臺灣臺北地方法院民事判決

原告

陳勝賢

原告

邱郁婷

上一人訴訟代理人

王傑

共同訴訟代理人

李志澄律師

複代理人

林國明律師

被告

洪羽宏

訴訟代理人

黃志文律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項、第2項主張：一、被告應給付原告陳勝賢1,295,121元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告應給付原告邱郁婷3,733,845元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見北司調卷第433頁）。嗣於本院審理中，變更聲明為：一、被告應給付原告陳勝賢1,032,669元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109年4月1日起至109年12月31日止，按月給付原告陳勝賢29,161元。二、被告應給付原告邱郁婷2,946,491元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109年4月1日起至109年12月31日止，按月給付原告邱郁婷87,484元（見本院卷第117頁），依前揭說明，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠臺北市○○區○○段0○段000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號，下稱系爭21號建物），及其坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭552地號土地），為兩造及訴外人洪明慧共有，土地應有部分原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32；建物之應有部分原告陳勝賢為1/8、原告邱郁婷為3/8。原告二人係105年6月2日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8，原告邱郁婷再於106年7月4日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4。

㈡臺北市○○區○○段0○段000 ○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號2 樓，下稱系爭23號2樓建物)，及其坐落之臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭551地號土地），為兩造及訴外人洪明慧共有。土地應有部分原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32；建物之應有部分原告陳勝賢為1/8、原告邱郁婷為3/8。原告二人係105 年6 月2 日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8，原告邱郁婷再於106 年7 月4 日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4。

㈢而被告未經原告同意，無權占有使用上開建物，原告自得依不當得利或侵權行為之法律關係，擇一請求被告就系爭21號建物，給付自106年7月1日起至109年12月31日止，相當於租金之不當得利或損害；就系爭23號2樓建物，給付自105年6月2日起至109年12月31日止，相當於租金之不當得利或損害等語，並聲明：⒈被告應給付原告陳勝賢1,032,669元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109年4月1日起至109年12月31日止，按月給付原告陳勝賢29,161元。⒉被告應給付原告邱郁婷2,946,491元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109年4月1日起至109年12月31日止，按月給付原告邱郁婷87,484元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則答辯：系爭21號建物於106年6月30日租約到期後，原承租人未再續租，且被告亦未加以使用。原告逕以原租約所訂租金285,000元（含21、23號建物）作為計算系爭21號建物租金之基礎，實屬無據。原告請求不當得利至109年12月31日，惟就未屆期部分實屬無據。就系爭23號2樓建物，被告、洪濬紳(原告前手)、洪美慧(原告邱郁婷前手)、洪明慧有分管協議，約定由被告無償使用，原告就前揭分管協議之存在明知或可得而知，自應受其拘束。又原告於105年間即就系爭23號2樓建物取得持分，卻未向被告主張任何權利，被告無從知悉其使用該建物無法律上原因，而被告所受利益已不存在，則被告應免負返還或償還價額之責任。且原告直至今年方向原告溯及請求自105年間起之不當得利，被告之前無從知悉原告主張，及所欲主張租金數額，以決定是否繼續使用該屋，原告所為實不符誠信。系爭23號2樓建物屋齡老舊，原告以年息10％作為計算該房租金基礎，亦屬過高等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第111至112頁）：

㈠系爭552 地號土地，及其上系爭21號建物，為兩造及洪明慧共有，土地應有部分原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32，被告為1/16；建物之應有部分原告陳勝賢為1/8 、原告邱郁婷為3/8 ，被告為1/4 。原告二人係105 年6 月2 日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8(原證3)，原告邱郁婷再於106 年7 月4 日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4(原證4)。

㈡系爭551 地號土地，及系爭23號2 樓建物，為兩造及洪明慧共有。土地應有部分原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32，被告為5/16；建物之應有部分原告陳勝賢為1/8 、原告邱郁婷為3/8 ，被告為1/4 。原告二人係105 年6 月2 日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8(原證3)，原告邱郁婷再於106 年7 月4 日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4(原證4)。

