110年度重訴字第510號｜民事：返還定金等｜裁判日期：111 年 10 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度重訴字第510號原告蔡錫全訴訟代理人張致祥律師林聖凱律師被告葉柏川訴訟代理人林凱倫律師張軒律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國111年9月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹仟萬元，及自民國一百一十年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣參佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟萬元供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面一、原告主張被告未依買賣定金契約（下稱系爭契約）約定完成如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）買賣契約簽署及過戶，起訴請求被告給付新臺幣（下同）1,000萬元，核係因不動產涉訟，且系爭不動產在本院轄區，依民事訴訟法第10條第2項規定，本院對本件訴訟自有管轄權。二、又原告原以被告與其簽訂系爭契約後，迄未履行而經其解除為由，依系爭契約第2條約定，請求被告加倍返還定金之加倍部分1,000萬元（下稱系爭加倍金），嗣本於同一基礎事實，追加依民法第249條第3款規定或類推適用同一規定為請求權基礎（見本院卷一第119頁、第206頁、本院卷二第132 頁），依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：伊為訴外人佳元建設股份有限公司（下稱佳元公司）之代表人，因佳元公司有辦理危老改建案之需求，於尋覓適合房地之際，遇被告委託訴外人僑茂房屋仲介股份有限公司（下稱僑茂公司）出售其所有之系爭不動產，經僑茂公司居間協調，兩造於民國110年3月間談妥買賣條件而就系爭不動產成立買賣契約，並於同年月12日簽訂系爭契約，約定於同年4月20日完成簽訂書面契約及過戶等事宜，伊已交付面額1,000萬元之支票（下稱系爭支票）作為定金，且由僑茂公司代為保管，被告自應於110年4月20日前完成簽訂書面契約之義務。倘系爭契約屬預約，被告亦有簽署買賣本約之義務。詎被告多次藉故拒絕履行，屢經催告仍不獲置理，爰以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，並擇一依系爭契約第2 條約定、民法第249條第3款規定，及類推適用該規定，請求被告給付系爭加倍金，並聲明：㈠被告應給付伊1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱1,000萬元本息）。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告雖委託僑茂公司為仲介，並將買賣斡旋金委託書（下稱系爭斡旋金委託書）所約定之定金1,000萬元，以開立支票之方式交予訴外人即僑茂公司經紀營業員張仁厚，惟依系爭斡旋金委託書第3條第3項約定，上開定金至遲於110年4月9日須交付予伊，迭經催告原告及僑茂公司未果，應認系爭契約尚未成立。縱已成立，系爭契約乃是約定另行協商簽訂系爭不動產買賣契約，至多僅具預約性質。詎兩造就不動產買賣契約書逐條討論後，原告先後提出與原定條件重要事項迥異之契約書稿，一再翻異前承諾，致兩造因承受租約、提前動撥款項、契約特約條款等買賣條件無法達成合致，顯係可歸責於原告之事由而未簽訂書面契約，原告不得請求系爭加倍金。又原告既未依約交付定金，定金契約即未成立，原告亦無損害，所得請求之金額為「0」。況原告亦有可歸責事由，依民法第217條規定，應免除伊之賠償金額等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第236至237頁，並酌為文字修正如下）：㈠被告與訴外人六星集股份有限公司（下稱六星集公司）於109 年4月29日簽署房屋租賃契約，將系爭不動產出租予六星集公司，該租約未經公證(見本院卷一第137至141頁）。㈡被告與僑茂公司簽署不動產買賣一般委託書（下稱系爭委託書）（見本院卷一第25至31頁）。㈢張仁厚於110年3月2日收受系爭支票。㈣原告與被告分別於110年3月5日及3月12日在系爭斡旋金委託書買方欄、賣方欄簽名（見本院卷一第135頁）。㈤兩造於110年3月12日簽訂系爭契約（見本院卷一第21頁）。㈥僑茂公司於110年4月14日回覆被告就不動產買賣契約所提條件（見本院卷一第179頁）。