臺灣臺北地方法院109年度訴字第8016號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第8016號原告吳振銘訴訟代理人兼送達代收人陳明宗律師上一人複代理人蔡爵陽律師張秉鈞律師（111年4月20日解除委任）被告廖松筠訴訟代理人陳建勳律師林靜怡律師上列當事人間給付修繕費用等事件，本院於民國112年2月1日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國109年7月28日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號4樓房屋及所坐落基地(下稱系爭房屋) ，約定買賣價金為新臺幣(下同)1,280萬元，並簽訂原證1之買賣契約（下稱系爭買賣契約)，且業於109年9月7 日以買賣為原因登記於原告名下，兩造並已於109年9月17日辦理交屋完畢。又系爭買賣契約所附不動產現況說明書上，經被告勾選「排水設施可正常使用」「無滲漏水之情形」。原告嗣於109年9月23日委託驗屋公司驗屋，始知系爭房屋主臥室面馬路旁鋁窗週邊牆面有壁癌現象、次臥室天花板上方亦有壁癌油漆剝落現象、浴室進行淹水測漏後，有漏至樓下之情形。故系爭房屋既有上述瑕疵，原告得依法請求減少價金，並請求被告賠償其修補漏水瑕疵費用15萬3,500元，及賠償系爭房屋因漏水瑕疵造成總價5％數額之市價減損亦即64 萬元。又原告因系爭房屋上開瑕疵，影響居住安寧，併請求精神上慰撫金10萬元。上開金額加總為89萬3,500元，爰依民法第359條、第179條、第227條第1項(前開請求權基礎為選擇合併，請擇一為有利判決)、第184條、第195條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告89萬3 ,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告主張系爭房屋滲漏水、壁癌等，係自行聘請量身訂作交屋管理顧問公司(下稱量身訂作公司)進行，該公司並非司法院鑑定機關參考名冊之鑑定單位，其提出之意見是否得做為「瑕疵」認定之基準，自非無疑，加以原告已因房屋裝修變更房屋現況，無從回復認定交屋後之「現況」是否有其所主張之瑕疵，更實難認原告主張滲漏水瑕疵善盡舉證之責。原告所稱主臥室面馬路旁鋁窗周邊牆面壁癌，非必定屬於「滲漏水」之瑕疵，此係因大樓外牆本即為迎風面，中古屋之情況，會有自然老舊及建材年限之限制，水分易伴隨風壓滲入牆面，系爭房屋為40年中古屋，本即會有自然使用老舊之情況。另被告曾以LINE表明願意就浴廁漏水部分以2萬8,300元負責，然僅係基於兩造間交易之商誼，為避免衍生訴訟所提出之溝通協調方案，非得逕認被告有自認瑕疵之情事。系爭房屋為屋齡40年之中古屋，其浴廁長年正常使用均無任何滲漏問題，亦未曾經樓下住戶反映曾漏水之情事，顯然原告交付被告之浴廁設施具備合於40年屋齡之通常效用，則量身訂作公司所為之試水方式是否合宜，更非無疑。又觀諸原告所提修復費用之原證5估價單影本，浴廁部分僅有抓漏防水費用1萬4,800元、1萬3,200元，主臥部分僅有抓漏防水費用1萬7,600元，與其所主張滲漏水瑕疵有關(合計4萬5,600元，與其尚未起訴前以LINE紀錄傳送予被告之防水工程估價單合計費用相近)，其餘均係室內裝修所由生之費用，原告竟浮濫主張，將其自身裝修費用轉嫁被告負擔，更屬無理。又系爭房屋交易價格為1,280萬元，原證5估價單與原告所主張滲漏水瑕疵有關花費僅4萬5,600元(被告仍嚴正否認有浴廁及外牆滲漏水瑕疵，並無捨棄、認諾或自認之問題)，顯然不會造成房屋耗損，且可經完全修復，自不會對交易價格產生貶損，則原告請求減少價金，並無理由。