109年度訴字第2820號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：110 年 12 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第2820號原告鼎軒置產股份有限公司大和田有限公司上二人共同法定代理人李壬盛訴訟代理人王啟安律師被告楊喬茵訴訟代理人林瑞陽律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號六樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應自民國一百零九年四月六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬肆仟捌佰玖拾陸元。訴訟費用由被告負擔。本判決主文第一項於原告以新臺幣壹佰零陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣參佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決主文第二項於原告按月以新臺幣參萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣玖萬肆仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：原告起訴原請求被告應將後述房屋騰空遷讓返還原告，並應自民國109年4月6日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）9萬元（見本院卷第7頁），嗣擴張為每月9萬4896元（見本院卷第299頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，本院自應准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：原告於108年12月19日與訴外人王守慶簽訂不動產買賣契約書，約定以320萬元買受其名下門牌號碼臺北市○ ○區○○○路0段00號6樓房屋（下稱系爭房屋），斯時被告仍在系爭房屋內經營瑜珈教室，王守慶告知其與被告間存在房屋租賃契約長達10年未經公證，原告評估後認值得投資而購入，原告付清價金於109年4月6日登記取得系爭房屋所有權，隨即向被告傳達系爭房屋繼續做租賃使用但必須與原告另訂租約，並於109年4月22日委請律師寄發存證信函，向被告明確表示如有意繼續使用系爭房屋，請於文到七日內與原告簽訂房屋租賃契約，被告至今均未回覆。爰依民法第425條第2項、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告自109年4月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付系爭房屋之市場租金9萬4896 元等語。並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。(二)被告應自109年4月6日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告9萬4896元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)被告早於94年2月23日向被告女兒楊佳樺借名，以300萬元向王守慶購買系爭房屋，被告已付訖100萬元定金，另以代為修繕房屋及代償王守慶銀行信用卡債務等方式繳清尾款，旋於同日向臺北市中山地政事務所申請所有權移轉登記，並完成契稅及相關規費繳納。詎王守慶母親得知上情，出面主張系爭房屋為王家祖產，哀求被告不要繼續辦理登記，為感謝被告修繕房屋，並願讓被告一直無償使用系爭房屋，被告一時不忍，遂未遵期補正過戶資料，致前揭申請案件遭駁回，惟重新發給之系爭房屋建物所有權狀係由被告領回並持續保管迄今已逾15年，被告已付清系爭房屋買賣價金，並持續無償使用系爭房屋，實係系爭房屋真正所有權人。106年間自稱為王守慶配偶之人，不滿被告長期無償使用系爭房屋，遂至被告於系爭房屋開設之瑜珈教室鬧事，被告為求息事，於106年2月20日以每月2萬元租金與王守慶簽訂房屋租賃契約，租期至119年12月31日止，惟被告支付之2萬元租金，遠低於市場行情，益徵被告並非一般承租人而係所有權人。 (二)系爭房屋每月租金行情高達9萬餘元，原告以遠低於市價之320萬元購入，顯悖於常情，且依卷證資料僅能看出王守慶同意過戶，原告是否付清全部價金尚非無疑。原告與王守慶間之系爭房屋買賣契約應係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項本文規定應屬無效。又王守慶患有嚴重精神疾病，其與原告簽訂系爭房屋買賣契約係於精神錯亂中所為，依民法第75條後段規定亦為無效。 (三)民法第425條第2項排除買賣不破租賃之立法意旨係為防免債務人受強制執行時，與第三人虛偽訂立租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，惟被告與王守慶早於106年間即簽訂系爭房屋租賃契約，斯時王守慶並無受強制執行之虞，為尊重私法自治及維護居於弱勢地位之承租人權利等法理，民法第425條第2項應解釋為未經公證之不動產租約，其超過5年部分之租賃關係，始不受買賣不破租賃原則之保障，5年租期內之不動產租約，仍對受讓人有效存在。