110年度重訴字第796號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：111 年 09 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決 110年度重訴字第796號原告潘麗芳林秀齡蔣湧濤許雪霞共同訴訟代理人張麗玉律師被告聯上開發股份有限公司法定代理人蘇永義訴訟代理人張睿文律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國111年8月30日言詞辯論終結，判決如下：主文 被告應給付原告潘麗芳新台幣肆佰陸拾陸萬肆仟參佰柒拾玖元，及自民國一百一十年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應給付原告林秀齡新台幣肆佰捌拾壹萬零伍佰柒拾元，及自民國一百一十年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應給付原告蔣湧濤新台幣肆佰參拾柒萬貳仟肆佰伍拾參元，及自民國一百一十年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應給付原告許雪霞新台幣陸拾陸萬伍仟壹佰伍拾捌元，及自民國一百一十年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十一，餘由原告潘麗芳負擔百分之三，原告林秀齡、蔣湧濤負擔百分之二點五，原告許雪霞負擔百分之三點五。 本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆佰陸拾陸萬肆仟參佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新台幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆佰捌拾壹萬零伍佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新台幣壹佰肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆佰參拾柒萬貳仟肆佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第四項於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣陸拾陸萬伍仟壹佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤、許雪霞分別與被告簽訂合作興建房屋契約書（下稱系爭契約），各自提供所有坐落台北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）權利範圍予被告興建房屋。依系爭契約第2條第1項、第2項約定，原告同意所提供土地由被告按法規規劃興建大樓，雙方分配原則為：⒈依本基地（321.85坪）所申得容積（獎勵容積），所得之新屋面積（含主建物、附屬建物及公共設施），原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤分得總新屋面積之62%的2.41%、原告許雪霞分得總新屋面積之62%的2.4%，且分別分配於9層、10層、3層如附表2所示，地下室車位原告分得1位。原告分得新屋若有規劃花台、雨遮等，其面積不含於分配比例。原告分得新屋面積之室內面積不得少於原室內面積90%。⒉原告分得之新屋由被告妥為規劃設計，找補坪數，應避免過高，如不得已需找補，則雙方同意按被告第一次公開銷售底價之九五折計算或分屋協議時另定實際找補價格，互相找補。是雙方係採合建分屋方式依上開約定比例分配房屋及找補，並非採權利變換方式分配房屋計算找補。㈡又該合建案除原告4人提供之系爭土地外，被告另將同小段38 地號土地（下稱38地號土地）合併與系爭土地一起辦理都市更新，故關於原告依約應分得之新屋面積，應以系爭土地容積貢獻比78.24%計算（計算式：系爭土地允建容積6,254÷系爭土地及38地號土地總允建容積7,993.39＝78.24%，計算詳如附表1所示）。系爭合建案總分得新屋面積為13,033.33平方公尺，故系爭土地更新後總分得房屋面積為10,197平方公尺（13,033.33×78.24%＝10,197）。