又本件依原告之主張，實難認對其生活發生持續常態性影響造成其精神痛苦之情事，故其主張精神慰撫金10萬元，尚於法無據。爰答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項(見本院卷第261頁)：㈠兩造前於109年7月28日就原為被告所有之系爭房屋締結系爭買賣契約，系爭買賣契約所附不動產現況說明書上並經被告勾選「排水設施可正常使用」「無滲漏水之情形」（本院卷第53至55頁）。㈡原告業已繳清所有買賣價金，系爭房屋於109年9月7日以買賣為原因登記於原告名下，兩造並已於109年9月17日辦理點交完畢。四、得心證之理由：㈠系爭房屋是否有瑕疵？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5項規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文分別所明定。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨可資參照）。準此，本件原告既係以系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵，認被告所給付之系爭房屋不具備通常價值、效用及品質，亦不符合被告於前開標的物現況說明書中所擔保無漏水之品質等情為由，主張應減少本件買賣價金，並請求被告返還此部分溢付之價金，而原告此節主張復為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應就系爭房屋確有所述滲漏水、壁癌等瑕疵之事實先負舉證之責任。經查： ⑴原告就其主張系爭房屋有漏水、壁癌等情事，固據提出其委任量身訂作公司於109年9月23日檢驗後所出具之房屋驗收報告書為證（下稱系爭驗屋報告，見本院卷第75至95頁），而量身訂作公司所出具之系爭驗屋報告「漏水驗收缺失記錄」中記載系爭房屋有「主臥-1.面馬路旁鋁窗週邊藍色紙膠帶範圍均有壁癌現象，疑似有滲水，須再進一步確認原因並持續觀察 (綠色紙膠帶為牆面裂紋) 。2.天花板上方：面馬路旁鋁窗左上方燈孔內，可見窗戶上方與樓版接縫處有潮濕變色痕跡，且天花板亦有些微壁癌、水泥膨脹剝落現象。…」「次臥(工作陽台旁)-天花板上方：從燈孔內可見天花板上方有嚴重之壁癌油漆剝落現象，部分陰影無法確認是否為滲水潮濕痕跡或水泥本身顏色，須再進一步確認並持續觀察。另，天花板上方後側為磚牆，對應位置為天花板下方(室內窗戶上方為舊窗簾盒拆除殘留痕跡)，其餘均任何壁癌或滲水現象，須再持續觀察。」「浴室-本樓層4F天花板上方從燈孔內可見天花板上方為乾燥的，並無異狀。另，屋主於本戶浴室進行淹水測漏兩天後，樓下層3F浴室天花板上方固定角材已浸潤潮濕，汙、廢水管(SP/WP)周邊均疑似滲漏水，且有鋼筋水泥保護層剝落現象(屋主淹水兩天後自行拍攝)」等情(見本院卷第81頁)。而系爭驗屋報告之製作人即證人李金濶到庭證稱：「本件有爭議的是三個位置：一、主臥室窗台下面是外露的，可以透過目視看有無明顯的水漬痕跡，還有儀器（水份計）來測試牆面的含水量，判斷含水量比較高。經以水份計測試含水量偏高，致於是以前殘留的水造成的，還是繼續漏水，這無法判斷，所以鑑定報告才寫說要進一步確認。方式可以用灑水頭對該部位強力持續噴水，看會不會漏水，但驗屋那天是晴天如果用這個方式，樓下行人會抱怨，所以和屋主討論後沒有進一步確認。二、主臥室天花板上方，因為天花板沒有拆除，只能透過目視。我們以攝影機透過燈孔去拍攝上方的情形，我們在報告裡面已經有詳述了。而且沒有拆除天花板，儀器沒有辦法上去測試。但是因為有用拍攝的方式做紀錄，客戶日後也可以再繼續觀察，如果發現顏色深淺及範圍改變，就代表漏水的可能性非常高。三、次臥室天花板上方（鑑定報告以次臥室工作陽台為名稱），方法如主臥室天花板上方，詳如鑑定報告所載。