臺灣臺北地方法院110年度訴字第4545號

• 裁判案由: 返還不當得利等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 112 年 02 月 03 日
• 當事人: 徐家琳

臺灣臺北地方法院民事判決

110年度訴字第4545號
原 告 徐家琳
訴訟代理人 黃重鋼律師
林詠嵐律師
洪煜盛律師
被 告 毛榤鋐
訴訟代理人 吳俊達律師
複 代理人 王亭涵律師
被 告

兼
法定代理人 陳錫琮
上二人共同
訴訟代理人 蘇千祿律師
被 告 北大房屋仲介有限公司

法定代理人 簡志軒
被 告 陳秝芳
林信重
騰曜不動產經紀有限公司

兼
法定代理人 周天龍
被 告 林睿騏
黃烱焜
上七人共同
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 朱峻賢律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國111年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告毛榤鋐應給付原告新臺幣捌拾玖萬伍仟零肆元，及自民國一一○年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告毛榤鋐負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告毛榤鋐供擔保後，得假執行。但被告毛榤鋐如以新臺幣捌拾玖萬伍仟零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明
文。本件被告北大房屋仲介有限公司（下稱北大公司）法定代理人原為陳秝芳，於本院審理期間變更為簡志軒，並經其聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟暨答辯狀、新北市政府新北府經司字第1108056667號暨變更登記表在卷可稽（見本院卷一第475頁至第477頁、第509頁至第513頁），於法相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時，僅列被告毛榤鋐、住商實業股份有限公司（下稱住商公司）、陳錫琮、林信重、林睿騏及黃烱焜為被告，並聲明：㈠毛榤鋐應給付原告新臺幣（下同）236萬元，
及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡住商公司、陳錫琮、林信重、林睿騏、黃烱焜應連帶給付原告236萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前2項所命給付部分
，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。㈣願供擔保請准為假執行（見本院卷一第9頁至第10頁
）。嗣於民國110年8月10日以民事準備㈠狀追加北大公司、陳秝芳、騰曜不動產經紀有限公司（下稱騰曜公司）及周天龍為被告，就住商公司部分並追加民法第169條規定，並變
更第2項聲明為：住商公司、陳錫琮、北大公司、陳秝芳、
林信重、騰曜公司、周天宏、林睿騏、黃烱焜應連帶給付原告236萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。嗣於111年8月29日再以民事準備㈧狀變更聲明如後述（見本院卷三第98頁）。經核原告所為請求之基礎事實同一，屬擴張應受判決事項之聲明，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)訴之聲明第1項部分：
1.伊於109年9月間因有購屋需求，透過北大公司營業員林信重之介紹（林信重及北大公司對外以住商公司名義營業招攬仲介業務），購買毛榤鋐名下座落於新北市○○區○○街000巷00
弄0號3樓之房屋（下稱系爭房屋），簽約前伊曾數次前往看屋，林信重向伊介紹系爭房屋之狀況時均稱該屋狀況良好、只是略有氯離子檢測超標，但保證絕無漏水或其他瑕疵，且氯離子超標不會影響居住等情，並於109年9月16日簽約當日在不動產現況說明書之「建物瑕疵情形」第34項「現況是否有滲漏水之情形？」之欄位勾選「否」，向伊保證系爭房屋絕無漏水瑕疵，伊信以為真並表示不會追究氯離子超標情事，乃與毛榤鋐簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並依約交付買賣價金680萬元予毛榤鋐。詎伊於109年12月15日交屋後，始知悉系爭房屋因漏水而與2樓住戶正進行修
復漏水訴訟，伊為確保系爭房屋現況，便委託駿瑩工程實業有限公司對系爭房屋進行履勘及檢測鑑定，始知系爭房屋竟有如附表一所示之漏水瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵）。系爭漏水瑕疵均屬因年深日久長期累積而成，非短時間所能造成，亦非從交屋日起迄伊實施檢測鑑定期日（109年12月15日起
至110年3月5、6、8日）短短2個半月期間所能形成。且從另案即本院109年度店簡字第141號命伊承受訴訟之裁定亦可知，系爭漏水瑕疵在系爭買賣契約成立前即已存在，系爭房屋顯有減少其通常效用及減損價值之瑕疵，並欠缺所保證之品質，毛榤鋐自應負出賣人之瑕疵擔保責任，伊得請求減少價金返還不當得利或債務不履行之損害賠償。
2.又依臺北市建築師公會(111)(十七)鑑字第1208號鑑定報告
書（下稱鑑定報告）及(111)(十七)鑑字第2171號補充鑑定
報告書（下稱補充鑑定報告）可知，系爭房屋於交屋前既已存在天花板鋼筋裸露、鏽蝕之瑕疵，而毛榤鋐刻意用天花板隔板、燈罩等裝潢遮掩，並在不動產現況說明書上勾選「無鋼筋裸露」，騙伊相信系爭房屋無鋼筋裸露之瑕疵而加以購買，堪認毛榤鋐已以系爭買賣契約向伊擔保系爭房屋無鋼筋裸露之情形，毛榤鋐亦應負出賣人之瑕疵擔保責任。
3.茲請求之金額分述如下：
(1)系爭房屋之漏水修復費用80萬8,172元。
(2)系爭房屋因漏水情事致價值減損之損害80萬8,172元。
(3)租金損害27萬3,000元：伊於交屋後經始知悉系爭房屋有漏
水情事，為免居住使用致2樓住戶損失擴大，便不敢遷入系
爭房屋居住，迄今仍在外租屋，額外支出每月租金1萬3,000元，自110年1月至111年9月共計21個月之租金損害（計算式：1萬3,000元×21個月=27萬3,000元）。
(4)系爭房屋之鋼筋裸露、鏽蝕修復費用33萬6,118元。
(5)系爭房屋因鋼筋裸露、鏽蝕情事致價值減損之損害20萬7,882元。
(6)以上，共計243萬3,344元（計算式：80萬8,172元+80萬8,172元+27萬3,000元+33萬6,118元+20萬7,882元=243萬3,344元）。
(二)訴之聲明第2項部分：