本件原告購買系爭房屋前，明知被告與王守慶簽訂租賃契約，對於系爭房屋擁有合法使用權源，原告仍願意購買，顯然有繼受未滿5年短期租賃契約之預見及默示同意，故被告與王守慶間未經公證之系爭房屋租賃契約，於5年之內對於原告仍為有效，本件應有買賣不破租賃原則之適用等語，資為抗辯。 (四)聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，及陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張伊於108年12月19日與王守慶簽訂不動產買賣契約書，約定以320萬元買受系爭房屋，伊於109年4月6日登記為系爭房屋所有人，業據提出買賣契約書、建物登記謄本為證，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張伊為系爭房屋所有人，依民法第425條第2項、第767條第1項、第179條規定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前揭情詞抗辯，茲就本件爭執審究如下： (一)按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第759條之1第1項、民法第767條第1項分別定有明文。 (二)查原告於108年12月19日與王守慶簽訂不動產買賣契約書，約定以320萬元買受系爭房屋，於109年4月6日登記為系爭房屋所有人，已如前述，依民法第759條之1第1項規定，自應推定登記權利人即原告為系爭房屋所有人。至被告抗辯被告曾借用楊佳樺名義以300萬元向王守慶購買系爭房屋，被告已付清系爭房屋買賣價金，實係系爭房屋真正所有權人云云，並提出楊佳樺與王守慶之房屋買賣契約書、房屋買賣訂金收據、繳清房屋尾款契約書、土地登記申請書、契稅繳款書及地政規費收入存根、臺北市中山地政事務所補正通知書及駁回通知書、系爭房屋建物所有權狀為證。惟被告從未登記為系爭房屋之所有人，自不得自任為系爭房屋所有人，被告上開所辯，顯屬無據。另被告抗辯原告與王守慶間之系爭房屋買賣契約應係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項本文規定應屬無效；王守慶患有嚴重精神疾病，其與原告簽訂系爭房屋買賣契約係於精神錯亂中所為，依民法第75條後段規定亦為無效云云，惟被告未提出證據予以證明，且被告提出上開楊佳樺與王守慶間買賣系爭房屋之相關資料，充其量僅得證明楊佳樺與王守慶就系爭房屋曾簽訂買賣契約，但並未辦理所有權變更登記，無法證明原告與王守慶就系爭房屋買賣有通謀虛偽，或王守慶有精神錯亂之情事，況原告與王守慶間就系爭房屋以買賣為原因之所有權移轉登記，並無經撤銷等情事，本院認被告聲請傳訊王守慶，尚無傳訊之必要。被告上開所辯，亦不足取。 (三)次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條之1第1、2項定有明文。查被告抗辯被告與王守慶於106年間簽訂系爭房屋租賃契約，租賃期間自106年2月20日起至119年12月31日止，依買賣不破租賃原則，被告與王守慶間未經公證之系爭房屋租賃契約，於5年之內對於原告仍為有效云云。惟被告與王守慶簽訂之房屋租賃契約，上開租賃期間逾五年，並未經公證，有該租賃契約書在卷(見本院卷第103至109頁)，亦為被告所自承，依首揭規定，被告與王守慶簽訂之房屋租賃契約，對原告不生效力。則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。 (四)另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。末按無權占有他人之房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。查系爭房屋之每月租金，經本院委託李林國際不動產估價師聯合事務所鑑定，鑑定結果認為系爭房屋每月租金為9萬4896元，有該不動產估價報告書在卷(見外放證物)，被告亦自認系爭房屋租金每月約9萬6000元(見本院卷第207頁)。則被告無合法之正當權源，自109年4月6日起占用系爭房屋，原告主張依民法第179條規定，請求被告自109年4月6日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告9萬4896元，亦屬有據。四、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告自109年4月6日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告9萬4896元，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　15　　日民事第七庭法　官　姜悌文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　 15 　日書記官　林蓮女

臺灣臺北地方法院109年度訴字第2820號

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