臺灣臺北地方法院民事判決

原告

陳秋芬

訴訟代理人

黃昆培律師

被告

聯合房仲不動產經紀有限公司

法定代理人

商葳葳

訴訟代理人

陳佳秀

被告

陳秋樺

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國107年10月27日與被告聯合房仲不動產經紀有限公司（下單獨稱呼時僅稱聯合房仲公司）簽訂委託銷售契約書（下稱系爭契約，指書面時稱系爭契約書），約定由其代為銷售伊所有之「大漢雙城」社區、門牌號碼臺北市○○區○○街00號6樓之17房屋暨其基地應有部分（房屋約15坪，下合稱系爭不動產），約定委託銷售價格為新臺幣（下同）1,588萬元、底價為1,490萬元，伊並特別叮囑聯合房仲公司之經紀人員即被告陳秋樺（下單獨稱呼時僅稱陳秋樺）「就系爭房屋旁露臺部分（約3坪，下稱系爭露臺）應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」，陳秋樺承諾會如此辦理。詎覓得買主並簽訂系爭不動產買賣契約後，伊始驚覺系爭露臺價格並未載入買賣契約內，且現已履約完畢，再加價出售系爭露臺已無可能，致伊受有相當於系爭露臺售價即91萬5,000元之損害。而陳秋樺故意隱匿或過失未告知系爭不動產買主就系爭露臺必須另行加價購買，且於簽訂買賣契約時未將系爭露臺價格列入，顯已侵害伊之意思自主權，致伊受有上開損害，聯合房仲公司與陳秋樺各應依債務不履行或侵權行為之法律關係連帶賠償之等語。爰依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項，以及民法第184條第1項前段、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，求為判決：㈠被告應連帶給付原告91萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告二人則以：原告來委託之初雖有要求將系爭露臺另外加價銷售，但陳秋樺於當日即清楚告知原告，因系爭露臺未經登記於原告建物謄本上，原告亦未提供規約或分管約定證明系爭露臺是原告之「約定專用」空間，故依據法令規範無法配合原告要求另外加價銷售；然可於計算系爭不動產之銷售總價時，計入系爭露臺使用便利的附加價值，爭取較市場行情高之總價，原告對此亦表示同意後，兩造方簽訂系爭契約，故兩造自始並未約定要將系爭露臺另外加價銷售。且委託一開始，約定底價為1,490萬元，內含服務費4％；於成交日前二日即108年5月7日，兩造合意變更委託銷售底價降低為1,386萬元，內含服務費亦降低為2％；於108年5月9日當日，更是原告、買方與被告三方均在被告營業處詳談系爭不動產買賣細節，最終約定以1,380萬元含2％服務費成交，前開價格形成過程均經過原告同意，以每坪91.59萬元之單價出售亦顯高於同時期同社區之平均銷售單價每坪87.87萬元。故被告已如實完成本件委任事務，未故意或過失逾越權限，亦沒有違反善良管理人注意義務，原告所述與事實不符，其求償自無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又按原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求。查原告主張兩造簽署系爭契約委由被告銷售系爭不動產時，一併約定「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」，但被告於代為銷售時沒有如此處理乙節，已為被告否認兩造就系爭露臺有另加價出售之約定，故本件應由原告先證明兩造有此約定。茲分述如下：

