109年度訴字第8576號｜民事：給付租金等｜裁判日期：110 年 05 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決 109年度訴字第8576號原告維多利亞建設股份有限公司法定代理人邱林綉玉訴訟代理人薛智友律師王琬華律師被告德朗飲食企業股份有限公司法定代理人邱惠英訴訟代理人黃炫中律師上列當事人間請求給付租金等事件，經臺灣士林地方法院移送前來，本院於民國110年5月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰零玖萬柒仟貳佰伍拾元，及自民國一０九年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零玖萬柒仟貳佰伍拾元元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面原告登記之法定代理人為邱林綉玉，有經濟部商業司商工登記公示資料查詢可稽（本院訴字卷第155至157頁）。被告固抗辯：目前登記於邱林綉玉名下之原告公司股份，實係應屬訴外人邱惠美、邱惠英所有之股份遭不法移轉，且邱林綉玉被選任為原告董事長之股東會會議決議應屬不成立或無效，故邱林綉玉不得合法代理原告進行本件訴訟，邱惠美、邱惠英已另案訴請邱林綉玉回復股權及對原告公司等人訴請確認原告公司之股東會決議無效或不成立，並經本院107年度重訴字第949號為第一審判決（下稱本院另案判決）。是本院另案判決應屬本件訴訟之先決問題，於本院另案判決確定前，應裁定停止本件訴訟程序等語。然查，觀諸被告所提本院另案判決，邱惠美、邱惠英於該案雖有請求邱林綉玉回復股權，惟針對邱林綉玉目前擔任原告法定代理人之委任關係部分，並未為任何請求，所訴請確認之股東會決議亦非邱林綉玉經選任為董事之決議（見本院訴字卷第187至218頁），故本院另案判決並未直接涉及「邱林綉玉就原告之法定代理權限」之事項，自非本件訴訟之先決問題，本件自無由裁定停止訴訟。又邱林綉玉亦未因其他確定裁判致其就原告之法定代理權消滅，故本件亦無民事訴訟法第170條規定當然停止之情事，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：（一）原告自101年起將門牌號碼臺北市○○區○○路00號、98號及1 00號1樓（包含屋內如附表所示之設備〈下稱系爭設備〉）房屋（下稱系爭房屋）出租予被告經營德朗法式餐廳，兩造於106年1月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），依系爭租約第3條約定，每月租金為新臺幣（下同）31 萬3,500元，被告應於每月25日前給付原告。詎被告自108年9月起即未再給付租金，經原告分別於108年10月22日以維字第108025號函及同年11月1日以維字第108026號函催告其繳納租金，被告卻以原告於系爭房屋地下室一、二層進行復原工程導致其營業損失為藉詞，拒不給付，被告自108年9月1日起至同年11月8日止，已積欠原告二期租金共計62萬7,000元，原告乃依系爭租約第8條第2款約定，於108年11月8日以維字第108027號函（下稱系爭第108027號函）通知被告終止系爭租約，並請被告派員於同年月12日出面辦理點交，惟被告當日並未派員到場，原告復於108 年11月12日以維字第108028號函（下稱系爭第108028號函）通知被告於同年月15日辦理點交，被告仍未派員出面點交，原告迫於無奈而於同年月15日依系爭租約第10條約定，請鎖匠開鎖並進入系爭房屋清理被告遺留之家具雜物等，收回系爭房屋，詎原告竟發現應屬原告所有之系爭設備已遭被告取走。依上，原告爰依系爭租約，請求被告於系爭租約終止（即108年11月8日）前欠繳之租金計71萬600元（計算式：31萬3,500×〈2＋8/30〉＝71萬600，元以下四捨五入，下同）。又被告於系爭租約終止後仍繼續占用系爭房屋，迄至108年11月15日被告派員將屋內清空前，係無法律上原因而享有使用系爭房屋之利益，造成原告之損害，自應依民法第179條規定給付原告相當於租金之不當得利7萬3,150元（計算式：31萬3,500×7/30＝7萬3,150）。