臺灣臺北地方法院民事判決

原告

天聯資本股份有限公司 （即福里建設股份有限公司之承當訴訟人）

法定代理人

石家杰

訴訟代理人

謝昆峯律師

訴訟代理人

張伃萱律師

被告

爾灣建設股份有限公司

法定代理人

李麗美

被告

普林斯頓有限公司

法定代理人

李高房妹

被告

吳陸生

被告

許淑萍

被告

吳詩嘉

被告

吳詩穎

被告

吳詩敏

共同訴訟代理人

蔡順雄律師

陳怡妃律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者，非為訴之變更追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告爾灣建設股份有限公司（下稱爾灣建設公司）或被告普林斯頓有限公司（下稱普林斯頓公司）及被告吳陸生、許淑萍暨其等子女應騰空遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○路000號12樓B室房屋（下稱系爭房屋）及同址地下2層編號10號至13號停車位（下合稱系爭停車位，與系爭房屋合稱系爭建物），並先位以民法侵權行為規定請求被告連帶給付無權占有損害金、備位以民法不當得利規定請求被告給付相當於租金之不當得利（見本院卷一第9-19頁）；嗣經查明吳陸生、許淑萍子女資料並經原告確認以選擇合併請求而調整聲明後，於民國111年5月24日以民事準備二狀確認聲明為後述貳、一、所示（見本院卷三第587-588頁）。核原告上開所為，關於查明吳陸生、許淑萍子女姓名為吳詩嘉、吳詩穎及吳詩敏（下與吳陸生、許淑萍合稱吳陸生等5人）並列為當事人部分，為補充事實上之陳述；另將原以先、備位聲明之請求改以選擇合併而調整聲明部分，則屬更正法律上陳述，與首開規定尚無不合，均予准許。

二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項分別定有明文。查本件原告原為福里建設股份有限公司（下稱福里建設公司），其於本院審理中將系爭建物出售並移轉所有權予原告天聯資本股份有限公司（下稱天聯資本公司），同時讓與其就前開建物所向被告請求之本件損害賠償及不當得利等債權本息，有債權讓與契約書及不動產登記謄本在卷為據（見本院卷三第481-565頁），本院前於111年7月18日裁定准許天聯資本公司承當訴訟之聲請，未據被告聲明不服，有上開裁定、送達證書及期間試算表在卷可參（見本院卷三第619-627頁），是福里建設公司所提本件訴訟應由天聯資本公司承當而為原告，附此敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭建物係福里建設公司興建而原始取得所有權，並出租予訴外人福修產業股份有限公司（下稱福修產業公司）經營「福華旅邸」管理服務式公寓使用。嗣因福修產業公司無力再向福里建設公司承租系爭建物，雙方乃於109年12月31日終止系爭建物租約，嗣再由伊於本件審理受讓系爭建物所有權。因被告與伊或系爭建物原所有人福里建設公司間並無任何租賃關係存在，被告自無從以其等與福修產業公司間之租賃關係對伊或福里建設公司主張有權占用。且被告自福修產業公司與福里建設公司間租約於109年12月31日終止後，即失去占有連鎖關係，自110年1月1日起即應屬無權占用系爭建物並共同侵害伊與福里建設公司之系爭建物所有權，應依福華旅邸相同房型月租價格每月新臺幣（下同）15萬6,000元、停車位月租價格每格每月6,000元為標準，計算損害金及相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段物上請求權、第184條第1項前段及第185條第1項故意共同侵權行為或第179條不當得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：

（一）爾灣建設公司或普林斯頓公司，與吳陸生等5人應將系爭建物騰空遷讓返還予伊。

（二）爾灣建設公司或普林斯頓公司，與吳陸生等5人應自110年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月末日連帶給付伊15萬6,000元，及自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

（三）爾灣建設公司或普林斯頓公司，與吳陸生等5人應自110年1月1日起至騰空遷讓返還系爭停車位之日止，按月於每月末日連帶給付伊2萬4,000元，及自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

（四）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）系爭建物之承租人為爾灣建設公司，並未因爾灣建設公司於103年間請求將租金發票開立對象改為普林斯頓公司即生終止租約、代普林斯頓公司另立新租約或變更承租人之效力。

（二）爾灣建設公司與福修產業公司間就系爭房屋成立不定期限繼續租賃關係，為本院臺北簡易庭89年度北簡字第13807號（下稱系爭另案）確定判決所確認；系爭停車位則係爾灣建設公司於85、86年間陸續向福里建設公司承租，未簽署書面定期租約，亦屬不定期限租賃關係。嗣福修產業公司、福里建設公司雖稱係為收回自用改裝為一般旅館營業，而以土地法第100條第1款之事由分別終止系爭房屋、系爭停車位之租賃關係，惟福里建設公司始終未曾向主管機關提送一般旅館業設立登記申請資料，更將系爭建物於本件審理中出售予天聯資本公司，況系爭建物客觀上亦不符合經營旅館業之法規條件，其等以土地法第100條第1款終止系爭建物租約為不合法。