㈢共有人之一之洪明慧曾於103 年7 月1 日至106 年6 月30日將21號建物以及23號建物出租第三人經營餐飲業，月租金為285,000元。

㈣系爭23號2樓建物自105年6月2日迄今由被告占有使用中。

㈤系爭23號2樓建物原為被告之父所有，嗣被告之父於97年間去世後，該屋即由被告、被告之弟洪濬紳、被告之妹洪明慧、洪美慧因繼承而共有，權利範圍均為1/4。

㈥系爭21號建物鑰匙目前由被告持有。

四、得心證之理由：

㈠系爭21號建物及系爭23號2樓建物為兩造所共有：原告主張系爭21號建物及坐落之系爭552地號土地，為兩造及洪明慧共有，土地應有部分原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32；建物之應有部分原告陳勝賢為1/8、原告邱郁婷為3/8。原告二人係105年6月2日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8，原告邱郁婷再於106年7月4日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4。又系爭23號2樓建物及坐落之系爭551地號土地，為兩造及洪明慧共有。土地應有部分原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32；建物之應有部分原告陳勝賢為1/8、原告邱郁婷為3/8。原告二人係105年6月2日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8，原告邱郁婷再於106年7月4日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4等情，為被告所不爭執，堪以認定（見不爭執事項㈠㈡）。

㈡被告無權占有系爭21號建物：被告雖否認占有使用系爭21號建物等語，惟按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。被告為系爭21號建物共有人之一，且持有系爭21號建物鑰匙，又原告前向被告請求交付系爭21號建物鑰匙，惟被告拒絕交付鑰匙予原告，為被告所不否認（見本院卷第110頁及不爭執事項㈥），則被告既持有關於得進出系爭21號建物之鑰匙，亦不交付鑰匙予其他共有人，自屬對系爭21號建物之全部建立獨占支配之事實上管領力。被告辯稱其並無占有使用系爭21號建物，並無可採。

㈢被告無權占有系爭23號2樓建物：系爭23號2樓建物自105年6月2日迄今由被告占有使用中，為被告所不爭執（見不爭執事項㈣），惟抗辯：該建物原為被告之父所有，嗣由被告之弟洪濬紳、被告之妹洪明慧、洪美慧因繼承而共有。被告、洪濬紳、洪明慧、洪美慧就系爭23號2樓建物（含所坐落基地）有分管協議，約定由被告無償使用等語，然為原告所否認，自應由被告負舉證之責。本件被告以本院103年度司執字第107621號拍賣抵押物強制執行事件，於103年9月26日就系爭23號2樓建物及坐落系爭551號土地為查封時，被告表示：其係洪濬紳之兄，23號2樓建物是其和母親及其子女和一外傭在居住，且該房地之拍賣公告亦記載：本件標的於103年9月26日現場查封時，該標的現由共有人即債務人之兄及家人共同居住使用等語，主張可證有分管協議存在及原告就前揭分管協議之存在明知或可得而知，自應受拘束等語。查上開查封筆錄及拍賣公告固有被告所指上開記載（見本院卷第95、103頁），然此僅可認定系爭23號2樓建物之「使用現況」為「被告及其家人共同居住占有」，並無從以此「使用現狀」逕認定有被告所謂就系爭23號2樓建物有由被告無償使用之分管協議存在。是被告並未能舉證就系爭23號2樓建物有分管協議存在，其占有使用該建物自屬無權占有。

㈣關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。是原告依不當得利之法律闖係，請求被告給付占用系爭21號建物及系爭23號2樓建物相當於租金之不當得利，即屬有據。