再者，被告於系爭租約終止後仍拒不將系爭房屋回復原狀及返還房屋，致原告須於108年11月15日另行派員將屋內物品清空，且迄今被告仍未將原告所有之系爭設備返還，並未履行回復原狀之義務，應依系爭租約第11條約定，給付原告按租金兩倍計算之違約金即62萬7,000元。綜上，原告得請求被告給付共計141萬750元（計算式：71萬600＋7萬3,150＋62萬7,000＝141萬750）。（二）系爭設備係第三人旭地營造股份有限公司（下稱旭地公司）於101年間承攬原告之臺北市○○區○○段○○段0000000000 地號土地之二次裝修工程時，為履行與原告間之承攬契約，由旭地公司向訴外人基匠企業有限公司（基匠公司）、台灣大昌華嘉股份有限公司（下稱大昌華嘉公司）採購安裝於系爭房屋內，原告再將系爭房屋及系爭設備一併出租予被告，是原告為系爭設備所有權人，原告並未將系爭設備所有權移轉予被告，縱認被告確有因系爭設備老舊而予以汰換，惟原告僅係基於「租賃關係」交付系爭設備予被告，被告自不得擅自處分或汰換，且被告於遷出系爭房屋時，原告已於108年11月12日以維字第108029號函催告其應將租賃物回復原狀及將系爭設備歸還，惟未蒙置理。從而，被告無權占有系爭設備，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭設備。至被告所稱系爭房屋之破壞樓板、防火區劃之相關復原工程（下稱系爭復原工程）有造成其營業損失云云，惟於108年7月11日由臺北市政府都市發展局（下稱都發局）會同兩造人員於系爭房屋會勘時，被告對於系爭復原工程之施工方式及內容包含電梯拆除、管線五金、系爭房屋地下一樓模板植筋灌漿、系爭房屋一樓樓板鐵板鋪平等情均已知悉，原告及都發局亦有將系爭復原工程之施工時間及預定完工時間通知被告，被告完全得以預見系爭復原工程之施作時程、施作範圍、工法，並加以評估營業狀況，且系爭復原工程施工範圍係位於系爭房屋地下一、二樓，而被告餐廳位於一樓，不至影響被告餐廳之營業情況，被告餐廳應無停業之必要，被告更自承其於108年9月1日起即自行停止營業，則何來營業損失之有，且被告餐廳於系爭復原工程前半年已無營業，會勘當天亦無營業，顯無因系爭回復工程而受有營業損失，被告復未提出任何營業損失之證明，堪認被告係因經營不善而停業，藉故拒絕繳納租金，被告抗辯以營業損失扣抵積欠原告租金，並無理由。又系爭復原工程既未影響被告餐廳經營，被告抗辯其以「原告違反出租人確保租賃物合於契約約定使用、收益狀態之義務」為由，於108 年10月31日終止系爭租約等語，自屬無據。被告雖稱其早於108年10月31日前已搬離系爭房屋，並無繼續占有系爭房屋云云，惟被告於108年11月12日第0000000-0號函文中仍與原告約定系爭房屋之後續點交事宜，顯見被告當時仍繼續占有系爭房屋，而原告於108年11月1日已先行通知被告如未如期支付租金，將會依法終止系爭租約，復於同年月8日通知被告終止租約後之點交事宜，並告知原告將於同年月15日會同鎖匠、社區物業開鎖，各該函文並已合法送達被告，原告並無被告所稱以違反誠實及信用等方式行使權利及逾期通知點交之情形。（三）並聲明：（一）被告應給付原告141萬750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（二）被告應將系爭設備返還原告；（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：（一）原告擅自破壞系爭房屋之樓地板及防火區、變更停車空間之原核准用途，於系爭房屋地下一層裝卸車位處設置供被告營業使用之油脂截留槽，嗣經都發局認定與原核准用途不合，於107年10月24日命原告於一個月內依原核准用途恢復；詎原告竟嫁禍被告，向都發局誣指前開油脂截流槽為被告所改裝，應由被告負責改善等語，嗣於108年3月11日始承認該油脂截留槽為其所施作，且原告明知系爭復原工程恐致被告餐廳排放之廢水不符合排放標準，而影響被告餐廳營業，惟原告卻遲至108年8月15日始突然通知被告將於同年9月16日至27日施工，擾亂被告餐廳採預約制之營業模式，並以其施工範圍未進入被告餐廳為藉口，拒絕與被告協商被告餐廳不得不停業之營業損失事宜，迫使被告不得不自108年9月1日起暫停營業。