㈦被告於110年4月15日寄發存證信函予僑茂公司、訴外人即僑茂公司之經紀營業員詹益銧（賣方），並副本寄送原告，否認收到定金（見本院卷一第67至72頁）。㈧僑茂公司於110年4月19日致函通知被告於110年4月20日下午1 4時至該公司完成書面買賣契約之簽訂，並副本寄送原告（見本院卷一第153至155頁）。㈨兩造於110年4月20日至僑茂公司處洽談系爭不動產買賣相關事宜，惟當日並未簽署任何文件。㈩原告於110年5月11日致函被告，限期7日內完成買賣契約之簽署，否則即解除系爭契約並請求加倍返還定金（見本院卷一第35至39頁）。 被告於110年5月18日致函原告，否認其就未簽訂書面契約有可歸責之事由（見本院卷一第73至78頁）。 原告以110年6月17日起訴狀為解除兩造間買賣契約或買賣定金契約之意思表示，起訴狀繕本於110年9月1日送達被告（見本院卷一第53頁）。四、得心證之理由原告主張係因可歸責於被告之事由，致兩造未能於110年4月20日前就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，其已依民法第254條規定解除系爭契約，被告應依系爭契約第2條約定、民法第249條第3款規定或類推適用民法第249條第3款規定，給付系爭加倍金等節，經被告以前詞所拒。茲就本件之爭點及本院之判斷分述如下（見本院卷一第237頁，並依本院論述順序及內容重新整理如下）：㈠系爭契約究屬系爭不動產之買賣本約或預約？ 1.按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。 2.原告主張系爭契約已就標的、價金等買賣契約之必要之點達成合致，應已成立系爭不動產之買賣契約云云，經查： ⑴系爭契約雖已就買賣標的物即系爭不動產，買賣總價5億2,00 0萬元及付款條件分3期給付為約定（見本院卷一第21頁），然就其他具體內容，例如所有權移轉登記時期、稅負、付款方法、點交、費用及違約金等重要事項等事項，則均未具體約定，尤其買賣價金高達5億2,000萬元，不動產之點交攸關買方之使用收益，且系爭不動產前經被告出租予六星集公司，且租期尚未屆滿（如不爭執事項㈠所示），究要何點交、租約之承受等事項，顯係重要之點而應約定明確，是難認兩造於簽訂系爭契約之際，已就系爭不動產買賣之全部條件達成意思合致。又參諸證人即負責處理被告方買賣事務之僑茂公司仲介詹益銧證稱：「買賣契約書是按照雙方談妥的條件去簽，原則上於簽立買賣契約書時不能再更動買賣標的及價金。買賣契約書中會約定如何履約、履約期限、稅金分擔等事項。」等語（見本院卷一第284頁），可見如何履約、履約期限、稅金分擔等不動產買賣重要事項，係系爭契約簽訂後再行商議並達成合致，且非絕對無變動價金之可能。是系爭契約核係買賣系爭不動產之預約。 ⑵又證人詹益銧就兩造之議約過程，證述：「直到110年4月7日兩造見面時，原告向被告表示是否可終止租約、騰空交屋，被告表示此與委賣條件不符，原告就同意承受租約，但要求被告要協助換約並公證，被告則表示要會同仲介公司找承租人處理換約跟公證的事情，但公證部分買賣雙方都有意見，因被告提供的租約上有約定公證的記載，但實際上該租約沒有公證，就造成被告認為公證有困難，後來就沒有處理公證的部分。110年4月7日被告另有要求在簽約跟備證時就取得部分款項，但兩造就此部分無法達成合意。」、「〔問：（提示本院卷第179頁）是否知悉此文件？其上記載之內容是否為被告所提出，並經原告同意？〕是我請秘書製作的，是因為兩造原本要在110年4月8日簽約，但因為被告於110年4 月7日改變付款、公證條件部分條件及建經公司，故無法達成合意。我在110年4月9日與被告在館前路麥當勞見面，我就詢問被告還有什麼條件需要修改，被告就告知我該5點內容，隔天我與原告見面時，原告也同意該5點條件，我才製作該文件交付被告，但被告後來又發存證信函給僑茂公司，即鈞院卷第67-71頁被證1，其中條件又有所不同。」等語（見本院卷一第285頁），並有上開證人詹益銧交付予被告之文件可佐（見本院卷第179頁），依此足認兩造於系爭契約簽訂後，迭次針對付款條件、方式、標的物如何交付、是否承受租約等買賣條件具體協商。再依被告所提110年4月20日兩造於僑茂公司商談簽訂不動產買賣契約書過程之錄音及其譯文（見本院卷一第347至426頁），兩造於當日商談之過程中，就被告能否先行動撥履約保證帳戶中之金額與比例，以及六星集公司之租賃契約如何處理等涉及付款及標的物交付方式之問題進行協商，更徵兩造主觀上亦認系爭不動產之具體買賣條件仍尚未談定，故系爭契約應僅係就部分買賣條件預先擬定，而作為將來訂立本約張本之買賣預約。㈡兩造未依系爭契約第1條約定就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，是否可歸責於被告？ 1.