110年度簡字第107號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：111 年 02 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 110年度簡字第107號原告嚴婉慈訴訟代理人邱昱誠律師被告 Sebastian Jace Lee 訴訟代理人王聰智律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國111年1月24日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：原告起訴時依民法第227條第1項、第226條規定，請求被告賠償租金損害、裝潢費用，嗣於訴訟繫屬中追加民法第179 條為訴訟標的（見本院卷第293頁），核其追加前後訴之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應准許追加。貳、實體方面：一、原告主張：被告向訴外人陳宏澤承租臺北市○○區○○○路0段00 0巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）後，將之轉租與原告，兩造約定每月租金為新臺幣（下同）16,500元，租期為民國109年10月1日起至111年9月30日止共2年。原告已依約繳納至110年2月份為止之租金，詎被告於109年12月下旬擅自取走鑰匙，將系爭2樓房屋上鎖，違約不予原告使用。原告因不能使用系爭房屋，受有相當於2個月份租金即33,000元之損害，且先前支出之裝潢費用367,713元亦淪為無益，被告應予賠償。爰依民法第227條第1項、第226條、第179條規定，請求擇一判命被告賠償上開租金、裝潢費用共400,713 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告400,713元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告將系爭房屋出租予原告時，並未約定租期。原告男友王一青因與原告發生爭執，於109年12月3日闖入系爭房屋內潑漆，汙損牆壁、地板、窗簾，並撞破牆壁、撞歪木門，甚至打傷被告，原告依法本應負賠償責任，被告依民法第445條第1項規定，就原告遺留在系爭房屋內之家具有留置權。詎原告未經被告同意，又於109年12月間將家具搬離系爭房屋。被告依土地法第100條第6款、民法第447條第2項規定，本得終止租約。經過協商後，原告已於109年12月30 日透過簡訊同意終止租約，且不請求返還押租金。原告嗣後反悔，片面聲稱欲繼續租用系爭房屋，逕將110年1月份租金匯予被告，並將2月份租金匯予大房東陳宏澤，但被告並未同意繼續出租，且已於110年2月1日再度寄發簡訊終止租約，爰以本件答辯狀之送達，第三度表示終止租約。原告於109年12月30日以後，本無使用系爭房屋之權利，且租約終止後，原告本應將系爭房屋回復原狀，其請求賠償租金、裝潢費用，亦無理由。況且，被告為修復王一青潑漆、破壞造成的損害，已支出修復費用81,000元，可抵銷原告之全部請求。原告再行請求，已無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠被告為美國人民，有其護照影本在卷可查（見證物袋內）。本件為涉外民事事件，兩造並未明示約定準據法，但本件租賃標的物在我國境內，依涉外民事法律適用法第20條第2項、第3項但書規定，我國法即為關係最切之法律，兩造間租約爭議應準據我國法解決。㈡查被告向陳宏澤承租系爭房屋後，於109年10月間起將之轉租與原告，兩造間約定租金每月為16,500元，原告已將109年12月31日以前之租金給付完畢等情，為兩造所不爭執（見本院卷第10、213、249-251頁），且有被告以訴外人李藝喬名義與陳宏澤簽署之房屋租賃契約書在卷可佐（見本院卷第15-27頁），堪予認定。又原告雖主張兩造曾約定租期為2年，至111年9月30日為止，並舉被告與陳宏澤之約定為據（見本院卷第15頁），但被告與陳宏澤間之約定與原告無涉，不足以證明兩造間之約定內容，原告又未提出其他證據以實其說，自難憑採。據此，應認定兩造間並未約定租賃期限。㈢因王一青潑漆破壞系爭房屋，原告應負損害賠償責任，被告得主張終止租約： ⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段定有明文。又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條亦有明定。 ⒉原告男友王一青於109年12月3日闖入系爭房屋內潑漆，汙損牆壁、地板、窗簾，撞壞木門、撞破牆壁，並打傷被告等情，有現場照片、被告之驗傷診斷證明書在卷可查（見本院卷第145-181頁），原告亦不爭執王一青潑漆之事實（見本院卷第241頁）。據原告所述，王一青為其當時之男友，雖未同居，但當時系爭房屋在裝潢，因為原告自己不太了解裝潢事宜，請王一青協助監工（見本院卷第241-242頁），則王一青是受原告委託而協助管理系爭房屋，自屬原告之使用人無訛。就王一青之行為，原告應負責任。 ⒊原告雖主張：系爭房屋之裝潢是由其出資進行等語，但是，動產因附合而為之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，此有民法第811條規定可據。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言。上述被王一青破壞的牆壁、地板在裝設後，應已附合於系爭房屋，構成系爭房屋之一部。原告縱或是出資裝設之人，只發生能否請求返還裝潢費用的問題而已，不能以此免除破壞後的責任。又原告雖主張：其出資裝潢前，系爭房屋是廢墟云云，但並未舉證以實其說，無從採信。況且，系爭房屋在出租予原告前，不論屋況如何，原告出資裝潢後，王一青加以潑漆破壞，其破壞後的狀態已無法供作居住使用，被告若以潑漆破壞後之狀態返還予大房東陳宏澤，必然會被求償。因此，被告仍然必須修復系爭房屋，因而受有修復費用之損害。 ⒋嗣後，被告為了修復系爭房屋，支出費用共127,300元，有信美窗簾股份有限公司記載「已收款」之報價單在卷可查（見本院卷第273頁）。其中，「油漆」18,000元、「油漆二次施工」8,000元、「清潔」18,000元、「修補地磚」1,500元之費用，顯然是王一青潑漆、破壞所致，原告至少應賠償上開共45,500元之費用。（至於其他關於門、窗簾之工項及費用，因兩造就門、窗是否為原告所設置一節尚有爭議，但此等工項、費用並不影響本件結論，以下不再細究）。 ⒌再者，承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，出租人得收回房屋，土地法第100條第6款定有明文，此條文是在承租人未善加保管租賃物，導致出租人蒙受損害時，賦予出租人終止權，以避免其損害擴大。所謂「出租人之房屋」，應指出租人出租之房屋而言，不以出租人享有該房屋之所有權為限。倘若出租人是轉租他人之房屋，仍有該條之適用。因此，本件王一青潑漆破壞系爭房屋，既經認定如前，被告自得依土地法第100條第6款終止租約。㈣原告擅自取走留置物，被告亦得主張終止租約： ⒈按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；所謂留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權；承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約，民法第445條第1項前段、第928條第1項、第447條第2項定有明文。 ⒉被告因王一青潑漆破壞之事，對原告有損害賠償請求權，業經認定如前，則被告就原告置於系爭房屋內之家具、電器自有留置權。原告既自承：其曾於109年12月間至系爭房屋內，取走個人私人生活物品，以及桌子、椅子、冰箱、電腦、茶几、冷氣等家具，留下衣櫃、床架、床墊等情（見本院卷第243頁），可見原告確有取走留置物之事實。原告並未證明當時被告確實知悉、同意其取走留置物，被告嗣後在簡訊中也要求原告「別再一聲不響的來搬東西了」（見本院卷第183頁），對原告取走留置物之行為表示異議。之後，被告要求原告處理租約問題，原告聲稱：「我要把東西搬走就是在處理啊因為我沒有要住那邊有別的用途所以把東西搬走呀」，被告回以：「妳也沒連繫我呀總不能要我猜你想什麼吧」，原告只說：「好的我可以去跟你說清楚」（見本院卷第189頁），更可證明原告當初取走留置物時，並未預先通知被告，是乘被告不知而取走。據此，被告亦得依民法第447條第2項規定終止租約。㈤兩造租約終止前之協商： ⒈在發生上述糾紛後，兩造於109年12月30日雖曾透過簡訊協商租約問題，但最後並未有明確的結論（見本院卷第183-187頁）。翌（31）日，原告又傳簡訊稱：「我評估了一下還是覺得那個地方我要繼續租…我也從來沒有說過我不租我房租還是都照付沒有遲繳過而且裝潢花了很多錢我都還沒有使用」等語，被告在簡訊中指摘原告反反覆覆，但又稱：「沒關係妳要續租可以那把之前的欠款都處理好包含千千抽成跟KK［即王一青］欠我的和翻修清理的費用」，其後，兩造經過爭執並當面協商後，被告於當日21時6分傳送帳號予原告匯款，原告則於同日匯款18,500 元予被告，主張其中包含有110年1月份之租金16,500元，有簡訊截圖、匯款紀錄可證（見本院卷第37、187-193頁），且被告亦不爭執有收到該1月份租金之事實（見本院卷第213頁）。據此，兩造經過協商後，已約定以原定條件繼續出租，但仍未約定租期。同時，被告明確在簡訊中要求處理先前王一青潑漆破壞後的修復費用，可見被告並未放棄行使相關之終止權、請求權。 ⒉其後，被告於110年1月間仍傳送簡訊要求原告清償先前積欠的修復費用等債務，兩造爭執不下。被告乃於110年1月12日寄發簡訊稱：「別了我不會續租給你們妳們把東西都拆掉回復原樣給我切記！…」（見本院卷第199頁），於同年月14日發訊稱：「…見識了妳們之前處理事務的態度我傾向於不續租給妳…妳要怎麼還原樓上 15號前給我答案如果沒有答案一切就照原始租約處理」（見本院卷第199頁），至同年2月1日，原告要求被告交付鑰匙，被告再次表示：「我已說了不會再租給你們」（見本院卷第201頁）。據此可見，被告自110年2月份起，不願再續租予原告，已有終止租約之真意。