被告於系爭房屋係包含法式餐廳及中央調理廚房之營業場所，其中，法式餐廳更係採取預約制，須事先知悉施工日期、施工方式等資訊，惟原告僅於108年2月間發函表示系爭房屋地下一、二樓須進行施工，對於被告請原告於施工前提供發包廠商、施工方式、施工規劃時程進度及負責人接洽窗口等資訊，均置之不理，更突於108年8月15日通知被告將於同年9月16日至27日施工，都發局亦僅於會勘通知單通知兩造於108年7月11日進行會勘，然就系爭復原工程之施工範圍及工法均未提及，被告於施工資訊不明之情形下，根本無法營業，僅得自108年9月1日起暫停營業，並於108年10月12日發函通知原告將於同年月31日終止租約，則原告故意以背於善良風俗之方式，違反民法第423條所定出租人應確保租賃物合於契約約定使用、收益狀態之給付義務，被告自不負有給付租金之義務；另被告之餐廳於108年9月1日暫停營業起至同年月31日搬遷止，受有兩個月不能營業之損失計163萬1,300元，原告應負賠償之責，是被告得就該金額向原告本件請求金額主張抵銷。再者，系爭租約業經被告於108年10月31日終止，被告並已於終止租約前搬遷；原告雖分別於108年11月8日、同年月12日以系爭第108027號函、系爭第108028號函要求被告於同年月12日及同年月15日點交，惟系爭第108027號函、系爭第108028號函分別於108年11月12日及同年月18日始郵寄至被告所在社區管理室，故被告未配合點交實非可歸責於被告。從而，被告絕無不配合辦理系爭房屋點交之情，且早於108年10月31 日前即已搬離該處，無繼續占有之事實，原告請求相當於租金之不當得利及按租金兩倍計算之違約金，均無理由。又原告故意逾期通知被告點交之行為，係以損害被告為主要目的，違反誠實及信用方法，自不得據此對被告主張任何權利。退步言，縱認原告仍得請求違約金，惟因原告並未受有任何損害，應依法予以酌減，被告並以前開所受營業上損失作為抵銷之抗辯。（二）針對系爭設備部分，前係因原告公司之集團成立一家餐飲公司作為招待所，而先由原告委託旭地公司於101年間負責室內裝修工程，再由旭地公司於同年間購買系爭設備，作為招待所營業之用；嗣被告於101年3月29日成立後，即由原告將系爭設備之所有權移轉予被告，系爭租約始未約定租賃之標的包含系爭設備，更於第10條約定系爭房屋租期屆滿或終止時，原告得將被告留於系爭房屋之設備、家具、裝修改造之物或其他雜物，視作廢棄物，任憑原告處理等語，足證系爭房屋內之所有設備、物品，自始屬於被告所有，且系爭設備之維修保養事宜，均由被告自行為之，被告顯無配合原告點交或歸還任何設備、物品之義務。再者，被告目前僅占有如附表所示項次4至5、7至11、15 、18、20至23之設備，其餘如附表所示項次16之設備自始未安裝，項次1、4（數量僅有1）、12、13之設備皆留置原處，項次2、3、14、17、24、25之設備則因老舊而汰換，項次2、19及項次5、6分別為同一設備。又被告目前所占有之設備，均已購買逾10年而幾近無使用價值，不致使原告受有損害，是原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭設備或給付違約金，亦不可採。（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷（一）查原告自101年起將系爭房屋出租予被告經營德朗法式餐廳，兩造於106年1月1日簽訂系爭租約，依系爭租約第3條約定，每月租金為31萬3,500元，被告應於每月25日前給付原告，被告自108年9月起即未再給付租金等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約影本1份在卷可稽（湖簡卷第27 至29頁），堪信為真正。（二）原告主張終止租約並請求被告給付租約終止前積欠之租金：依系爭租約第8條第2款約定，被告如有積欠租金達2個月以上，經原告催告期限繳納仍不支付者，原告得終止租約（湖簡卷第27頁）。