1.伊係經由北大公司（對外以住商公司名義營業）之介紹，與毛榤鋐進行系爭房屋買賣交易，並由騰曜公司（對外亦以住商不動產公司名義營業）代表人周天龍與該公司所屬職員黃烱焜擔任系爭房屋買賣之經紀人，林信重、林睿騏則分別為北大公司及騰曜公司之經紀營業員。北大公司、騰曜公司及周天龍、林信重、林睿騏、黃烱焜未告知伊系爭房屋有漏水瑕疵及存在訴訟之必要資訊，致伊在未獲得充分、必要及真實資訊之情形下買受系爭房屋，受有前揭損害共計243萬3,344元，顯係違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定之調
查、說明義務及善良管理人之注意義務，是北大公司、騰曜公司自應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，就上
開損害與周天龍、林信重、林睿騏、黃烱焜負連帶損害賠償責任。至陳秝芳為北大公司之代表人，周天龍為騰曜公司之代表人，亦應依公司法第23條第2項規定各自與北大公司、
騰曜公司負連帶賠償責任。
2.林信重、林睿騏在進行系爭房屋之交易仲介時，均是使用「住商不動產」之名義，對伊亦自稱為住商公司之營業員，且依系爭買賣契約首頁、第2條及第15條規定均可知，住商公
司不但授權其加盟店於契約書內使用其公司名稱標章，仲介方欄位記載為住商公司，系爭房屋買賣之地政士亦是由住商公司指定來負責系爭房屋買賣之相關流程控管，住商公司有權蒐集買賣雙方之個人資料且明確稱之為其「客戶管理」、「營業活動」所必需之資料，甚至若買賣雙方不願提供，住商公司還有權拒絕或中止系爭買賣委託契約，由上開情節均足認住商公司對於其加盟店之業務有相當之監督、管理權限，且足以使伊確信自己是委任住商公司進行本案之居間仲介，而北大公司、騰曜公司及其營業員等均不過為住商公司之代理人而已，縱認北大公司、騰曜公司及其經紀人員等非住商公司之有權代理，依民法第169條規定，亦構成表見代理
，住商公司對伊仍應負授權人之責任，是依同法第224條規
定，其表見代理人北大公司、騰曜公司及其經紀人員對伊既負有前揭243萬3,344元之連帶賠償責任，住商公司對伊前揭243萬3,344元之損害亦應負賠償責任。
(三)本件被告係分基於民法第359條、第360條、179條、169條、224條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、公司法第23條第2項等不同原因，而對於伊上開請求數額各負全部給付之
責任，其給付具有同一之目的，是其性質仍應為不真正連帶債務，其中一人為給付，其餘被告自應同免責任。爰依民法第359條、第360條、第179條、第227條、不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項、公司法第23條第2項規定，
請求擇一為有利之判決，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈毛榤鋐應給付原告243萬3,344元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉住商公司、陳錫琮、北大公司、陳秝芳、林信重、騰曜公司、周天龍、林睿騏、黃烱焜應連帶給付原告243萬3,344元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊前2項
所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
(一)毛榤鋐則以：
1.系爭房屋建於76年，屋齡約35年，故本件屬中古屋（且屬「老屋」）買賣，系爭房屋因長達35年自然老化，難免有損耗、老化現象，包含系爭房屋之防水層早已超過一般防水層之通常耐用年限5至10年。且系爭房屋為海砂屋，經過長達35
年之時間推移，系爭房屋專有部分或共用部分，如出現老舊、混凝土龜裂、防水層失效等情事，尚屬情理內之現象，況系爭買賣契約並無特約保證系爭房屋之防水層有效或水管完全無問題，亦無特約保證系爭房屋不會出現鋼筋裸露、鏽蝕之問題，是縱認系爭房屋於交屋前有滲漏水或鋼筋裸露、鏽蝕之情形，仍不得認為系爭房屋有欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵。又於簽立系爭買賣契約時，因考量系爭房屋有氯離子超標之情，且氯離子超標所生油漆剝落、壁癌，甚至滲漏水部分，可能不僅侷限臥室上方一處（此處漏水原因應為4樓以上問題），故兩造乃商議將系爭買賣契約注意事項
第2點修改為「雙方合意現況交付」，且未特別侷限於「特
定空間位置」，出賣人即伊自免除瑕疵擔保責任，且範圍不限於臥室上方，舉凡牆壁裂痕、油漆斑駁、滲漏水、壁癌等買受人即原告肉眼可見、用手觸摸、用嗅覺去感受者，均在免除瑕疵擔保責任之範圍。再者，從原告及其父母均親自查看過系爭房屋屋況，加總起來至少4次，及原告母親曾琴與
林睿騏之對話紀錄可知，原告已確實明瞭系爭房屋之屋況，包括但不限於系爭房屋臥室上方油漆剝落有滲漏水及壁癌狀況，及伊告知系爭房屋有氯離子超標等情，是原告既已明瞭系爭房屋之屋況，且在此前提下與伊約定「現況交付（交屋）」，足見兩造業已約定免除出賣人即伊之瑕疵擔保責任，是原告不得再向伊主張瑕疵擔保責任，亦不得依民法第355
條第2項規定向伊請求。另由鑑定報告及補充鑑定報告均可
知系爭房屋滲漏水及鋼筋裸露、鏽蝕之成因均為高氯離子所致，則本件既已就高氯離子部分約定排除伊「與氯離子相關」之瑕疵擔保責任，則因高氯離子所生之問題（包含滲漏水、鋼筋裸露及鏽蝕）亦已一併排除伊之瑕疵擔保責任，原告不得再以系爭房屋有滲漏水、鋼筋裸露、鏽蝕為由，向伊請求損害賠償。
2.依原告109年12月22日所簽立之協議書（下稱系爭12月22日
協議書）中「日後由甲方雇工修繕滲漏」之記載可知，所約定免除責任之範圍，依文義解釋應為「系爭房屋滲漏水之部分」，而非如原告主張係針對「系爭房屋外牆裂缝之部分」，縱如原告主張，則系爭12月22日協議書約定免責範圍至少包含「系爭房屋外牆裂缝本身」及「因系爭房屋外牆裂縫所生滲漏水部分」。是以，原告既已簽立系爭12月22日協議書，承諾不再針對滲漏水問題向伊為任何請求，原告自應受系爭12月22日協議書之拘束。又依鑑定報告可知，系爭房屋天花板保護層破裂、潮濕發霉等情形，實為系爭房屋樓上（即4樓）地坪滲漏水，而非系爭房屋天花板有滲漏水，故此部
分非屬系爭房屋之瑕疵，原告自不得要求伊就系爭房屋天花板保護層破裂、潮濕發霉之情形負瑕疵擔保責任。
3.又本件縱認伊應負瑕疵擔保責任，原告請求之項目及金額並無理由：
(1)原告主張滲漏水瑕疵部分:依行政院制頒固定資產耐用年數
表，裝潢材料屬房屋附屬設備之「其他」，耐用年數為10年。系爭房屋建於76年，屋齡約35年，故系爭房屋之裝潢早已逾耐用年數10年，故系爭房屋原有裝潢材料僅於殘值1/10，而就附表三即鑑定報告中所估算之修復費用，其中(一)室內「專有部分」漏水修復工程中「天花板工程」、「牆面壁癌防水工程」、「地坪防水工程」、「結構體修復工程」、「水電配管工程」等工程如附表二㈠「應折舊」欄之項目並未區分工資與材料，伊認為工資與材料以1:1為適當，因此，
各工程之材料費用經折舊後如附表二㈠「折舊後金額」欄所示，各項工程之工資如附表二㈠「工資」欄所示，另因「廢料清理及運什費」及「利潤、稅捐及管理費」無折舊問題，故得請求之金額如附表二㈠「無折舊問題」欄所示，至「其他費用」部分，因伊無從判斷為何費用，故此部分均應非屬修繕必要費用。原告就此部分得請求之金額至多為32萬2,263元。至附表三編號(二)外牆「共用部分」之情形亦同，區