⒉被告雖抗辯：原告於105年間即就系爭23號2樓建物取得所有權，卻未向被告主張任何權利，被告無從知悉其使用該建物及坐落基地無法律上原因，而被告所受利益已不存在，則被告應免負返還或償還價額之責任等語。然被告無權占有系爭23號2樓建物，其所受利益為使用收益該建物，即可獲得相當於租金之利益，已如上述，並無所受利益已不存在之情形。況且，原告係基於拍賣取得系爭23號2樓建物所有權，於強制執行程序中拍賣通知亦有送達被告，以及通知被告是否行使優先承買權等節，有104年2月16日執行處通知、104年3月2日送達回證、104年4月22日執行處函、104年4月23日送達回證、104年6月10日執行處函、104年7月16日送達回證在卷可佐（見本院103年度司執字第107621號卷，下稱系爭司執卷），且系爭23號2樓建物遭查封時被告亦在場，已如上述，則被告顯不可能不知將因遭強制執行而有其他共有人出現之情形，是被告辯稱其使用該建物不知無法律上之原因，亦無可採。

⒊被告抗辯：原告於105年間即取得系爭23號2樓建物應有部分，惟直至今年方向原告溯及請求自105年間起之不當得利，被告之前無從知悉原告主張，及所欲主張之租金數額，以便決定是否繼續使用該房屋，原告所為實不符誠信等語。查原告取得共有物之應有部分所有權，依法向被告主張占用全部共有物之不當得利，係其法律上正當權利之行使，實難認有何違反誠信原則之可言。且被告本明知就上開建物其僅為共有人之一，本不得獨自占有使用收益共有物之全部，被告上開所辯，尚無可採。

⒋按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查，系爭21號建物、系爭23號2樓建物坐落臺北市大安區敦化南路1段190巷弄間，位處第1、2層，地處臺北市精華地段之東區商圈，近捷運忠孝敦化站，交通便利，鄰近市場、國小、國中等，另附近之公共設施計有銀行、郵局、鄰里公園等，生活機能及居住品質良好等情，自系爭司執卷之謝慧玲建築師事務所就系爭21號建物、系爭23號2樓建物之鑑定報告書內之區域狀況概要及內附GOOGLE地圖可知。是本院審酌上開建物坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租金以土地申報地價及系爭房屋課稅現值年息10％為適當。

⒌原告雖主張以系爭21號建物前已出租他人營業使用，應以當時月租金19萬元計算被告因此受有之不當得利等語。惟系爭21號建物有出租之情形，僅至106年6月30日止，為兩造所不爭執（見本院卷第110頁），則自106年7月1日起迄今系爭21號建物已超過3年許既無出租或營業之情形，原告主張以系爭21號建物為供營業用之房屋，而不適用上開土地法第97條第1項，自難認可採。

⒍系爭552地號土地、系爭551地號土地原告以申報地價每平方公尺120,218.4元計算，系爭21號建物原告以課稅現值355,800元計算，系爭23號2樓建物原告以課稅現值446,200元計算，為被告所不爭執（見本院卷第111、147至148頁），則系爭21號建物及坐落之系爭552地號土地（建物搭配之土地應有部分為1/4）之申報總價合計為5,044,318元（120,218.4元/㎡×土地面積156平方公尺×應有部分1/4﹢課稅現值355,800元﹦5,044,318元，最末位均為四捨五入，下同）；系爭23號2樓建物及坐落之系爭551地號土地（建物搭配之土地應有部分為1/4）之申報總價為5,194,827元（120,218.4元/㎡×土地面積158平方公尺×應有部分1/4﹢課稅現值446,200元﹦5,194,827元）。另原告就系爭21號建物，請求被告給付自106年7月1日至109年12月31日止，相當於租金之不當得利或損害；就系爭23號2樓建物，請求被告給付自105年6月2日起至109年12月31日止，相當於租金之不當得利或損害等語，就原告上開主張請求至本件言詞辯論終結即109年10月16日止之部分，因原告確為建物之共有人，且被告有無權占有建物之情形，已如上述，自為有理由；至原告雖主張以本件被告已明示拒絕支付任何不當得利或損害賠償，原告即有預為請求至109年12月31日之不當得利或損害賠償之必要等語。然被告於本件言詞辯論終結後，是否有持續占有使用建物，於本件言詞辯論終結前，本院實無從加以認定，是以本件原告請求被告給付本件言詞辯論終結（即109年10月16日）後之不當得利，自屬無理由。本件原告得請求之不當得利計算如下：

