109年度訴字第3243號｜民事：債務人異議之訴｜裁判日期：109 年 08 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第3243號原告黃耀儀陳彥甫共同訴訟代理人黃銀河律師被告許吳常娥訴訟代理人趙政揚律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國109年8月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告連帶負擔。事實及理由一、原告黃耀儀、陳彥甫（下稱原告二人）主張：原告黃耀儀於民國108年3月22日邀同原告陳彥甫擔任承租人之連帶保證人，向被告承租臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱系爭15號1樓，門牌整編前為臺北市○○○路0段000巷00弄0號〈下稱系爭11弄4號〉，統稱系爭房屋），作為經營餐廳營業使用，三人並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），且於同日經本院所屬民間公證人鍾振光就系爭租約作成108年度北院民公光字第00129號公證書（下稱系爭公證書）。系爭租約約定租賃期間為108年5月10日起至113年5月9日止，租金每月新臺幣（下同）18萬元，原告黃耀儀並於簽約時預先給付被告保證金及租金共16紙支票（下稱系爭支票）。依系爭租約第4條第1款約定，系爭房屋係供餐廳營業之用，不得逾此範圍或改作他用；且依系爭租約第8條第4款約定，若系爭房屋不能合法作為餐廳使用時，原告黃耀儀可終止租約。原告黃耀儀於簽約後即以「初滿食堂」為商業名稱申請商業登記，惟經臺北市商業處登記審查結果，系爭房屋不得作為餐廳經營使用；黃耀儀復向臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）查詢，經臺北市建管處及臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）查詢結果皆稱系爭房屋不符合營業場所使用用途第22組餐飲業規定。原告黃耀儀乃自108年4月1日起多次與被告洽談，並口頭告知被告依系爭租約第8條第4款約定，因系爭房屋無法登記為餐廳營業使用而要求提前終止系爭租約，且為維慎重而於同年月13日寄發存證信函向被告正式表示終止系爭租約，請被告於七日內歸還系爭支票，系爭支票如已兌現則應以現金償還，原告並配合隨時交還系爭房屋等語。詎被告拒不返還系爭支票與現金，更來函陳稱系爭房屋並非不能合法登記為餐廳使用云云，復於109年5月5 日依系爭租約第3條給付租金及系爭公證書強制執行租金之約定，向本院聲請對原告二人強制執行（系爭租約業經原告黃耀儀終止後之）126萬元租金，經本院以109年度司執字第46878號給付租金強制執行事件受理（下稱系爭執行事件）。然系爭租約既已經原告黃耀儀終止，被告租金請求權應已不存在，自不得再對原告二人強制執行給付租金。系爭房屋於整編前之門牌號碼即系爭11弄4號（即臺北市○○區○○段○○ 段○○○○00000○號」），其面積於合併前雖確實為113.68平方公尺，然於73年間已合併入同段改編前56754建號（嗣又改編為新建號即同段2109建號）（以下均逕稱建號），系爭11弄4號之56759建號已被刪除，於74年1月3日已合併登記而僅存系爭15號1樓，系爭15號1樓建物總面積為227.31平方公尺（一層：181.92平方公尺、騎樓：45.39平方公尺、平台：10.81平方公尺），合併後已無系爭11弄4號之建物登記面積113.68平方公尺之存在。而合併後之系爭15號1樓上開面積，不符合經營餐廳營業面積須低於150公尺之都市計畫、建築管理規則規定；而整編前之系爭11弄4號之建物面積既已不存在，現亦已查無整編前門牌號碼之登記資料，自亦不得據此申請登記經營餐廳使用。