分工資及材料以1:1之比例後，計算金額如附表二(二)「共
計」欄所示，又系爭房屋之外牆於法律上應為系爭房屋所在建築物全體區分所有權人共有及共用，自應由全體區分所有權人共同負擔修繕、管理、維護責任，是系爭房屋所在建築物共5層樓，每層2戶，共10戶，伊就外牆共用部分所應負擔之修復費用應為總修復費用15萬7,695元之1/10，即1萬5,770元(計算式：15萬7,695x1/10=1萬5,770元，小數點下四捨
五入)。又依系爭12月22日協議書之內容可知，原告已受有7,500元之損害填補，故原告就外牆共用部分得請求之金額至多為8,270元（計算式：1萬5,770元-7,500元=8,270元）。
(2)系爭房屋因漏水情事致價值減損之損害部分：依鑑定報告結果，系爭房屋之漏水情形如經修繕後，即無房屋價值貶損之問題，因此，原告至多僅能請求修復漏水工程之金額以為損害賠償，不得再另外請求房屋價值貶損之損害。
(3)租金損害部分：縱系爭房屋有原告所稱防水失效致滲漏水或鋼筋裸露之情形，然系爭房屋已屬屋齡高達35年之老屋，隨時間推移，難免有自然老化、破損甚至滲漏水之現象，然並未達不能使用、居住之程度，否則依原告之主張，豈非所有老屋均無法使用、居住？是以，系爭房屋既得以使用、居住，原告以系爭房屋有漏水或鋼筋裸露為由向伊主張受有租金之損害，自屬無據。
(4)就原告主張鋼筋裸露、鏽蝕部分:此部分同前，應區分工資
與材料並扣除折舊，各工程之材料費用經計算折舊後及無須折舊部分，金額應如附表二編號(三)「共計」欄所示金額，原告得請求之金額至多為18萬1,166元。
(5)系爭房屋因鋼筋裸露致房屋價值貶損損害部分：補充鑑定報告評估房屋價值貶損的對象為「高氯離子因素」，而非鋼筋裸露、鏽蝕因素。然系爭房屋為高氯離子房屋早已為原告所知悉，且原告同意不再以高氯離子為由向伊主張相關法律責任，因此，本件原告不得再以「高氯離子」向伊請求房屋價值貶損之損害。
4.綜上所述，原告之主張顯無理由等語，資為抗辯。
(二)住商公司、陳錫琮則以：
林信重、林睿騏、黃烱焜並非住商公司之經紀人或經紀營業員，且由系爭買賣契約第8頁之記載，買賣雙方營業員、仲
介公司及負責人均個別表彰其姓名及公司名稱，其上完全無住商公司及負責人陳錫琮之名稱或簽章，是原告主張係委託住商公司仲介買賣，實屬錯誤。又北大公司及騰曜公司僅加盟於伊公司，使用「住商不動產」服務標章，住商公司對加盟店及其人員並無選任監督之權限，亦非由住商公司提供不動產經紀服務，自無民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項連帶賠償責任之適用。又物之瑕疵擔保責
任係民法上明定出賣人之法定責任，並非仲介人員之責任且無連帶賠償責任之規定，且不動產現況說明書係出賣人親自簽名負責，其細項部分除非顯而易見，仲介人員係依賣方向買方簽名負責之不動產現況說明書加以說明，並無任何未盡查明之義務。又居間業者應調查事項係為「關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該契約之能力」，有關房屋漏水細項屬專業機關鑑定事項範圍，非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺得知，須經由專業人員檢測及鑑定方得知悉，另系爭房屋有無涉訟及涉訟原因為何，亦非仲介服務範圍，是原告主張仲介人員對系爭房屋漏水問題應負連帶賠償責任實無理由。又鑑定報告指房屋減損價值即為修復費用，原告竟將修復費用及減損價值重複計算，實屬錯誤。而租金損害與本件無關且無依據，原告又請求鋼筋修復費用及房屋減損費用，此部分應包含於鑑定報告修復費用範圍內，原告另外請求並無理由。況原告購買系爭房屋實即已知悉瑕疵存在，應無瑕疵擔保請求權等語，資為抗辯。
(三)北大公司、陳秝芳、林信重、騰曜公司、周天龍、林睿騏、黃烱焜則以：
關於仲介經紀業者、仲介營業員就漏水調查之方法及內容，依內政部所訂「不動產委託銷售契約書範本」並無具體規範，交易常情係由房仲業者詢問賣方有無滲漏水情事，並就其因此詢問查知之訊息告知買方，伊等已依上開房仲交易常情處理，原告復未舉證證明伊等就系爭房屋漏水，有何應為調查卻未為調查之方式、項目及內容;再者，原告自承不動產
現況說明書末頁「注意事項」第2點曾記載「本標的物臥室
上方油漆剝落滲漏水及壁癌狀況，屋主表示由買方負責修繕」，顯見伊等就其所知之系爭房屋滲漏水及壁癌狀況業已盡說明、告知之義務，原告聽信賣方即毛榤鋐之說詞而更動記載，自不應歸責於伊等。且系爭房屋滲漏水情況，須具備多項專業資格及使用多項儀器，自不應對不具建築專業之伊等課以如此重之調查義務。而系爭房屋滲漏水涉訟之情形並未列於不動產現況說明書之記載事項內，自非仲介人員應盡調查義務之範圍。另原告未指明陳秝芳及周天龍有何對於公司業務之執行違反法令之行為，所主張伊等違反不動產經紀業管理條例規定之說明義務、善良管理人注意義務，及陳秝芳、周天龍應依公司法第23條第2項規定負損害賠償責任等語
，即無理由。且縱認伊等有違反義務而應負損害賠償責任，原告主張損害賠償之範圍亦與伊等違反義務行為無因果關係，應由系爭房屋之賣方負責。原告另自承交屋後係因知悉2
樓住戶與賣方有訴訟案件，故不敢搬入使用，足見原告並非系爭房屋不堪居住而須在外租屋，此部分之租金支出非屬必要等語，資為抗辯。
(四)並均聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告與毛榤鋐於109年9月16日就系爭房屋簽訂系爭買賣契約及買賣價金履約保證申請書(下稱系爭申請書)，系爭買賣契約之封面記載為「住商不動產不動產買賣契約書」，系爭申請書記載仲介方為住商不動產，又營業員分別為林信重、林睿騏，系爭房屋於109年12月15日交屋等情，為兩造所不爭
執，復有系爭買賣契約、系爭申請書在卷可稽(見本院卷一
第25頁至第39頁)。原告主張系爭房屋有附表一所示系爭漏
水瑕疵及鋼筋裸露、鏽蝕瑕疵，毛榤鋐應負瑕疵擔保責任，其餘被告亦應依不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條
第2項、公司法第23條第2項，對伊負連帶賠償責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為:(一)附表一系
爭漏水瑕疵是否在系爭房屋交屋前即已存在?(二)系爭房屋
在交屋前有無鋼筋裸露、鏽蝕之瑕疵?(三)原告主張毛榤鋐
應賠償系爭房屋之漏水修復費用80萬8,172元，及因漏水情
事致價值減損之損害80萬8,172元等語，有無理由?(四)原告主張因系爭房屋漏水，請求毛榤鋐賠償伊租金損害27萬3,000元，有無理由?(五)原告主張因系爭房屋有鋼筋裸露、鏽蝕等瑕疵，請求毛榤鋐給付修復費用33萬6,118元及因鋼筋裸
露、鏽蝕情事致價值減損之損害20萬7,882元，有無理由?(
六)原告主張住商公司、陳錫琮、北大公司、陳秝芳、林信