被告自108年9月起即未再給付租金，經原告分別於108年10月22日以維字第108025號函及同年11月1日以維字第108026號函催告其繳納租金，被告收受該二函文後仍未繳納一節，亦為被告所不否認，並有原告該二函文為證（湖簡卷第31至33頁），則原告以被告已積欠2個月以上租金為由，依系爭租約第8條第2款約定，於同年11月8日以系爭第108027號函通知被告終止系爭租約，及請求被告於租約終止（即108年11月8日）前欠繳之租金計71萬600元（計算式：31萬3,500×〈2＋8/30〉＝71萬600），自為有據。被告固抗辯本件因原告於系爭房屋進行系爭復原工程，然未告知被告具體施工範圍及工法，致採取預約制之被告德朗法式餐廳自108年9月1日起即無法營業，原告構成故意違反民法第423條所定出租人應確保租賃物合於契約約定使用、收益狀態之給付義務，被告無須給付自108年9月1日起之租金，並已於108年10月12日發函通知原告將於同年月31日終止租約等語。經查： 1.本件都發局早於107年10月24日即函知兩造系爭房屋有經民眾檢舉有擅自破壞樓板、防火區劃情事，並限期於1個月內依原核准用途恢復或完成補辦申請變更使用執照之手續，屆期未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止使用，必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除或強制拆除等語（見本院訴字卷第209至210頁），嗣原告於108年2月21日函予都發局及被告表示願意配合依法改善，並請被告配合改善事宜（本院訴字卷第217頁），復於108年3月11日再函予被告及系爭房屋所在管理委員會陳稱：油脂截留槽目前由被告使用，因不符合建築法規定，原告須依法改善回復與使用執照圖說相符，於依法改善後，被告餐廳排放廢水恐未能符合排放標準，須請被告尋求解決方案等語（本院訴字卷第215頁），被告於同年月12日收受原告上開同年月11日函文後，於同年月12日發文予原告、臺北市建築管理工程處及系爭房屋所在管理委員會之函文中表示：有關系爭房屋地下層停車空間涉有未經核准擅自變更使用（塗銷車格），擬依法改善事宜，請求原告提供相關圖說說明確切位置以利釐清並協助後續改善施工；系爭復原工程所涉及之地下停車位及其上油脂截留槽使用所有權為被告公司所有，非經被告同意，不得進行任何拆除及施工等語（本院訴字卷第261頁），可見被告至遲於108年3月12日時，即已知悉油脂截留槽有不符建築法規須依法回復為停車位一事。 2.嗣經原告向都發局表示現尚無法進場施工，及被告亦向都發局表示需108年4月30日後方可配合，經雙方與都發局協調並表明均有改善意願後，都發局乃於同年3月21日函知兩造請於文到2個月內完成改善或補辦申請變更使用執照手續（本院訴字卷第221頁）。嗣都發局於同年7月1日寄發會勘通知單予兩造，訂於同年月11日由臺北市建築管理工程處（下稱建管處）至系爭房屋共同會勘複查是否依規定改善完畢，有都發局會勘通知單及建管處會勘紀錄表可佐（本院訴字卷第251至253頁），依證人即會勘當日到場之原告售後服務部助理李京芝證稱：當天已是建管處第二次會勘，建管處第一次會勘時我也有在場，但被告沒有派員到場。這次第二次會勘，被告是由張馨、陳志瑋到場，我們與建管處人員在系爭房屋所在一樓管委會當面接洽，建管處人員當天請我們回復原狀，說要把設置於一樓與地下一樓間的菜梯拆除，以及將因為菜梯設置而打掉的一樓與地下一樓間樓板、地下一樓與地下二樓間樓板恢復樓間的樓板恢復，張馨和陳志瑋於現場都有聽到建管處上開所言，並由張馨於會勘紀錄上簽名，當時我向張馨、陳志瑋表示會由原告來進行上開復原工程，其二人聽到並無任何回應。（當時張馨、陳志瑋有無問你回復工程會否影響被告餐廳的營業，要你再具體跟被告說明具體要回復的事項？）當下都沒有說，只有說後續再用函文往來溝通等語（本院訴字卷第324至328頁）。復觀諸上開會勘紀錄表記載，被告人員於會勘當時已同意願配合回復原狀，僅表示因涉及公共樓板工程須提區分所有權人會議公告周知後再行施工較妥，將另簽展延書申請展延（本院訴字卷第253 頁）。而證人張馨亦結證：在上開108年7月11日會勘前之建管處公文即有表明要求回復原狀之具體事項為菜梯拆除及樓板回復，被告於看到建管處會勘前公文時即已知悉公文所指之菜梯為何（本院訴字卷第336至337頁），其固證稱當時沒有明確指出要求回復之樓板就是指要拆除的菜梯的樓板，不清楚要求回復之樓板為何云云（本院訴字卷第337至338頁），然其又同時證陳：（那當時被告是怎麼理解建管處的人所說的樓板？）