復依系爭租約第1條、第15條第3款約定，原告黃耀儀向被告承租之房屋地址為「系爭15號1 樓」，承租範圍為系爭租約附圖所載粉紅色斜線區域（下稱附圖粉紅色區域），被告雖於系爭租約附圖粉紅色區域記載門牌為系爭11弄4號，惟該門牌號碼既已與系爭15號1樓合併，系爭15號1樓始有建物面積登記權狀，僅因系爭11弄4號漏未銷戶致房屋稅籍及門牌仍獨立存在，惟系爭11弄4號既已無建物權狀登記且無任何面積登記在案，自無法逕以此申請商業登記。為此，爰依強制執行法第14條規定提起本訴等語。並聲明：系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。二、被告答辯：依系爭租約第1條、第15條約定，租賃標的為系爭11弄4號，亦即系爭租約附圖粉紅色區域，並非系爭房屋全部面積。而系爭租約第8條第4款約定「若原告黃耀儀未能辦理公司營利事業登記時可終止租約」，此「營利事業登記」應係指商業登記，而原告黃耀儀既已於108年4月1日以系爭15號1樓辦理商業登記完畢，足認已完成營利事業登記。又戶政機關編定之門牌處所即可登記為公司或商業登記所在地，與建物是否合併無關，系爭11弄4號之門牌號碼既仍存在，即無不能辦理商業登記之情。本件租賃標的為系爭11弄4號即附圖粉紅色區域，所坐落之土地分區係屬「第4種住宅區」，為建築物第一層，建物面積為113.68平方公尺，並有鄰接8公尺寬道路，依臺北市土地使用分區管制自治條例及臺北市土地使用分區附條件允許使用標準等相關規定，符合第4種住宅區附條件允許使用之規定，得作為營業樓地板面積150平方公尺以下之第21組飲食業使用，故系爭11弄4號房屋自得作為餐廳使用，原告黃耀儀擅自以非實際承租範圍之系爭15號1樓房屋全部面積辦理營業場所預查，再執此主張房屋不符合餐飲業使用規定，並非有理。綜上，系爭11弄4 號房屋並無不得辦理商業登記或不得作為餐廳使用之情事，原告黃耀儀自不得主張依系爭租約第8條第4款終止租約，系爭租約仍合法有效，被告自得以系爭租約及系爭公證書為執行名義，就未依約支付之租金聲請對原告二人為強制執行等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷（一）經查，原告黃耀儀於108年3月22日邀同原告陳彥甫擔任承租人之連帶保證人，與被告簽立系爭租約，約定由黃耀儀向被告承租房屋作為經營餐廳營業使用，且於同日經公證人就系爭租約作成系爭公證書。系爭租約約定租賃期間為108年5月10日起至113年5月9日止，租金每月18萬元，原告黃耀儀並於簽約時預先給付被告保證金及租金即系爭支票。嗣原告黃耀儀以所承租之房屋不能合法作為餐廳營業使用，而於108年4月13日寄發存證信函向被告依系爭租約第8條第4款約定為終止系爭租約之意思表示，並先後就系爭支票中發票日為108年10月10日、11月10日、12月10日、109年1月10日、2月10日、3月10日、4月10日之票面金額均為18萬元之支票聲請假處分裁定獲准後，黃耀儀即執以聲請假處分強制執行。被告嗣於109年5月5日依系爭租約第3條給付租金及系爭公證書強制執行租金之約定，向本院聲請對原告二人強制執行連帶給付108年10月份至109年4月份計7個月之租金共計126萬元，經本院以系爭執行事件受理，尚未執行終結等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭公證書、系爭支票、原告黃耀儀寄發之存證信函及收件回執、被告109年5月5日民事強制執行聲請狀及所附本院臺北簡易庭假處分裁定、假處分執行命令影本在卷可稽（訴字卷一第25至51、65至77頁、卷二第5至11 、34至52頁），且經本院職權調閱系爭執行事件案卷核實，堪信為真正。（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求真意，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109 年度台上字第38號判決、108年度台上字第2739號判決意旨參照）。 