據此計算原告應分得新屋之面積、被告應找補之金額如附表2所示，依照系爭契約第2條第2項約定，每坪單價應按被告第一次公開銷售底價之九五折計算找補，因被告未提出上開底價，爰依被告找補明細所載各該9樓、10樓、3樓之每坪單價97.29萬元、96.79萬元、98.3萬元、88.82萬元之九五折即924,255元、919,505 元、933,850元、843,790元計算。又被告先前與原告結算，誤用權利變換分配房屋方式，向原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤分別收取找補金額1,926,908元、1,911,992元、1,611,474元，及被告僅給付原告許雪霞1,924,783元，不足184,692 元。㈢另兩造於系爭契約第11條第4項約定：「雙方同意互換之房地，依有關稅法規定互開憑證予他方，其所發生之稅金，依納稅義務人各自負擔。」是房地互易稅之營業稅應由銷售貨物勞務之營業人即被告為納稅義務人。退步言之，縱認兩造契約未特別約定何人負擔營業稅，被告用以交換原告所有土地之房屋價款應納營業稅，已包含於原告提供之土地價值內，原告無需再另行支付，而應由被告繳納，故被告以房地互易稅為由，向原告4人分別收取473,046元、471,085元、473,046元、470,466元，屬無法律上原因而受有利益，應予返還。另兩造已約定免納土地增值稅、契稅，退步言之，依系爭契約第10條第2項約定，被告應於結構體完成2週內通知原告依當時土地公告現值辦理過戶，然被告未通知原告辦理，自系爭房屋工程結構體完成2週時迄110年被告辦理土地移轉登記時，因土地公告現值調漲所增加土地增值稅，係可歸責於被告所生，不應由原告負擔。因此，被告向原告4人分別收取如附表3所示之土地增值稅、契稅，均無法律上原因而受有利益。爰依系爭契約第2條第1項、第2項、第11條第1項、第2項、第4項、民法第179條規定，請求被告分別返還原告4人5,159,675元、5,031,837元、4,587,260元、1,211,656元。㈣原告林秀齡售屋與被告依約應補貼款項係屬二事，被告所為抵銷抗辯無理由。退步言之，被告迄未提出其第一次公開銷售底價資料，若依被告自行計算原告林秀齡每坪金額96.79 萬元，較原告林秀齡出售選定房屋每坪單價90.8萬元更高，並無可抵銷之債權等語。㈤並聲明：⒈被告應給付原告潘麗芳5,159,675元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告林秀齡5,031,837元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告蔣湧濤4,587,260元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應給付原告許雪霞1,211,656元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯略以：㈠原告為原鳳凰華廈之區分所有權人，系爭土地上原有之鳳凰華廈於70年4月24日獲發建造執照，其地上2至7樓為集合住宅，1樓有2戶，地下1樓為防空避難室兼店鋪、停車場，有A店鋪88.76平方公尺、B店鋪65.91平方公尺，共154.67平方公尺，均有室內專用樓梯通往1樓店鋪，均附屬於1樓之所有權。訴外人黃玉蟬為1樓店鋪之所有權人，其不同意依都市更新重建，依簽約當時之都市更新條例第25條之1第1項規定（即現行第44條第1項規定），其分配依台北市政府所核定之權利變換方式辦理，與同意戶係依協議合建方式辦理不同。又鳳凰華廈原建築容積4,257.95平方公尺扣除系爭土地產生之法定容積2,297.97平方公尺，為原建築容積實際重建之面積（通稱：原容大於法容），即地上層1,959.98平方公尺（計算式：4,257.95－2,297.97＝1,959.98），地下層154.67 平方公尺。關於兩造間系爭契約容積之約定，詳述如下： ⒈依系爭契約第1條約定，系爭土地地主即原告係以土地權利範圍與被告協議合建，並非以舊建物與被告合建，依系爭契約第2條第1項第1款約定，系爭土地321.85坪所申得獎勵容積，所得之新屋面積（含主建物、附屬建物及公共設施），原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤分得總新屋面積之62%的2.41%，原告許雪霞分得總新屋面積之62%的2.4%。