重、騰曜公司、周天宏、林睿騏、黃炯焜(下合稱仲介方)未告知伊系爭房屋有漏水瑕疵及訴訟存在之情，致伊買受系爭房屋，違反不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項、第23條第2項規定，應與毛榤鋐就前開給付之金額負連帶
賠償責任，有無理由?茲說明得心證之理由如下:
(一)系爭房屋目前仍存有漏水之情，且漏水形成時間是在109年12月15日交屋之前:
1、就系爭房屋是否有漏水情形，本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定，系爭房屋經紅外線熱影像滲水檢測，檢測結果共計10處位置出現水氣反應，多處牆面有嚴重濕漬、壁癌、漆（壁紙）剝落；及有結構體龜裂、保護層破裂、鋼筋銹蝕等現象。研判目前仍存有滲漏水情形。另水壓檢測結果，顯示熱水管有嚴重洩漏現象，亦會直接造成樓下層住戶之漏水情形。又就漏水所在之位置及成因如下所示:
空間 位置 成因 漏水源 型態 主、次臥室 牆面 牆面滲漏水位置，大都位於開窗周邊之外牆面及窗戶上方梁，主、次臥室臨東北側之外牆尤為明顯。研判為外牆因受高氯離子含量及外力影響致柱梁牆結構發生裂縫，東北季風將雨水侵入而導致。 二次側漏水 主臥浴廁 天花 樓板大面積保護層破裂、鋼筋銹蝕外露，造型天花板潮溼發霉，研判為樓上層浴廁地板防水層失效，鋼筋因長期受潮而加速銹蝕膨脹，導致保護層浮凸破裂及掉落。 二次側漏水 地坪 1.防水層失效。 2.熱水管洩漏。熱水管因埋設於混凝土樓板內，金屬管會因地震、材質老化、熱漲冷縮、接頭鬆動及銹蝕等因素導致滲漏水。 一次側漏水 公用浴廁 地坪 同主臥浴廁說明。 一次側漏水 廚房陽台 天花 樓板濕漬、壁癌、漆剝落，研判為樓上層陽台地板防水層失效。 二次側漏水 地坪 同主臥浴廁說明。 一次側漏水 廚房 地坪 熱水管洩漏。（同主臥浴廁熱水管部分說明） 一次側漏水 外牆 牆面 研判為外牆因受高氯離子含量及外力影響致柱梁牆結構發生裂縫，雨水長期侵入而導致。 一次側漏水

2、就系爭房屋漏水形成時間之研判:
(1)一般而言，鋼筋混凝土建築物經過20~30年達到中性化現象
時，才會導致鋼筋銹蝕現象，但也有可能發生鋼筋加速銹蝕之情形，其他影響中性化速度之因素，還包括材料、環境條件等(參考國立臺灣海洋大學研究報告《建築物耐久性指標與
殘餘壽命預測方法之研究》)，加速試驗預測方法，試體長期
浸泡硫酸鈉溶液中試驗，鋼筋膨脹破壞時間縮至18~24年。
試體反覆乾、溼交替試驗，結果縮短時間為長期試驗之1/8
，也就是2.25~3年即發生膨脹破壞。而一般使用環境，因控制因子非定值，故會比實驗室時間稍為長一點。
(2)鋼筋混凝土建築物發生漏水變化之情形，依序是從龜裂、白華、鐘乳石（俗稱）、鋼筋銹蝕膨脹、保護層浮凸、破裂及掉落之過程。依工程經驗及前述第1點說明，本標的物之漏
水屬反覆乾、溼交替情形，研判從龜裂、白華到鐘乳石之形成過程約3至5年不等，再到鋼筋銹蝕膨脹約8至10年左右，
而鋼筋嚴重到銹蝕膨脹至斷面變小低於規定強度，約為10年以上之時間。
(3)依原告及被告所提供之鑑定報告，1號2樓主臥浴廁天花樓板皆有紀錄到白華及鐘乳石之現象，應為長時間漏水所導致，合理研判漏水現象於109年9月25日之前應已存在3年以上。
(4)依被告所提供之鑑定報告p5（右下角編號），1號2樓檢測平面圖c漏水點及打斜線漏水區域範圍，顯示1號2樓室內頂板
現況漏水位置，合理研判此熱水管漏水現象於109年9月25日之前即已存在。
(5)依標的物壁癌、白華及鋼筋銹蝕程度及上述第3、4點說明，綜合研判本標的物滲漏水形成時間合理會是在109年12月15
日之前。　　　 ，
3、上開情節，有鑑定報告可佐，復參毛榤鋐因系爭房屋漏水一事，於另案即本院109年度店簡字第141號案件與第三人劉李月容進行訴訟，嗣經本院於110年4月24日命原告為毛榤鋐之承受訴訟人，亦有本院109年度店簡字第141號裁定附卷足佐(見本院卷一第47頁至第48頁)，均足認系爭房屋確實存在如附表一所示系爭漏水瑕疵，且漏水形成時間係在109年12月15日交屋之前，此部分事實堪可認定。
(二)系爭房屋確有鋼筋裸露、鏽蝕之瑕疵，且於109年12月15日
交屋之前即已存在:
經鑑定結果，系爭房屋多處有結構體龜裂、保護層浮凸、剝落及鋼筋銹蝕等損壞現象。又系爭房屋同棟1號2樓曾於102
年11月3日經黃昭琳土木技師研判為海砂屋。氯離子是從結
構體內部，直接影響鋼筋導致銹蝕膨脹，混凝土龜裂後水氣侵入又再加速鋼筋銹蝕之複合行為，嚴重者會導致大面積保護層浮凸、剝落及鋼筋銹蝕等現象。另參考鑑定報告鑑定結論：「依標的物壁癌、白華及鋼筋銹蝕程度…，綜合研判本標的物滲漏水形成時間合理會是在109年12月15日之前」等
情，依高氯離子對鋼筋銹蝕及混凝土損壞之變化時間研判，系爭房屋鋼筋裸露、銹蝕現象形成之時間，於109年12月15
日之前即已存在，有補充鑑定報告可佐。是系爭房屋確有鋼筋裸露、鏽蝕之情形，且於109年12月15日交屋前即已存在
，此部分事實亦可認定。
(三)原告主張毛榤鋐應給付系爭房屋因系爭漏水瑕疵之減少價金55萬8,886元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別著有規定。前開所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而買受人依民法第359條規定
所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決要旨可參）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦
有明文。前開所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是（最高法院96年度台上字第2929號判決意旨參照）。
2、系爭房屋有系爭漏水瑕疵存在，且時間在109年12月15日交
屋之前，已於前述。依前揭說明，毛榤鋐就系爭房屋於危險移轉即交付時有系爭漏水瑕疵，自應負出賣人物之瑕疵擔保責任。依系爭房屋之現況條件可分一次側防水（治本）與二次側防水（治標），治本目標需先修復來自於樓上層住戶及外牆共用部分之一次側漏水源，其次才能治標將標的物專有部分二次側漏水源完成修復。惟經目測現況同棟各樓層外牆皆有發生許多裂縫情形，且海砂屋之混凝土水密性效果差，導致其滲漏水路徑複雜而非單一，若只單針對標的物之外牆漏水修復不一定能完全解決一次側漏水之問題。而漏水修復工程係參考｢新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」進行工程估算，本標的物因漏水源型態，需要針對一次側及二次側之漏水源進行修復工程，包括：【壹、室內「專有部分」】及【貳、外牆「共用部分」】，如附表三編號(一)(二)所示。就附表三編號(一)部分既為系爭房屋室內專有部分之漏水修復費用，可認係原告與毛榤鋐簽立系爭買賣契約時，就系爭房屋確有減損相當於漏水修復費用之交易價值瑕疵存在，則原告依民法第359條規定請求減少價金後，毛榤鋐受
領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求毛榤鋐返還應