我們當時對於樓板的認知是指地下一樓的樓板，但菜梯本身橫跨不只地下一樓的樓層，所以並不清楚具體會影響的範圍，後續才發文給原告請求說明等語（本院訴字卷第338頁），可見其當時應已知悉建管處所要求回復之樓板係有關因應菜梯拆除所涉及之樓板一節明確。至於油脂截留槽部分，被告係於108年3月間即知悉是需要將所使用之油脂截留槽回復成車位之復原方式，則已如前述。綜合上情，足認被告至遲於108年7月11日會勘當時，即已知悉系爭復原工程所指涉之菜梯及油脂截留槽拆除、樓板回復之具體事項，並同意配合原告進行改善施工，當天亦未表示系爭復原工程將影響餐廳營業或要求再明確化施工事項。 3.觀諸被告於108年7月11日會勘後當日發文予原告之函文（承辦人為張馨），除重申願盡力配合原告公司改善施工，並要求原告應補償施工期間之營業損失外，僅為了「維護施工品質與進行聯繫管理」之需求，請求原告再提供「發包廠商、施工方式、施工規劃時程進度及負責人接洽窗口」之資料，並請求與原告協調施工時間，於正式施工兩個月提前公告（本院訴字卷第225頁），並未要求原告「應再明確化具體施工之範圍」，故張馨上開證述「不清楚具體會影響之範圍」一節，應非屬實。再者，被告於此11日函文中，即已表示由於被告餐廳為營業場所，在施工期間完全無法營業，故要求原告補償施工期間之營業損失，顯見被告自始即認為其無法於系爭復原工程施工期間營業，而會有營業損失發生，並非被告抗辯「因原告並未提供發包廠商、施工方式、施工範圍、施工規劃時程進度、負責人接洽窗口等資訊，始導致被告需暫停營業」。又依證人即原告方面經手處理系爭復原工程之售後服務部專員李亦舜結證：系爭復原工程之實際執行內容即為將上開菜梯拆除、回復樓板，以及將油脂截留槽回復為停車位等語（本院訴字卷第296至298頁）。而原告業於108年8月15日即函知被告將於同年9月16日至同年月27日進行系爭復原工程（本院訴字卷第227頁），被告並於同年8月21日收訖該函，有被告同年8月21日寄發予原告之函文可佐（本院訴字卷第229頁），可見原告已於動工前約1個月即告知被告具體施工時程，而被告於該21日回覆原告之函文中，亦僅再度重申原告應補償施工期間營業損失之要求，及主張由租金抵付營業損失，並未表示原告上開施工工期有過於倉促或施工範圍不明之情。原告既已於動工前約1個月告知被告具體施工日期，縱使被告認為此段12日之施工期間確實無法營業餐廳，衡情亦應足以進行餐廳預約客人時段之合理安排。被告於108年10月12日函文中亦自承：被告先前確已同意配合暫停各項營業及使用，讓原告於108年9月16日至同年月27日進行系爭復原工程等語明確（本院訴字卷第117頁），可見上開施工工期應係經被告同意甚明。 4.被告固抗辯原告使其於施工期間無法營業，違反民法第423條之「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」之主給付義務，其得拒絕給付租金並得請求營業損失等語。然按，出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，為民法第429條第2項所明定。經查，被告自承：本件係因原告集團先前擬成立一家餐飲公司作為招待所，而先由原告委託旭地公司負責系爭房屋之室內裝修工程，並於101年間將系爭房屋出租予被告經營餐廳等情，並有證人即先前登記為原告公司股東且擔任財務長之邱惠美結證略以：被告是原告集團旗下的一家公司，當時是原告要成立私人會所，所以才會成立被告公司於系爭房屋經營餐廳，並於系爭房屋設置餐廳所需之包含系爭設備在內之相關設備供被告使用等節可佐（本院訴字卷第329至331、334頁），另有被告公司登記資料顯示確為101年間設立乙情可參（湖簡卷第25至26頁）。