110年度訴字第3852號｜民事：確認區分所有權人會議決議不成｜裁判日期：111 年 12 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第3852號原告陳堂彭訴訟代理人陳成志律師被告鐘鼎山林管理委員會法定代理人李婕瑜訴訟代理人詹連財律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議不成立等事件，本院於民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告召開之民國一０九年十月二十四日鐘鼎山林社區一０九年度區分所有權人會議所通過「伍、議題討論【案由五】修正本社區規約第十條討論案：公共基金、管理費之繳納。」之決議應予撤銷。確認被告召開之民國一一０年四月二十四日鐘鼎山林社區一一０年度臨時區分所有權人會議所通過「九、確認一０九年度區權會議決議事項【案由五】修正本社區規約第十條討論案：公共基金、管理費之繳納。」之決議無效。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前揭法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1 項分別定有明文。查被告法定代理人原為施烱良，嗣於本件訴訟程序中變更為李婕瑜，此有臺北市政府都市發展局民國110年10月25日北市都建字第1106056526號函在卷可憑（見本院卷二第27至31頁），經李婕瑜聲明承受訴訟（見本院卷二第101頁），於法核無不合，先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴時聲明請求：㈠先位聲明：確認被告召開之109年10月24日鐘鼎山林社區（下稱系爭社區）109年度區分所有權人會議（下稱系爭109年度會議）所通過「伍、議題討論【案由五】修正本社區規約第十條討論案：公共基金、管理費之繳納」之決議（下稱系爭109年度決議）不成立。㈡備位聲明：被告召開之系爭109年度會議所通過系爭109年度決議應予撤銷（見北司調卷第7至13頁）。嗣經追加聲明為：㈠先位聲明：1、確認被告召開之系爭109年度會議所通過系爭109年度決議不成立。2、確認被告召開之110年4月24日系爭社區110年度臨時區分所有權人會議（下稱系爭110年度會議）所通過「九、確認109年度區權會議決議事項【案由五】修正本社區規約第十條討論案：公共基金、管理費之繳納」之決議（下稱系爭110年度決議）無效。㈡備位聲明：1、被告召開之系爭109年度會議所通過系爭109 年度決議應予撤銷。2、確認被告召開之系爭110年度會議所通過系爭110年度決議無效（見本院卷一第27至28、81至91 頁）。又於111年5月17日具狀更正聲明為：㈠被告召開之系爭109年度會議所通過之系爭109年度決議應予撤銷。㈡確認被告召開之系爭110年度會議所通過系爭110年度決議無效（見本院卷二第205至207頁），其追加、變更合於前揭法條規定，應予准許。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明訂，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。經查，原告為系爭社區之區分所有權人，其主張被告召開之系爭109、110年度會議所通過系爭109、110年度決議，有不成立或無效之事由，此為被告所否認，是兩造就系爭109、110年度決議之效力有所爭執，致原告在法律上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確認判決予以除去之，則揆諸首開規定及說明，應認原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：原告為系爭社區地下層99號地下一樓之所有權人，為系爭社區之區分所有權人。被告於109年10月24日召開系爭109年度會議，其中議題討論【案由五】修正系爭社區規約第十條討論案：「公共基金、管理費之繳納」後，作成系爭109年度決議，決議內容略以：「因系爭社區區分所有權人所為之非住家使用，導致人員進出頻繁，對於公共設施使用造成負擔，而且製造垃圾以及廢水均較住家為多，孳生鼠輩蚊蠅蟑螂；為維持系爭社區之居住品質，亦兼顧使用者付費之公平原則起見，爰就非住家使用之區分所有權人之管理費調整為每坪新臺幣（下同）150元。」