臺灣臺北地方法院民事判決

原告

手機瘋貿易有限公司

法定代理人

巫玉琴

訴訟代理人

康皓智律師

訴訟代理人

邱聖翔律師

被告

陳雅慧

被告

陳顯明

被告

陳顯忠

被告

陳蘇美照

被告

陳季岳

被告

陳健明

被告

陳維斌

被告

周陳淑琴

被告

陳淑珍

被告

陳定國

被告

陳柏穎

被告

陳定偉

被告

陳淑瑩

被告

陳淑玲

被告

陳俊信

被告

陳蘇蕊

被告

陳淑芬

被告

陳俊宏

被告

兼共同

訴訟代理人

陳雅慧

上列當事人間返還押租金事件，本院於民國111年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國105年5月5日向被告承租台北市○○區○○街00號及16號1樓全部（下稱系爭房屋），兩造並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自105年7月25日起至112年1月24日止，原告交付保證金新台幣（下同）435萬元，而於109年起，因新冠肺炎疫情爆發，娃娃機事業因警戒而蕭條，原告業務縮減，台北市政府更於110年5月警戒期間要求娃娃機應辦理停業，原告因承租系爭房屋每月租金高達148萬5,260元，復以警戒期間結束期間為未知數，原告僅得於110年8月6日與被告終止系爭租約，此屬不可歸責於原告，倘將新冠肺炎停業期間損失之風險全由原告承擔，甚不公平，鈞院應依民法第227條之2情事變更及第252條違約金酌減之法理，就原告因提前終止租約所負賠償相當於3個月金額之損害金酌減至零元，則被告受領原告給付之保證金即無法律上原因，應予返還原告，爰依民法第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告435萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造簽訂系爭租約後，因新冠肺炎疫情，原告提出降租訴求，雙方陸續簽訂4次公證降租協議，110年4月1日再度針對未放觀光客入境前之減租同意書，110年5月15日至110年7月26日雙北三級警戒期間，被告未向原告收取租金，嗣雙方於110年8月6日簽立終止租賃契約（下稱系爭終止租約）合議終止系爭租約，自109年3月25日起至110年8月6日終止系爭租約止，被告總計減收原告租金共計767萬1,440元，被告損失租金金額已超過原告支付之保證金數額，原告既簽立系爭終止租約，同意保證金435萬元不予退還，即不得再請求返還保證金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張向被告承租系爭房屋並簽立系爭租約，交付保證金435萬元予被告，嗣兩造簽立系爭終止租約而提前終止系爭租約等情，為被告不爭執，並有房屋租賃契約、終止租賃契約（本院卷31至45頁、55至61頁）可稽，堪信屬實。

㈡系爭租約第7條第4條約定，原告提前終止租約時應賠償被告相當於3個月租金金額之損害；系爭終止租約第⑹點約定，原告提前終止租約，被告根據系爭租約第7條第4項約定，不予退還保證金予原告等語，為兩造不爭執，原告固主張系爭租約及系爭終止租約約定之違約金過高，應予酌減或免除。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況及平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，並因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上字第2747號、93年度台上字第909號判決要旨參照）。是被告僅泛稱其因新冠疫情肆虐遭受停業、業務減縮等損失而提前終止租約，卻未舉證證明兩造間就違約金之約定有何過高而顯失公平之情事，而被告因新冠疫情造成原告營業上損失，自109年3月25日起至110年8月6日止租賃期間，已多次同意降租，總計收減縮租金金額達767萬1,440乙節，有被告提出租賃契約減租協議書、公證書、租賃期間應收及未收租金明細等件為證，且為原告不爭執，足認被告就原告於新冠疫情期間之營業上風險亦部分承擔租金損失，而非置之不理，而兩造於簽立系爭租約、系爭終止約時，原告基於自由意願同意交付之保證金435萬元作為提前終止租約之賠償，即應受此約定之拘束，原告空言為主張應酌減或免除違約金，尚非可採。又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用(最高法院104年台上字第2413號民事判決意旨參照)。被告雖辯稱簽訂系爭租約時，並無法預料新冠肺炎疫情發生，導致娃娃機事業停業、業務蕭條，故請求變更調整提前解約之違約金數額等語，然查，系爭租約係於105年5月5日所簽訂，嗣於109年間新冠肺炎疫情發生，致原告經營娃娃機事業陸續遭受停業、營業額減縮之狀況，然被告於109年3月25日起至110年8月6日期間，總計減收原告租金共計767萬1,440元109年，足徵被告有欲與原告共度疫情對原告事業所生之衝擊，而就可收取之租金收入有所退讓，且疫情所生之影響並非長期，仍可藉由承租之系爭房屋經營娃娃機以外之其他事業，而非無法繼續從事商業活動。 綜合新冠肺炎疫情之變化、疫情趨緩後之復甦、社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，並衡以兩造簽訂系爭租契約及履行契約之一切情狀，尚難認有顯失公平而有情事變更之情形，應認無法依民法第227條之2第1項規定調整系爭租契、系爭終止租約就提前解約之違約金賠償之法律效果，原告此部分主張應屬無據。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。被告受領原告給付之保證金435萬元作為原告提前終止租約之賠償，係依兩造簽立之系爭租約 第7條第4項、系爭終止租約第⑹點之約定，屬有法律上之 原因，並非不當得利，原告依民法第179條規定請求被告 返還，於法無據，不應准許。

四、綜上，原告依民法第179條不當得利規定，請求被告給付435萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。