111年度簡上字第207號｜民事：解除租賃契約等｜裁判日期：111 年 12 月 07 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度簡上字第207號上訴人何兆莛訴訟代理人陳德峯律師被上訴人許寶貴訴訟代理人何仁崴律師賴文萍律師上列當事人間請求解除租賃契約等事件，上訴人對於民國110年12月29日本院臺北簡易庭108年度北簡字第4438號民事簡易判決提起上訴，本院於民國111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人於原審請求被上訴人給付新臺幣（下同）186萬2,955元本息，及返還如附表編號6、7所示支票（下稱系爭支票），經原審判決駁回其上開請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：本訴部分：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人23 1萬元。反訴部分：㈠原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回（本院卷第33頁），嗣其上訴聲明更正為：㈠原判決關於1 .駁回上訴人後開第二項之本訴。2.命上訴人給付部分均廢棄。㈡上開1.廢棄部分，被上訴人應給付上訴人186 萬2,955 元，並返還系爭支票予上訴人。㈢上開2.廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回（本院卷第159頁），核其所為，係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。二、上訴人以：㈠本訴部分：兩造於民國107年10月15日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓及地下室房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自107年11月20日起至110年11月19日止，租金第1年至第2年每月為13萬5,000元，第3年起每月14萬5,000元。上訴人並於簽訂系爭租約時交付系爭支票作為107年11月之租金及保證金，另於107年12月24日交付如附表編號1至5 所示支票5紙作為107年12月至108年4月份之租金。詎上訴人於107年12月25日至系爭房屋進行裝潢時發現系爭房屋一樓通往地下室樓梯間有嚴重滲漏水情形（下稱系爭漏水處），被上訴人嗣會同廠商於107年12月30日至現場勘查後竟稱與其無關，拒不履行修繕義務。上訴人乃於108年1月3日向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，於108年1月8日送達被上訴人，系爭租約已合法終止。而附表所示支票除系爭支票經被上訴人提示遭退票外，其餘5紙支票均遭被上訴人提示兌現，金額共81萬元（計算式：135,000×4＋270,000＝810,00 0）。又上訴人為自行營業而向前手即訴外人福神國際餐飲股份有限公司（下稱福神公司）頂讓設備費用30萬元及裝潢費用75萬2,955元，合計186萬2,955元（計算式：810,000＋3 00,000＋752,955＝1,862,955）。被上訴人未將合於使用、收益之租賃物交付上訴人，且拒不負修繕責任，系爭租約既經上訴人合法終止，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求解除系爭租約，被上訴人並應返還系爭支票及已受領之租金，及賠償裝潢費用。㈡反訴部分：上訴人承租系爭房屋後從未開門營業，上訴人並無獲得任何利益，系爭房屋清潔管理費不應由上訴人負擔等語。三、被上訴人則以：㈠本訴部分：系爭房屋前係由福神公司經營餐廳，承租期間長達2年均未有任何漏水問題。上訴人簽訂系爭租約前亦多次前往現場看屋，被上訴人將系爭房屋交給上訴人時，系爭房屋確實為合於使用、收益之狀態。而上訴人進場施作後，於室內大興土木並拆除原有裝潢，系爭房屋1樓排水管流到地下室汙水槽的漏水處牆壁有重新施工，漏水處上方原本流理台放置地點亦有更動，且漏水量極大。是系爭房屋漏水原因係因上訴人裝潢不慎所致，應由上訴人負修復之責。又上訴人請求頂讓設備費用30萬元部分，該等設備均為動產，上訴人得自行變賣出售或委由二手廚具公司收購，並未有任何毀棄、滅失或不堪使用之狀況。另裝潢費用75萬2,955元部分，系爭房屋漏水原因係因上訴人裝修工程所致，自不得向被上訴人請求。