1.本件租賃範圍為系爭11弄4號（即系爭租約附圖粉紅色區域部分）觀諸前開系爭租約影本，系爭租約第1條約定：房屋所在地及使用範圍：系爭15號1樓。（門牌整編前為系爭11弄4號)。租賃範圍：1樓（部分）（詳如附圖）不包括地下室。（訴字卷一第31頁）；第15條第3項約定：本件出租人提供之房屋稅單上課稅房屋座落門牌地址為系爭11弄4號，惟本建物於建物謄本上之標示部登記為系爭15號1樓。(亦即建物權狀已合併但房屋稅籍和門牌仍然獨立)」（訴字卷一第37頁）。系爭租約附圖於兩造簽約時並即載有：「粉紅色區域為承租範圍，門牌為系爭11弄4號」等文字（訴字卷一第39頁），為兩造所不爭執（訴字卷一第287、321頁），並經原告二人提出有彩色劃記出粉紅色區域範圍之附圖（訴字卷一第359頁），為被告確認確實為附圖粉紅色區域乙情無訛（訴字卷一第371頁）。足徵原告黃耀儀之實際承租範圍並非「合併後之系爭15號1樓房屋（即56754建號）之全部範圍」，而僅為系爭15號1樓之一部分、即附圖粉紅色區域、亦即「系爭11弄4號（即56759建號）」之範圍。 2.系爭租約第8條第4款約定之意旨系爭租約第8條第4款約定：「有下列情形之一者，乙方（即原告黃耀儀）得終止租約：…四、甲方（即被告）並不保證本標的物是否可辦理公司之營利事業登記，由甲方提供使用執照交乙方自行詳查，如未能『登記』時，乙方得終止本租約，甲方並不補償任何裝潢費用之損失。」（訴字卷一第33頁)，並於第4條「使用租賃物之限制」第1款約定「本房屋係供餐廳營業之用，不得逾此範圍或改作他用」（訴字卷一第33頁），綜合上開條款約定意旨，兩造既約明本件租賃標的（即系爭11弄4號即附圖粉紅色區域）僅能作為餐廳營業使用，則系爭租約第8 條第4款約定之「如未能『登記』時，乙方得終止本租約」，雙方之真意應為「若無法合法辦理商業登記並作為經營餐廳使用時，承租人即原告黃耀儀得終止租約」。是原告黃耀儀雖已以系爭15號1樓申請「初滿食堂」設立登記經准許商業登記在案，固有商業登記抄本及臺北市商業處108年4月1日北市商二字第1084104211號函可參（訴字卷一第53至59頁），然仍應審酌：本件租賃標的即系爭11弄4號即系爭租約附圖粉紅色區域，可否合法辦理商業登記作為經營餐廳使用。 3.本件租賃標的（即系爭11弄4號即系爭租約附圖粉紅色區域），並無不能合法辦理商業登記並作為餐廳經營使用之情（1）原告二人主張本件租賃標的不得合法辦理商業登記作為餐廳經營使用，固提出臺北市商業處上開108年4月1日函及同日另紙北市商二字第1084104210號函為證（訴字卷一第61 至63頁）。然細繹觀諸該二函文之內容並參酌上開「系爭15號1樓」之商業登記抄本所載，原告黃耀儀當時係以「系爭15號1樓」之地址申請為「F501060餐館業」及「F203010食品什貨、飲料零售業」之營業使用，經臺北市商業處審查後，認「F203010食品什貨、飲料零售業」部分符合土地使用分區及建築管理規定，「F501060餐館業」則不符合土地使用分區及建築管理規定，而函知原告黃耀儀請勿於該址（即系爭15號1樓）作「F501060餐館業」營業使用。然本件租賃標的既非系爭15號1樓房屋之全部範圍，而僅為其中一部分範圍即系爭11弄4號（即系爭租約附圖粉紅色區域），原告黃耀儀自應以系爭11弄4號申請商業登記以為餐廳營業登記，其以系爭15號1樓申請商業登記，已有違誤。（2）原告二人固主張：系爭11弄4號之56759建號已合併於系爭15號1樓之2109建號，系爭11弄4號已無建物建號登記面積，無法以系爭11弄4號申請商業登記作為餐廳營業使用等語。然查，針對「已無建物建號登記之系爭11弄4號可否作為申辦商業登記經營餐廳營業使用」一節，經本院函詢該管地政事務所（訴字卷一第185頁），嗣由該所函轉臺北市商業處（訴字卷一第201頁），業經臺北市商業處於109年6月17日函覆說明：商業登記採準則主義，倘經戶政機關編訂門牌之地址均得登記為所在地，至於該建物是否為合法建物並非商業登記法所問。