110年度簡上字第52號｜民事：給付租金等｜裁判日期：112 年 01 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度簡上字第52號上訴人即附帶被上訴人宸諾股份有限公司法定代理人楊盛閎訴訟代理人楊敬先律師李益甄律師被上訴人即附帶上訴人英屬維京群島商富頡事業有限公司台灣分公司法定代理人王美惠訴訟代理人陳亭熹律師許英傑律師複代理人廖芷儀律師上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於民國109年8月12日本院臺北簡易庭108年度北簡字第3539號第一審判決各自提起上訴、附帶上訴，經本院於111年12月13日言詞辯論終結，判決如下：主文一、上訴及附帶上訴均駁回。二、第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面一、按外國公司在中華民國境內設立之所有分公司，均經撤銷或廢止登記者，應就其在中華民國境內營業所生之債權債務清算了結，未了之債務，仍由該外國公司清償之。前項清算，除外國公司另有指定清算人者外，以外國公司在中華民國境內之負責人或分公司經理人為清算人，並依外國公司性質，準用公司法有關各種公司之清算程序，同法第380條定有明文。被上訴人即附帶上訴人（下稱附帶上訴人）係外國公司，於民國102年3月4日經我國核准登記，嗣經濟部於111年10月31日以經授商字第11101203520號函廢止登記，有該公司登記基本資料查詢可稽（見本院卷二第229頁）。其於廢止登記前，在中華民國境內之負責人為王美惠，且附帶上訴人並無另指定清算人，有本院民事紀錄科查詢表可憑（見本院卷二第237頁），是應以王美惠為附帶上訴人之清算人，並依公司法第8條第2項規定，為附帶上訴人之法定代理人。二、又按簡易訴訟之第二審程序，被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第460條第1項本文定有明文。本件原審判命上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）應給付附帶上訴人新臺幣（下同）90萬833元，及自附表二「利息起算日」欄所示之日期起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回附帶上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，附帶上訴人就其敗訴部分於109年10月19日具狀提起附帶上訴（見本院卷一第121頁），核與首揭規定相符，應予准許。三、再按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在簡易程序第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第447條第1項第3、6款定有明文。經查，上訴人雖於本院始主張：系爭房屋因上訴人使用疏失或未能即時察覺，致3樓木地板發黑，且擅自將系爭房屋重新油漆，並於原有木地板上鋪貼塑膠皮地板，致使系爭房屋裝潢遭致毀損，造成附帶上訴人至少受有72萬1,542元之損害，自得依系爭租約第9條第3項約定與押租金扣抵等語（見本院卷一第125至129頁），惟附帶上訴人於原審曾主張：本件恐係上訴人使用起居室疏於照顧、更未即時察覺，以致3樓木地板發黑，系爭房屋之百萬裝潢遭致毀損，上訴人違反系爭租約第6條第1項而應負損害賠償甚明等語（見原審卷二第147頁），則附帶上訴人於本院之主張，僅是具體特定原審請求損害賠償之數額，係為第一審已提出抗辯之補充，且攸關其主張之抵銷數額是否有所依據，核屬補充防禦方法，且如不許附帶上訴人提出上開抗辯，將顯失公平，依前開規定，自應准許。貳、實體方面一、附帶上訴人主張：㈠上訴人於105年1月13日向附帶上訴人承租後者所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷000號房屋（下稱系爭房屋），租期自105年2月1日起至108年1月31日止，每月租金11萬5,000元，應於每月5日前給付（下稱系爭租約）。詎上訴人於107年3月16日委請律師寄發律師函，表示系爭房屋有受潮及滲漏水等情形，致系爭房屋無法正常使用，附帶上訴人又拒絕修繕，乃預告自107年4月5日起終止系爭租約。然附帶上訴人前已分別於106年10月26日、107年3月6日修繕系爭房屋，上訴人於修繕後10日內未為催告或表示意見，而於106年7月起至107年3月間仍持續營業，且依照片受損情形所示，本件恐係因上訴人疏於照顧、未及時察覺，以致系爭房屋3樓木地板發黑；又上訴人於附帶上訴人派員修繕後，片面終止系爭租約，有違誠信原則。