110年度訴字第5950號｜民事：返還價金｜裁判日期：112 年 04 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度訴字第5950號 112年4月17日辯論終結原告邱雲煇訴訟代理人蔡政峯律師江昇峰律師被告洪淑敏訴訟代理人黃曙展律師上列當事人間請求返還價金事件，本院判決如下：主文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦有明文。原告起訴時原聲明：「一、確認被告對原告之買賣價金尾款債權，於超過新臺幣（下同）13,934,000元部分不存在；二、被告應給付原告5,576,000元及法定遲延利息」（見本院卷㈠第9頁），嗣原告撤回訴之聲明第1項，並於民國112年4月17日言詞辯論期日具狀變更第2項聲明及新增聲明為：「一、被告應給付原告945,550元及法定遲延利息。二、前開第1項款項，被告應同意第一建築經理股份有限公司自履約保證信託專戶內撥付予原告」（見本院卷㈡第137頁），復於同日撤回新增之第2項聲明，且經被告當庭表示同意（見本院卷㈡第133頁），經核變更聲明部分係減縮應受判決事項之聲明，與一部撤回部分均符合上開規定，自應准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：兩造於110年6月30日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以2,788萬元之價格向被告購買附表所示不動產（下稱系爭房地），被告及訴外人即太平洋房屋商用不動產加盟店周洤資產管理有限公司（下稱周洤公司）仲介吳承豐並於建物應記載事項第31項、標的物現況確認書第8點「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」、第9點「房屋鋼筋是否有裸露」勾選「否」，保證系爭房地並無瑕疵。惟經臺北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定，鑑定結果附表編號2-1所示房屋（下稱系爭房屋）有「粉刷層、油漆剝落及粉刷層之網狀裂縫瑕疵（下稱A瑕疵）」及「兩處穿孔樑雖未鑿斷樑箍筋或主筋，然事後鑿除部分樑中混凝土為管線使用而無補強筋設置，非屬當時結構設計所評估之風險，研判損及樑內RC結構之瑕疵（下稱B瑕疵，與A瑕疵合稱系爭瑕疵）」，欠缺被告保證之品質與價值，致系爭房屋受有技術性貶值（即修復費用）384,798元、交易性貶值（即污名減損費用）560,752元，爰依系爭契約第7條第9項、民法第359條第1項、第179條規定，請求減少並返還價金945,550元，並聲明：㈠、被告應給付原告94 5,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡、願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告於簽立系爭契約前，已明確知悉系爭房屋有牆面龜裂之情形，仍願加價購買，依民法第355條第1項規定，被告就牆面龜裂自不負瑕疵擔保責任。又針對系爭房屋樑柱及頂板裝修面之瑕疵，兩造已於110年7月9日簽立協議書（下稱系爭協議書），以系爭協議書特約條款取代民法物之瑕疵擔保責任，以及系爭契約第5條第2項、第7條第9項減少價金約定，兩造自應依系爭協議書約定，由兩造僱工修補並分攤修繕費用，原告不得再依民法或系爭契約主張減少價金，故原告請求並無理由。縱認原告得主張減少價金，系爭瑕疵既經鑑定得以修復補強，則原告得以主張減價之數額，亦應以修復補強所需之費用為限等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實（見本院卷㈠第405至406頁）：㈠、原告於110年6月17日與周洤公司簽立不動產購買意願書，委託周洤公司至110年6月24日下午5時止，以2,625萬元之價格仲介購買系爭房地（見本院卷第21至23頁）。㈡、原告於110年6月30日與被告簽立系爭契約，約定原告以2,788 萬元之價格向被告購買系爭房地，並約定委由訴外人第一建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證，原告亦已將各期款項匯入履約保證專戶（見本院卷第28至32、35至36頁）。