臺灣臺北地方法院110年度簡上字第411號
關鍵資訊
- 裁判案由返還押金等
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣臺北地方法院
- 裁判日期112 年 02 月 22 日
- 當事人賴惠婷、卓明鉦
臺灣臺北地方法院民事判決 110年度簡上字第411號 上 訴 人 賴惠婷 訴訟代理人 陳世偉律師 複代理人 郭文傑律師 被上訴人 卓明鉦 訴訟代理人 湯明亮律師 上列當事人間請求返還押金等事件,上訴人對於民國110年9月16日本院臺北簡易庭109年度北簡字第14650號第一審判決提起上訴,本院於112年1月18日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張: 上訴人為經營「爵銫餐坊」營業使用,於民國107年7月23日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約),承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○○路○段00號6樓房屋(下稱系爭房 屋),約定租賃期間自107年8月10日至109年8月9日止,毎月租金新臺幣(下同)70,000元,上訴人並依約交付押金140,000元予被上訴人,詎上訴人於108年12月23日接獲臺北市建築管理工程處(下稱建管處)會勘通知單,以系爭房屋為第3種 住宅區,不得作為歌唱性質餐廳使用,違反都市計畫法及建築法而通知會勘,其後更於109年1月2日經臺北市政府都市 發展局(下稱都發局)來函通知於函到7日內繳納840,454元回饋金變更為第4種商業區才可為商業經營,若逾期未繳納完 成變更程序,即屬違規使用,惟被上訴人知悉後消極不予處理,遲未能提供合於約定使用、收益狀態之租賃物,致上訴人無法繼續合法經營,此係可歸責於被上訴人之事由致給付不能,經上訴人於109年4月22日終止系爭租約,依民法第226條第1項、第259條第2款及系爭租約第5條之規定,被上訴 人應賠償上訴人無法經營爵銫餐坊所花費之裝潢費用395,030元、3位員工之人事成本(自109年1月1日至109年4月30日共4個月,每月20,000元)計240,000元,及返還已交付之押金140,000元。爰依民法第226條第1項、第259條第2款及系爭租約第5條之法律關係,於原審聲明:被上訴人應給付775,030元,及自109年12月25日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。 二、被上訴人則以: 上訴人前於99年10月8日起即在臺北市中山區六條通以「爵 銫餐坊」經營有女侍坐陪之視聽歌唱酒店,上訴人另於107 年8月3日以「爵銫餐坊」名義申請在系爭房屋設立登記,經臺北市商業處回函須辦理回饋後始得設置經營餐飲業、飲料店業,故上訴人在承租系爭房屋之前,即知悉系爭房屋需繳納回饋金才能變更為第4種商業區合法使用。系爭租約簽訂 前,上訴人表示係要經營卡拉OK店使用,因系爭房屋之前房客亦係經營卡拉OK店,被上訴人才表示系爭房屋適合經營卡拉OK店,也可以辦理商業登記,然並未保證係可合法使用。上訴人告知都發局之來函後,被上訴人請上訴人自109年2月8日起在臺北市○○區○○○路0段00號7樓房屋(下稱7樓房屋)暫 時經營,故上訴人自109年2月8日起即在7樓房屋繼續經營有女侍坐陪之視聽歌唱酒店,然上訴人卻不支付7樓房屋之水 電費,亦不繳納2月份、3月份之租金,被上訴人請上訴人自109年3月20日起回系爭房屋繼續經營,詎上訴人拒回系爭房屋繼續經營,亦未在7樓房屋營業,直至109年4月10日之租 金亦未繳納,被上訴人因而於109年4月25日終止系爭租約。上訴人擅自違約不繼續經營,屬可歸責於上訴人,被上訴人自不負賠償之責。又上訴人迄未繳納109年2、3、4月份之租金,合計21萬元(70,000元×3個月=210,000元),經被上訴 人以押金140,000元抵銷,上訴人自不得請求返還等語,資 為抗辯。 三、原審為上訴人全部敗訴判決,上訴人不服提起上訴,其上訴聲明為:㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人應給付上 訴人775,030元及自109年12月25日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。 