（三）福里建設公司與福修產業公司間之租賃關係為該二公司之通謀虛偽意思表示，並非實在。此由系爭房屋歷來分別以福展產業股份有限公司（下稱福展產業公司）、福修產業公司及福里建設公司等不同名義出租之情，即可推知同屬福華集團之前開三家公司實質上同一，且以福里建設公司及福修產業公司間歷來股東、董監事間親屬關係密切，彼此資訊、人力及財務又相互流用等情以觀，二公司間顯有控制從屬關係而屬關係企業。惟福修產業公司在與爾灣建設公司簽訂系爭房屋租約（下稱87年租約）及在系爭另案審理過程中，均自稱係系爭房屋所有權人，足見福里建設公司與福修產業公司係惡意隱瞞系爭房屋實際所有權人之事實，而欲假借租賃債權之相對性以脫免對弱勢承租人之責任，依揭穿公司面紗及權利濫用禁止原則，應將福里建設公司與福修產業公司視為同一主體，不許福里建設公司脫法濫用其法人格獨立性而請求伊等遷讓返還系爭建物。

（四）爾灣建設公司就系爭建物之不定期限租賃關係本應繼續存在，故迄至本件審理中仍繼續將各月租金辦理清償提存，並無故意侵害系爭建物所有權或有何不當得利，反係福里建設公司、福修產業公司片面毀棄租賃關係。原告請求之每月損害金或相當於不當得利之租金數額過高，未經其舉證合理性，遑論系爭建物現未提供任何修繕及服務等語。

（五）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷三第29-35；167-171；199-209；351-352頁，並酌為文字修正如下）：

（一）系爭建物自76年11月19日第一次登記時起即為福里建設公司所有。

（二）吳陸生等5人自83年間起即居住於系爭房屋迄今。

（三）爾灣建設公司於85年5月、7月、8月、10月、11月、12月間受領之系爭房屋租金發票，係由福展產業公司所開立；於86年2月至12月間則由福里建設公司出租予爾灣建設公司，並由福里建設公司開立系爭房屋租金發票，惟雙方並未簽署書面租約或約定租期起迄。

（四）爾灣建設公司就系爭房屋於87年1月1日與福修產業公司簽訂87年租約，約定租賃期間自87年1月1日起至同年12月31日止。系爭房屋自92年1月1日至109年12月31日期間，每月租金均為6萬3,000元，上開期間被告均按月給付租金，福修產業公司亦有依指示開立租金發票予爾灣建設公司或普林斯頓公司。

（五）爾灣建設公司向福里建設公司承租系爭停車位，由吳陸生等5人使用迄今，至109年12月31日時租金為每格每月6,0000元，合計2萬4,000元。

（六）福修產業公司於109年11月30日以福修字第1130-1號函（下稱福修1130號函）發文予爾灣建設公司、普林斯頓公司，稱將於109年12月31日終止系爭房屋租約，並請求限期搬離系爭房屋。

四、得心證之理由原告主張福里建設公司為系爭建物原所有權人，系爭房屋經福里建設公司合意終止與福修產業公司間之租賃關係後，被告無從執其等與福修產業公司間之租賃關係對福里建設公司主張有權占有，況福里建設公司係以合法事由收回系爭房屋自用，系爭停車位亦據福里建設公司合法終止租約，被告自應返還系爭建物予所有權人並給付無權占有損害金或相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點（見本院卷三第188頁）及本院判斷分述如下：

（一）系爭建物承租人應為爾灣建設公司，非普林斯頓公司：1.兩造並不爭執爾灣建設公司為系爭建物原承租人，僅係就103年間爾灣建設公司曾指示變更租金發票開立對象為普林斯頓公司之事實，爭執有無終止爾灣建設公司原租賃關係或變更承租人為普林斯頓公司之效力，先予敘明。

2.經查，爾灣建設公司前於103年3月31日以福里建設公司及福修產業公司為正本受文者，寄發函文（下稱103年3月31日函）表示：「主旨：有關本公司與貴公司間租賃事宜……說明：依據本公司與貴公司間之租賃契約，敬請　貴公司自收受民國103年3月份租金之日起，此後即改立統一發票抬頭為：普林斯頓有限公司，統一編號：00000000」等情，有該函在卷可參（見本院卷一第107頁），細閱該函文內容，僅係爾灣建設公司向福里建設公司及福修產業公司表示欲調整往後租金發票開立形式、對象，難認有欲終止租約關係並代普林斯頓公司另立新租約等變更承租人之意。此外，復未見其他事證顯示普林斯頓公司有實際占用系爭建物或以系爭建物承租人自居等事實，自堪認系爭建物承租人應為爾灣建設公司無誤，歷來並無變更。則本件原告以普林斯頓公司為對象，請求遷讓返還系爭建物並給付無權占有之損害金或不當得利，即屬無據。