四、浴室的部分，有兩個部分，第一是樓上有沒有漏水到客戶的家，我去驗屋時看到浴室的天花板是乾燥的所以這部分沒有問題。第二是客戶浴室有無漏水下去，這部分因為樓上樓下之間會有磁磚沙漿結構體，水要漏下去要穿過很多障礙，所以我們會請驗屋前三天會做放水淹水的測試，把排水孔塞住，淹水3-5公分，持續3天，但這件屋主（原告）在驗屋時，沒有事先做淹水的動作，所以驗屋時這部分看不出來，後來我離開後，屋主是事後還是有補做這個淹水測試的動作，結果樓下說有漏水，而且有漏水的影片，屋主也有提供給我，所以原告在還沒有製作好報告時提供影片和樓下漏水的資訊給我，因此也有記載在鑑定報告上。」等語(見本院卷第187至188頁)。惟查，量身訂作公司非本院所囑託之鑑定機關，系爭驗屋報告僅有前揭位置照片，未見有何證人李金濶所述之使用專業儀器檢測之照片或數據為佐證，則系爭驗屋報告所研判之「漏水驗收缺失」是否可採，已不無可疑。且依系爭驗屋報告所表示之前揭位置，亦僅陳述為「疑似有滲水，須再進一步確認原因並持續觀察」「無法確認是否為滲水潮濕痕跡或水泥本身顏色，須再進一步確認並持續觀察」「疑似滲漏水」等語，未明確表明系爭房屋有漏水情事，此情亦據證人李金濶證述如上。至原告提出原證6系爭房屋樓下同址3樓房屋浴室滲水影片光碟為證，惟該影片僅係特定日期，局部區域之狀況，且該浴室地坪放水測試，非由證人李金濶親自實施，而係由原告自行為之等情，亦據證人李金濶為上開證述在案，則原告所施行浴室地坪放水測試之高度及時間是否符合鑑定規範及作業方式，均有未明，自無足據以認定系爭房屋之浴室即有瑕疵。從而，本件尚難僅憑原告所提系爭驗屋報告即認定系爭房屋確有其主張滲漏水或造成壁癌之情事。 ⑵又原告主張上揭滲漏水、壁癌之瑕疵，除次臥室部分未進行任何工程，其餘部分業已委託證人江文宏指示合作廠商伍零貳工程有限公司評估修繕所需費用共計153,500元，且均已修繕完畢等情，此據原告陳述在卷，並提出該估價單為證( 即原證5、見本院卷第99頁)。惟細譯該估價單之內容，並參酌證人江文宏到庭證述：「主臥外牆的防水失效，水氣已經滲透到室內，原證3第5頁照片有貼藍色膠帶的是含水比較高，是從外面漏出來的。因為我們再拆除舊的鋁窗時，發現水是會滴下來，所以知道是外牆防水的問題，水先流進鋁窗，接著流進室內的牆面，導致裡面含水氣比較高的部分，會有璧癌的可能，所以我們把舊窗匡全部拆除，抹有含防水材質的水泥沙漿，窗戶外牆外面還要重新塗一層防水漆，先把剝落的防水漆先刮除，這是第一個部分的處理方式。第二個部分是浴室，在還沒有處理之前，有先測試防水，測試防水時就發現樓下天花板在滴水，因為滴水，所以我們都要做全面地磚和璧磚拆除，地上會抹無收縮水泥，牆面塗二次防水，牆角的部分，用抗張裂網加矽立康做防水的動作，做完之後有試水ㄧ天，結果樓下沒有漏水，因此我們施作的防水就成功。…」「(估價單之報價單位為伍零貳工程有限公司，聯絡人為李濟羽、江文宏，則你是否為伍零貳工程有限公司負責人？)不是該公司的負責人。我和該公司是合作關係，我不是該公司的員工，我本來就是從事統包工程的，我會接系爭房屋的案子，由我負責統籌全部工程的順序及溝通的部分。李濟羽是該公司的員工，他在本件系爭房屋的工程，他負責實際施作。」等語(見本院卷第144至145頁)，可知證人江文宏係從事室內裝修為業，該估價單係就相關防水、泥作、設備更新、防水漆、粉刷等工程施作所需之費用為估價並施作，並未著重於抓漏工程，是其上雖載有「抓漏防水」項目，惟房屋漏水本屬專業鑑定事項，倘無相關方面專業證照或抓漏經驗，輔以專業使用之水份計測量房屋內個點之水分含量，再以專業評估測量當天天氣狀況、濕度，甚且佐以放水實測方式測試有無漏水，一般人單純以肉眼實難正確判斷房屋有無漏水之瑕疵。益見，該估價單所示之工程內容，與系爭房屋是否確有滲漏水及壁癌等情核屬二事。