系爭契約所指本基地所申得之容積（含獎勵容積），僅指系爭土地之土地法定容積及其衍生之獎勵容積，並未及於舊建物之原建築容積及所衍生之獎勵容積，自未包含原鳳凰大廈地下室店鋪建物所有權人之原建築容積及所衍生之獎勵容積，被告就「原建築容積」及所衍生之獎勵容積係依照合建分配比（地主分配62%、建商分配38%）與各舊建物所有人辦理分配，並未將「原建築容積」及所衍生之獎勵容積併入土地法定容積及衍生之獎勵容積，依各地主之本基地占比辦理分配，故被告依約不需將原建築容積及衍生之獎勵容積，併入土地法定容積及衍生之獎勵容積分配。⒉又鳳凰華廈因屬台北市實施容積管制前已興建完成合法建築物，每一戶建物所有權人，均因原建築容積高於法定容積，而取得超過法定容積之額外容積1,064.49平方公尺，該原建築容積並衍生出獎勵容積30%，是地上層獎勵容積為1,277.39平方公尺（計算式：4,257.95×0.3＝1,277.39），地下層獎勵容積為46.4平方公尺（計算式：154.67×0.3＝46.4）。因主管機關台北市政府都市發展局核示爾後申請建照時地下層容積不得配置於地面以上樓層，故地下層原建築容積154.67平方公尺及獎勵容積46.4平方公尺，合計私有容積201.07平方公尺仍應歸屬於原地下室店鋪所有權人。惟因地下層原所有權人即訴外人黃玉蟬放棄選配1樓及地下1樓之店鋪，致該部分由被告分配，原告並不因此取得分配該地下1樓容積之權利。被告依據台北市土地使用分區管制自治條例第86條之1、建築技術規則建築設計施工編第162條第1項第2款、內政部94年05月18日台內營字第0940083309號函釋，為避免地下室超過該基地容積10%，將倒扣地面以上之容積，就系爭建案地下室之設計，採最適規模原則，開挖至地下5層，設置汽車、機車位、私有儲藏室，總計使用197.37平方公尺，剩下3.7平方公尺則放棄。故被告僅就私有儲藏室57.72平方公尺使用地下層容積，其餘部分並未使用，是並無地下層容積可供分配，原告主張有地下層容積201.07平方公尺云云，並非有理。 ⒊系爭土地法定容積為2,297.97平方公尺、38地號土地法定容積為1,415.25平方公尺，以總法定容積計算獎勵值共計109.85%。而本案銷售面積（不含雨遮）為13,033.33平方公尺、使用基地面積為1,650.32平方公尺、法定容積率為225%、全案核定容積數值為109.85%，銷坪係數為1.67（計算式：13,033.33÷[1,650.32×225%×〈1＋109.85%〉]＝1.67 ）。各原告應分配新屋坪數計算式為：原告提供土地面積×容積率2.25×〈基準容積100%＋系爭土地法定容積計算獎勵值163.4%〉×銷坪係數1.67×房屋分配比例×0.3025，是原告 4人應分得面積依序為45.76坪、45.76坪、45.76坪、45.57坪，詳如附表5所示。縱認地下室店鋪原建築容積及其獎勵容積共201.07平方公尺應納入分配，但依系爭契約約定，應依舊建物總登記面積占比分配，原告誤將全部容積依本基地占比分配，並非正確。 ⒋又依合建行業慣例，原屋改建之原區分所有權人應依原屋原地點、原位置、原樓層、原面積分配，再被告之銷售底價為平均單價108萬元，再依各樓層高度、面向調整每坪售價，代銷公司亦會再視新屋坐向、賣相佳之特定戶微調底價，因原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤分別為原鳳凰華廈C-3F戶、C-2F戶、C-6F戶，因該位置成為新屋中庭，並無相應戶型，故設定原樓層臨天母北路B2戶型為應分配房屋，原告許雪霞之原鳳凰華廈B-3F戶，依B棟所有權人在選屋時與被告之協議，以新屋當層（Bl＋B2）/2之平均單價計算應分配房屋單價。是原告應分配房屋、單價，與渠等實際選定房屋、單價比較後，被告遂依系爭契約第2條第2項找補原則，向原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤收取其選定新屋與原應分配標的之差價，其性質相當於買賣價金，另給付原告許雪霞價差1,924,783元，計算式詳如附表5所示。㈡依系爭契約第11條第4項約定，雙方同意互換之房地，依有關稅法規定互開憑證予他方，其所發生之稅金，依納稅義務人各自負擔，雖未具體言明何種稅負之納稅義務人為何人，然依大法官釋字第688號解釋，及財政部75年10月1日台財稅第0000000號、84年5月24日台財稅第000000000號函釋可知，關於合建分屋之鎖售額，係由被告開立統一發票，為國稅局代徵及代繳營業稅，實際上應由消費者之原告負擔。