系爭契約第1條約定：「雙方應於本契約簽署後，於110年4 月20日前，至僑茂房屋仲介股份有限公司完成簽訂不動產買賣契約書」，有該契約可稽（見本院卷一第21頁）。依被告所提110年4月20日兩造於僑茂公司商談簽訂不動產買賣契約書過程之錄音及其譯文（見本院卷一第347至426頁），兩造於當日商談之過程中，確實對於被告能否先行動撥履約保證帳戶中之金額與比例，以及六星集公司之租賃契約如何處理之問題有不同之意見，而未於該日簽訂不動產買賣契約，此核與證人詹益銧證稱：「（問：110年4月20日最後有無達成共識？如未達成共識，原因為何？）沒有達成共識，因為租約公證及被告提出要變更付款方式部分沒有達成合意，所以沒有簽立不動產買賣契約。」等語大致相符（見本院卷一第287頁），亦堪認兩造確係因系爭不動產部分買賣條件無法於110年4月20日達成合意而未於該日簽訂不動產買賣契約書。 2.然證人詹益銧亦證稱：「（問：110年4月20日兩造最後會議結論為何？）會議結論是雙方各自提出自己可接受之版本，但當時原告已經同意由台新建經進行履約保證，代書的分工也已談妥。」等語（見本院卷一第290頁），此核與前揭錄音譯文中，被告訴訟代理人林凱倫律師於會議結束前稱：「…如果大家真的還有，也同意，或者是在基本上這些架構下，我們這個改過的架構下，大家還可以再繼續往前走，那就再約一個時間好了。就這樣！」等語一致（見本院卷一第426頁），且兩造不爭執於110年4月22日、25日各自提出不同內容之不動產買賣契約書（見本院卷一第79至89頁、第91至101頁之2份不動產買賣契約書），足見兩造於110年4月20日原訂之簽訂不動產買賣契約書之期限屆至後，仍有意願且繼續就系爭不動產之買賣條件進行協商。則系爭契約第1條所定之期限，顯已經兩造合意展延，且因未約明期限而成為不定期債務。 3.又參諸證人詹益銧所證：「110年4月22日被告有提出由台新建經公司出具的不動產買賣契約書，即鈞院卷第79-89頁被證3，原告在110年4月25日早上說要修改該契約書之部分條文，但被告不同意，後來原告有同意不修改逕依該不動產買賣契約書內容來簽約。」、「110年4月22日被告有提出一個買賣契約的版本給原告，即被證3，原告不同意該版本，於110年4 月25日先提出另一版本的買賣契約，即被證4，但被告不同意，故原告於110年4月25日晚上就同意以被告110年4月22日之版本簽約。」等語（見本院卷一第285頁、第288頁），暨各該版本之契約（見本院卷一第79至89頁、第91至101頁之2份不動產買賣契約書），可知兩造於110年4月20日後繼續各自提出之契約版本，而原告對於被告110年4月22日提出之不動產買賣契約書，雖仍有不同意見，再行提出110年4月25日之版本，然其後已於同日晚間同意以被告110年4月22日提出之版本簽訂，是兩造就不動產買賣契約書之約定內容，於原告表示願以被告110年4月22日所提版本簽約之時，已無異見。 4.惟被告接獲原告願以110年4月22日所提版本簽約之通知後，並未置理，逕自返回上海，則經證人詹益銧證述：「我有通知被告說原告願意以被告之版本簽約，但被告沒有表示意見，後來就不跟我聯絡，110年4月27日有被告告知我他回到上海。」等語（見本院卷一第288頁），此亦核與本院依職權調取之被告出入境資料相符（附於不公開卷），本件之不動產買賣契約書未能簽訂，顯然是被告所造成，兩造最終無法履行系爭契約第1條所定之契約義務，應係因被告故意拒絕與原告簽訂不動產買賣契約書，而屬可歸責於被告。 5.雖被告辯稱其於110年4月22日提出之不動產買賣契約已屬新要約，於原告不同意以該版本簽約時已失其效力云云。惟系爭不動產所定買賣價金高達5億2,000萬元，並已出租予六星集公司，衡情當會審慎磋商買賣條件及細節，此由依前所述兩造於簽訂系爭契約後多次協商之買賣條件並各自提出契約版本即明，故兩造各自提出之契約版本，是表達彼此之要求，再藉由磋商來談攏條件，而非各自提出要約或拒絕對方之要約。被告依民法第155條規定抗辯原告不同意110年4月22 日之契約版本，該版本已失拘束力，原告事後同意該版本亦非兩造意思合致云云，即不足採。 6.依上，原告既同意被告110年4月22日所提契約版本，被告即應簽訂不動產買賣契約書，被告卻拒絕為之，最終未能依系爭契約第1條約定簽訂不動產買賣契約書，乃可歸責於被告之事由所致。㈢原告類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付系爭加倍金，有無理由？ 1.按定金，於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又契約當事人於契約成立前交付，用以擔保契約成立之立約定金，倘本約未成立，定金之效力應類推適用民法第249條之規定，如收受定金之當事人拒不成立本約，即應加倍返還（如賣方不賣，賣方應負責定金加倍償還）（最高法院103年度台上字第1415號判決、90年度台上字第1405號裁定參照）。 