是以，本件亦無從單憑該估價單之開立及證人江文宏受託實施之工程內容，即認定系爭房屋確有原告所述滲漏水及壁癌之情事。 ⑶再依證人即經手系爭房屋之仲介鍾美香到庭證稱：「(請簡述帶買方看房屋之情形？共看屋幾次？看屋時整體屋況如何？有無何處有漏水或壁癌之情況？主臥室之天花板、窗框狀況如何？浴廁狀況如何？臥室天花板狀況如何？)有的。共看了二次，早上跟下午。房子的屋況乾乾淨淨的。沒有特別注意，因為如果有漏水現況說明書一定會註記，這件屋主提供現況說明書上面寫沒有漏水。所以我在帶看房屋的時候，會根據現況說明書，現況說明書如果有記載說漏水情形，我們仲介才會特別提醒，這件我帶看時沒有特別去看什麼漏水的狀況，而且買方也還沒有確定要買，只是去看。這件我帶看時，就是正常的帶看，據我了解這件問題是發生在兩造交屋驗屋的時候。我的記憶這件在交屋的前ㄧ天我有去結清水電瓦斯的費用，而且也有到房屋再看一次，剛好下雨，我有拍照、錄影，後來也有提供給買賣雙方，而且也跟買方（原告）說下雨剛好是最好的機會，請原告可以再來看一下。隔天交屋當天，買賣雙方（兩造）都在，賣方（被告）當時有親自跟原告說，這個房屋的廁所之前有漏水有修過，另窗台之前也有漏過但已經修好了。後來原告請驗屋公司驗屋發現窗台含水量過高，所以要求被告再處理窗台的部分，被告還說可以找之前修窗台有出具保固書的廠商，要找之前廠商來負責修理，只是後來被告沒有找到保固書。接下來原告因為要修理的費用的問題，我是原告這方的仲介，被告那方的仲介是師大的游先生，我從中協調，一開始原告說修復費用要10幾萬元，而且有拿估價單給我看，我有把這張估價單傳給游先生，但我看這張估價單有些項目是自己要乾濕分離的項目，我覺得是原告自己要的裝潢，不能算在前屋主的頭上，所以原告就有在思考一下，當時原告曾經提出最少要8萬元，我就替兩造從中協調，是否以8萬元的金額解決這個事件，只是後來還是沒有談成。而且被告提出只要付新台幣28,700元，因此原告就覺得談不下去，而且說之後要自己對被告談，不需要我再繼續服務，我就沒有再處理這件事情，過一段時間，我才知道，兩造進入訴訟。(你剛才說交屋前一日109年9月16日那天下大雨，你有拍照錄影也有請買方確認，請說明當時看到主臥室的窗台、天花板、浴廁的情形？）主臥室窗台看到油漆皺皺的，就是所謂的壁癌，因為漏過水的油漆沒有特別處理重新粉刷，下雨天看得出來，我那天有拍平面的照片，而且我在更早之前也就是帶看房屋時我就有發現。被告之前就有透過他的仲介就是師大店的游先生，解釋說窗台曾漏水但已經有修復，而且說是窗戶沒有關緊下雨滲進來油漆才皺皺的。交屋那天被告在場時也是這樣說的，說之前漏但修好了。主臥室天花板有裝潢，沒有辦法拆開看，只能看到就是一般外觀的狀況，那天看時用肉眼看沒有滲漏水的外觀。交屋前ㄧ天，浴廁我沒有特別去沖水，我看浴廁的外觀也是一般正常的狀況，是後來第二天交屋的時候，現場做馬桶沖水，洗手台和蓮蓬頭的水測試，我們交屋那天沒有在浴室放水，後來原告自己使用浴室和找驗屋公司的時候，才發現浴室有漏水。」「(依照你的經驗，如果前ㄧ天下雨的情形，當天看的時候，只要有漏水就一定可以看出來嗎？）之前曾經有漏水的話，下雨天的時候，摸牆壁的話，會濕濕的。」「你剛才提到原告一開始說修復費用要10幾萬元，而且有拿估價單給你看，是否就是拿原證5這張估價單給你看？（提示本院卷第99頁）是的。」等語(見本院卷第183至185頁)。依證人鍾美香上開證述內容可知系爭房屋交付原告時並無漏水，而系爭房屋主臥室窗台、廁所前曾經過修復，且原告於購買系爭房屋前亦親自查看、檢視屋況。則原告自應由買賣雙方依照中古房屋實際老舊程度為議價，而非據此主張系爭房屋有何瑕疵而得請求減少價金。 ⑷佐以本院於審理中依原告聲請委由台灣營建防水技術協進會鑑定，經該會於111年9月1日回覆已無法用儀器去追溯或證明系爭房屋於109年9月17日是否有漏水情形，因無法知道當時屋況，故無法確認附件(按即原證5)所示單據是否為必要費用等語，有台灣營建防水技術協進會111年9月1日台(111)防協會字第225號函存卷可查(見本院卷第269頁)，益徵依現存證據並無法認定系爭房屋是否有原告主張之系爭房屋滲漏水並造成壁癌之瑕疵。 ⒉再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨、103年度台上字第2631 號判決意旨參照）。準此，判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定內容等節，據以認定該標的物是否具備通常或契約預定之效用、品質或價值，倘依此研判後認有欠缺者，乃構成所謂物之瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任。而中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減少價金。循此，系爭房屋係於68年興建完成，有建物登記第一類謄本其他登記事項記載「使用執照字號：68年使314號」等語可佐(見本院卷第71頁)，是系爭房屋經兩造於109年締結系爭買賣契約當時已為屋齡41年之老屋，其屋況本不能與新屋相提並論。系爭房屋縱有系爭驗屋報告所稱主臥室對外鋁窗壁癌、次臥天花板上方壁癌、浴室經放水測試疑似滲漏水情事，應屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，若希望享有如新屋般之效用或品質，應於取得產權後，自行負擔翻新整修之成本，重新施作防水及修補，而此情應非原告於締約當時所不能預見，且衡諸常情，對於其供人居住使用之通常效用，亦不當然有所影響，基於本件中古屋買賣之性質，尚不足認係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。況且，浴室地坪防水效用，本即需要定期經常性之維護，非可一次性解決而一勞永逸，此乃常識，故為防止浴室滲水，屋主應定期檢修，故此未來長期定期檢修工作亦非出賣人於出售時所應負擔者。是原告主張被告就此負有物之瑕疵擔保責任，難謂可採。㈡原告請求減少價金有無理由？承上所述，原告並未舉證證明系爭房屋於交屋即危險移轉時，有滲漏水並造成壁癌之瑕疵，復未能證明系爭房屋有何與房屋之通常效用，價值不符之瑕疵，又原告亦無舉證證明被告有何不法侵權行為而使其受有損害，自無損及原告人格權之可能。故原告依民法第359條請求減少價金並依民法第179條規定請求返還價金79萬3,500元，及依民法第184條、第195條第1項規定請求賠償精神上所受損失10萬元，為無理由。又被告既無債務不履行之情事，則原告依民法第227條第1項請求被告賠償修復費用及交易價格減損79萬3,500元，並依民法第184條、第195條第1項規定請求賠償精神上所受損失10萬元，均無理由。末以原告固聲請就系爭房屋因漏水瑕疵所致市場價值減損金額為鑑定，惟原告既未能證明系爭房屋於危險移轉時有何瑕疵，自無另就價值減損金額為調查之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、第227條第1項、第184條、第195條第1項之規定，請求被告給付如原告訴之聲明所示金額及利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　24　　日民事第二庭法　官　林禎瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　24　　日書記官葉佳昕

臺灣臺北地方法院109年度訴字第8016號

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