系爭109年度決議對系爭社區地下層（地下商場）住戶徵收之管理費自每月每坪68元調漲為每月每坪150元，漲幅高達百分之120、對於一樓店面商家徵收之管理費自每月每坪74元調漲為每月每坪150元，漲幅高達百分之100，然對於系爭社區一樓住戶徵收之管理費則自每月每坪74元調漲為每月每坪100元，漲幅僅百分之35、對於系爭社區二樓以上住戶徵收之管理費自每月每坪80元調漲為每月每坪100元，漲幅僅百分之25，顯然係針對不同對象調整漲幅，且有顯著不同，然原告所有之地下一層相比一般店面或住家價值較低，且為獨立出入口，沒有使用系爭社區之警衛或管理員、電梯保養、垃圾處理、園藝、消防、監視器、魚池、社區布置、社區清潔人員等各項服務，被告亦未對原告提供任何服務或管理，被告並無充分理由合理說明系爭109年度決議計算之依據；且對照系爭社區附近社區之管理費不僅大多為每月每坪50元至80元不等，對地下一樓商場更均收取較低之管理費，系爭109年度決議顯然違反比例原則且有失公平。又系爭109年度決議係於109年10月24日始作成，卻決議溯及既往自109年1月1日起即按上開決議徵收管理費，違反不溯及既往原則，亦有失公平。再者，系爭社區共有230多戶，而地下商場之商戶僅有原告1票，其他商戶則不到10家，被告掌握區分所有權人會議程序，藉由多數決方式任意形成對自己較為有利之決議，不啻與公平原則有違，且屬權利濫用。從而，系爭109年度決議顯失公平甚為明顯，原告自得依民法第799條之1之規定，於系爭109年度決議成立之日起3個月內，主張系爭109年度決議顯失公平請求撤銷之。又被告於原告提起本件訴訟後，又於110年4月24日臨時召開系爭110年度會議，於會中通過系爭110年度決議，決議內容略以：「九、確認109年度區權會議決議事項【案由五】修正本社區規約第十條討論案：公共基金、管理費之繳納。」顯然係以應予撤銷之系爭109年度決議之不能之給付為契約標的所為之決議，應適用或類推適用民法第246條第1項之規定，認屬無效。為此，爰依民法第799條之1第3項，及適用或類推適用民法第246條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告召開之系爭109年度會議所通過之系爭 109年度決議應予撤銷。㈡確認被告召開之系爭110年度會議所通過系爭110年度決議無效。二、被告則以：系爭109年度決議之所以調漲管理費，係因系爭社區至今已為30年左右之老舊大樓，建築物外牆、社區排水管、消防安全及電力相關設施及其他硬體設備陸續老舊需要修繕維護或更新，而各項公共設施之維修、日常開支之費用，也因物價上漲而逐年攀升，故調漲管理費，係為維護全體區分所有權人良好的社區生活品質，具有正當性與合理性。又針對商業用戶與一般用戶之管理費徵收，採取合理之差別待遇並非罕見，本得斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住情形，實際獲益程度等訂定負擔標準，系爭109年度決議即係基於下列事項之考量後方為作成：㈠鼠患問題：系爭社區一樓及地下一樓作為餐飲、生鮮食物相關之商業用途，造成系爭社區老鼠入侵災情嚴重，影響居家安全，同時增加社區修繕費用。㈡環境衛生及周遭設備損壞問題：因為經營商業活動，導致一樓周遭蟑螂、螞蟻變多，餐廳有長時間大量油煙排放問題，影響住戶環境品質，客人在一樓附近吸菸、亂丟菸蒂，破壞周邊設備如路邊樹叢的矮路燈，造成修繕費用增加。㈢環境噪音增加：地下一層商場輸送設備之噪音及震動，影響一樓及樓上住戶的生活品質，另外，一樓店家與地下一層商場來往客人及營業設備所產生的噪音，亦造成系爭社區困擾。㈣系爭社區之垃圾清運費因垃圾量增加及規費上漲而逐年增加，原告之租客所聘清潔人員亦有將垃圾丟棄至社區中庭及放垃圾處。㈤公共電費及設備維修費增加（揚水設備）：一樓店家營業用水量大於一般住戶，下水塔補水使用次數增多，用電量及設備損耗即增加。㈥公共電費及設備維修費增加（污廢排放設備）：一樓店家與地下一層商場的污費排放，都是透過社區排放系統，因排放量大，造成設備耗損與用電量加大，原告所有之地下一層拒絕讓系爭社區裝設重力排放的衛生下水道系統，同樣導致系爭社區維護成本居高不下。㈦地下一層與一樓商家為營業用，造成用水設備損耗及用電量增加。綜上，考量非住家使用之住戶經營餐飲、零售供不特定人出入導致生活環境髒亂、清運垃圾費用增加、鼠患、油煙、空氣污染及污廢水過濾問題，造成共用部分維護及修繕費用變高，又餐飲業於用電量或廚房用火情形均高於一般住戶，電線走火或廚房失火之可能性亦增加，抑或是因商場貨車停放使住戶出入系爭社區不便等，此種有形、無形成本無法精算量化、計算，但該等成本應由非住家之住戶承擔，方符使用者付費之觀念。從而，系爭109年度決議對於營業用商家收取相較於一般住戶較高、約為1.5倍數費率之管理費，難謂顯失公平，亦非屬權利濫用。況且原告作為商戶代表，所持有區分所有權比例高達9.23％，應有足夠影響力能說服其他區分所有權人支持其主張，並未有何地位不對等之情形，系爭109年度決議既已經過合法之程序、充分討論後作成，基於私法自治原則，應予尊重，以確保區分所有權人共同利益能獲得最大之實現。