縱系爭房屋有上訴人所稱之瑕疵，僅為美觀與否之問題，並無不加以修繕，即無法達到合於使用、收益之狀態，上訴人依此終止系爭租約，於法無據。又上訴人於租賃期間擅自重新油漆系爭房屋外觀、在原木地板上鋪貼地板，以及就系爭房屋3樓疏於照顧致木地板發黑，使系爭房屋百萬裝潢受有損壞，違反系爭租約第6條第1項承租人之注意義務，附帶上訴人自得請求上訴人賠償回復原狀之費用72萬1,542元，而與上訴人之押租金返還請求權為抵銷。㈡上訴人終止系爭租約既不合法，其自107年4月6日起即未依約給付租金，迄系爭租約終止日即108年1月31日積欠租金共計113萬833元，爰依系爭租約第3條第1項約定，請求上訴人給付租金113萬833元本息等情。聲明請求命上訴人給付附帶上訴人113萬833元，及自附表一「利息起算日」欄所示日期起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、上訴人辯稱：㈠系爭房屋於106年7月間颱風來襲後，即陸續發生滲漏水狀況，包括：2樓天花板滲水、3樓天花板油漆因潮濕剝離，甚至整片掉落、3樓櫥櫃角落因潮濕而發黑、3樓窗框滲水，3樓木地板出現積水、滲水並發黑，油漆甚而整片落下、3樓牆壁滲水，上訴人均將上開情事即時告知附帶上訴人，惟附帶上訴人並未遵期修繕，上訴人乃於106年12月4日以律師函催告附帶上訴人於函到10日內修繕上開瑕疵，該函已於同年月7日送達附帶上訴人，惟附帶上訴人未於期限內即106年12月17日前修繕系爭房屋，上訴人遂於107年3月16日委請律師寄發律師函通知附帶上訴人，預告系爭租約將自107年4月5日起終止。是系爭租約已合法終止，附帶上訴人請求上訴人給付租金即屬無據。㈡縱系爭租約未合法終止，然系爭房屋既有上開瑕疵，上訴人得類推適用民法第435條第1項條規定請求減少107年4月6日起至108年1月31日之租金，即僅依比例給付附帶上訴人租金75萬3,888元【計算式：(115,000元÷30天×25天＋115,000元× 9個月)×2/3＝753,888元】。再者，106年7月至同年10月（共 4個月），系爭房屋2樓有嚴重漏水之狀況，上訴人自得類推適用民法第435條第1項規定請求減少租金，並依民法第179 條規定，請求附帶上訴人返還2樓租金15萬3,333元（計算式：115,000元×4個月×1/3=153,333元）；另106年7月至107年4月5日（共計9個月又5天），上訴人均無法正常使用3樓，上訴人亦得請求減少租金，並請求附帶上訴人返還3樓租金35萬1,388元【(115,000元×9個月＋115,000元÷30天×5天)×1/3 ＝351,388元】，並與附帶上訴人之租金請求權為抵銷。再者，系爭租約業已終止，故上訴人自得依系爭租約第4條約定，請求附帶上訴人返還押租金23萬元，並與附帶上訴人之租金請求權為抵銷。此外，就系爭房屋之漏水瑕疵，上訴人曾催告附帶上訴人修繕，惟附帶上訴人未遵期修繕，上訴人遂自行委請廠商修繕，分別支出修繕費用7萬3,238元及3,990 元，亦得依民法第430條、第179條、第176條規定請求附帶上訴人返還，並與上訴人之租金請求權為抵銷等語置辯。三、原判決命上訴人給付附帶上訴人90萬833元，及自附表二「利息起算日」欄所示之日期起至清償日止，按年息5%計算之利息，另駁回附帶上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，聲明請求廢棄原判決不利於上訴人部分，並就該部分駁回附帶上訴人在第一審之訴；附帶上訴人答辯聲明請求駁回上訴。附帶上訴人提起附帶上訴，聲明請求廢棄原判決不利於附帶上訴人部分，並命上訴人再給付附帶上訴人23萬元，及自附表三「利息起算日」欄所示之日期起至清償日止，按年息5%計算之利息；上訴人答辯聲明請求駁回附帶上訴。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第43至45頁，並依判決文字調整）：㈠兩造曾簽訂系爭租約，約定由上訴人向附帶上訴人承租系爭房屋，租賃期間自105年2月1日起至108年1月31日止，每月租金為11萬5,000元，又系爭租約於105年1月13日經公證。㈡上訴人於簽訂系爭租約時，交付押租金23萬元予附帶上訴人，而上開押租金迄今並未退（返）還予上訴人。㈢附帶上訴人於106年10月26日委由訴外人天力國際事業有限公司（下稱天力公司）修繕系爭房屋3樓窗框、外牆、1樓後陽台雨遮及屋頂鐵皮之漏水。㈣上訴人於106年12月4日以律師函通知附帶上訴人於函到後10 日內修繕系爭房屋3樓木地板、2樓窗框及相關滲漏水之瑕疵，該函已於同年月7日送達附帶上訴人。