四、得心證之理由: 上訴人主張與被上訴人簽訂系爭租約承租系爭房屋之事實,業據其提出租賃契約書為證(原審卷第145至149頁),為被上訴人所不爭執(原審卷第63頁),堪以認定。上訴人另主張被上訴人交付之租賃物即系爭房屋不合於約定作為「爵銫餐坊」營業使用之目的,係可歸責於被上訴人之事由致系爭租約無法履行而給付不能,依民法第226條第1項、第259條第2款及系爭租約第5條之法律關係,請求被上訴人賠償裝潢費用395,030元、員工之人事成本240,000元,及返還押金140,000元等情,為被上訴人所否認,並以前揭情詞置辯,茲就兩造爭點分述如下: ㈠被上訴人交付之系爭房屋是否有不合於系爭租約約定之給付不能情事? ⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,民法第423條定有明文。而租賃物之出租人,依民法第423條規定,固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務,但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物,乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足,至於承租人能否達到使用收益之效果,則應非所問(最高法院84年度台上字第333號判決意旨參照)。 ⒉上訴人主張系爭租約簽訂時,兩造共同主觀認知係被上訴人提供系爭屋供上訴人經營具有歌唱性質之餐廳,被上訴人保證可做卡拉OK店使用,且其有繳納回饋金之義務乙節,固提出邱圓欽即系爭租約仲介人員出具之證明書記載「…洽商承租合約時,承租人賴惠婷小姐曾經表達承租目的係為經營爵銫餐坊,租戶卓明鉦明知該棟建築物屬於第三住宅區,並非第三種商業區,卻刻意隱瞞事實,表示該棟建築物可以作為商業營運…」等詞為憑(原審卷第155頁)。惟按當事人間之權 利義務,應先依雙方當事人簽訂之契約內容而定,契約未約定者,則以補充解釋之方法定之。遍觀系爭租約全文內容( 見原審卷第145至149頁),未見兩造就系爭房屋有特別約定 作為「爵銫餐坊」營業使用之目的。另系爭租約簽訂時之仲介即證人邱圓欽於原審證述:上訴人有跟被上訴人說承租房屋目的要做卡拉OK使用,被上訴人說可以,當時上訴人說要申請公司登記,被上訴人說可以登記,但未說可以合法使用;邱圓欽有請上訴人自己查詢可否登記為公司使用,另被上訴人亦未提及要繳回饋金一事,兩造亦未討論此事等語(原 審卷第172至174頁),則尚難僅憑前開證明書之記載遽認系 爭租約簽訂時,兩造有就系爭房屋得供上訴人合法經營具有歌唱性質之餐廳之共同主觀上認知,更難認被上訴人有向上訴人保證可做卡拉OK店使用,並由其繳納回饋金之承諾。次查,上訴人於系爭租約期間開始前之107年8月3日即申請在 系爭房屋就其所營業務「⒈餐館業。⒉飲料店業。⒊飲酒店業 。⒋菸酒零售業。⒌除許可業務外,得經營法令非禁止或限制 之業務」申請商業登記,經臺北市商業處函覆「貴商業『營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表』填載營業場所地址:(臺北市○○區○○○路0段00號6樓)填載主要營業項 目『F501060餐館業,F501050飲酒店業』等經『營業場所審查 與查詢服務櫃檯』審查,都市發展局查詢結果:第1、2項不符合規定,須辦理回饋後始得設置;建築管理工程處查詢結果:第1、2項不符合規定,同都市發展局意見辦理。」等情,有臺北市商業處107年8月3日北市商二字第1074112882號 函在卷可稽(見原審卷第97頁),是上訴人於斯時即已知悉系爭房屋如要經營餐館業、飲料店業須辦理回饋後始得設置,惟在未完成繳納回饋金變更為第4種商業區始得合法經營 餐館業、飲料店業前,仍持續自107年8月10日起之租賃期間違法經營爵銫餐坊,設若上訴人主張被上訴人於簽約時告知系爭房屋得合法作為「爵銫餐坊」營業使用乙詞為真,則為何上訴人於前開期間內均未以口頭或書面方式向被上訴人表示所提供之系爭房屋不符系爭租約之約定,應履行補正繳納回饋金變更為得合法使用之義務。上訴人空言主張兩造間就系爭房屋有達成供上訴人經營具有歌唱性質之「爵銫餐坊」之合意云云,未舉證以實其說,自不足採信。 ⒊依前述,兩造間既未就租賃物之使用、收益狀態為特別約定,則被上訴人得以具備一般通常使用、收益狀態之租賃物交付,並於租賃關係存續中保持其狀態即為已足,被上訴人亦不負有辦理繳納回饋金變更系爭房屋為第4種商業區使用之 義務,則本件被上訴人既已依約提供一般營業使用之系爭房屋供上訴人使用,上訴人並已為營業使用,系爭房屋於租賃期間可供上訴人為營業使用,即屬符合兩造所約定使用收益之狀態,難認被上訴人就債務之履行有違反民法第423條之 給付不能之情形。 ㈡上訴人以被上訴人給付不能,而請求被上訴人賠償裝潢費用3 95,030元、員工之人事成本240,000元,有無理由? 依前述,被上訴人已交付合於債務本旨之租賃物,並無構成給付不能之債務不履行情事,上訴人主張依民法第226條給 付不能規定,請求被上訴人應賠償上訴人裝潢費用395,030 元、員工之人事成本240,000元,於法即屬無據。 ㈢上訴人請求被上訴人返還押金140,000元,有無理由? ⒈按二人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者,各得以其債務,與他方之債務,互為抵銷,民法第334條本文 定有明文。上訴人自認自109年2月起即未付租金(本院卷第208頁),惟主張行使同時履行抗辯權,於被上訴人未提供合 於系爭租約約定可供「爵銫餐坊」營業使用之系爭房屋前,得拒絕租金之支付。惟查,被上訴人已依約交付合於債務本旨之租賃物,並無債務不履行情事,上訴人既已占有使用系爭房屋,於契約存續期間,依約即應按月給付租金,上訴人執此拒絕支付租金,自屬無據。另上訴人主張於109年1月9 日即返還系爭房屋,為被上訴人否認,上訴人自需就其主張於109年1月9日即返還系爭房屋之有利於己之事實負舉證證 明之責,但上訴人僅空言主張未舉證以實其說,自不足採信。又上訴人雖主張其於109年4月15日以律師函通知終止契約,系爭租約終止日為109年4月22日,並提出律師函為佐(本 院卷第153至155頁)。惟觀諸該律師函之記載:「…請於函到 5日內出面協談賠償,並辦理終止租約及返還押租金等相關 事宜…」(本院卷第154頁),究係行使終止權,或係欲與被上 訴人協商合意終止契約,意思表示內容並不具體明確,實難認有為終止契約之意。 ⒉另按「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」民法第440條第2項定有明文。被上訴人抗辯其於109年4月13日以存證信函通知上訴人限期繳納欠租,逾期不繳即終止契約,系爭租約已於109年4月25日終止等語(本院卷第185、204頁),有該存證信函及回執可證(原審卷第73至79頁)。而系爭租約第4條約定租金應於每月10日前繳納,上訴人自109年2月起即未給付租金,已如前述,迄109年4月13日被上訴人 催告並為終止契約之表示前,已達二個月,是系爭租約已經被上訴人於109年4月25日終止,應可認定。則上訴人自109 年2月1日起至109年4月24日止期間(即系爭租約尚屬有效存 續期間),依約尚負有給付租金之義務。上訴人主張依系爭 租約第5條之約定,被上訴人應將押金140,000元返還上人訴人,惟被上訴人對上訴人另有109年2月1日起至109年4月24 日止之租金債權共計196,000元【計算式:(70,000元×2個月)+(70,000元×24/30日),元以下四捨五入】,被上訴人於140,000範圍內主張抵銷,即屬有據,經抵銷後,被上訴人即 不負返還之責。上訴人依民法第259條第2款及系爭租約第5 條之約定,請求被上訴人返還押金140,000元,亦屬無據。 五、綜上所述,上訴人依民法第226條第1項、第259條第2款及系爭租約第5條之法律關係,請求被上訴人給付775,030元及自109年12月25日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,為無理由,不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。 六、本件為判決基礎之事證已臻明確,兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據,經審酌後,認均與本件之結論無礙,不再一一論述。 七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條,判決如主文。 中 華 民 國 112 年 2 月 22 日民事第一庭審判長 法 官 賴錦華 法 官 蘇嘉豐 法 官 熊志強 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 112 年 2 月 22 日書記官 蔡斐雯