再者，關於系爭110年度決議，係因應原告等商戶委員提議修訂「一樓與地下一層商家管理費每月每坪100元」之提案，然該提案並未獲得住戶多數同意，是以仍維持系爭109年度決議之結論；而原告於進行系爭110年度會議時應已肯認系爭109年度決議合法有效，否則無須再為提案修正，原告當場亦未表達異議或反對，現提起本件訴訟再事爭執，有違禁反言法理，其主張與民法第56條、第246條之規範意旨不符等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：被告有於109年10月24日、110年4月24日分別召開系爭109、110年度會議，並分別作成系爭109、110年度決議等情，有系爭109、110年度會議之會議紀錄在卷可稽（見北司調卷第55至66頁、本院卷一第59至63頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。至原告主張系爭109年度決議顯失公平，有得依民法第799條之1之規定撤銷之原因，被告嗣後作成之系爭110 年度決議，亦因以不能之給付為標的，應適用或類推適用民法第246條第1項之規定認屬無效等節，則為被告否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執之點論述如下： (一)原告主張系爭109年度決議顯失公平，而依民法第799條之1 之規定請求撤銷之，有無理由？ 1、按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項定有明文。準此，倘區分所有權人會議議決修改規約關於區分所有人就共用部分費用應分擔管理費之約定，其內容有上開所列顯失公平情形時，區分所有權人得於規約成立後3個月內，依民法第799條之1第3項規定請求法院撤銷該決議。查被告於109年10月24日作成系爭109年度決議修訂系爭社區規約，而原告於110年1月21日提起本件訴訟等情，有起訴狀收狀章、系爭109年度決議之會議紀錄、系爭社區規約在卷可稽（見北司調卷第7、55至66頁、本院卷二第125至156頁），是原告主張依民法第799條之1第3項提起本件訴訟，尚未逾法定3個月之除斥期間，先予敘明。 2、次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。公寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。且管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，因此管理費用之收取，應符合使用者付費之公平原則；其調漲亦須有正當且必要之理由。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。在商場與住宅混合（住商混合大廈）之情形，為因應各住戶之使用情況不同，故規約按住家、商用採不同營業項目採不同的管理費收費標準，在一定比例之合理範圍內，固屬適法，但不能超越比例原則，否則即有顯失公平之虞；若客觀上，商場與住家之實際用益狀態及享受管委會所提供之管理服務未有顯著區別，僅因住戶表決權為多數，即通過商場管理費數額應較住戶管理費數額為高之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，審查是否有民法第799條之1第3項「顯失公平」之情事。 3、經查，被告所辯系爭109年度決議調漲管理費之原因，係為因應系爭社區各項公共設施之維修、日常開支之費用逐年攀升之故等語，業據提出財務報告暨檢附財務收支明細等、管理費調整說明暨檢附滅鼠報價、社區垃圾清運支出明細、公共用電度數比較表、各月份用電資料表等各1份在卷可稽（見本院卷二第35至81頁），堪以採信，是系爭社區之區分所有權人於系爭109年度會議中以系爭109年度決議調漲系爭社區之管理費，自具有正當性與合理性。然查，系爭109年度決議內容將「一樓現行非住家使用」者之管理費，自原本每月每坪74元，調漲為每月每坪150元，漲幅為2倍，相較於「二樓以上住家使用」者係自原本每月每坪80元，調漲每月每坪100元，漲幅為1.25倍，其調漲之幅度甚高。又依此一決議內容，系爭社區「一樓現行非住家使用」者與「二樓以上住家使用」者之管理費徵收金額各為150元、100元，比例為1.5比1，相比鄰近系爭社區之環亞門第大廈，其一樓商用住戶管理費每坪65元，一般住家管理費每坪50元，此有環亞門第大廈管理委員會111年5月30日東極字第111053002號函在卷可參（見本院卷二第321頁），其一樓商用住戶與一般住戶所徵管理費比例為1.3比1，系爭109年度決議就商用住戶與一般住戶所徵管理費比例亦為較高，自需有正當及合理之堅實理由。而查，依據系爭社區108年財務管理辦法，系爭社區於系爭109年度決議之前，原針對一樓店面或住家收取每月每坪74元之管理費、針對二樓以上純住家收取每月每坪80元之管理費，此有上開財務管理辦法在卷可參（見北司調卷第53頁），顯然於系爭109年度決議之前，系爭社區針對一樓店面收取之管理費較二樓以上純住家為低，此應係考量一樓店面或住家與二樓以上住家使用公共設施頻率有所不同之情形而為之區別。