2.原告主張如1,000萬元支票乃立約定金，因被告拒絕簽訂不動產買賣契約書，其得類推適用民法第249條第3款規定請求系爭加倍金（見本院卷二第115頁）。查： ⑴系爭契約乃系爭不動產之買賣預約乙節，業如前㈠所述，而系爭契約約定原告交付系爭支票予被告作為定金，並約定兩造應於110年4月20日簽訂系爭不動產買賣契約書，如因可歸責於原告事由致解除契約者，已付定金由被告沒收，原告不得請求返還，如因可歸責於被告之事由致解除契約者，被告應加倍返還已收之定金，亦有系爭契約可參（見本院卷一第21頁），堪認原告依系爭契約所交付之定金，應屬用以擔保買賣本約成立之立約定金。 ⑵又被告於110年4月25日原告接受其所提110年4月22日契約版本後，逕自返還上海而未簽訂不動產買賣契約書，前已敘及，顯然拒絕簽約，依前揭說明，原告類推適用民法第249條第3款規定請求被告給付系爭加倍金，自屬有據。 ⑶雖被告以其從未收受定金之詞，否認定金契約已經成立。惟依被告與僑茂公司簽訂之系爭委託書第8條第1項約定：「買賣契約成立後，除甲方（即被告）同意授權乙方（即僑茂公司）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。☑同意」（見本院卷一第27頁），可知被告同意由僑茂公司代為收受定金。而原告已將定金支票交付予同屬僑茂公司經紀營業員之張仁厚，既如不爭執事項㈢所述，足見原告已將定金支票交付予僑茂公司之代理人或使用人，由僑茂公司代理被告收受該支票，而生交付定金支票予被告之效力。至僑茂公司有無將該支票依系爭委託書第7條第6項約定於收受後24小時內交付予被告，或依第7條第7項約定通知被告（見本院卷一第27頁），依債之相對性，亦僅屬僑茂公司是否對被告應負債務不履行責任之問題，仍不影響原告已將定金支票交付予被告之認定。被告上開抗辯，即不足採。 ⑷被告另辯稱原告未受有損害，自不得請求，且就未能簽訂不動產買賣契約書原告亦有可歸責事由，應依民法第217條第1項規定免除其之賠償責任云云。惟原告因系爭契約，至少已支出危險及老舊建築物安全性能評估之相關費用，有臺北市危險及老舊建築物安全性能評估申請書、社團法人新北市結構工程技師公會函文可稽（見本院卷一第143至151頁），原告自非全無損害。又如前所述，原告已同意以被告之條件簽訂不動產買賣契約書，最終係被告故意拒絕與原告簽訂，實難認原告就其損害之發生或擴大有何過失可言，自無從依民法第217條第1項規定免除被告之賠償責任，是被告上開辯詞，亦不足採。 ⑸從而，原告類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付系爭加倍金，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月2日（見本院卷一第53頁）起至清償日止之法定遲延利息（即1,000 萬元本息），為有理由。五、綜上所述，原告類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付1,000萬元本息，為有理由，應予准許。又兩造均已陳明願供擔保，請為准予、免為假執行之宣告，於法核無不合，茲分別酌定相當之擔保准許之。又原告依上開規定所為請求已有理由，其另依系爭契約第2條約定、民法第249條第3 款規定之請求，即無庸審酌，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　12　　日民事第六庭審判長法官許純芳法官　陳智暉法官許柏彥以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　13　　日書記官蔡庭復附表：編號土　　　　地　　　　坐　　　落　地目面　　積權利範　圍縣　市鄉鎮市區　段　小段地號平方公尺 1 臺北市松山區西松二 556 34 全部 2 臺北市松山區西松二 557 217 全部編號建號基地坐落建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍備考 1 731 如上土地臺北市○○區○○○路0段00號鋼筋混凝土造4層 1層：86.25 2層：102.75 3層：102.75 4層：102.75 騎樓:16.5 合計：411 全部 2 732 如上土地臺北市○○區○○○路0段00號鋼筋混凝土造4層 1層：86.25 2層：102.75 3層：102.75 4層：102.75 騎樓:16.5 合計：411 全部

臺灣臺北地方法院110年度重訴字第510號

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