被上訴人已於107年10月15日將系爭房屋交付上訴人，租賃契約已開始履行，上訴人不得為解除契約。㈡反訴部分：上訴人自108年3月起即未支付租金，系爭支票經被上訴人提示後亦遭退票。被上訴人於原審108年6月24日言詞辯論期日向上訴人為催告之意思表示，若上訴人未於108 年7月10日前支付108年3至6月租金將終止系爭租約，上訴人仍未支付，被上訴人乃於原審108年8月5日言詞辯論期日向上訴人訴訟代理人為終止系爭租約之意思表示，上訴人嗣於109年1月10日返還系爭房屋予被上訴人，但尚積欠：1.自108年3月20日起至108年8月19日止租金41萬元，加計積欠107 年12月租金5,000元，共68萬元（計算式：135,000×5＋5,000 ＝680,000），經扣抵保證金27萬元後，尚餘41萬元。2.自10 8年8月20日起至109年1月10日上訴人遷出系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，計62萬7,097元（計算式：135,000×4＋135,000×20/31＝627,097）。3.自107年10月起至109年1月止之清潔管理費（包含公共電費、清洗水池、抽化糞池、中庭地磚修護費）計1萬4,350元。以上合計105萬1,447元（計算式：410,000＋627,097＋14,350＝1,051,447），爰依系爭租約之法律關係、民法第421條及第179條規定，請求上訴人返還等語。四、原審就本訴為上訴人全部敗訴之判決，就反訴部分則命上訴人給付被上訴人94萬9,962元本息，駁回被上訴人其餘反訴。上訴人就其本訴及反訴敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明如前開更正後之上訴聲明所示（如事實及理由欄一、所載），被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、按第二審判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。六、本院認為就本訴部分，被上訴人抗辯上訴人承租期間系爭房屋1樓之系爭漏水處發生嚴重之漏水，係因上訴人於原審卷一第115頁紅色框線區域（下稱系爭紅色區域）施工不當所導致，依系爭租約第7條之約定應由上訴人負責修繕，被上訴人並無修繕之義務。系爭租約因可歸責於上訴人之事由不履行，業經被上訴人合法解除等情為可採，上訴人主張其通知被上訴人修繕系爭房屋漏水，因被上訴人拒不修繕而終止系爭租約，故系爭租約業於108年1月8日經上訴人合法終止等語，為不可採。就反訴部分，被上訴人主張系爭租約並未經上訴人合法終止，上訴人自108年3月起即未給付租金，至被上訴人108年8月5日終止租約時，扣除上訴人保證金27萬元後，尚欠租金35萬1,500元，已達積欠2個月以上之租額，且遲延給付已逾2個月，被上訴人於上開時間合法終止系爭租約；及上訴人至109年1月10日始將系爭房屋交還被上訴人，自108年8月20日起至109年1月10日止無權占有系爭房屋而得請求不當得利62萬7,097元，暨上訴人受有被上訴人代墊至109年1月10日止有關系爭房屋清潔管理費1萬1,365元等情為可採，其理由均引用原判決所載。七、上訴人於本院審理時雖補稱，台灣防水工程技術協進會（下稱防水協進會）鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），其中第5頁第11點記載，本案系爭漏水瑕疵係因系爭房屋經過長時間溫度與溼度之變化且廚房磁磚下方水泥砂漿密度過低、空隙過多及集水槽與混凝土間未做止水間隙所致；況且鑑定報告書第9頁所標繪之位置示意圖，顯示檢測位置（即滲漏水位置）與上訴人施工裝潢位置相隔甚遠，實無可能造成系爭滲漏水問題，本案系爭漏水瑕疵非上訴人所致，原審就此隻字未提。又系爭房屋之系爭漏水處發生嚴重滲漏水處，上訴人根本未加工修繕。且上訴人於107年12月30日許專業水電師傅與泥工師傅勘查，均認該瑕疵已存在1至2年，非新發生漏水瑕疵等語。查：㈠系爭鑑定報告固認「系爭1樓房屋通往（地下室樓梯間）明顯有滲透水現象，應是防水功能失效且水源滲入結構體層直接由樓梯間滲透出水源，系爭1樓房屋該廚房磁磚下方水泥砂漿層，水泥砂漿密度過低空隙過多及集水槽與混凝土間未做止水間隙以致水槽水滿時溢出至混凝土層也會造成樓梯滲漏水。該建築經過長期、溫度或溼度變化…等原因，造成局部結構體產生裂縫，水份會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增加，使牆面滲水並長期含水量增加，…」等語（原審卷一第295頁）。