110年度重訴字第310號｜民事：分割共有物｜裁判日期：112 年 06 月 09 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度重訴字第310號原告紅典建設開發股份有限公司法定代理人楊國裕訴訟代理人郭玉瑾律師郭玉諠律師被告允鵬建設股份有限公司法定代理人邱福地訴訟代理人周仕傑律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下︰主文兩造共有坐落如附表一所示之土地及建物予以變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。事實及理由一、本件原告之法定代理人原為楊秀光，嗣於訴訟進行中變更為楊國裕，並經其具狀聲明承受訴訟，有公司變更登記表、民事承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第401-409頁），核無不合，應予准許。二、原告主張：伊與被告共有如附表一所示之不動產（民國105 年6月建築完成，位於第10層建物毛胚屋，含地下2層坡道平面停車位，下合稱系爭不動產），應有部分各1/2，該不動產所在之大樓為臺北市政府主導都市更新案，伊為都更案實施者，兩造共同出資興建該大樓；依都更案目的與兩造合作契約書，均以服務式公寓進行規劃，該大樓61戶，所有權人僅4人，其中51戶現由伊之關係企業維春公司經營紅典酒店式公寓，被告所有12戶（不包括系爭不動產）自行管理使用，依大樓整體利用考量，應將系爭不動產分配予伊，較有經濟效益，被告則按其應有部分以金錢補償，爰依民法第823 條第1項、第824條第2項請求分割系爭不動產等語。並聲明：兩造分別共有如附表一所示之土地及建物應予分割。三、被告則以：伊與原告均為專業建商，當初原告參與都更程序與伊投資興建均係考量未來增值利益，若將系爭不動產分配予原告或變價分割，對伊將造成重大損失，伊希望原物分割，即依現狀分割為2戶，需砌立分戶牆，2間衛浴分屬2戶使用，分戶之工程費用由兩造平均分擔，若分割後2戶房屋有價差，伊願補償原告，使兩造均保有系爭不動產，以維共有人最大利益等語。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。復按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271號判例意旨參照）。又所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難為通常使用。㈡經查，系爭不動產為兩造共有，且附表一㈡建物編號1所示建物，係位於地上14層之第10層建物（下稱系爭第10層建物），用途為集合住宅，另有附表一㈡建物編號2所示建物，係位於地下5層之地下2層坡道平面停車位（下稱系爭停車位），用途為停車空間等情，有建物登記第一類謄本、永聯不動產估價師事務所之估價報告書書所附不動產估價報告書摘要、勘察結論附卷可稽（見本院卷第13-44、287、291-292、302頁），兩造就系爭不動產並未提出任何不分割之約定，足見系爭不動產依使用目的或法令並無不能分割之情事。又兩造曾於本院就分割共有物事件進行調解不成立等情，有本院調解不成立證明書可參（見本院卷第47頁），可認兩造就分割方法無法達成協議，是原告訴請法院就附表一所示不動產裁判分割，核屬有據。關於系爭第10層建物，屬於公寓大廈區分所有建物之專有部分，使用上具有獨立性；又系爭停車位，具有獨立產權，並非建築物共用部分，非屬公寓大廈管理條例第4條第2項所稱須併同移轉之範疇一情，有建物謄本、臺北市松山地政事務所110年11月5日北市松地登字第1107019079號函可佐（見本院卷第135、167頁），該停車位雖得與建物分離獨立移轉，惟考量臺北市停車位取得不易，建物如合併停車位合併出售將提高買方購買意願，增加不動產市場價值，系爭停車位自應與第10層建物合併分割；又系爭第10層建物、系爭停車位坐落之基地，與其上建物具有整體使用上之不可分關係，亦應合併分割。㈢次查，系爭第10層建物之實際使用面積為32.8334坪（扣除公設），係屬公寓大廈區分所有建物之專有部分，該建物僅有1大門進出，現為毛胚屋，尚未隔間，亦無人居住使用等情，有建物照片、建物權利狀態表可參（見本院卷第53、348 、355、356頁），依現有建物坪數大小、出入口僅1大門、配置廚房排水及污水管線、瓦斯管線僅1套，可認該建物原始規劃僅供單一住戶使用。本件若為原物分割，分割後之各部分並無各自獨立之對外出入口，需重新砌立分戶牆、大門，廚房排水及污水管線、瓦斯管線須重新拉管設立，足見本件以共有人各1/2應有部分比例原物分割，顯有困難。至被告主張原物分割，依現狀分割為2戶，砌立分戶牆，2間衛浴分屬2戶使用，分戶之工程費用由兩造平均分擔等語，並提出分割平面圖、工程報價單為證（見本院卷第93、223、471-473頁）。