而依原告與旭地公司簽立之系爭房屋二次裝修工程合約書，當時所進行之被告餐廳室內裝修工程即包含菜梯設備工程（湖簡卷第49頁），又旭地公司再轉委由大昌華嘉公司承攬之專業廚具工程中，即包含油脂截留槽之設置，亦有旭地公司與大昌華嘉公司簽立之專業廚具工程合約書可證（湖簡卷第86頁），可見本件係因被告要向原告承租系爭房屋經營餐廳使用，原告始應被告要求設置上開菜梯、油脂截留槽，則於本件發生該菜梯、油脂截留槽有違反建築法規而須回復改善，否則將面臨停止供水供電、封閉等行政裁罰（前開都發局107年10月24日函文參照）之情形時，原告依法進行拆除上開菜梯、油脂截留槽之系爭復原工程，當屬出租人依民法第429條第2項規定所得合法進行之「為保存租賃物（亦即：避免系爭房屋遭停止供水供電、封閉等行政手段）」所為之必要行為，承租之被告依法不得拒絕，且該菜梯、油脂截留槽既係於承租當時應被告之要求（或至少是經被告同意）所設置，則該菜梯、油脂截留槽因違反建築法規而須面臨後續拆除之風險應由被告承擔，難認被告得就其因拆除行為所生之營業損失，向原告請求賠償。再者，系爭復原工程既屬身為出租人之原告依法為保存租賃物所為之必要行為，原告自不構成違反民法第423條規定，毋寧應是：原告所為之系爭復原工程，即係為使系爭房屋得繼續保持其合於約定使用、收益之狀態（亦即：避免遭停止供水供電、封閉）之必要行為，故被告抗辯：原告就此構成故意違反民法第423條規定，被告不負給付租金義務，且已就此於108年10月12日發函向原告表示於同年月31日終止租約等語，並非可採。（三）原告請求於租約終止後被告繼續占用系爭房屋之不當得利：依系爭租約第10條規定，於租期屆滿或終止時，被告應即將系爭房屋回復原狀遷讓返還原告（湖簡卷第29頁）。此所課予之被告返還房屋之責任，當指被告負有與原告辦理房屋點交事宜，以確認被告已確實完成遷移、解除占有並將房屋回復原狀交還予原告之義務。被告於前開108年10 月12日函、同年月29日函中，均僅主張自同年月31日終止租約，並無表示其已搬離房屋或有要與原告辦理解除占有、點交返還之意（本院訴字卷第117、235頁），被告執此抗辯其已於同年月31日前搬離房屋，並無再占用系爭房屋云云，並非可採。又原告已於上開同年11月8日合法終止租約之函文中，請求被告依系爭租約約定將系爭房屋回復原狀遷讓交還，並於同年月12日上午與原告辦理點交（本院訴字卷第99頁），被告雖於同年月12日函覆：其係於同年月12日下午始收受該函，無法配合同年月12日上午之點交作業等語，然被告於該函中亦表示：由於系爭租約已終止，確實需進行房屋點交事宜等語明確（本院訴字卷第71頁），可見被告於同年月12日時，確仍繼續占用系爭房屋，並未拋棄對房屋之占有。依系爭租約第10條約定，有關租約終止後點交返還房屋既屬作為承租人之被告之義務，被告自應主動與原告聯繫接洽點交作業，然其本件卻迭以上開於法無據之營業損失賠償請求為由，遲未與原告聯繫點交事宜，亦未向原告明確表達放棄房屋占有之意思表示，自難認其於原告終止租約後，已履踐上開解除占有、遷讓返還房屋之義務。而本件原告係於同年月15日自行到場，僱請鎖匠及系爭房屋所在社區物業經理開鎖進入屋內，取回房屋之占有一節，業據當時到場之李京芝、李亦舜及另一原告售後服務部門專員田皓元均結證屬實（本院訴字卷第300、313至314、329頁），被告亦於108年11月18日函文中自陳：經原告於同年月15日自行開鎖進入系爭房屋，視同已點交完成等語在卷（本院訴字卷第73頁），堪認本件被告於原告108年11月8日終止租約後，係繼續占用系爭房屋至同年月15日，是原告依民法第179條規定，請求被告給付自系爭租約終止後仍繼續占用系爭房屋7日之相當於租金之不當得利7萬3,150元（計算式：31萬3,500×7/30＝7萬3,150），應為有據。（四）原告請求被告返還系爭設備本件係原告於101年將系爭房屋出租予被告時，應被告之需求，乃由原告委請旭地公司於系爭房屋進行裝修工程，再經旭地公司轉委由基匠公司、大昌華嘉公司設置安裝包含系爭設備在內之相關設備一節，為兩造所不爭執（除被告抗辯其中附表項次16之設備未實際安裝外），並經證人即實際參與原告101年出租系爭房屋予被告時之點交房屋、設備事宜之李京芝結證屬實（本院訴字卷第316至317頁），另有原告與旭地公司簽訂之二次裝修工程合約書及旭地公司分別與基匠公司簽訂之德朗餐廳音響設備工程合約書、與大昌華嘉公司簽訂之專業廚具工程合約書及專業廚房追加工程合約書在卷可證（湖簡卷第43至114頁）。