然被上訴人先前已陳明系爭房屋現場已遭上訴人更動過，非107年2月底出水時原貌，上訴人新鋪設之排水明管亦均拆除一空等語（原審卷第257頁），經系爭鑑定報告後，被上訴人質疑系爭鑑定報告僅鑑定滲漏水之出水事實，而非出水原因，請求補充鑑定。經原審送防水協進會再予補充鑑定結果為：「初勘結果細述：…3.系爭1樓房屋，位置為廚房目前已拆除改建中。…許寶貴訴訟代理人何仁崴律師，提供拆除後發現之滲漏水管線2支，大管為6公分，小管為4.5公分。6.該2支水管為埋設於系爭1樓房屋高30公分混凝土平台下方，又與當初鑑定時試水當下滲透水至地下室樓梯間位置相符合。…樓梯間大量出水研判，造成防水功能失效，應是人為因素破壞，因為當日試水中，觀察系爭1樓房屋通往（地下室樓梯間）滲透出的水量與一般漏水量相比之下明顯異常。…本案建議人為占據85%，自然損耗占據15%，其原因依據許寶貴訴訟代理人何仁崴律師，提供拆除平台後發現之滲漏水管線2支，大排水管6公分，小排水管4.5公分，該2支管線無法緊密接著而在排水時，因為沒有接緊又有空隙大量排水時會造成溢出水源，而無法達到順利排水功能為本案滲透水因素。……本案件受託於2019/10 月，防水失效應是在鑑定之前，建議可請兩造提供系爭1樓房屋之高30公分平台（吧台）何時增設，及漏水管線2支排水管是何時增設，故概能推算時間」等語（原審卷二第55至87頁，下稱補充鑑定報告）。顯見系爭鑑定報告雖指系爭漏水處有防水功能失效等情事，但經補充鑑定後依相關證據資料顯示，該漏水係因人為因素占較高比例所致，足見系爭漏水處會大量漏水係因其他原因所致。原審乃參酌補充鑑定報告意見調查有關系爭漏水處附近裝潢施工狀況，經訊問證人即系爭房屋前承租人朱閔聖證述系爭房屋租用期間未曾漏水，並指明系爭紅色區域上平台及水管接管等均非伊所施作，牆面水泥及水管都沒有動工施作過，沒有挖設水管等語（原審卷二第8至9頁），並詢問兩造有關上訴人在系爭房屋之施工位置及情況，及訊問證人即曾前往系爭房屋勘查測試及修復系爭漏水處之水電師傅魏祥勝有關滲漏水情形及修復情形（原審卷二第195至199頁），另參酌系爭補充報告意見認系爭漏水處係因平台有專業水電技師不會將大水排水管不合管線接合之工法，致該2支管線無法緊密接著而在排水時，因為沒有接緊又有空隙大量排水時會造成溢出水源，而無法達到順利排水功能為本案滲透水因素，經上開調查結果，據以認定上訴人承租期間系爭房屋有關系爭漏水處發生嚴重之漏水，乃因上訴人在系爭紅色區域施工不當所導致，係人為所造成，依系爭租約第7條約定應由上訴人負責修繕等情，核無違誤。本院審酌上開調查結果，系爭鑑定報告所指防水失效部分影響範圍甚小，若上訴人在系爭紅色區域平台未有排水管不合管線接合工法，當不會產生大量漏水情形，致發生本件損害情事，是系爭鑑定報告所述有關防水失效部分即便屬實，亦不足為上訴人有利之認定。至上訴人所辯未在系爭紅色區域附近施工一節，已為原審判決所不採，本院就此部分意見同原審判決並引用之，於此不再贅述。㈡上訴人另以原審僅勘驗比對雙方對現場照片及被上訴人答辯即認系爭漏水問題係屬上訴人所致部分。查，上訴人就系爭房屋於109年1月10日將系爭房屋交還被上訴人，又本件除委請防水協進會進行鑑定及補充鑑定，經原審認補充鑑定報告意見為可採，並已參酌兩造所提各項證據如系爭房屋內部照片、施工前後照片、漏水位置照片、系爭房屋、系爭房屋平面圖及證人魏祥勝、朱閔聖之證言，是原審非僅以兩造提供之照片為判斷，而係參酌補充鑑定報告、上開證人證言等綜合判斷之結果，是上訴人上開指摘，尚不足為有利上訴人之認定。㈢系爭租約第7條約定：「承租人應以善良管理人之注意義務使用、管理暨維護房屋，如因承租人之故意、過失或使用管理維護不當致房屋毀損者，應負損害賠償之責。房屋如係因不可歸責承租人之自然或天災損害而有修繕必要時，在承租人通知後，由出租人負責修理，但承租人自行所為之增建裝飾及加工，仍由承租人自負修理之責。」本件系爭鑑定報告所述有關防水失效部分即便屬實，亦不足為上訴人有利之認定，已如前述。系爭漏水處之大量漏水主要係因其於系爭紅色區域施工不當導致，為人為造成，非屬自然或天災損害所致，依系爭租約第7條約定自應由上訴人修繕，被上訴人無修繕之義務。則上訴人主張已通知被上訴人修繕，因被上訴人拒不修繕而向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，該終止之意思表示於108年1月8日送達被上訴人，系爭租約已於108年1月8日合法終止云云，即屬無據。又被上訴人訴訟代理人在原審於108年6月24日當庭向上訴人訴訟代理人催告於108 年7月10日前給付自108年3月起所欠租金，逾期將終止系爭租約（原審卷一第195頁）。