㈠查原告所提出107年10月27日兩造簽署之系爭契約書、聯合地產委託銷售/出租契約內容變更同意書影本中（見本院卷第21至25頁），均未見有「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」相關約定之文字記載，衡情，就此高價之不動產委託銷售條件，竟於契約書面中未曾載明，實難認確實有此約定。且查，原告已自承對於系爭露臺並無權利，復不爭執被告所提出經原告簽名之108年5月7日合意變更委託銷售底價降低為1,386萬元，內含服務費亦降低為2％的聯合地產委託銷售/出租契約內容變更同意書為真正，並承認於108年5月9日有到被告營業處會同買方、被告一起磋商系爭不動產買賣契約內容等語（見本院卷第134至135頁），可見被告辯稱自始即告知原告，因系爭露臺原告並無單獨所有或「約定專用」之權利，故無從另外加價銷售，且系爭不動產買賣底價降價過程以及系爭不動產最終買賣細節均經過原告同意等語，核屬有據。又觀系爭不動產賣賣契約書第1頁第一條記載「不動產買賣標的」處，已經載明買賣標的僅有系爭不動產，明顯沒有記載系爭露臺，原告於同一頁已有簽章（見本院卷第28頁），又第十二條：特約事項部分僅記載「賣方應於108年5月13日備證予地政士」，並沒有系爭露臺相關記載，此部分條款亦有原告之用印（見本院卷第32頁），足認原告於簽署系爭不動產買賣契約時，已經知悉系爭露臺沒有另外成為買賣標的而在系爭不動產總價外另加價出售；且原告仍在此買賣契約上簽名用印，亦足認原告已經同意此買賣契約所記載各項條件。準此，原告主張其簽約後才驚覺系爭露臺沒有在買賣契約中加價出售云云，與事證不符，難以採信；被告前開抗辯其已經依照委託意旨完成任務，原告知悉並同意買賣條件等語，與書證均相符，堪信屬實。

㈡原告固另聲請調查證人即「大漢雙城」社區保全劉裕華、原告友人徐光宏二人，以證明兩造有「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」之約定。惟依原告主張渠等可分別證明者為劉裕華為兩造間介紹人，原告與陳秋樺商討系爭露臺應另行加價出售時，劉裕華有在場見聞；徐光宏則是於原告簽署系爭不動產買賣契約後，有陪原告去找陳秋樺理論，陳秋樺當場有坦承委託銷售時曾經答應會將系爭露臺加價出售，徐光宏有在場見聞。劉裕華既僅為介紹人，並未全程參與兩造107年10月27日至108年5月9日約定、商討降價至找到買家協商簽約之過程，其縱證述如原告前揭主張內容，亦無從使本院形成兩造確實有「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」約定之心證。又查，原告偕同徐光宏到被告營業處理論時，是與包含徐光宏在內的3名壯漢到被告店面，且談話時徐光宏不時稱：「你店在這邊會發生什事，這我也不知道」、「你一個店長你不要拿老闆、拿法院來跟我講，我來就不是要跟你講法律的，你還搞不懂嗎？你以為要走法律，你還沒走到法律你就出事情了」等語，語氣不善，暗示可能有非法或暴力事件會發生等情，有被告營業處監視器畫面截圖、錄音檔暨其逐字稿附卷可稽（見本院卷第151至161頁），在上開氣氛及壓力下，苟陳秋樺有承認任何事情，均難認是自由陳述事實。是以，縱徐光宏能證實原告前開所述事後理論的情況，本院認仍不能作為認定兩造有「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」約定的憑據。綜上，本院認原告所聲請2位證人可證內容，均無從據以推論待證事實，故均無調查之必要。

㈢按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第544條、第227條第1項、第226條第1項、第184條第1項前段、第188條第1項本文、不動產經紀業管理條例第26條第2項固分別定有明文。惟原告就其主張兩造有「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」之約定云云，既未能舉證以實其說，被告自無把系爭露臺在系爭不動產總價外另行加價銷售的義務。是以，被告銷售、擬定買賣契約時未將系爭露臺另在系爭不動產總價外加價，並非過失、逾越權限、不法侵害、或其他可歸責事由，更非故意不依照指示，本件情形均與前開請求權規定要件不符，原告自不能依上開規定請求賠償。

四、綜上所述，原告主張兩造約定「就系爭露臺應另行加價出售，不包含在系爭不動產總價款內」而被告銷售時未遵守云云，未舉證以實其說，為不足取；被告抗辯兩造未約定此委託銷售條件，原告對於系爭不動產買賣契約條件細節均已同意等語，為可採信。從而，原告依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項，以及民法第184條第1項前段、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告連帶給付91萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。