減少之價金即附表三編號(一)之修復費用共計55萬8,886元
，應認有據。
3、至附表三編號(二)外牆共用部分之修繕，按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是此部分之費用既應
由區分所有權人共同維護及負擔，而毛榤鋐已非系爭房屋之所有權人，原告復未舉證外牆部分之修繕費係因可歸責於毛榤鋐之事由所致，原告請求毛榤鋐支付外牆共用部分之修繕費用，即難認有理，應予駁回。
4、至原告請求系爭房屋因漏水致價值減損部分，鑑定單位參考鄧勝軒技師《從工程與法律結合觀點談建築物漏水鑑定》乙文
尾段結論：｢一般房屋漏水瑕疵，通常在技術上一定可以修復，只是修護費用高低差別而已。倘若短時間之漏水，其對於建築物之結構安全影響其實是有限的，此與海砂屋、輻射屋等不可回復之情況大為不同，漏水如經修繕完畢，仍可維持房屋原有價值，並不會造成太大之交易價格貶損，除非長時間漏水，因水滲入結構後，造成混凝土中性化及鋼筋之鏽蝕，始有探討是否造成建物價值減損餘地，然此是否可以藉由減價或補強方式為之，亦必須同時列入考量，鑑定人仍應審慎為之。」認系爭房屋因漏水加速鋼筋銹蝕，若僅經短期漏水修復，因海砂屋鋼筋銹蝕情形延續發生所導致長期建築物安全性及耐久性影響部分，經研判市場上客觀交易價值確會有減損。然就減損之價值為何，鑑定單位以系爭房屋市場上客觀交易價值而言，地政局所公布2022年全台六都最新土地現值數據，各地均呈上漲趨勢，新北市今年為六都之冠，平均漲幅3.5%。故以市場交易面而論，房屋之漏水瑕疵所產生之交易價值減損，目前並無相關科學性客觀資料可供佐參，故僅以實際漏水修復工程之金額為減損價值之參考，雖有鑑定報告在卷可佐。然依前開鑑定報告內容，並未具體說明倘系爭房屋就漏水部分經修復後，於客觀上實際減損之價值為何，亦未說明系爭漏水瑕疵就系爭房屋建築物之結構安全影響為何【至於系爭房屋因氯離子含量過高而致價值減損部分，詳後述(五)】，且未提出以修復費用80萬8,172元做為
系爭房屋因漏水而生價值減損計算之依據。且鑑定報告亦提及鄧勝軒技師所述:縱使因長時間漏水，因水滲入結構後，
造成混凝土中性化及鋼筋之鏽蝕，而有探討是否造成建物價值減損餘地，然是否可以藉由減價或補強方式為之，亦必須同時列入考量，鑑定人仍應審慎為之等語，故本院認若系爭房屋已依附表三編號(一)所示方式修復後，是否仍存在客觀上交易價值之減損、實際減損之價值為何，尚難從鑑定報告前開內容而為認定。此外，原告復未舉證倘系爭房屋依附表三編號(一)方式修復後，仍存在客觀上交易價值之減損，從而，原告請求毛榤鋐給付系爭房屋修復所存在客觀上交易價值減損部分80萬8,172元等語，難認有據。
5、毛榤鋐抗辯於簽立系爭買賣契約後，於同年12月22日另簽立系爭12月22日協議書，已約定就漏水部分不得再向伊主張等語。然觀之系爭12月22日協議書上記載:「立協議書人:徐家琳(以下稱甲方)、住商不動產新店安康加盟店(以下稱乙方):緣甲方經由乙方居間仲介，向賣方毛榤鋐購買坐落於新北
市○○區○○街000巷00弄0號3樓之房地，已於民國109年9月16
日簽立買賣契約書。因發現上揭房地外牆裂痕及屋內水泥剝落現象希望賣方修繕，乙方為維護三方情誼同意折讓甲方新台幣七千五百元正，日後由甲方雇工修繕滲漏，並由該廠商負保固責任。甲方並同意配合辦理乙方所需之服務費折讓手續。本協議書簽定後，甲方不得再向乙方及賣方為任何之請求」等語(見本院卷二第49頁)。從上開文義內容，係針對系爭房屋外牆裂痕及屋內水泥剝落部分，由仲介方提供折讓方式，原告不得再向仲介方及毛榤鋐請求，亦即不得再請求之範圍，僅限於系爭房屋外牆裂痕及屋內水泥剝落現象部分，並不包括系爭房屋其他部分之瑕疵;復參原告與林信重之line對話紀錄，原告曾詢問林信重:「叔叔我在確認一下，之前我們簽署的7500合約是怎麼回事的?」「(林信重):是我跟小林那邊補貼給你們外牆整修的、我有問小林，怎麼毛先生說是他出的?小林說他要這樣說他也沒辦法」、「(原告):嗯嗯我記得是外牆裂縫整修的對吧?跟漏水無關」、「(林信重):對」，有line對話紀錄在卷可稽(見本院卷二第239頁)，足
認系爭12月22日協議書所商議之範圍，確僅限於外牆整修及屋內水泥剝落部分，並未包括系爭房屋漏水部分。是毛榤鋐以系爭12月22日協議書辯稱原告不得再請求系爭房屋其他漏水部分損害賠償，縱認應負損害賠償之責，亦應扣除7,500
元等語，尚難認有據。
6、毛榤鋐另辯稱系爭房屋之不動產現況說明書上，於「注意事項」中第2點原本係記載「2、本標的物臥室上方油漆剝落有滲漏水及壁癌狀況，屋主表示由買方負責修繕」語，然經劃掉後改記載「雙方合意現況交付」(見本院卷一第42頁至第44頁)，未局限特定空間位置，故伊免除瑕疵擔保責任等語。惟按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內（最高法院107年度2072號判決意旨參照）。本件從系
爭房屋不動產現況說明書「注意事項」欄第2點雖記載「雙
方合意現況支付」等語，然依鑑定報告所舉漏水位置，其中主、次臥室漏水位置係在牆面，成因已於前述，並非系爭不動產現況說明書「注意事項」中第2點原本所記載「2、本標的物臥室上方油漆剝落有滲漏水及壁癌狀況」之範圍，至其餘所載漏水地點，毛榤鋐亦未舉證係可透過買受人由目視、手摸或嗅聞即可知悉之事項或現象，依前所述，自難僅憑系爭不動產現況說明書中記載「雙方合意現況交付」等語，即可免除出賣人之瑕疵擔保責任，毛榤鋐所辯，自難採憑。
7、至毛榤鋐辯稱系爭房屋為中古屋買賣，因長達35年自然老化，包括系爭房屋之防水層早已超過一般防水層之通常耐用年限，系爭買賣契約亦未保證系爭房屋之防水層有效或水管完全無問題，自難認伊所提供之系爭房屋欠缺通常效用或契約預定效用之瑕疵等語。查本件系爭買賣契約標的之系爭房屋屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，而遮風避雨為住宅房屋之最基本要求，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，是房屋有滲漏水之情形，自屬重大之瑕疵。系爭房屋雖屬中古屋（建築完成日為76年7月29
日，見本院卷一第41頁、卷二第361頁），經長久使用，不
免產生自老舊之折損，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付之房屋，其屋況應具備上述足供人遮風避雨而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質，毛榤鋐所辯，洵無足採。
8、至毛榤鋐抗辯附表三(一)部分之金額應扣除折舊等語。惟查，本件原告係主張系爭房屋因滲漏水瑕疵存在致系爭房屋不符合通常效用及契約預定效用，而請求減少價金，而附表三(一)所示之修復方式，即屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，自得以修復之全部費用作為減少價金之酌量標準，而無計算折舊之必要，是此部分毛榤鋐所辯，亦屬無據。