（二）原告以民法第767條第1項前段請求爾灣建設公司、吳陸生等5人騰空遷讓返還系爭建物，為有理由：

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者，如占有人對所有權存在之事實並無爭執，而以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其占有係有正當權源之事實證明之。

2.查系爭建物為福里建設公司所有，為兩造所不爭執，嗣於本件審理中之111年4月13日以買賣為原因移轉所有權登記予原告，亦有系爭建物暨其坐落基地登記謄本在卷（見本院卷三第483-565頁），是原告現為系爭建物所有權人。而爾灣建設公司為系爭建物原承租人，已如前述，且系爭建物由吳陸生等5人占有使用迄今，亦為被告所不爭執，是爾灣建設公司、吳陸生等5人應就其等占有使用系爭建物對於原告而言係有正當權源之利己事實，負擔舉證之責。惟查：

⑴關於系爭房屋部分，爾灣建設公司自88年1月1日起與福修產業公司間成立不定期限繼續租賃關係乙節，固經系爭另案確定判決所認定（見本院卷一第442頁），並經本院調取該事件卷宗查對無誤。被告雖以上開事實為基礎，辯稱福修產業公司於109年間以福修1130號函終止租約，不合於土地法第100條第1款收回自用之事由，故不生終止系爭房屋租約效力，租賃關係仍繼續存在等語。然上開租賃關係終究係存在於爾灣建設公司與福修產業公司之間，且福修產業公司與福里建設公司間就系爭房屋之租賃關係已於109年12月31日經雙方合意終止，有109年度北院民公勝字第701349號公證書暨雙方協議書在卷可參（見本院卷一第89-95頁），該二公司間自斯時起就系爭房屋即無租賃關係存在，同時中斷原占有連鎖關係，爾灣建設公司自不得再執其與福修產業公司間之租賃關係對抗系爭房屋所有權人，進而對原告主張係有權占用系爭房屋。

⑵關於系爭停車位部分，被告固不爭執與福里建設公司間係不定期限繼續租賃關係（見本院卷四第71-77頁），僅辯稱福里建設公司不得以土地法第100條第1款收回自用之事由終止系爭停車位租約等語。然前開土地法規定乃係出租人收回租賃房屋之法定限制，並不限制汽車停車位之租賃關係，福里建設公司自得依民法未定期限租賃之相關規定終止系爭停車位租約。因系爭停車位租金係按月給付，福里建設公司前於110年1月27日公告通知租客福里停車場僅營業至同年2月28日、自同年3月1日起暫停營業等情，有福里建設公司110年1月27日聲明稿在卷可據（見本院卷一第103頁），堪認福里建設公司以上開聲明稿終止系爭停車位租約合於民法第450條第2項、第3項規定，應屬適法。此部分租賃關係既於110年2月28日合法終止，被告自不得再據以主張有權占用系爭停車位。

⑶被告雖辯稱福修產業公司歷年來謊稱其為系爭建物所有權人，被告迄至109年11月30日收受福修1130號函後經調閱系爭建物謄本，始發覺系爭建物所有權人始終為福里建設公司，且福里建設公司、福修產業公司、福展產業公司三公司股東及董監事關係密切，員工、辦公空間、財務相互流用，顯見福里建設公司係濫用公司法人格獨立性，惡意推由福修產業公司佯為系爭房屋所有權人出租系爭房屋，惡意規避應由福里建設公司負擔之出租人義務，屬脫法行為，福里建設公司應依揭穿公司面紗之法理，受系爭房屋不定期限繼續租賃拘束，本件請求亦有違誠信原則等語，並以福里建設公司及福修產業公司登記資料暨股東、公司指派代表人、負責人指派書、身分證影本、員工即證人黃麥浩及唐之瑋到庭證述內容為論據（見本院卷三第647-659頁；卷四第157-181頁）。然：

①爾灣建設公司就系爭房屋歷來雖僅有與福修產業公司簽訂書面形式之87年租約，固如前述，惟爾灣建設公司於此前之85年間乃係支付租金予福展產業公司，於86年間則係直接由福里建設公司出租系爭房屋並向爾灣建設公司收取租金，業為兩造不爭執事項（三）所示。爾灣建設公司既於85年至87年短期間就系爭房屋租金之給付對象歷經二次變更，且給付對象公司之業務種類名稱（建設／產業）顯然有別，復衡諸系爭房屋所有權登記狀態均屬公示資訊而本得隨時加以確認，被告辯稱其等對於福里建設公司始為系爭房屋實際所有權人乙節全然不知，實與常情不符，已屬有疑。