而依證人即時任原告財務長之邱惠美上開證述，當時係原告集團要於旗下設立被告公司作為經營私人會所餐廳，乃於出租予被告之系爭房屋中裝設包含系爭設備在內之相關廚房、音響等經營餐廳所需之設備無償提供被告使用，故系爭設備就是歸屬於被告等語（本院訴字卷第329至331、334頁），證人李京芝亦證稱邱惠美當時確係擔任原告財務長無訛（本院訴字卷第319頁）。參諸系爭租約第4條第3 款約定，被告如認系爭房屋有改裝施設之必要時，應徵得原告書面同意後自行裝設；第10條約定，於租期屆滿或終止時，被告應即將系爭房屋回復原狀遷讓交還原告，如遺有任何傢俱雜物、裝修或改造之物者，視作廢物，任憑原告處理，被告不得向原告請求補償或任何名目之費用（湖簡卷第27至29頁）。是原告應被告經營德朗餐廳之需求而於系爭房屋裝設、提供予被告使用之系爭設備，應屬系爭租約第4條第3款約定之被告於徵得原告同意後（委由原告再委託旭地公司等）所裝設之設備。而依系爭租約第10條約定之反面解釋，於租約終止後，被告本應取回該等裝設之設備，如遺留現場，始視作廢物、任憑原告處理。基此，被告於租約終止後取回系爭設備，應屬有據。原告固主張為系爭設備之所有權人，依民法第767條第1項前段規定請求被告返還，然被告否認原告為所有權人，自應由原告就其確屬系爭設備之所有權人之有利於己之事實盡舉證責任。而查，系爭設備均屬動產，於旭地公司委由基匠公司、大昌華嘉公司分別裝設完成後，係由兩造共同與基匠公司、大昌華嘉公司辦理點交，由原告點交予被告。在點交系爭設備時，原告並未特別表示系爭設備為原告所有等情，為證人即參與該點交過程之李京芝結證在卷（本院訴字卷第318至322頁），則於系爭設備裝設完成後，究係由基匠公司、大昌華嘉公司共同點交予兩造而由兩造共同取得系爭設備之所有權，抑或由原告再點交予被告而由被告單獨取得所有權，又或原告仍單獨保有所有權等情，應屬不明。李京芝固又陳稱：系爭設備的所有權係屬原告，因為設備上都貼有資產標籤等語（本院訴字卷第317頁），然亦表示：系爭設備上所貼之資產標籤係記載被告公司之保管部門及保管人姓名，並未記載原告公司之字樣（本院訴字卷第318頁），證人李亦舜亦證稱系爭設備之資產標籤確未註記原告公司字樣等語明確（本院訴字卷第306頁），則徒憑此等資產標籤之存在，亦難認定原告即為系爭設備之單獨所有權人。至原告固又提出大昌華嘉公司將部分設備裝設完成後，與兩造人員共同點交該等設備之紀錄（本院訴字卷第389至391頁），然其上亦無任何有關該等設備所有權歸屬之記載，參以證人李京芝針對點交當時兩造究竟有無口頭約定系爭設備為原告單獨所有一節，亦證述反覆（本院訴字卷第318至319頁），顯難認原告確實有於系爭設備裝設完畢後，單獨取得系爭設備之所有權。另有關租賃期間系爭設備之修繕部分，原告固主張係由原告負責通知廠商修繕及監工，然依擔任被告公司財務長、負責被告帳目之證人邱惠美結證：系爭設備歸屬於被告，一切維修保養及損壞更新均由被告公司負責，因為被告屬原告集團內之一家公司，原告之售後服務人員負責集團內所有事情，所以系爭設備後續維修事宜才由原告公司售後人員至現場處理，但相關費用均係由被告負擔等情（本院訴字卷第334至335頁），並有被告提出之被告公司銀行收支日報表暨銀行整批交易紀錄、匯款申請書、存戶交易明細表節本顯示：部分設備之保養維修、零件更換費用係由被告支付一節可佐（本院訴字卷第423至600頁）；至於原告內負責集團修繕、售後服務事宜之李亦舜證述：我有負責過系爭設備之修繕事宜，我找廠商來修並監工，廠商的費用我會報價給被告，被告簽認後，有時被告會自行付款給廠商，有時我會向原告請款，由原告付給廠商等語（本院訴字卷第308頁），然同樣負責過系爭設備修繕事宜之原告售服人員田皓元則證稱：我請廠商去維修，廠商的費用我都是陳報給原告公司，我不知道最後是誰付的等語（本院訴字卷第315頁），是李亦舜所述其向原告請款後，最終是否確實是由原告支付予廠商，似非無疑，故尚難僅憑李亦舜上開證述為原告有利之認定。綜合上情，堪認系爭設備於租賃期間之修繕費用應係被告所負擔，僅係由被告所屬之原告集團內售後服務人員負責聯繫廠商到場維修，此情況顯與民法第429條第1項所定應由出租人（即原告）負擔租賃物之修繕費用不符，益徵原告主張其係將單獨所有之系爭設備連同系爭房屋出租予被告等語，應非可採，更遑論以此修繕狀況資為原告為系爭設備單獨所有權人之論據。