9、綜合上述，原告因系爭房屋存在系爭漏水瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金後，毛榤鋐受領減少部分之價金，即
屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求毛榤鋐返還應減少之價金即附表三編
號(一)之修復費用共計55萬8,886元，為有理由，逾此部分
之請求則無理由，應予駁回。
(四)原告主張因系爭房屋漏水，請求毛榤鋐賠償伊租金損害27萬3,000元等，為無理由：
原告主張因系爭房屋漏水致無法居住，故有租金損害27萬3,000元等語，雖提出房屋且賃契約書及給付租金之相關資料
為據(見本院卷一第57頁至第67頁)。然原告自承係因交屋後，經2樓住戶告知因系爭房屋漏水正與毛榤鋐進行訴訟，伊
不敢搬入系爭房屋居住，以免遭毛榤鋐推卸責任稱系爭房屋之漏水是伊所造成等語(見本院卷一第16頁至第17頁)，足認原告未進入系爭房屋居住，非因系爭房屋漏水致無法居住，而係原告因訴訟考量而未進入住居，尚難認係系爭房屋之瑕疵所受之損害。故原告請求毛榤鋐給付系爭房屋租金損害27萬3,000元等語，難認有據，應予駁回。
(五)原告主張因系爭房屋有鋼筋裸露、鏽蝕等瑕疵，請求毛榤鋐給付修復費用33萬6,118元，為有理由，逾此部分之請求則
無理由，應予駁回:
1、系爭房屋因有鋼筋裸露、鏽蝕等瑕疵，修復費用經鑑定單位鑑定結果如附表三編號(三)補強工程部分費用所示，合計33萬6,118元，有補充鑑定報告在卷可佐。從而，原告請求毛
榤鋐就系爭房屋因鋼筋裸露、鏽蝕而減少價金部分，以附表三編號(三)部分之修繕金額33萬6,118元為相當，是原告依
民法第359條規定，主張以修復瑕疵費用於33萬6,118元之範圍內，請求減少價金，並依不當得利請求返還，應屬有理。至毛榤鋐抗辯附表三編號(三)部分之金額亦應扣除折舊等語，惟原告係主張系爭房屋因鋼筋裸露、鏽蝕瑕疵存在致系爭房屋不符合通常效用及契約預定效用，而請求減少價金，而附表三編號(三)所示之修復方式，即屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，自得以修復之全部費用作為減少價金之酌量標準，而無計算折舊之必要，毛榤鋐所辯，即無可採。
2、毛榤鋐雖舉原告於簽立系爭買賣契約同日，另簽立協議書(
下稱系爭9月16日協議書)，而認原告不得再就系爭房屋因氯離子過高而致漏水、鋼筋裸露、鏽蝕部分之瑕疵再為請求等語。惟觀之系爭9月16日協議書上記載:「本物件現況有氯離子檢測超過政府標準的情形，買方確已知悉，並同意賣方就物件不負氯離子過高瑕疵擔保責任，買方事後不得再向賣方或仲介及代書主張任何相關法律責任。立協議書人(簽章)徐家琳，中華民國109年9月16日」(見本院卷一第40頁)。從上開文義內容，僅能說明原告知悉系爭房屋有氯離子檢測超過政府標準一事，日後不得再以氯離子超標向賣方、仲介或代書請求，但並未記載包括因氯離子超標而引起之漏水、鋼筋裸露、鏽蝕等情，此觀系爭房屋之不動產現況說明書上，並未記載系爭房屋有氯離子超過檢測標準而現存有如附表一所示系爭漏水瑕疵及鋼筋裸露、鏽蝕之情自明(見本院卷一第42頁至第44頁)。且氯離子檢測超過標準，與因氯離子超標而致系爭房屋現存漏水、鋼筋裸露、鏽蝕等情，實屬二事，系爭9月16日協議書之內容，僅能說明原告日後不得再以系爭
買賣契約成立後，因氯離子超過標準而產生新的漏水、鋼筋裸露、鏽蝕等瑕疵，再向原告或仲介、代書主張任何法律上權利，亦即系爭9月16日協議書所免除者，係指發生在系爭
買賣契約訂立後而生之漏水、鋼筋裸露、鏽蝕之其他瑕疵，自不包括發生在系爭買賣契約訂立前即已存在之瑕疵。另觀諸系爭房屋之不動產現況說明書中「注意事項」欄第3點係
記載:「本標的物所在社區為氯離子含量偏高區域，買方於
付斡、轉定或簽約前需再次確認承購條件，並詳細記載於相關契據及合約之上」(見本院卷二第358頁)，可知原告於買
受系爭房屋之前，僅知悉系爭房屋有氯離子含量偏高一事，毛榤鋐並未告知原告系爭房屋已因氯離子偏高而生漏水、鋼筋裸露、鏽蝕等瑕疵，自難認原告已免除毛榤鋐就系爭買賣契約訂立前已生之漏水、鋼筋裸露、鏽蝕之瑕疵擔保責任，毛榤鋐所辯，難認有據。
3、就原告請求系爭房屋因鋼筋裸露、鏽蝕情事致價值減損部分，雖經鑑定單位認定此部分系爭房屋經修復鋼筋裸露、鏽蝕後，仍有污名價值減損20萬7,882元(參補充鑑定報告)。惟
原告於買受系爭房屋時，既知悉系爭房屋已有氯離子含量超過標準一事，亦應可知悉日後於出售系爭房屋時，將因系爭房屋存有氯離子過高一事而致在市場上交易價格有所減損，故原告既已簽立系爭9月16日協議書，免除系爭房屋日後因
氯離子過高而生之瑕疵，此部分自應包括系爭房屋日後交易時之污名價值減損部分，是此部分原告請求毛榤鋐給付系爭房屋因鋼筋裸露、鏽蝕而致污名價值減損20萬7,822元，自
難認有理，應予駁回。
4、綜合上述，原告因系爭房屋存在鋼筋裸露、鏽蝕瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金後，毛榤鋐受領減少部分之價
金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求毛榤鋐返還應減少之價金即附
表三編號(三)之修復費用共計33萬6,118元，為有理由，逾
此部分之請求則無理由，應予駁回。
(六)原告主張仲介方未告知伊系爭房屋有漏水瑕疵及訴訟存在之情，致伊買受系爭房屋，違反不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項、第23條第2項規定，應與毛榤鋐就前開
給付之金額負連帶賠償責任，為無理由:
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。又經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：…四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條之2第4、5款及第26條第2項分別定
有明文。前開法律規定雖課予不動產經紀業者就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，且應依其專業查知不動產之瑕疵及協助進行必要之檢查，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2
項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。又仲介業者即使為不動產交易之專家，仍非專業之鑑定人，關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，例如是否為混凝土中氯離子濃度過高之建築物等，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。從而，仲介業者如就物的性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，即認其有違居間人之調查及報告義務（最高法院105年度台上字
第65號判決意旨參照）。