被告雖以考量非住家使用之住戶經營餐飲、零售供不特定人出入導致生活環境髒亂、清運垃圾費用增加、鼠患、油煙、空氣污染及污廢水過濾問題，造成共用部分維護及修繕費用變高，又餐飲業於用電量或廚房用火情形均高於一般住戶，電線走火或廚房失火之可能性亦增加，抑或是因商場貨車停放使住戶出入系爭社區不便等為由，主張此種有形、無形成本應由非住家之住戶承擔，方符始使用者付費之觀念等語，並提出管理費調整說明暨檢附鼠患問題照片、滅鼠報價、環境衛生及周遭設備損壞照片、地下一層商場輸送設備照片、全聯清潔人員丟垃圾照片、社區垃圾清運支出明細、公共用電度數比較表、各月份用電資料表等1 份在卷可稽（見本院卷二第51至81頁），然被告並未能舉證系爭社區發生之鼠患問題、環境衛生及周遭設備損壞、垃圾清運費增加、公共用電度數增加，與一樓及地下一層商戶使用有何關聯性。且被告既陳稱原告於91年7月間即將其所有之地下一層出租予全聯實業股份有限公司（見本院卷二第268頁），則被告前開所提出102年度至108年度間社區垃圾清運費增加、105年度至108年度間公共用電度數增加之情況（見本院卷二第73、81頁），更難認與一樓及地下一層商戶使用間有何單一、直接之關聯性。再依全聯實業股份有限公司111年5月19日全聯法字第1111516號函所檢附之其與北大環保工程有限公司簽立之「委託清除廢棄物契約書」、「變更協議書」，及與諻民畜牧場簽立之「廚餘類委託再利用契約書」各1份（見本院卷二第269至319頁），顯見承租原告所有之地下一層之全聯實業股份有限公司，已就其垃圾與廚餘之清運另與他人簽立委託清除或再利用之契約，更難認上開被告所指垃圾清運費增加與一樓及地下一層商戶使用間之關聯性為何。被告復未能舉證證明截至系爭109年度決議作成以前，依一樓及地下一層商戶、二樓以上純住家住戶使用公共設施之情形，有何調整「一樓現行非住家使用」者與「二樓以上住家使用」者之管理費徵收比例為1.5比1之必要性與正當事由；或如不調整為此一比例，有明顯造成對純住家使用之住戶負擔甚大，而有不公平之事實。至被告雖有抗辯：原告所有之地下一層拒絕讓系爭社區裝設重力排放的衛生下水道系統，導致系爭社區維護成本居高不下等語，然原告所有之地下一層既屬其專有部分，而非共有或約定共用之區域，則原告縱有拒絕讓系爭社區裝設重力排放的衛生下水道系統，導致系爭社區維護成本居高不下之情事，亦無足作為調整「一樓現行非住家使用」者與「二樓以上住家使用」者之管理費徵收比例為1.5比1之正當合理事由。 4、綜上，被告既不能舉證證明系爭109年度決議調整「一樓現行非住家使用」者與「二樓以上住家使用」者之管理費徵收比例為1.5比1，有何必要性及正當性，則原告主張系爭109 年度決議顯失公平，依民法第799條之1第3項規定請求撤銷系爭109年度決議，於法自屬有據，應予准許。 (二)原告主張系爭110年度決議係以應予撤銷之系爭109年度決議之不能之給付為契約標的所為之決議，應適用或類推適用民法第246條第1項之規定，認屬無效，有無理由？按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。經查，被告召開之系爭110年度會議中，系爭社區之區分所有權人有就系爭109年度會議中決議之事項為確認，其中包含系爭109年度決議即【案由五】修正本社區規約第十條討論案：「公共基金、管理費之繳納」之決議。是系爭110年度決議，實際上係就系爭109年度決議內容之重申與確認，並非重新作成新決議或為任何變更。然系爭109年度決議業經本院認定其決議內容顯失公平應予撤銷如前，且系爭109年度決議經本院撤銷後視為自始無效，則系爭110年度決議所確認之內容、客體已付之闕如，其所為確認之意思即失所附麗，難認有效。此情類同民法第246條第1項前段「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」之情形，自得類推適用民法第246條第1項前段之規定，認系爭110年度決議屬無效。從而，原告主張系爭110年度決議係以應予撤銷之系爭109年度決議之不能之給付為契約標的所為之決議，應類推適用民法第246條第1項之規定，認屬無效，即有理由。四、綜上所述，原告依民法第799條之1第3項之規定，及類推適用民法第246條第1項前段之規定，請求撤銷系爭109年度決議，並請求確認系爭110年度決議無效，均為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　22　　日民事第一庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　22　　日書記官　吳芳玉

臺灣臺北地方法院110年度訴字第3852號

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