⑴原告陳勝賢部分：

①系爭21號建物租金：原告陳勝賢自106年7月1日至109年3月31日止，計33個月，得請求173,398元（計算式：5,044,318元×10％÷12月×1/8《即持有比例》×33月﹦173,398.4元）。原告陳勝賢自109年4月1日至109年10月16日止，按月得請求5,255元（計算式：5,044,318元×10％÷12月×1/8《即持有比例》﹦5,255元）

②系爭23號2樓建物租金：原告陳勝賢自105年6月2日至109年3月31日止，計45.97個月，得請求248,756元（計算式：5,194,827元×10％÷12月×1/8《即持有比例》×45.97月﹦248,756元）。自109年4月1日至109年10月16日止，按月得請求5,411元（計算式：5,194,827元×10％÷12月×1/8《即持有比例》﹦5,411元）

③合計：原告陳勝賢請求被告給付共422,154元（計算式：173,398元﹢248,756元﹦422,154元），以及自109年4月1日起至109年10月16日止，按月給付10,666元(計算式：5,255元﹢5,411元﹦10,666元），為有理由；逾上開部分，則屬無據，應予駁回。

⑵原告邱郁婷部分：

①系爭21號建物租金：原告邱郁婷自106年7月1日至106年7月3日止，計3日，得請求525元（計算式：5,044,318元×10％÷12月×1/8《即持有比例》×0.10月﹦525元）。原告邱郁婷自106年7月4日至109年3月31日止，計32.90個月，得請求518,619元（計算式：5,044,318元×10％÷12月×3/8《即持有比例》×32.90月﹦518,619元）。原告邱郁婷自109年4月1日至109年10月16日止，按月得請求15,763元（計算式：5,044,318元×10％÷12月×3/8《即持有比例》﹦15,763元）。

②系爭23號2樓建物租金：原告邱郁婷自105年6月2日至106年8月1日，計14個月，得請求75,758元（計算式：5,194,827元×10％÷12月×1/8《即持有比例》×14月﹦75,758元）。至原告邱郁婷固於106年7月4日就系爭23號2樓建物（含坐落基地），除原有1/8比例之所有權外，再取得1/4比例之所有權，惟原告邱郁婷至106年8月1日僅就其持有比例1/8為請求（見本院卷第127頁），自當於其請求之範圍內為認定。原告邱郁婷自106年8月2日至109年3月31日，計31.97個月，得請求518,996元（計算式：5,194,827元×10％÷12月×3/8《即持有比例》×31.97月﹦518,996元）。原告邱郁婷自109年4月1日至109年10月16日止，按月得請求16,234元（計算式：5,194,827元×10％÷12月×3/8《即持有比例》﹦16,234元）。

③合計：原告邱郁婷請求被告給付共1,113,898元(計算式：525﹢518,619﹢75,758元﹢518,996元﹦1,113,898元），以及自109年4月1日起至109年10月16日止，按月給付31,997元(計算式：15,763元﹢16,234元﹦10,666元），為有理由；逾上開部分，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告陳勝賢422,154元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年4月24日，見北司調卷第67頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，以及自109年4月1日起至109年10月16日止，按月給付原告陳勝賢10,666元；請求被告給付原告邱郁婷1,113,898元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年4月24日，見同上頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，以及自109年4月1日起至109年10月16日止，按月給付原告邱郁婷31,997元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、本件原告起訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。