2、就系爭房屋是否有漏水一情，觀之系爭房屋不動產現況說明書上編號第34項「現況是否有滲漏水之情形?」欄，毛榤鋐
係勾「否」，而於「注意事項」中第2點原本係記載「2、本標的物臥室上方油漆剝落有滲漏水及壁癌狀況，屋主表示由買方負責修繕」語，嗣經劃掉後改記載「雙方合意現況交付」等情，有系爭房屋不動產現況說明書在卷可稽(見本院卷
一第42頁至第44頁)。依此部分之記載，簽立系爭買賣契約
時，仲介方已告知系爭房屋在臥室上方有油漆剝落滲漏水及壁癌情形，後由原告與毛榤鋐自行協議此部分以現況交付，自難認仲介方有故意不告知系爭房屋漏水瑕疵一情。至其餘漏水部分，在本件尚未經鑑定前，亦難認依仲介方之專業能力，得以知悉系爭房屋已存有如附表一所示系爭漏水瑕疵;
至原告主張仲介方未善盡調查及告知義務，致伊不知系爭房屋因漏水而有訴訟等語，然此部分，因毛榤鋐與他人間之訴訟並未告知仲介方，系爭房屋不動產現況說明書上亦未將系爭房屋是否有因瑕疵涉訟一事列為應記載之事項，且系爭房屋於簽立系爭買賣契約及交屋時，毛榤鋐與他人間之訴訟亦尚未判決，自難認仲介方可知悉系爭房屋有因漏水而涉訟一事。此外，原告復未舉證仲介方明知或可得而知系爭房屋現因漏水而與他人有訴訟、或系爭房屋於買賣時已存在明確可得知悉之漏水瑕疵，從而，原告主張仲介方應與毛榤鋐就前開請求部分連帶負賠償責任，自難認有據。
3、就氯離子超標部分，依系爭9月16日協議書，已記載原告知
悉系爭房屋有氯離子超標情事，並同意賣方就系爭房屋不負氯離子過高之瑕疵擔保責任，原告事後不得再向賣方或仲介或代書主張任何相關法律責任等情，已於前述，此部分亦可認仲介方已善盡告知系爭房屋氯離子超標之義務，難認有何未盡調查義務或未告知之情。至鋼筋裸露、鏽蝕部分，在未經本案鑑定前，亦難認仲介方可從外觀即知悉系爭房屋因氯離子超過標準而有鋼筋裸露、鏽蝕一情。綜合前述，原告主張仲介方未告知伊系爭房屋有系爭漏水瑕疵及訴訟存在之情，致伊買受系爭房屋，違反不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條第2項、第23條第2項規定，應與毛榤鋐就前開給
付之金額負連帶賠償責任等語，難認有理。
(七)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。原告請求有理由部分，其請求自起訴狀繕本送達毛榤鋐翌日即110年7月24日（見本院卷一第139
頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。四、綜上所述，系爭房屋於交屋前即存有漏水、鋼筋裸露、鏽蝕等已影響房屋通常效用及價值之瑕疵。從而，原告主張依民法第359條規定，請求減少系爭買賣契約之價金，並依民法
第179條，請求毛榤鋐返還溢付之價金89萬5,004元(計算式:55萬8,886元+33萬6,118元=89萬5,004元)，及自110年7月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。至兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　112 年　　2　　月　　3　　日民事第一庭 法　官 賴淑萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 年　　2　　月　　3　　日書記官 蔡彰雅
附表一： 編號 漏水部分 1 外牆局部之防水失效，有漏水現象。 2 浴廁（二間）之地坪防水失效，有漏水現象。 3 後陽台之地坪防水失效，有漏水現象。 4 後房間上方之牆面有滲漏水現象，該漏水導致該處產生壁癌、油漆脫落，且該漏水與外牆局部之防水有直接之關聯性。 5 前房間下方之牆面有滲漏水現象，該漏水導致該處產生壁癌、油漆脫落，且該漏水與外牆局部之防水有直接之關聯性。

附表二： ㈠室內「專有部分」漏水修復工程 編號 項目 名稱 修復必要費用 應折舊 工資 無折舊問題 共計 (A)+(B)+(C) 細項名稱 金額 折舊後金額 (A) 金額 (B) 細項名稱 金額 (C) 1 天花板工程 一般造型天花板新作 8萬2,075元 4,591元 計算式：(8萬2,075元+4,590元+5,145元)÷2x1/10 4萬5,905元 計算式：(8萬2,075元+4,590元+5,145元)÷2 花板拆除 1萬元 7萬2,595元 塑膠企口板(PVC)天花板新作 4,590元 廢料清理及運什費 3,025元 計算式：(4,591元+4萬5,905元+1萬元)x5% 造型天花油漆（一底二度） 5,145元 利潤、稅捐及管理費 9,074元 計算式：(4,591元+4萬5,905元+1萬元)x15% 2 牆面壁癌防水工程 裂縫EPOXY灌注 1萬3,600元 4,930元 計算式：(1萬3,600元+5萬元+2萬5,000元+1萬元)÷2x1/10 4萬9,300元 計算式：(1萬3,600元+5萬元+2萬5,000元+1萬元)÷2 粉刷層敲除 2萬2,500元 9萬2,077元 牆面白華壁癌處理 5萬元 廢料清理及運什費 3,837元 計算式：(4,930元+4萬9,300元+2萬2,500元)x5% 1:3水泥粉刷復原 2萬5,000元 水泥漆（一底二度） 1萬元 利潤、稅捐及管理費 1萬1,510元 計算式：(4,930元+4萬9,300元+2萬2,500元)x15% 3 地坪防水工程 塗膜系水和凝固型L-S5工法 1萬1,880元 3,695元 計算式：(1萬1,880元+1萬6,200元+1萬960元+2萬1,900元+6,960元+6,000元)÷2x1/10 3萬6,950元 計算式：(1萬1,880元+1萬6,200元+1萬960元+2萬1,900元+6,960元+6,000元)÷2 衛生設備移除及安裝 1萬元 7萬5,354元 1:2防水水泥砂漿粉刷 1萬6,200元 原有地坪及牆面敲除 1萬2,150元 地坪20cam*30cm磁磚 1萬960元 廢料清理及運什費 3,140元 計算式：(3,695元+3萬6,950元+1萬元+1萬2,150元1)x5% 牆貼20cm*30cm磁磚 2萬1,900元 牆貼馬賽克 6,960元 利潤、稅捐及管理費 9,419元 計算式：(3,695元+3萬6,950元+1萬元+1萬2,150元1)x15% 地排落水頭及管材等工料 6,000元 4 結構體修復工程 梁、柱、牆裂縫EPOXY灌注 1萬3,600元 2,480元 計算式：(1萬3,600元+1萬2,000元+2萬4,000元)÷2x1/10 2萬4,800元 計算式：(1萬3,600元+1萬2,000元+2萬4,000元)÷2 廢料清理及運什費 1,364元 計算式：(2,480元+2萬4,800元)x5% 3萬2,736元 鋼筋防銹處理 1萬2,000元 利潤、稅捐及管理費 4,092元 計算式：(2,480元+2萬4,800元)x15% EPOXY砂漿整平 2萬4,000元 5 水電配管工程 熱水管配明管工程 6萬元 3,750元 計算式：(6萬元+1萬5,000)÷2x1/10 3萬7,500元 