㈢、兩造於110年7月9日簽立系爭協議書，約定原告於簽立系爭契約後，發現系爭房屋現場樑及牆壁有多處裂痕，同意由仲介太平洋房屋商用不動產加盟店周洤公司委請土木技師判定（見本院卷第33頁）。㈣、被告於110年8月24日移轉系爭房屋所有權予原告，並於同年9 月3日交付系爭房屋予原告（見本院卷第391、395頁）。㈤、臺灣省土木技師工會於110年7月23日經原告聲請鑑定系爭房屋，並製作安全鑑定報告書（見本院卷第205至273頁）。四、本件爭點：㈠、A瑕疵是否為原告於系爭契約成立時已知之瑕疵？㈡、B瑕疵是否為系爭協議書協議之瑕疵範圍？五、本院之判斷：㈠、A瑕疵為原告於系爭契約成立時已知之瑕疵，被告自不負瑕疵擔保責任： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項規定甚明。次按，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第355 條第1項、第359條分別定有明文。 2.查，原告於110年6月16日傳送LINE訊息予吳承豐，請吳承豐拍攝牆面龜裂照片傳送予原告，經吳承豐傳送數張牆面龜裂及天花板照片後，原告於同年月17日至系爭房屋詳細查看龜裂處，並於同日出具不動產購買意願書，表明至同年月24日前，願以2,625萬元之價格委託周洤公司仲介購買，原告復於同年月18日至現場查看輕鋼架等情，業經證人吳承豐於本院審理中證述明確（見本院卷㈡第24頁），且有不動產購買意願書、原告與吳承豐間之LINE對話紀錄可稽（見本院卷㈠第21至23、325至337頁），而兩造係於110年6月30日簽立系爭契約，為兩造所不爭執，足信原告於系爭契約簽立前，不僅經由仲介吳承豐傳送現場照片確認系爭房屋牆面裂縫情形，原告本人並親自前往現場查看，且於查看後向被告出價購買甚明。 3.參以原告買受系爭房地前，共進入系爭房屋查看4、5次，查看時間包含上、下午、晚上，每次停留時間約半小時至1小時，且原告支付斡旋金時，有詢問所見牆壁、樑柱、天花板裂縫是否為結構損傷，嗣吳承豐於110年6月25日退還斡旋支票予原告，原告於同日晚上來電表示欲加價購買，並於同年月27日加價至2,788萬元等節，亦據證人吳承豐具結在卷（見本院卷㈡第11至13、19至20頁），且有LINE對話紀錄為憑（見本院卷㈠第339至345頁），顯見原告知悉系爭房屋牆壁、樑柱、天花板有裂縫後，仍願提高價金購買。 4.又依結構技師公會所製作之鑑定報告書，A瑕疵屬系爭房屋修復補強費用估算表項次1至10、12至16、18所示之瑕疵（見鑑定報告書第9頁），且均為牆、樑面剝落及裂縫（見鑑定報告書第L-2頁），原告於簽約前既明知系爭房屋牆、樑柱、天花板有裂縫之瑕疵，該瑕疵復為A瑕疵所涵蓋，則依前開民法第355條第1項規定，被告就A瑕疵自不負瑕疵擔保責任。㈡、B瑕疵屬於系爭協議書協議之瑕疵範圍，原告不得再依民法瑕疵擔保規定或系爭契約請求： 1.按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號民事判決參照）。兩造於110年6月30日簽立系爭契約，並於第5條第2項、第7條第9項為物之瑕疵擔保責任之約定，復於同年7月9日簽立系爭協議書，第1、2條分別約明：「一、本出售標的為系爭房屋，因乙方（即原告）在簽約後發現標的現場樑及牆壁有多處裂痕，甲乙雙方（即被告、原告）同意仲介方（太平洋商用不動產加盟店）委請政府機關認定之公正、專業土木技師判定之。…若本戶產權內樑柱全部鑑定後無結構安全疑慮，責由雙方於交屋前僱工修補，合約流程應依原訂日期進行。倘本戶產權內樑柱全部鑑定後有結構安全疑慮，則雙方同意由甲方付費委由合法專業之廠商針對有損傷之結構補強，並由該廠商針對施工處保固5年，補強完成後才可繼續完成合約…」、「二、本協議書納入買賣契約之附註條款，與契約同等效力」，足見兩造就簽約前所不知之「樑柱及牆壁瑕疵」，約定依系爭協議書履行，依上開說明，基於契約自由原則，系爭協議書自排除系爭契約及民法有關瑕疵擔保責任之規定。 2.