㈤附帶上訴人於107年3月6日委由天力公司修繕系爭房屋2樓前窗框上緣、3樓上方雨遮之漏水點。㈥上訴人於107年3月16日以律師函通知附帶上訴人系爭租約自1 07年4月5日起終止。㈦上訴人於108年2月11日將系爭房屋鑰匙交付予訴外人即信義房屋仲介張涵駿。五、本院之判斷：㈠上訴人辯稱其依民法第430條規定終止系爭租約，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第254條、第430條分別定有明文，而民法第430 條為民法第254條之特別規定，故承租人發現租賃物有需由出租人修繕之瑕疵時，需先定相當期間催告出租人修繕，而出租人不修繕後，承租人始取得法定之終止契約權，若承租人未為前揭催告而逕為終止契約之意思表示，或是出租人已經在催告期限內為修繕，承租人終止契約之意思表示應不生終止契約之效力。本件附帶上訴人既否認系爭房屋於其修繕後有何再為修繕之必要，依前開規定及說明，自應由上訴人就此有利於己之事實負舉證之責。 ⒉本件上訴人主張系爭房屋於系爭租約存續期間，發生上述滲漏水、油漆掉落、3樓木地板發黑等情形，上訴人乃於106年12月4日以律師函催告附帶上訴人於函到10日內修繕上開瑕疵，該函已於同年月7日送達附帶上訴人，惟附帶上訴人未於期限內即106年12月17日前修繕系爭房屋，上訴人遂於107年3月16日委請律師寄發律師函通知附帶上訴人，系爭租約將自107年4月5日起終止等語，固據提出107年3月16日律師函、照片、錄影光碟、對話紀錄、爭議表等件為證（見原審卷一第309至315頁、第329至347頁、第509至571頁、原審卷二第101至109頁、本院卷一第294至300頁、第303頁），並有106年12月4日律師函可憑（見原審卷一第106至110頁），而依上述照片、錄影光碟、對話紀錄、爭議表所示（見原審卷一第329至347頁、第509至571頁、本院卷一第294至300頁、第303頁），雖可認定系爭房屋於104年間出現3樓窗戶滲水、105年間出現潮溼與壁癌，以及106年7月間出現漏水之情事，然上訴人不爭執附帶上訴人於106年10月26日委由天力公司修繕系爭房屋3樓窗框、外牆、1樓後陽台雨遮及屋頂鐵皮之漏水（見不爭執事項㈢），上訴人固於該次修繕後再於106年12月4日以律師函催告附帶上訴人於函到10日內修繕上開瑕疵，惟並未就該次修繕後仍有上述瑕疵舉證以實其說，且縱認系爭房屋於仍有滲漏水之情形，然上訴人不爭執附帶上訴人於107年3月6日委由天力公司修繕系爭房屋2樓前窗框上緣、3樓上方雨遮之漏水點（見不爭執事項㈤），而上訴人復未能提出證據證明系爭房屋於附帶上訴人為前開2次修繕後仍有何漏水之情事，縱附帶上訴人第2次修繕之時間晚於上訴人以106年12月4日律師函所定之催告期限，惟附帶上訴人既已於上訴人行使終止權前為修繕，上訴人自不得再以附帶上訴人未就106年12月4日律師函所述漏水情形為修繕之事由終止系爭租約，是上訴人於107年3月16日依民法第430 條規定終止系爭租約，即屬無據。 ⒊上訴人雖稱其曾於107年4月3日委請民間公證人至系爭房屋查看現況，並製作107年度民公彭字第22127號公證書（下稱系爭公證書），由系爭公證書所附之3樓木地板照片可知，於斯時該木地板仍有潮溼反黑發霉情況等語（見原審卷一第481頁），惟依系爭公證書所附之3樓木地板照片（見原審卷一第587至588頁），固能證明3樓木地板確有反黑之情況，然系爭3樓木地板受潮反黑，衡情顯非短時間所能造成，其成因是否係因上述滲漏水所致，或因上訴人平日使用維護所致，仍有疑義，尚難僅以該等照片遽認該木地板反黑即係因系爭房屋滲漏水所致。況乎，觀諸上訴人所提出之系爭公證書（見原審卷一第579至584頁），未見公證人就系爭房屋有何滲漏水之情形為公證，果若系爭房屋尚存有上訴人所稱之上開瑕疵，上訴人何以未請求公證人就此部分一併作成公證？⒋上訴人雖又稱依張涵駿於107年9月間拍攝之照片可證明附帶上訴人未將上開滲漏水修復，系爭房屋仍存有嚴重漏水狀況等語（見原審卷二第48頁），並提出張涵駿與上訴人公司員工之LINE對話紀錄為證（見原審卷二第65至73頁）。惟前揭照片所拍攝之積水原因為何尚屬不明，且拍攝之時間距上訴人所稱遷出系爭房屋之日已相隔約5個月（見原審卷二第91 至92頁），並不排除係其他原因所導致之新滲漏水狀況，尚無法僅以事隔5個月左右的照片，遽認附帶上訴人就106年12月4日律師函所要求修繕之漏水項目有未為修復之情事。 ⒌綜上所述，上訴人於107年3月16日依民法第430條規定終止系爭租約，並無理由，而不生終止之效力，上訴人不爭執系爭租約約定之租賃期間自105年2月1日起至108年1月31日止（見不爭執事項㈠），則系爭租約仍繼續有效至108年1月31日始因租期屆滿而終止，應堪認定。