㈢系爭契約第11條第1項、第2項所載免稅優惠提醒，係被告人員對稅捐減免規定認知錯誤所致，惟該條款載為「得享」，對雙方法律關係應不致發生影響。兩造簽約時之都市更新條例第46條第3款規定：「依權利變換取得之土地及建築物於更新後第1次移轉時減徵土地增值稅及契稅百分之40」，僅限於適用權利變換方式參加都市更新計畫之不同意戶，原告均為合建同意戶，並無該條規定之適用，不能取得租稅優惠。退步言之，原告林秀齡已以4,443萬元售出其選定之天母北路00號0樓之0房地，高於公開銷售底價43,142,600元，即因系爭契約而受有利益1,287,400元，依損益相抵原則，請求抵銷等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤、許雪霞分別與被告簽訂系爭契約（見卷一第59-79頁、第183-203頁、第255-275頁、第331-349頁）。㈡原告實際受分配房屋如附表2所示之「原告分得房屋」、「原告實際分得面積（不含雨遮）」欄所載。㈢被告前向原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤分別收取找補金額1,9 26,908元、1,911,992元、1,611,474元，並給付原告許雪霞補貼1,924,783元。㈣系爭土地法定容積為2,297.97平方公尺，38地號土地法定容積1,415.25平方公尺，系爭土地及38地號土地合計法定容積共計3,713.22平方公尺。四、本件之爭點為：㈠兩造依系爭契約應互找補金額為何？㈡依約房地互易稅、土地增值稅、契稅應由何人負擔？原告依不當得利請求返還，有無理由？㈢被告就原告林秀齡出售房屋受有利益1,287,400元，依損益相抵原則，為抵銷之抗辯，是否可採？茲分別論述如下：㈠兩造應找補之金額為何？ ⒈兩造關於系爭建案容積之計算，差異在於原告主張系爭土地之原容高於法容之面積為2,114.65平方公尺（包括地下層154.67平方公尺），被告則主張系爭土地之原容高於法容之面積為1,959.98平方公尺（2,114.65－157.67＝1,959.98），原告主張另應加計地下層容積樓地板面積之獎勵容積46.4平方公尺，共計獎勵容積為6,254平方公尺。被告抗辯地下層容積不應計算在內之理由為系爭契約第1條第1項第1款約定係以系爭土地所申得之容積即法定容積及其衍生之獎勵容積，而不包括原建築容積及所衍生之獎勵容積云云。惟依被告所提出之附表4計算容積獎勵值表，包括因房屋產生之原容大於法容及海砂獎勵，即屬於原建築容積及所衍生之獎勵容積，被告前開所辯與其論據矛盾而不可採。再系爭契約第1條即約定：本基地必須同時辦理都市更新獎勵及海砂屋改建獎勵（見卷一第61頁），足見系爭契約第2條第1款所稱：「依本基地（321.86坪）所申得容積（含獎勵容積）」即係包括土地容積及原建築容積及所衍生之獎勵容積。被告持上開理由抗辯系爭契約約定之容積僅包括土地之法定容積及其衍生之獎勵容積，不及於原建築容積及衍生之獎勵容積，自未包含原鳳凰華廈地下室店鋪建物所有權人之原建築容積及所衍生之獎勵容積云云，為無理由。 ⒉又原告主張因高氯離子混凝土建築物獎勵，地上層容積為樓地板面積l,277.39平方公尺，地下層容積為樓地板面積46.4平方公尺等情，與被告所稱鳳凰華廈之建築容積獎勵，地上層為1,277.39平方公尺，地下層為46.4平方公尺一節相符（見卷二第4頁），堪認為真。被告抗辯鳳凰華廈原1樓店鋪及地下1樓A店鋪之所有權人黃玉蟬為不同意戶，其所有之地下1樓A店鋪88.76平方公尺，係權利變換，原告係合建戶，分配其地下1樓容積並非合理云云，然系爭契約第2條第1款約定：「甲方同意所提供土地由乙方按法規規劃利用，興建本棟大樓，甲、乙雙方分配原則如后：一、依本基地（321.86坪）所申得容積（含獎勵容積），所得之新屋面積（含主建物、附屬建物及公共設施），甲方分得總新屋面積之62%的2.41%，且分配於九層。地下室車位甲方分得1位（採立體分配，即雙方逐層按分配比例分配）。甲方分得新屋若有規劃花台、雨遮等，其面積不含於分配比例。甲方分得新屋面積之室內面積不得少於原室內面積90%。」