原告雖主張兩造未以系爭協議書合意排除系爭契約及民法瑕疵擔保責任之規定云云，惟系爭協議書之文字係吳承豐依原告想法草擬，再交由兩造確認無誤後，交由代書打字列印，兩造就文字並各自均至少修正2次，其中系爭協議書第2條之文字為原告提議加入，雙方意思係排除其他契約責任等情，業經證人吳承豐證述明確（見本院卷㈡第15、21頁），且與L INE對話紀錄相符（見本院卷㈠第357至387頁），堪認兩造就「樑柱及牆壁瑕疵」，確有排除系爭契約及民法所定瑕疵擔保責任之意，兩造依系爭協議書約定，即應由土木技師鑑定樑柱有無結構安全疑慮，並視鑑定結果有無結構安全疑慮，決定不同之履約流程。 3.佐以原告於簽立系爭協議書前之110年7月7日傳送：「…2.… 如此二本協議書納入買賣契約之附註條款，與契約同等效力，才不會與不動產買賣契約書價金信託履約保証衝突，…」訊息、簽立系爭協議書當日傳送：「此回覆文第2點得到屋主共識後，我建議先進行開立協議書，請代書納入買賣合約，再進行買賣雙方已授權你找技師檢測無安全疑慮後，進而完稅、交屋較為重要」訊息予吳承豐（見本院卷㈠第369至37 1、383頁），而系爭契約約定於110年7月21日、同年8月7日繳納第3、4期款（見本院卷㈠第187頁），對照前述系爭協議書第1條之履約流程，顯見原告新增系爭協議書第2點係為避免與系爭契約所定之履約時程相左，最終仍係以履約交屋為目的，由此足徵原告主觀上確有排除系爭契約第5條第2項、第7條第9項物之瑕疵擔保責任解除契約、減少價金之約定。原告主張系爭協議書未排除系爭契約及民法瑕疵擔保責任規定，實屬無稽。 4.又兩造簽立系爭協議書後，送請臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑定結果為：「八、鑑定結果：…2.基本上，鑑定標的物經現場會勘後，除了發現梁有被鑽孔及梁、頂板裝修面有裂縫外，其他並無明顯結構體受損之情形，詳附件五。九、鑑定結論與建議：…2.技師現場勘查結果，標的物並無將用途移他用，仍為商業用，在正常使用情況下，並無安全上之疑慮」，有安全鑑定報告書可參（見本院卷㈠第205至207、215頁），復經本院送請結構技師公會鑑定，鑑定結論為：「十二、鑑定結論：…㈡、…經現場鋼筋探測、穿孔位置及孔徑量測後，確認該兩處穿孔並無因穿孔行為而鑿斷梁箍筋或主筋之情形，惟事後鑿除部分梁中混凝土為管線使用而無補強筋設置，非屬當時結構設計所評估之風險，研判損及梁內RC結構之瑕疵（即B瑕疵）」，可見B瑕疵為「樑柱瑕疵」所涵蓋，依上開說明，B瑕疵自屬系爭協議書適用之範圍，應排除系爭契約及民法有關瑕疵擔保責任之規定。 5.基上，原告主張之B瑕疵屬於「樑柱瑕疵」，為系爭協議書約定之瑕疵範圍，則兩造就B瑕疵所生爭議，即應依系爭協議書處理，不得再主張系爭契約及民法所定之物之瑕疵擔保責任。原告依系爭契約第7條第9項、民法第359條第1項、第179條規定，主張減少價金並請求被告返還因減少而溢付之價金，洵無理由。六、結論：原告於簽約前明知系爭房屋有A瑕疵，依民法第355條第1項規定，被告就A瑕疵自不負瑕疵擔保責任。另B瑕疵屬於系爭協議書之適用範圍，兩造就B瑕疵所生爭議，應依系爭協議書之約定處理，不適用系爭契約及民法所定之物之瑕疵擔保責任規定。從而，原告依系爭契約第7條第9項、民法第359 條第1項、第179條規定，請求被告給付原告945,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　28　　日民事第八庭法　官　吳佳樺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　28　　日書記官黃湘茹附表：編號子編號不動產名稱權利範圍 1 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 10000分之91 2 2-1 臺北市○○區○○○路000號9樓之1房屋（即臺北市○○區○○段0○段0000○號建物）全部 2-2 臺北市○○區○○○路000號地下2樓房屋（即臺北市○○區○○段0○段0000○號建物） 10000分之97

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