又商業登記之核准與土地建物是否合法使用係屬二事，其實際經營業務之營業場所仍應符合都計、建管、消防等法令規定等語（訴字卷一第231至232 頁），可見仍經戶政機關編訂有門牌之「系爭11弄4號」確可合法登記為商業所在地無疑，與系爭11弄4號究竟是否仍有建物建號登記無涉。（3）至於有關「系爭11弄4號可否合法作為餐廳營業使用」一節，依據原告黃耀儀與被告另案本院臺北簡易庭108年度北簡字第7301號返還租金等事件（下稱另案訴訟）中，經承審法官向臺北市都發局、臺北市○○○○○○○00弄0號如經營餐廳，是否符合相關法律一節，臺北市都發局以108年9月17日北市都規字第1083086946號函覆略以：系爭11弄4號地址位屬「第四種住宅區」，臨接8公尺寬計畫道路，依本市土地使用分區管制自治條例規定，前開使用分區得附條件允許作「第21組：飲食業（限於營業樓地板面積150平方公尺以下者）」使用（允許使用條件：1.設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路。2.限於建築物第一層及地下一層使用。），惟不允許作「第22組：餐飲業（營業樓地板面積超過150平方公尺之飲食業）」使用等語（訴字卷一第155頁），臺北市建管處以108年9月20日北市都建使字第1083042693 號函覆略以：經洽本府都市發展局表示，系爭11弄4號址位屬「第四種住宅區」，臨接8公尺寬計畫道路，依本市土地使用分區管制自治條例規定，1樓營業樓地板面積150平方公尺以下者可做為第21組飲食業使用。該建物領有66使字第0098號使用執照，案址原核准用途為集合住宅，另查本市不動產數位資料庫公務應用系統，1樓無登記資料，2樓以上各戶面積為128.74平方公尺。若經營餐廳營業樓地板面積小於150平方公尺，符合本市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法，得免辦理變更使用執照。案址正確面積副請本市大安地政事務所查復等語（訴字卷一第157頁）。由上開函文說明可知，如系爭11弄4號1樓營業樓地板面積150平方公尺以下者，即可做為第21組飲食業使用。再依臺北市○○○於○○○○○000○0○00○○○○○○○00弄0號得附條件允許作「第21組飲食業」（營業樓地板面積150平方公尺以下者）使用，包括（一）冰果室、（點心店）、…（七）餐廳（館）、（八）咖啡館、（九）茶藝館等（訴字卷一第229頁）。是系爭11弄4號可容許作為第21組飲食業使用之項目，即包含「餐廳」在內乙情，應屬明確。（4）原告二人固又以上開臺北市○○○000○0○00○○○○○○○00弄0號查無其登記面積，倘與系爭15號1樓合併登記經營餐廳，不符合自治條例規定」一節（參見訴字卷一第230頁），主張：因系爭11弄4號已查無登記面積，故原告黃耀儀無法以不存在建物面積的系爭11弄4號申請審核餐廳使用等語，並提出其於108年4月16日以系爭11弄4號申請「F501060餐館業」營業之營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表為證（訴字卷一第283頁）。然原告黃耀儀於該查詢表上並未記載營業場所使用面積，乃經臺北市都發局於該表查詢結果表示「請檢附建物登記謄本」（臺北市建管處於該表之查詢結果則表示「同臺北市都發局意見」），經本院另案訴訟函請臺北市都發局說明此一查詢結果之意，該局於108年10月9日北市都築字第1083093622號函覆除再度重申系爭11弄4號得作為「F501060餐館業」之第21組飲食業（七）餐廳（館）使用外，並說明：查本市不動產數位資料庫公務應用系統無登載前揭建物之謄本，致本案尚難認定其營業樓地板面積，故本局審查結果係請申請人補充該建物之登記謄本或其他得證明建物面積之文件，俾利本局據以憑辦其歸屬之使用組別及審查是否符合本市土地使用分區管制相關規定；倘房屋稅單上如有登載建物面積，亦可當作補件資料提供本局辦理審查事宜等語（訴字卷一第317至318頁）。