臺灣臺北地方法院民事判決

原告

東福建設股份有限公司

法定代理人

吳國正

訴訟代理人

洪月雲

訴訟代理人

陳永昌律師

複代理人

陳傑鴻律師

被告

陳俊霖

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造於民國108年4月19日所簽立之不動產租賃契約(下稱系爭租約)第15條約定，兩造合意因該租賃關係涉訟以本院為第一審管轄法院，故本院就本件訴訟自有管轄權。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠被告於民國102年10月31日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段00號4樓房屋(下稱系爭房屋)，並簽訂不動產租賃契約書(下稱102年租約)，租期3年，即自102年12月1日起至105年11月30日止，並約定自102年12月1日起至103年11月30日止，每月租金新臺幣(下同)3萬元；自103年12月1日起至105年11月30日止，每月租金3萬5,000元。於102年租約期滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，依民法451條規定，視為不定期限租賃契約。嗣兩造於108年4月19日簽立不動產租賃契約書(下稱系爭租約)，租期約定自108年5月1日起至109年4月30日止，租金約定每月3萬5,000元。

㈡被告自105年7月起至108年4月止，即未依102年租約給付原告租金總計119萬元。期間被告曾於106年8月16日給付原告租金36萬元(人民幣8萬元折算新臺幣計算)，再於107年11月21日給付租金2萬5,000元，於107年11月29日給付租金2萬元，於107年11月30日給付租金2萬元，於107年12月6日給付租金4萬3,820元（人民幣1萬元折算新臺幣計算），以上共給付46萬8,820元，惟仍積欠租金72萬1,180元。

㈢被告自簽立系爭租約，共積欠5個月租金17萬5,000元(108年5月至108年10月之租金），扣除被告已交付之押租金9萬元，尚有8萬5,000元未給付。基此，原告以起訴狀作為終止系爭租約之意思表示。

㈣系爭租約既經終止，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，出租人除得本於租賃物返還請求權，亦得本於所有權之作用，請求返還租賃物，故原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋並要求被告給付積欠之租金總計80萬6,180元。

㈤系爭租約終止後，被告仍占用未返還系爭房屋，依社會通念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利及2倍懲罰性違約金，合計10萬5,000元(計算式:35,000元+70,000元=105,000元)。爰依租賃契約、所有物返還請求權、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。

㈥並聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○○段00號4樓房屋遷讓返還予原告，並自起訴狀送達翌日起至遷讓房屋之日止按月給付原告10萬5,000元。⒉被告應給付原告80萬6,180元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上者，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款有明文規定，上開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，應類推適用（最高法院44年台上字第516號民事裁判意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。

㈡查原告主張被告自105年7月起至108年4月止，尚欠102年租約租金72萬1,180元，另積欠108年5月至同年10月系爭租約5個月租金17萬5,000元，扣除被告已交付之押租金9萬元，尚有8萬5,000元未給付等情，業據原告提出不動產租賃契約書、手機通訊軟體截圖、租金催繳通知書等件為證，而觀之系爭租約第5條確有記載被告尚積欠原告106年5月至108年4月租金共72萬1,180元，互核與原告主張相符，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何答辯以供斟酌，本院審酌上開證物，自堪信原告主張之上開事實為真正。揆諸前揭說明，原告積欠被告租金已達2個月以上，原告以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本係於109年1月30日送達被告，則系爭租約已於109年1月30日終止，是故，原告請求被告給付積欠租金共計80萬6,180元，並請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，乃為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院61年度台上字第1695號、106年度台上字第461號裁判意旨參照）。系爭租約於109年1月30日終止後，被告仍繼續占有系爭房屋，無法律上原因受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告請求被告自起訴狀繕本達達翌日即109年1月31日起至清償日止，以每月租金3萬5,000元計算之相當於租金之不當得利，應屬有據。

㈣再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。而違約金有「賠償性違約金」及「懲罰性違約金」，效力各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。經核，系爭租約第9條約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按月租金(未滿壹月依比例計算)之2倍計算之懲罰性違約金給甲方（即原告），如甲方有其他損害乙方仍應賠償」，足見前開條款係屬強制租賃物返還債務之履行為目的，確保債權效力強制罰之「懲罰性違約金」性質。

㈤又按違約金之約定，係基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由、契約嚴守原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害等各要素、情節，依當事人請求或職權酌減，茲為民法第251 條、第252 條所明定。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用。惟懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，非不能以誠信原則予以檢驗當事人約定之違約金是否過高而顯失公平（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。查系爭房屋位於新北市，且屋齡已屆30年，另酌之原告於被告無權占用系爭房屋期間，業得請求被告按給付相當於租金之不當得利，就其損害已有相當填補。復參以兩造締約能力平等，系爭租約所定「懲罰性違約金」強制罰性質、目的之維護，暨原告因被告違約，勢生催告返還房屋、協商處理等成本損失等各節，暨被告違約之情狀，按誠信原則、社會經濟狀況、一般租賃交易常態予以檢驗，本院認上開違約金顯有過高之情，應酌減至租金1倍即每月3萬5,000元為宜，是原告請求被告給付自109年1月31日起至清償日止，每月3萬5,000元之違約金，應屬有據，逾此部分之請求，即非可採。

四、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自109年1月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利及違約金7萬元，暨請求被告給付原告積欠之租金80萬6,180元，及自109年1月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開部分之請求，即屬無據，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依職權宣告被告供相當擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之宣告亦失所依據，應併予駁回。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。