依上，原告主張其為系爭設備之所有權人，依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭設備，並無理由。（五）原告得請求之違約金數額 1.依系爭租約第11條約定，租期屆滿或契約終止時，被告未即將房屋回復原狀遷讓交還致原告受有損害者，原告除得請求因不履行之損害賠償外，並得每月向被告請求按租金兩倍計算之違約金（未滿一個月者以一個月計算）至遷讓完了之日止（湖簡卷第29頁）。本件被告於原告108年11月8日終止系爭租約終止後，以前開於法無據之營業損失賠償為由，未主動聯繫原告辦理系爭房屋遷讓返還事宜，致原告須於同年月15日另行派員將屋內物品清空，無權占用系爭房屋7日，應認已構成系爭租約第11條「未即將房屋回復原狀遷讓交還致原告受有損害」情事。因被告違約期間為7日，未滿一個月，故依上開約定，原告得請求被告給付一個月租金兩倍計算之違約金62萬7,000元。又本件係因被告迭以營業損失賠償之要求，而未依約於租約終止後主動與原告聯繫接洽房屋點交返還事宜，原告乃自行僱請鎖匠及所在大樓物業管理人員開鎖以回復房屋之占有，此舉應屬適法妥當，被告抗辯原告係以故意損害被告為主要目的而違反誠信原則，不得請求違約金云云，並非可採。 2.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。而違約金之約定，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。是違約金之約定是否過高，依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。本件觀諸系爭租約第11條上開條文，係「不履行之損害賠償」以外之違約金，其性質當屬損害賠償額以外之「懲罰性違約金」。本院考量被告本件違約之情事為：於租約終止後未及時遷讓返還系爭房屋，而使原告受有未能及時取回系爭房屋占有之損害（至原告另主張被告未返還系爭設備部分，則因原告並無請求被告返還系爭設備之權利，故此部分不列入於本件被告違約情事之審酌因素），及原告已就被告持續占有之7日期間請求相當於租金之不當得利等一切情狀，認原告請求以一個月租金兩倍計算之違約金，尚有過高，應酌減為一個月租金即31萬3,500元。四、綜上所述，原告依系爭租約第3條租金約定、第11條約定以及民法第179條第規定，請求被告給付於系爭租約終止前欠繳之租金71萬600元、租約終止後無權占用系爭房屋之不當得利7萬3,150元以及違約金31萬3,500元，共計109萬7,250 元（計算式：71萬600＋7萬3,150＋31萬3,500＝109萬7,250），及自起訴狀繕本送達翌日即109年8月15日起（臺灣士林地方法院訴字卷第16頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　110 　年　　 5　　月　　31 　日民事第二庭法　官　林伊倫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　110 　年　　 5　　月　　31 　日書記官　黃品蓉附表：項次品名數量 1 TOA無線麥克風系統無線天線 2 2 六盤萬能蒸烤箱/電力型 1 3 蒸烤箱專用置機台 1 4 保溫燈 2 5 立式四門半冷藏冰箱/冷氣式 1 6 立式四門半冷凍冰箱/冷氣式 1 7 高溫洗碗機/掀門式 1 8 殘菜桶車 2 9 活動式盤架車 2 10 600磅製冰機/附台製儲水槽/冷水式 1 11 商用微波爐 1 12 高溫洗碗機/桌下型 1 13 生飲水龍頭 1 14 商用果汁機/桌上型 1 15 靜音式冰沙機/桌上型 1 16 全自動式咖啡機/附台製品牛奶冰箱 1 17 多功能切菜機 1 18 電磁爐 1 19 六盤萬能蒸烤箱/電力型 1 20 蒸烤箱專用置機台 1 21 半自動式咖啡機 1 22 保溫吊燈 4 23 磨豆機 1 24 急速冷凍櫃 1 25 真空包裝機 1

臺灣臺北地方法院109年度訴字第8576號

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