㈡附帶上訴人請求上訴人給付租金本息，有無理由？ ⒈系爭租約第3條第1項約定：每月應繳月租金11萬5,000元，並於每月5日前支付（見原審卷一第36頁）。系爭租約未經上訴人合法終止，已如前述，附帶上訴人自得請求上訴人給付自107年4月6日起至108年1月31日止之租金。 ⒉按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力。但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院87年度台上字第1631號、81年度台上字第1630號判決意旨參照）。上訴人於簽訂系爭租約時，交付押租金23萬元予附帶上訴人，而上開押租金迄今並未退（返）還予上訴人，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），是於兩造間之租賃關係終止後，因上訴人尚有積欠如上所述之租金，經抵充107年4月6日至4月30日之租金9萬5,833元、107年5月租金11萬5,000元及107年6月租金1萬9,167元後，附帶上訴人尚得請求附表二「租金金額」欄所示之租金，及自附表二「利息起算日」所示日期起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。 ⒊附帶上訴人固主張系爭房屋因上訴人使用疏失或未能即時察覺，致3樓木地板發黑，且上訴人擅自將系爭房屋重新油漆，並於原有木地板上鋪貼塑膠皮地板，致使系爭房屋裝潢遭致毀損，造成附帶上訴人至少受有72萬1,542元之損害，自得依系爭租約第9條第3項約定與押租金扣抵等語（見本院卷一第125至129頁），並提出報價單為憑（見本院卷一第135 頁），惟3樓木地板部分，依兩造所提出之證據，無從認定係因上述滲漏水所致，或因上訴人平日使用維護所致，已如上述，且附帶上訴人亦自陳，3樓木地板受潮反黑僅屬於美觀與否之問題等語（見原審卷一第377頁），難認上訴人有因其使用疏失或未能即時察覺，致3樓木地板發黑，進而造成附帶上訴人受有損害；至1樓地板部分，依上訴人提出之請款單、對話紀錄可知（見本院卷一第382頁、第428頁），上訴人鋪貼者為實木厚皮地板，並非附帶上訴人所稱之塑膠皮地板；另外牆部分，上訴人於油漆前亦經附帶上訴人同意，業據附帶上訴人供陳在卷（見本院卷一第378頁）；再者，附帶上訴人所提之報價單（見本院卷一第135頁、第350頁），僅能證明附帶上訴人有重新裝修系爭房屋之情形，至於重新裝修之原因，無從自該等報價單得知。是以，綜觀上開資料，均無從證明上訴人有未盡承租人之善良管理人注意義務，致系爭房屋有毀損或滅失之情形，則附帶上訴人依系爭租約第9條第3項約定，以附帶上訴人對於上訴人之損害賠償請求權與上訴人之押租金返還請求權為抵銷，要屬無據。 ⒋又按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第435條第1項定有明文。另按民法第435條第1項規定既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權（最高法院85年度台上字第808號判決意旨參照）。上訴人雖辯稱106年7 月至同年10月（共4個月），系爭房屋2樓有嚴重漏水之狀況，106年7月至107年4月5日（共計9個月又5天），上訴人均無法正常使用3樓，得類推適用民法第435條第1項規定，請求減少租金，並依民法第179條規定請求附帶上訴人返還溢付之租金，再與附帶上訴人之租金請求權為抵銷等語。惟上訴人雖稱曾以口頭請求減少租金等語（見本院卷一第376頁），然上訴人未提出任何證據以實其說，且上訴人於斯時既仍繼續使用系爭房屋營業，並依原定租金數額給付，復無證據證明上訴人於上開期間就系爭房屋2、3樓有不能為使用收益之情形，核無未能達租賃目的之情事發生或租賃物有一部不能使用收益之情形，則上訴人以此為由主張得類推適用民法第435條第1項規定請求減少租金、依民法第179條規定請求返還溢付之租金，並據此主張抵銷，自無可取。至上訴人另辯稱依張涵駿於107年9月8日拍攝之上開照片可證明，系爭房屋仍存有嚴重漏水狀況，致其無法就系爭房屋3樓為使用收益，故得請求按使用比例減少107年4月6日至108年1月31日租賃期間之租金等語，惟前揭照片所拍攝之積水原因為何尚屬不明，且拍攝之時間距上訴人所稱遷出系爭房屋之日已相隔約5個月，並不排除係其他原因所導致之新滲漏水狀況，已如上述，且上訴人復未舉證明該樓木地反黑部分未修繕會致上訴人不能為使用收益，則上訴人執前詞辯稱其得請求減少107年4月6日至108年1月31日期間系爭房屋3樓之租金，亦非可取。 ⒌再者，系爭租約第6條第3項約定：「房屋因自然或災害損害有修繕之需要時，由甲方（即附帶上訴人）負責為之。如甲方於乙方（即上訴人）通知之期限內不修繕時，乙方得自行修繕，所支付之費用於檢具收據後，得請求甲方償還或於次租金中扣除，甲方不得有異議」（見原審卷一第38頁）。上訴人雖辯稱其前於105年8月16日、105年11月10日自行委請廠商進行外牆防水漆工程及更換二樓辦公室冷氣控制面板，共支出7萬7,228元，附帶上訴人應予返還，並與附帶上訴人之租金債權為抵銷等語（見原審卷一第487頁），並提出修繕單據、統一發票為證（見原審卷一第591至593頁、原審卷二第63頁）。惟未見上訴人提出證據證明有何進行前揭工程之必要性及其於自行修繕前曾定期催告附帶上訴人先行修繕而不修繕，則上訴人自行委由廠商進行前揭工程，核與系爭租約約定不符，亦難認有利於附帶上訴人或附帶上訴人因此即受有利益，自不得依系爭租約第6條第3項約定、民法第430條、第176條第1項或第179條之規定請求附帶上訴人償還修繕費用並據以主張抵銷。六、綜上所述，附帶上訴人依系爭租約第3條第1項約定，請求被上訴人給付如附表二「租金金額」欄所示租金共計90萬833 元，及自附表二「利息起算日」欄所示日期起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之租金請求及其利息部分，則無理由，應予駁回。原審就上開應予駁回之部分，為附帶上訴人敗訴之判決，核無不合，附帶上訴人之上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。原審就上開應予准許之部分，判命上訴人給付並依職權宣告假執行及免為假執行之判決，亦無違誤，上訴人之上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，亦應予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴及附帶上訴人之附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第463條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　 1 　月　　 3 　日民事第九庭審判長法官林玲玉法官翁偉玲法官莊仁杰以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　3 　　日書記官蔡汶芯附表一：附帶上訴人請求之租金期間、金額及利息起算日編號請求租金期間請求租金金額（新臺幣）利息起算日 1 107年4月6日起至同年月30日 95,833元 107年4月6日 2 107年5月份 115,000元 107年5月6日 3 107年6月份 115,000元 107年6月6日 4 107年7月份 115,000元 107年7月6日 5 107年8月份 115,000元 107年8月6日 6 107年9月份 115,000元 107年9月6日 7 107年10月份 115,000元 107年10月6日 8 107年11月份 115,000元 107年11月6日 9 107年12月份 115,000元 107年12月6日 10 108年1月份 115,000元 108年1月6日總計 1,130,833元附表二：原審判決之金額及利息起算日編號租金期間租金金額（新臺幣）利息起算日 1 107年6月份 95,833元 107年6月6日 2 107年7月份 115,000元 107年7月6日 3 107年8月份 115,000元 107年8月6日 4 107年9月份 115,000元 107年9月6日 5 107年10月份 115,000元 107年10月6日 6 107年11月份 115,000元 107年11月6日 7 107年12月份 115,000元 107年12月6日 8 108年1月份 115,000元 108年1月6日總計 900,833元附表三：附帶上訴請求之金額及利息起算日編號租金期間租金金額（新臺幣）利息起算日 1 107年4月6日起至同年月30日 95,833元 107年4月6日 2 107年5月份 115,000元 107年5月6日 3 107年6月份 19,167元 107年6月6日總計 230,000元

臺灣臺北地方法院110年度簡上字第52號

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