參諸臺北市大安地政事務所於另案訴訟中之108 年12月24日北市大地籍字第1087019586號函覆：改編前「56759建號」（登記門牌：系爭11弄4號）業於73年辦理合併登記於改編前「56754建號」（改編後為2109建號），申請人得依土地登記規則第24-1條之相關規定申請上開之登記謄本資料等語，並檢附系爭11弄4號之人工登記謄本，其上記載系爭11弄4號之面積為113.68平方公尺（訴字卷一第177、179頁），是系爭11弄4號之樓地板面積確實為150平方公尺以下乙情，應可認定，則依臺北市建管處、臺北市都發局前開說明，即可作為「F501060餐館業」之第21組飲食業之（七）餐廳（館）使用無疑。故原告黃耀儀於依土地登記規則第24-1條之相關規定申請取得系爭11弄4號1樓之載有面積資料之人工登記謄本後，檢附該人工登記謄本向臺北市都發局、臺北市建管處辦理餐廳營業審查，應可獲准。又被告另行於108年7月3日以系爭11弄4號地址，填載營業場所面積為113.68平方公尺，申請「F501060餐館業」之第21組飲食業營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢，經臺北市都發局之查詢結果為「第四項符合規定，限1樓使用」、臺北市建管處查詢結果為「依建築物使用類組及變更使用辦法係屬同類組G3類組，並依使用執照原核准平面圖說範圍使用，不得擴大範圍使用，營業面積不得超過113.68平方公尺」等情，有被告提出之108年7月3日營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表可佐（訴字卷一第153頁），益徵系爭11弄4號地址並無不能辦理商業登記作為餐廳使用之情事。被告於上開查詢表上所載系爭11弄4號面積113.68平方公尺，核與前揭臺北市○○地○○ ○○000○00○00○○○○○00弄0號人工登記謄本所載面積相符，已足認被告於此查詢表上所載系爭11弄4號之面積，係有（目前仍可查得之）面積之客觀證據資料（即系爭11弄4號之人工登記謄本）可佐，故原告二人另聲請函詢臺北市都發局有關「被告上開查詢表所載面積係由何證明資料何來、以現已不存在之面積資料查詢是否發生效力」等事項（見訴字卷一第355至357頁），顯係對業已明確之事實再事聲請調查，自無調查之必要性。（5）依上，本件租賃標的（即系爭11弄4號即系爭租約附圖粉紅色區域），並無不能辦理商業登記並作為餐廳經營使用之情。原告黃耀儀以逾越承租範圍面積之系爭15號1樓申請餐廳營業登記，始經臺北市商業處以上開108年4月1日二份函文告以於系爭15號1樓地址經營「F501060餐館業」不符合土地使用分區及建築管理規定，此非可歸責於被告。而系爭11弄4號既無不能辦理商業登記作為餐廳經營使用情事，即不構成系爭租約第8條第4款原告黃耀儀得終止租約之事由，黃耀儀不得依此約定終止租約。系爭租約既未經原告黃耀儀合法終止，被告依系爭租約第3條給付租金約定對原告二人之租金給付請求權即仍存在，則被告依系爭公證書強制執行租金之約定，於系爭執行事件聲請對原告二人強制執行連帶給付（經原告黃耀儀聲請假處分禁止兌領租金支票之）108年10月份至109年4月份計7個月之租金計126萬元，自為有據。四、綜上所述，本件被告對原告二人之租金給付請求權仍存在，原告二人依強制執行法第14條規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中　　華　　民　　國　109 　年　　8 　　月　　 31 　日民事第二庭法　官　林伊倫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　8 　　月　　 31　日書記官　黃品蓉

臺灣臺北地方法院109年度訴字第3243號

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