被告依土地法第100條第6款、民法第447條第2項既得終止租約，其主張兩造間租約已於110年2月1日終止（見本院卷第107頁），確屬有據。㈥原告之租金請求： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條定有明文。原告主張被告有不完全給付之情事者，應就兩造契約之約定、被告有違反契約而不完全給付之情事，負舉證責任。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明定。 ⒉原告主張：被告於109年12月下旬即已取走系爭房屋之鑰匙，不讓原告進入（見本院卷第282頁）。但原告是在110年1月12日的簡訊中，才首次提及「你都可以把樓上鎖起來不讓我進去」之語（見本院卷第197頁），原告此前的簡訊中均未請求被告交付鑰匙，衡酌前述兩造的協商經過，若被告於109年12月下旬早已取走鑰匙而不讓原告進入，難以想像原告會願意繼續續租並給付110年1月份的租金，而不加以爭執。因此，至多僅能認定被告是在110年1月12日才取走鑰匙。當時租約仍然存在，原告已給付110年1月份之租金，其自110年1月12日起至同月31日共20日之時間內不能進入系爭房屋，且該期間既已經過，被告已無從補正，原告在該20日內不能進入系爭房屋，受有10,645元之損害（16,500×20/31≒10,645），其依民法第227條第1項、第226條規定請求被告賠償，核屬有據。逾此金額之請求，則屬無據。原告既然是本於當時仍有效之租約給付租金，給付即有法律上原因，並非不當得利之可言，其另依民法第179條規定請求返還，亦屬無據。 ⒊原告嗣又於110年2月2日將18,500元匯予大房東陳宏澤，有匯款紀錄在卷可查（見本院卷第43頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第213、240頁），但當時被告已經終止租約，本無繼續讓原告使用系爭房屋之義務，並無債務不履行可言。原告依民法第227條第1項、第226條規定，請求賠償110年2月份租金，核屬無據。然而，原告匯款予大房東陳宏澤，是代替被告繳納租金，參酌被告於原告通知匯款後，曾兩度傳簡訊表示：「我會請房仲把錢退還給妳」、「帳號給我房租錢退給妳」（見本院卷第203頁），可見陳宏澤並未向被告請求給付當月租金、或是已將原告匯款之金額扣除，被告自知受有利益，但不欲接受，才會主動表示欲返還該110年2月份租金。因此，原告依民法第179 條規定，請求被告返還110年2月份租金16,500元，尚屬有據。㈦原告之裝潢費用請求： ⒈至就裝潢費用部分，原告雖主張：其裝潢系爭房屋花費367 ,713元云云，並提出裝潢報價單檔案截圖畫面、匯款紀錄、施工照片、帳戶交易明細為證（見本院卷第39-41、229-235、285-289頁），其裝潢報價單檔案截圖顯示之費用總金額固為367,713元，但匯款紀錄所呈現的金額卻是293,075元（30,015＋90,015＋100,015＋15,015＋58,015＝293,07 5）（見本院卷第229-233頁），兩者並不相符。原告主張餘款是由其以現金給付，但並未舉證證明。 ⒉兩造本未約定租期，原告投資裝潢前，本應自行評估可以使用系爭房屋之時間，計算其成本、收益。在終止租約前，被告雖有20日的期間不讓原告進入系爭房屋，但當時原告出資所設置的裝潢已被王一青潑漆破壞，價值顯已貶損，此貶損與被告之行為無涉。被告之後於110年2月1日終止租約，更是因為原告違約在先，被告並無可歸責之處。同時，因為該裝潢已被破壞，被告尚須自行出資修復、更換，原告並未證明被告因其裝潢而受有何等利益。 ⒊據此，原告依民法第227條第1項、第226條、第179條規定，請求賠償裝潢費用，均屬無據。㈧抵銷抗辯： ⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。 ⒉原告雖得依民法第227條第1項、第226條規定，請求被告賠償20日不能進入系爭房屋之損害10,645元，並得依民法第179條規定，請求被告返還110年2月份租金16,500元，合計27,145元；然而，被告亦得依民法第432條第1項、第2 項前段規定，請求原告賠償修復費用至少45,500元，僅以其中「油漆」18,000元、「清潔」費用中之9,145元等2項，即可全額抵銷原告之請求權，使之全部消滅。四、綜上所述，原告依民法第227條第1項、第226條、第179條規定，請求被告賠償租金損害33,000元、裝潢費用367,713元本息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦喪失依據，應一併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　22　　日民事第三庭法　官　王沛元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　22　　日書記官顏莉妹

臺灣臺北地方法院110年度簡字第107號

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