惟依被告提出本院卷第93頁分割方法，僅1戶具有採光、通風，另1戶採光、通風均不良，2戶之間不管格局、使用及價值上均有極大差距；再依被告提出本院卷第223 頁分割方法，設立新的獨立大門，需犧牲6.395平方公尺（約1.934坪）室內面積，遑論砌立分戶牆亦會犧牲室內面積，分戶後實際可使用室內面積不到15坪（扣除公設），被告粗估改造費用至少需新臺幣（下同）439萬餘元，所費不貲，分割後如不進行室內裝修難為通常使用，縱使裝修分戶後亦顯然減損該建物價值，洵非可取；至於系爭停車位登記使用面積僅為4.149坪（見本院卷第348頁），僅可停放單一汽車，原物分割將使車位難為通常使用。依上，系爭不動產以原物分割，顯有困難，應可認定。㈣原告雖主張由其單獨取得系爭不動產，願以金錢補償被告等語。然兩造對於系爭不動產之市場交易價值為何、金錢補償數額並無共識（見本院卷第470、477、490頁），足見系爭不動產倘採補償分割方式，即將原物分配於原告，並由原告以金錢補償被告，亦顯有困難，且徒生兩造間紛爭，當非妥適。本院考量於110年3月23日鑑價基準日，系爭第10層建物及土地評估市價每坪約142萬8,000元，總價為6912萬8,195 元、平面車位則為361萬元，合計7273萬8,195元，有估價報告書可參（見本院卷第292頁），系爭不動產頗具市場價值，如由兩造及有意願之第三人自由公開競價，不但可保持系爭不動產完整利用及經濟效用，亦可使系爭不動產市場價值極大化，兩造均有機會參加競標，或於程序中依相同條件優先承買；未能得標之一方，亦能以競標後價格獲得金錢補償，較能平衡兩造基於所有權可得取得之現有或未來預期利益，對於共有人而言，均屬有利。至於原告主張該大樓第10層其他各戶均作為酒店式公寓，然被告就該大樓所有12戶（不包括請求分割系爭第10層建物），分布其他樓層，均非作為經營酒店式公寓使用，且兩造先前之合作契約書（見本院卷第206頁）載明「擬規劃為服務式公寓」，僅係預先規劃，並無限制被告就其取得建物之使用方式，況且該合作契約書約明由兩造共同經營服務式公寓，亦與現況不同，原告自不得以此為由請求原物分配取得系爭第10層建物，被告則以金錢補償，顯失公允。本件如以「原物分割」或「補償分割」，均未妥適，已前所述，本院審酌系爭不動產之性質、利用可能性、經濟效用、全體共有人利益等一切情狀後，認本件分割方法，應以變賣系爭不動產，並將價金按應有部分比例分配於兩造，較為公平適當。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請裁判分割兩造共有如附表一所示土地、建物，洵屬有據，應予准許，並由本院依職權酌定予以變價分割，變賣所得價金按如附表二所示應有部分比例分配之。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與本判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因兩造無法達成分割共有物之協議，原告始提起本訴，且法院決定共有物分割之方法時，應斟酌共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，尚不因何造起訴有所不同，兩造亦因本訴而各蒙其利，故本件原告訴請裁判分割系爭不動產雖有理由，惟關於訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔之，始符公平，併予敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　9 　　日民事第八庭法官張瓊華上列正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　9 　　日書記官邱美嫆附表一：㈠土地：編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 臺北市信義區逸仙段二 142 134 312/20000 2 臺北市信義區逸仙段二 562 826 312/20000 3 臺北市信義區逸仙段二 563 272 312/20000 ㈡建物：編號建號基地坐落建物門牌主要用途/建築式樣/房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層/ 面積合計附屬建物/ 面積１臺北市○○區○○段○○段0000○號臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號臺北市○○區○○○路0段000號10樓之2 集合住宅/鋼筋混凝土造/14層 10層/ 93.57 陽台9.97 雨遮5.00 全部共有部分：逸仙段二小段3359建號（權利範圍：427/100000）逸仙段二小段3360建號（權利範圍：168/10000）２臺北市○○區○○段○○段0000○號臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號臺北市○○區○○○路0段000號地下2層（停車位編號：016）停車空間/鋼筋混凝土造/14層地下2層/ 277.31 - 1/20 共有部分：逸仙段二小段3359建號（權利範圍：10000/0000000）附表二：共有人應有部分比例紅典建設開發股份有限公司 1/2 允鵬建設股份有限公司 1/2

臺灣臺北地方法院110年度重訴字第310號

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