上訴人迄原審108年8月5日言詞辯論期日仍未給付，斯時已積欠自108年3月20日至108年8月5日租金計61萬6,500元，及上訴人允諾於108年3月31日給付短少之5,000元（原審卷一第43頁），扣除上訴人前給付之保證金27萬元，尚欠租金35萬1,500元，已達積欠2個月以上之租額，且遲延給付已逾2個月，依民法第440條第1、2項規定，被上訴人訴訟代理人於108年8月5日向上訴人訴訟代理人為終止系爭租約之意思表示（原審卷一第243頁），即屬合法。又如附表所示支票，除附表編號1係用以支付保證金，附表編號2至5係支付第1個月即107年11月20日至108年3月19日租金；被上訴人於108年8月5日終止系爭租約後時，以上訴人積欠108年3月20日起至終止時之租金，扣除保證金27萬元（即附表編號1支票），上訴人尚欠35萬1,500元為由終止系爭租約，既有理由，則其所受領如附表所示支票即非不當得利，是上訴人請求被上訴人返還81萬元（附表編號1至5金額應為80萬5,000元）及系爭支票，即非正當。又系爭漏水處大量漏水既係因上訴人施工造成，則其請求被上訴人賠償支付前手承租人福神公司頂讓設備費用30萬元及裝潢費用75萬2,955元，亦屬無據。㈣另有關反訴部分，上訴人於被上訴人終止系爭租約時，尚積欠108年3月20至起至108年8月5日止租金31萬1,500元，已如前述，被上訴人反訴請求上開租金，即屬正當。又被上訴人主張上訴人係於109年1月10日交還系爭房屋予被上訴人一節（原審卷一第443、467頁），為上訴人所不爭執，堪信為真正。系爭租約既經終止，上訴人自108年8月6日起至109年1 月10日止占有系爭房屋即無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害，兩造就系爭租約約定之月租金為13萬5,000元，已如前述，則被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人給付自108年8月20日起至109年1月10日止，按月以租金13萬5,000元計算之不當得利計62萬7,097元，應屬有據。另依系爭租約第5條約定系爭房屋自交屋日起之水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、承租人居住使用本租賃標的物所生之雜項費用及承租人營業稅捐等均由承租人即上訴人負擔（原審卷一第17頁）。被上訴人主張上訴人承租系爭房屋期間應負擔之清潔管理費（含公共電費、清洗水池、抽化糞池、中庭地碑修護等費用）計1萬1,365元未給付，亦屬正當，從而，被上訴人在原審反訴請求上訴人給付租金31萬1,500元、占有系爭房屋之不當得利62萬7,097元及代墊上訴人依系爭租約應負擔之清潔管理費1萬1,365元，合計94萬9,962元，自有理由。八、綜上所述，上訴人本訴依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付1,862,955元，及返還系爭支票，均無理由，不應准許。被上訴人反訴依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付94萬9,962元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審關於此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　7 　　日民事第七庭審判長法　官姜悌文法　官黃珮如法官　蔡政哲以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　7 　　日書記官周儀婷附表編號發票人付款人發票日支票號碼金額 1 黃燕鳳凱基銀行城東分行 107年10月15日 AG0000000 270,000元 2 黃燕鳳凱基銀行城東分行 107年11月20日 AG0000000 135,000元 3 黃燕鳳凱基銀行城東分行 107年12月25日 AG0000000 130,000元 4 黃燕鳳凱基銀行城東分行 108年1月20日 AG0000000 135,000元 5 黃燕鳳凱基銀行城東分行 108年2月20日 AG0000000 135,000元 6 黃燕鳳凱基銀行城東分行 108年3月20日 AG0000000 135,000元 7 黃燕鳳凱基銀行城東分行 108年4月20日 AG0000000 135,000元

臺灣臺北地方法院111年度簡上字第207號

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