等語（見卷一第61 頁），及依附表4被告提出之計算容積獎勵值表可見，被告計算因房屋產生之原容大於法容時，僅扣除地下1樓之面積154.97平方公尺（即2,114.65－1,959.98），而未扣除黃玉蟬所有之1樓建物容積，足見被告抗辯黃玉蟬為權利變換戶，其容積應予扣除，邏輯矛盾，不足採信。況下地下1樓另一戶即B店鋪65.91平方公尺並非不同意戶，被告一併扣除，並無任何依據，其抗辯自不可採。被告復抗辯因主管機關台北市政府都市發展局核示爾後申請建照時地下層容積不得配置於地面以上樓層，故地下層原建築容積154.67平方公尺及獎勵容積46.4平方公尺，合計私有容積201.07平方公尺仍應歸屬於原地下室店鋪所有權人。然被告所舉之依據為台北市政府都市發展局99年3月1日函覆訴外人興洋建設股份有限公司之北市都建字第996549600號函，內容為：「本案同意核定項目如下：原容積樓地板面積為地上層4,257.95平方公尺，地下層為154.67平方公尺，容積率同意增加25%，增加之地上層容積樓地板面積為1,064.49平方公尺，地下層容積樓地板面積193.34平方公尺…。另爾後申請建照時地下層容積不得配置於地面以上樓層」等語（見卷一第559頁），該函僅為主管機關核定容積樓地板面積，與兩造間約定如何分配無關，並無拘束兩造之效力，被告持上開理由抗辯原告不得分配地下層容積面積云云，並無可採。 ⒊被告復抗辯依系爭契約約定，原告應依舊建物總登記面積占比分配，原告應分配新屋坪數之計算公式為：原告提供土地面積×容積率225%×〈基準容積100%＋系爭土地法定容積計算獎勵值163.4%〉×銷坪係數1.67×房屋分配比例×0.3025，其中銷坪係數計算式為：13,033.33÷[1,650.32×225%×〈1＋109.85%〉 ]＝1.67，法定容積率為225%、全案核定容積數值為109.85%，原告誤將全部容積依本基地占比分配，並非正確等語。惟兩造間系爭契約僅於第2條第1款、第2款約定：「甲方同意所提供土地由乙方按法規規劃利用，興建本棟大樓，甲、乙雙方分配原則如后：一、依本基地（321.86坪）所申得容積（含獎勵容積），所得之新屋面積（含主建物、附屬建物及公共設施），甲方分得總新屋面積之62%的2.41%，且分配於九層（註：原告潘麗芳、林秀齡分配於9樓，原告蔣湧濤分配於10樓，原告許雪霞分配於3樓）。地下室車位甲方分得1位（採立體分配，即雙方逐層按分配比例分配）。甲方分得新屋若有規劃花台、雨遮等，其面積不含於分配比例。甲方分得新屋面積之室內面積不得少於原室內面積90%。二、甲方分得之新屋由乙方妥為規劃設計，找補坪數，應避免過高，如不得已需找補，則雙方同意按乙方第一次公開銷售底價之九五折計算或分屋協議時另定實際找補價格，互相找補。」等語（見卷一第61頁、第185頁、第257頁、第331頁），分配兩造應得之房屋。又系爭建案因設計關係，系爭建案地下容積實際使用197.37平方公尺一情，有三門聯合建築師事務所111年7月14日111-三門文字第26號函在卷可查（見卷二第225頁），自應以197.37平方公尺計算地下層容積。而依被告前開計算公式，計入系爭建案實際使用之地下層容積197.37平方公尺，系爭建案之核定容積數值為115.17%（計算式：1,959.98＋197.37＝2,157.35，2,157.35÷2,297.97＝93.8 8%，系爭土地容積獎勵值為3.52%＋5%＋8%＋6%＋93.88%＋55.59% ＝171.99%，全案之容積獎勵值115.17%計算式為：2,157.35÷ 3,713.22＝58.1%，2.91%＋5.76%＋8%＋6%＋58.1%＋34.4%＝115.17 %），銷坪係數為1.63（計算式：13,033.33÷[1,650.32×225%×〈1＋115.17%〉]＝1.63）。是依此計算原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤應得坪數為46.19坪，原告許雪霞應得坪數為46坪（計算式：24.61×2.25×〈100%＋171.99%〉×1.63×62.2%×0.302 5）＝46.19坪；24.51×2.25×〈100%＋171.99%〉×1.63×62%×0.30 25＝46坪）。然原告僅主張原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤應得坪數為46.09坪，原告許雪霞應得坪數為45.89坪，自應以原告主張之坪數46.09坪、45.89坪為計算依據。 ⒋系爭契約第2條第2款約定：「甲方分得之新屋由乙方妥為規劃設計，找補坪數，應避免過高，如不得已需找補，則雙方同意按乙方第一次公開銷售底價之九五折計算或分屋協議時另定實際找補價格，互相找補。」（見卷一第61頁）。依上，原告主張原告依系爭契約應分配之坪數分別為46.09坪、45.89坪，依被告第一次公開銷售底價之九五折計算（見卷二第199頁），被告應分別找補原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤、許雪霞2,264,425元、2,427,493元、2,287,933元、2,109,475元。然被告向原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤分別收取找補金額1,926,908元、1,911,992元、1,611,474元，及僅給付原告許雪霞1,924,783元，自與系爭契約約定不符。被告未爭執其向原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤收取找補之金額，及給付原告許雪霞找補金額，自堪認屬實。從而，被告依系爭契約應給付之找補金額為2,264,425元、2,427,493元、2,287,933元、2,109,475元，原告依系爭契約及不當得利法律關係，分別請求被告給付4,191,333元、4,339,485元、3,899,407元、184,692元如附表2所示，即屬有理。 ⒌被告復抗辯依合建行業慣例，原屋改建之原區分所有權人應依原屋原地點、原位置、原樓層、原面積分配，而實際分配房屋之價額再依各樓層高度、面向、代銷公司微調等因素調整，原告潘麗芳、林秀齡、蔣湧濤應分配之房型為臨天母北路之B2房型，原告許雪霞係依選屋時之協議以（Bl＋B2）/2之平均單價計算，因此比較原告應分配房屋與其實際選定房屋之單價後，向原告收取找補金額如附表5所示云云。惟被告上開抗辯並未約定於兩造之系爭契約，依照系爭契約第2 條第2款約定，兩造僅約定找補坪數依照被告第一次公開銷售底價之九五折計算（見卷一第61頁），而無被告所稱原告應分配房型與實際分配房屋之價差之情，被告前開抗辯洵非可採。㈡房地互易稅：系爭契約第11條第4項約定：「雙方同意互換之房地，依有關稅法規定互開憑證予他方，其所發生之稅金，依納稅義務人各自負擔。」等語（見卷一第71頁），是兩造約定以土地、房屋互相交換，就互換之房地應繳營業稅依法律所定之納稅義務人負擔，足見就房屋銷售之營業稅應依法由納稅義務人即被告負擔無訛。被告抗辯依大法官釋字第688號解釋，及財政部75年10月1日台財稅第0000000號、84年5月24日台財稅第000000000號函釋，關於合建分屋之鎖售額，係由被告開立統一發票，為國稅局代徵及代繳營業稅，實際上應由消費者之原告負擔云云，然上開解釋及函釋僅關於營業人是否轉嫁其應納之稅捐，與兩造契約約定無關，兩造契約係約定由營業稅名義上應負擔之納稅義務人即被告負擔，被告前開抗辯並無可採。㈢土地增值稅、契稅：系爭契約第11條第1項、第2項約定：「一、土地增值稅：以『簽約日』作為分算土地增值稅之基準日，『簽約日』前之土地增值稅均由甲方（即原告）負擔，『簽約日』後所發生之土地增值稅由甲、乙（即被告）雙方按所分得比例各自負擔，唯本基地採都市更新，得享土地增值稅優惠，即甲方應移轉予乙方之土地所產生之增值稅，得享免稅。二、契稅等部分：本契約所發生有關之建築稅捐，悉依稽徵機關所開之稅單由納稅義務人即繳納人各自負擔（唯本基地採都市更新得享免繳契稅）。」等語（見卷一第71頁），然系爭建案並無土地增值稅、契稅免繳之情事，此為兩造所不爭，則依約土地增值稅於兩造簽約日後所發生者，由兩造按所分得比例各自負擔，契稅亦由稅捐機關開立之稅單所載之納稅義務人各自負擔。原告主張依系爭契約約定，渠等得免繳土地增值稅、契稅云云，無可採信。又原告主張被告未依約於結構體完成2 週內通知原告移轉土地，故自系爭房屋工程結構體完成2週時迄110年被告辦理土地移轉登記時所增加土地增值稅，係可歸責於被告所生，不應由原告負擔云云，然原告未具體主張可歸責於被告之土地增值稅數額，未盡其主張責任，其主張即不可採。㈣綜上，原告潘麗芳得請求被告給付之金額為4,664,379元（計算式：4,191,333＋473,046＝4,664,379），原告林秀齡得請求給付之金額為4,810,570元（計算式：4,339,485＋471,085 ＝4,810,570），原告蔣湧濤得請求給付之金額為4,372,453元（計算式：3,899,407＋473,046＝4,372,453），原告許雪霞得請求給付之金額665,158元（計算式：184,692＋470,466 ＝665,158）。