計算式：(6萬元+1萬5,000)÷2 廢料清理及運什費 2,063元 計算式：(3,750元+3萬7,500元)x5% 4萬9,501元 打鑿及水泥修補 1萬5,000元 利潤、稅捐及管理費 6,188元 計算式：(3,750元+3萬7,500元)x15% 總計 32萬2,263元 ㈡外牆「共用部分」漏水修復工程 編號 項目 名稱 修復必要費用 應折舊 工資 無折舊問題 共計 (A)+(B)+(C) 細項名稱 金額 折舊後金額 (A) 金額 (B) 細項名稱 金額 (C) 1 假設工程 施工活動圍籬 H=1.8m 1萬1,900元 3萬1,672元 計算式： ❶折舊價：{(1萬1,900元+9萬2,340元+4萬7,600元+3,000元+6,000元+4,620元+6,300元+1萬8,270元)÷2}x34/51年=6萬3,343元 ❷折舊後：9萬5,015元-6萬3,343元 9萬5,015元 計算式：(1萬1,900元+9萬2,340元+4萬7,600元+3,000元+6,000元+4,620元+6,300元+1萬8,270元)÷2) 粉刷層敲除 4,725元 15萬7,695元 框式施工架 9萬2,340元 2 外牆漏水修復工程 梁、柱、牆裂縫EPOXY灌注 4萬7,600元 廢料清理及運什費 6,571元 計算式：(3萬1,672元+9萬5,015元+4,725元)x5% 鋼筋防銹處理 3,000元 EPOXY砂漿整平 6,000元 塗膜系水和凝固型L-S5工法 4,620元 利潤、稅捐及管理費 1萬9,712元 計算式：(3萬1,672元+9萬5,015元+4,725元)x15% 1：2防水水泥砂漿粉刷 6,300元 牆貼馬賽克 1萬8,270元 總計 15萬7,695元 ㈢補強工程 編號 項目 名稱 修復必要費用 應折舊 工資 無折舊問題 共計 (A)+(B)+(C) 細項名稱 金額 折舊後金額 (A) 金額 (B) 細項名稱 金額 (C) 1 強化碳纖維貼附補強工程 鋼筋防綉處理 2萬1,000元 1萬2,866元 計算式：(2萬1,000元+4萬2,000元+13萬8,810元+1萬500元+4,200元+4萬800元)÷2x1/10 12萬8,655元 計算式：(2萬1,000元+4萬2,000元+13萬8,810元+1萬500元+4,200元+4萬800元)÷2 天花板粉刷敲除 9,450元 18萬1,166元 廢料清理及運什費 7,549元 計算式：(1萬2,866元+12萬8,655元+9,450元)x5% EPOXY砂漿填封 4萬2,000元 天花板強化碳纖維貼附補強 13萬8,810元 天花板1:3水泥粉刷 1萬500元 利潤、稅捐及管理費 2萬2,646元 計算式：(1萬2,866元+12萬8,655元+9,450元)x15% 天花板刷水泥漆一底二度 4,200元 天花裂縫EPOXY灌注 4萬800元 總計 18萬1,166元

附表三：（幣別均為新臺幣） ㈠室內「專有部分」漏水修復工程 編號 項目 名稱 單位 數量 單價 複價 備註 1 天花板工程 天花板拆除 式 1 1萬元 1萬元 一般造型天花板新作 ㎡ 24.5 3,350元 8萬2,075元 臥室，含工料 塑膠企口板(PVC)天花板新作 ㎡ 3 1,530元 4,590元 浴廁 造型天花油漆（一底二度） ㎡ 24.5 210元 5,145元 臥室，含批土 小計 10萬1,810元 2 牆面壁癌防水工程 粉刷層敲除 ㎡ 50 450元 2萬2,500元 　 裂縫EPOXY灌注 M 10 1,360元 1萬3,600元 　 牆面白華壁癌處理 處 25 2,000元 5萬元 以2㎡一處 1:3水泥粉刷復原 ㎡ 50 500元 2萬5,000元 水泥漆（一底二度） ㎡ 50 200元 1萬元 含批土 小計 12萬1,100元 　 3 地坪防水工程 衛生設備移除及安裝 間 2 5,000元 1萬元 　 原有地坪及牆面敲除 ㎡ 27 450元 1萬2,150元 　 塗膜系水和凝固型L-S5工法 ㎡ 27 440元 1萬1,880元 　 1:2防水水泥砂漿粉刷 ㎡ 27 600元 1萬6,200元 地坪20cam*30cm磁磚 ㎡ 8 1,370元 1萬960元 浴廁 牆貼20cm*30cm磁磚 ㎡ 15 1,460元 2萬1,900元 牆貼馬賽克 ㎡ 4 1,740元 6,960元 陽台 地排落水頭及管材等工料 間 3 2,000元 6,000元 小計 9萬6,050元 4 結構體修復工程 梁、柱、牆裂縫EPOXY灌注 M 10 1,360元 1萬3,600元 　 鋼筋防銹處理 ㎡ 12 1,000元 1萬2,000元 含脫落砂漿清除 EPOXY砂漿整平 ㎡ 12 1,000元 1萬2,000元 小計 4萬9,600元 5 水電配管工程 熱水管配明管工程 式 1 6萬元 6萬元 含工料 打鑿及水泥修補 式 1 1萬5,000元 1萬5,000元 　 小計 7萬5,000元 6 其他費用 式 1 2萬6,614元 6% 7 廢料清理及運什費 式 1 2萬2,178元 5% 8 利潤、稅捐及管理費 式 1 6萬6,534元 15% ㈠共計 55萬8,886元 ㈡外牆「共用部分」漏水修復工程 編號 項目 名稱 單位 數量 單價 複價 備註 1 假設工程 施工活動圍籬H=1.8m M 4 50元 1,900元 　 框式施工架 ㎡ 162 570元 9萬2,340元 含護網 小計 10萬4,240元 2 外牆漏水修復工程 粉刷層敲除 ㎡ 0.5 450元 4,725元 　 梁、柱、牆裂縫EPOXY灌注 M 35 1,360元 4萬7,600元 鋼筋防銹處理 ㎡ 3 1,000元 3,000元 含脫落砂漿清除 EPOXY砂漿整平 ㎡ 3 2,000元 6,000元 塗膜系水和凝固型L-S5工法 ㎡ 10.5 440元 4,620元 1:2防水水泥砂漿粉刷 ㎡ 10.5 600元 6,300元 牆貼馬賽克 ㎡ 10.5 1,740元 1萬8,270元 小計 9萬515元 3 其他費用 式 1 1萬5,580元 8% 4 廢料清理及運什費 式 1 9,738元 5% 5 利潤、稅捐及管理費 式 1 2萬9,213元 15% ㈡共計 24萬9,286元 ㈢補強工程 編號 項目 名稱 單位 數量 單價 複價 備註 1 強化碳纖維貼附補強工程 天花板粉刷敲除 ㎡ 21 450元 9,450元 含鬆脫粉刷清除 鋼筋防綉處理 ㎡ 21 1,000元 2萬1,000元 EPOXY砂漿填封 ㎡ 21 2,000元 4萬2,000元 天花板強化碳纖維貼附補強 ㎡ 21 6,610元 13萬8,810元 雙層雙向，20kg/㎜2 天花板1:3水泥粉刷 ㎡ 21 500元 1萬500元 天花板刷水泥漆一底二度 ㎡ 21 200元 4,200元 含披土 天花裂縫EPOXY灌注 M 30 1,360元 4萬800元 小計 26萬6,760元 2 其他費用 式 1 1萬6,006元 6% 3 廢料清理及運什費 式 1 1萬3,338元 5% 4 利潤、稅捐及管理費 式 1 4萬14元 15% ㈢共計 33萬6,118元 ㈠~㈢總計 114萬4,290元