②復觀爾灣建設公司前曾以103年3月31日函請求福修產業公司及「福里建設公司」往後應將系爭房屋租賃發票抬頭改為普林斯頓公司，有該函在卷可佐（見本院卷一第107頁），然爾灣建設公司此前就系爭房屋僅於86年間與福里建設公司有租賃關係存在，其卻仍於上開函文以福里建設公司為正本受文者、商談系爭房屋租賃事宜，顯見被告斯時已然知悉該二公司法人格及業務種類有別，且知悉福里建設公司為系爭房屋實際所有權人，否則即無將福里建設公司同列為上開函文對象之必要。被告既明悉上情，自難再於事後辯稱福里建設公司係濫用法人格獨立性，而請求福里建設公司應與福修產業公司同負系爭房屋出租人義務。

③況被告自承係自85年起即陸續向福里建設公司承租系爭停車位（見本院卷四第73頁），然系爭停車位與系爭房屋既屬同一建物，亦係同時期承租，何以系爭房屋後續需異動其出租人，而系爭停車位則無？此與福里建設公司曾於86年間遭檢舉無照非法經營旅館業（見本院卷二第515-517、530-549頁福里建設公司登記資料）之關聯性，被告亦難諉為不知。系爭停車位既始終均以福里建設公司名義出租而未曾變動，被告再辯稱係遭福里建設公司惡意矇騙、不知系爭建物所有權誰屬等語，即難採信。

④依上開事證可推知，被告就系爭建物所有權人實際為福里建設公司乙節並非毫無所悉，其等既知此情，則於本件辯稱福里建設公司與福修產業公司長年惡意欺瞞上情，並認應適用揭穿公司面紗及權利濫用禁止原則，使福里建設公司及原告例外受系爭建物租賃關係拘束等語，自非有據。

3.從而，爾灣建設公司、吳陸生等5人就系爭建物對於福里建設公司及原告難認有正當占用權源，原告依民法第767條第1項前段規定，請求其等騰空遷讓返還系爭建物，洵屬有據。

（三）原告不能舉證爾灣建設公司及吳陸生等5人有故意共同侵害系爭建物所有權之情，惟仍得依民法第179條不當得利規定請求爾灣建設公司及吳陸生等5人給付無權占有系爭建物之相當於租金之不當得利：

1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算。

2.經查，爾灣建設公司及吳陸生等5人就系爭房屋部分無從對福里建設公司及原告主張有權占用，就系爭停車位部分亦自110年3月1日起失去租賃關係占有權源，固如前述。惟僅就其等無權占用系爭建物之事實而言，尚非得遽謂其等即係故意侵害系爭建物所有權及用益權限，且由爾灣建設公司於本件審理中仍持續將系爭建物自110年1月1日起至112年6月30日期間之租金辦理清償提存等情觀之（見本院卷四第183-254、413-430頁），益徵其等並無故意侵權之情。是原告以故意共同侵權之法律關係，請求其等就無權占用系爭建物之情負連帶賠償責任，即非可採。惟其等占用系爭建物並無法律上原因，且迄未返還，依前揭說明，其等仍應返還系爭房屋自110年1月1日起、系爭停車位自110年3月1日起相當於租金之不當得利予系爭建物所有權人。而系爭房屋及系爭停車位於租賃期間最後之月租金分別為6萬3,000元、2萬4,000元等情，為兩造所不爭執，堪認係系爭建物客觀使用利益價值。原告逾上開數額之請求，尚非合理；被告低於上開數額之主張，亦乏依據。是原告應得依民法第179條規定及債權讓與之法律關係，請求爾灣建設公司、吳陸生等5人：①自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付6萬3,000元，及②自110年3月1日起至返還系爭停車位之日止，按月於每月末日給付2萬4,000元。又爾灣建設公司於本件審理期間已將110年1月1日起至112年6月30日期間之前開金額辦理清償提存予福里建設公司及原告，有提存書暨國庫存款收款書、本院自行收納款項收據28份在卷可據（見本院卷四第183-254、413-430頁），已生清償效力，是原告就系爭建物相當於租金之不當得利請求期間應自112年7月1日起算。逾此期間之請求，不能准許。

3.原告前開得向爾灣建設公司及吳陸生等5人請求之不當得利金額，為按月順次發生之確定期限給付，其請求加計自應給付日之翌日即次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，核與民法第203條、第229條第2項及第233條第1項前段規定相符，亦應准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及債權讓與之法律關係，請求爾灣建設公司及吳陸生等5人將系爭建物騰空遷讓返還予原告，並自112年7月1日起至騰空遷讓返還之日止，按月於每月末日就系爭房屋部分給付6萬3,000元、就系爭停車位部分給付2萬4,000元，暨均自次月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。