㈤被告就原告林秀齡以4,443萬元售出其選定之天母北路56號9樓之2房地，高於公開銷售底價43,142,600元，即因系爭契約而受有利益1,287,400元，依損益相抵原則，主張抵銷。惟被告依系爭契約應找補原告林秀齡之款項與原告林秀齡取得房地後另行出售取得價金一事，非屬一事，並無損益相抵原則之適用，被告所為抵銷抗辯並無理由。五、從而，原告依系爭契約第2條第1項、第2項、第11條第4項、民法第179條規定，請求被告給付原告潘麗芳4,664,379元、原告林秀齡4,810,570元、原告蔣湧濤4,372,453元、原告許雪霞665,158元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日民事第七庭法　官　林欣苑附表1：原告計算表編號獎勵容積項目系爭土地系爭土地及38地號土地合計 1 依台北市都更自治條例容積獎勵： ①原容高於法容 ②更新時程獎勵 ③建築設計調和 ④人行道或騎樓 ⑤銀級綠建築 ①2,114.65㎡（計算式：原建築容積4,412.62－2,297.97） ②l14.9㎡（計算式：2,297.97×5%） ③183.84㎡（計算式：2,297.97×8%） ④80.97㎡（計算式：2,297.97×3.52%） ⑤137.88㎡（計算式：2,297.97×6%） ①2,114.65㎡（計算式：4,412.62－2,297.97） ②213.97㎡（計算式：3,713.22×5.76%） ③297.06㎡（計算式：3,713.22×8%） ④107.91㎡（計算式：3,713.22×2.91%） ⑤222.79㎡（計算式：3,713.22×6%） 2 高氯離子混凝土建築物獎勵： ①地上層容積樓地板面積 ②地下層容積樓地板面積 ①l,277.39㎡（計算式：原建築容積地上層容積樓地板面積4,257.95×30%） ②46.4㎡（計算式：原建築容積地下層容積樓地板面積154.67×30%） ①l,277.39㎡（計算式：原建築容積地上層容積樓地板面積4,257.95×30%） ②46.4㎡（計算式：原建築容積地下層容積樓地板面積154.67×30%）總允建容積 6,254㎡ 7,993.39㎡附表2 編號原告應分得新屋面積原告分得房屋原告實際分得面積（不含雨遮）短少面積應找補金額計算式被告應給付金額 1 潘麗芳 10,197㎡×62%×2.41%×0.3025＝46.09坪台北市○○區○○○路00號9樓之3 主建物83.82㎡＋陽台6.12㎡＋〈共用部分不含車位9,041.95㎡×601/100000〉×0.3025＝43.64坪 924,255×2.45＝2,264,425 2,264,425＋1,926,908＝4,191,333 2 林秀齡 10,197㎡×62%×2.41%×0.3025＝46.09坪台北市○○區○○○路00號9樓之2 主建物82.99㎡＋陽台8.30㎡＋〈共用部分不含車位9,041.95㎡×579/100000〉×0.3025＝43.45坪 919,505×2.64＝2,427,493 2,427,493＋1,911,992＝4,339,485 3 蔣湧濤 10,197㎡×62%×2.41%×0.3025＝46.09坪台北市○○區○○○路00號10樓之3 主建物83.82㎡＋陽台6.12㎡＋〈共用部分不含車位9,041.95㎡×601/100000〉×0.3025＝43.64坪 933,850×2.45＝2,287,933 2,287,933＋1,611,474＝3,899,407 4 許雪霞 10,197㎡×62%×2.4%×0.3025＝45.89坪台北市○○區○○○路00號3樓之2 主建物82.89㎡＋陽台8.3㎡＋〈共用部分不含車位9,041.95㎡×578/100000〉×0.3025＝43.39坪 843,790×2.5＝2,109,475 2,109,475－1,924,783＝184,692 184,692 附表3 編號原告短少面積應找補金額被告已收取原告之找補金額房地互易稅土地增值稅契稅原告請求金額及計算式 1 潘麗芳 2,264,425 1,926,908元 473,046元 451,208元 44,088元 2,264,425＋1,926,908＋473,046＋451,208＋44,088＝5,159,675 2 林秀齡 2,427,493 1,911,992元 471,085元 177,280元 43,987元 2,427,493＋1,911,992＋471,085＋177,280＋43,987＝5,031,837 3 蔣湧濤 2,287,933 1,611,474元 473,046元 172,027元 42,780元 2,287,933＋1,611,474＋473,046＋172,027＋42,780＝4,587,260 4 許雪霞 184,692 － 470,466元 519,436元 37,062元 184,692＋470,466＋519,436＋37,062＝1,211,656 附表4：被告計算容積獎勵值表編號獎勵容積項目系爭土地 38地號土地系爭建案全案面積獎勵值面積面積獎勵值 1 因土地產生之都更獎勵： ①人行步道 ②時程獎勵 ③造型獎勵 ④綠建築獎勵 ①80.97㎡ ②l14.9㎡ ③183.84㎡ ④137.88㎡ ①3.52% ②5% ③8% ④6% ①26.94㎡ ②99.07㎡ ③113.22㎡ ④84.92㎡ ①107.91㎡ ②213.97㎡ ③297.06㎡ ④222.79㎡ ①2.91% ②5.76% ③8% ④6% 2 因房屋產生： ①原容大於法容 ②海砂獎勵 ①1,959.98㎡ ②l,277.39㎡ ①85.29% ②55.59% 無 ①1,959.98㎡ ②l,277.39㎡ ①52.78% ②34.4% 3 總計 163.4% 109.85% 附表5：被告計算雙方應互找補金額編號原告應分配新屋戶別／單價應分配新屋坪數應分配車位單價實際選定戶別（坪數）/單價實際選定車位/單價應找補金額 1 潘麗芳（原C-3F戶） B2-3F 108萬－13.5萬－5.7萬＋尾差0.02萬＝88.82萬元 24.61×2.25×〈100%＋163.4%〉×1.67×62.2%×0.3025）＝45.76坪 318.5萬元 B1-9F 43.64坪 108萬－6.5萬－4.3萬＋尾差0.09萬＝97.29萬元 B3-70/ 340萬元（45.76×88.82萬）＋318.5萬－（43.64×97.29萬）＋340萬＝-1,926,908元 2 林秀齡（原C-2F戶） B2-2F（45.76坪） 108萬－15萬－5.7萬＋尾差0.02萬＝87.32萬元 24.61×2.25×〈100%＋163.4%〉×1.67×62.2%×0.3025）＝45.76坪 318.5萬元 B2-9F 43.45坪 108萬－6.5萬－4.7萬－尾差0.01萬＝96.79萬元 B4-45/ 310萬元（45.76×87.32萬）＋318.5萬－（43.45×96.79萬）＋310萬＝-1,911,992元 3 蔣湧濤（原C-6F戶） B2-6F（45.76坪） 108萬－11萬－5.7萬＋尾差0.02萬＋再調整額0.5萬＝91.82萬元 24.61×2.25×〈100%＋163.4%〉×1.67×62.2%×0.3025＝45.76坪 318.5萬元 B1-10F 43.64坪 108萬－4.5萬－5.3萬＋尾差0.1萬＝98.3萬元 B2-014/ 400萬元（45.76×91.82萬）＋318.5萬－（43.64×98.3萬）＋400萬＝-1,611,474元 4 許雪霞（原B-3F戶） 45.57坪 [（108萬－13.5萬－5.3萬＋尾差0.08萬）＋（108萬－13.5萬－5.7萬＋尾差0.02萬）]÷2＝（89.28萬＋88.82萬）÷2＝89.05萬 24.51×2.25×〈100%＋163.4%〉×1.67×62%×0.3025＝45.57坪 318.5萬元 B2-3F 43.39坪 108萬－13.5萬－5.7萬＋尾差0.02萬＝88.82萬元 B4-58/ 320萬元（45.57×89.05萬）＋318.5萬－（43.39×88.82萬）＋320萬＝1,924,783元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　30　　日書記官范煥堂

臺灣臺北地方法院110年度重訴字第796號

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