臺灣臺北地方法院 - 111年度訴字第1345號（減少價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第1345號原告許雅菁訴訟代理人林明忠律師被告葉亮廷訴訟代理人王啟安律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國112年8月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時，於訴之聲明第1項原係請求「被告應給付原告新臺幣（下同）192萬3,530元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷㈠第9頁）；因原告主張其於本件起訴後已解除兩造間買賣契約關係，請求被告返還原告於解約前已支出之必要費用（諸如：系爭房地交易費用、仲介費用等），嗣以民國111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀變更追加先位、備位聲明為「一、先位聲明：㈠被告應給付原告1,825萬元及自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應給付原告43萬6,777元，及其中9萬8,530元自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另 33萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應給付原告192萬 3,530元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。」（見本院卷㈠第359至360頁）；再以112年8月1日民事言詞辯論意旨總狀調整利息起算日，並將前揭先位、備位聲明變更為「一、先位聲明：㈠被告應給付原告1,825萬元暨自110年1 2月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應給付原告74萬7,653元，暨其中9萬8,530元自民事起訴狀繕本送達之翌日（即111年2月9日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；另33萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日（即111年10月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；又31萬876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日（即112年1月17日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應給付原告325萬7,952元，暨其中291萬9, 705元自民事起訴狀繕本送達之翌日（即111年2月9日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；另33萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日（即111年10月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。」等情（見本院卷㈡第227至228頁）。經核其原訴與原告所為變更追加先位、備位聲明之部分，係基於兩造間就系爭房地買賣契約解除之效力合法與否之同一原因事實，在社會生活上具有共通性或關連性，可認其請求之基礎事實同一，且因先備位之訴之訴訟資料及證據具有共通性，尚不致於延滯訴訟或妨礙訴訟之終結，且原告所為擴張應受判決事項之聲明部分，亦無礙於被告之防禦或使其訴訟地位發生不安定之情，核與前揭規定並無不合，故原告所為訴之追加及變更均為合法，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：㈠被告為坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之792）暨其上同段287建號建物（權利範圍全部）即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（以下合稱系爭房地）之所有權人，嗣被告委託永慶房屋公司仲介銷售該房地，當時中興中正直營店仲介人員僅向在場看屋之原告略為說明1樓客廳部分鋼筋外露原因係「2樓廁所原有漏水問題，然該漏水問題已經解決，至該部分鋼筋裸露瑕疵，僅需約2萬餘元即可修復，另2樓部分亦因同一原因發生部分鋼筋裸露瑕疵，惟該面積與1樓開口小洞面積相同，亦僅屬約2萬餘元費用可修復之小瑕疵」云云，同時被告尚在其所填載之「標的物現況說明書」就有關「27.是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、「29.是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」、「49.其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」等項目均勾選「否」，以示系爭房地除前揭小面積鋼筋外露瑕疵以外，並未存有其他瑕疵云云，原告不疑有他，兩造遂於110年9月11日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告以交易總價款1,825 萬元向被告購買系爭房地；而原告業已依約給付被告前揭買賣價金，另被告亦已將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於110年12月1日辦理點交。詎原告於取得該房地所有權開始進行施工拆除系爭房屋1至3樓天花板後，竟赫然發現1、2樓所謂鋼筋外露之面積與瑕疵狀況，顯非僅小面積洞口範圍之外露云云；嗣經本院囑託社團法人新北市土木技師公會進行鑑定，並作成鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）綜合研判認為系爭房屋存有鋼筋外露、鏽蝕、頂版隆起等重大瑕疵，影響建物承重與耐震能力，且樑柱之混凝土經鑑定測試後，亦認其強度嚴重不足，是該房屋結構體有安全疑慮，又前揭各瑕疵縱經修復，然因本案標的物為高氯離子混凝土建築，整體氯離子標準超過83年國家標準2.391倍，且混凝土中性化強度亦可能繼續增加，又該混凝土強度平均值低於規範標準值，況臺灣位處地震頻繁區域，故無法保證修復後系爭房屋已無安全疑慮，再者該房屋之「混凝土氯離子含量整體平均值1.435kg/m³」，依現行「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」第7條第1項第1款之規定，屬於主管機關得命所有權人限期停止使用之建築物，且該房屋混凝土中性化深度試驗結果，屬於現行「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第5點第1項第3款所定得辦理拆除重建之建物，益證系爭房屋確已喪失安全居住之效用與價值，而有減少其應具備通常效用之重大瑕疵存在，且縱經修復後亦無法保證即已無安全疑慮，從而原告應得依民法第359條之規定解除系爭買賣契約。㈡茲就原告先、備位之訴請求，說明如下： ⒈先位聲明之部分： ①先位聲明第1項之部分：原告依民法第359條之規定暨系爭買賣契約第13條第2項第1款與增補契約第3條之約定，爰以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭買賣契約，請求本院擇一而為有利之判決；又該買賣契約業經原告解除後，爰依民法第259條第1款、第2款之規定請求被告返還系爭房地買賣價金1,825萬元。 ②先位聲明第2項之部分：原告依民法第227條準用第226條第1項之規定、系爭買賣契約第12條第1項之約定，請求被告賠償自110年12月起至111年11月1日止租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共計41萬2,777元、該房地交易費用5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，以上合計為74萬7,653元。 ⒉備位聲明之部分：原告依民法第359條、第179條、第182條第2項等規定請求被告返還應減少之買賣價金284萬5,175元，並依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭買賣契約第12條第1項之約定，請求被告賠償自110年12月起至111年11月1日止租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共計41萬2,777元，以上合計為325萬7,952元。㈢為此聲明： 1.先位聲明： ①被告應給付原告1,825萬元及自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日（即111年10月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ②被告應給付原告74萬7,653元，及其中9萬8,530元自民事起訴狀繕本送達之翌日（即111年2月9日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；另33萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日（即111年10月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；又31萬876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ③願供擔保，請准予宣告假執行。 2.備位聲明： ①被告應給付原告325萬7,952元，及其中291萬9,705元自民事起訴狀繕本送達之翌日（即111年2月9日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；另33萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日（即111年10 月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ②願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告抗辯則略以：㈠原告於兩造締約時，已然知悉系爭房屋各樓層多處均存在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵【說明：被告刻意保留1樓客廳天花板開孔，並於增補契約第3條告知有關「本戶現況有多處鋼筋外露」等情，目的即在向買方（按即原告）揭露瑕疵】，參照系爭鑑定報告就形成上開瑕疵之原因認定為「主要是由於本鑑定標的物為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致」，故依民法第355條第1項規定，原告不得主張物之瑕疵擔保責任。倘認原告不知系爭房屋存有系爭鑑定報告所載之瑕疵云云（假設語），亦應屬重大過失而不知悉，蓋參酌增補契約第3條已揭露「本戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物」，且原告既已知悉1 樓天花板開孔處存在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵，如若原告執意堅稱不知瑕疵之程度，亦應屬原告之重大過失，依民法第355條第2項規定，出賣人（按即被告）既未保證無瑕疵，自不負擔保之責。至原告指稱有關被告所委託永慶房屋中興中正直營店仲介人員僅向在場看屋之原告略為說明1樓客廳部分鋼筋外露原因係「2樓廁所原有漏水問題，然該漏水問題已經解決，至該部分鋼筋裸露瑕疵，僅需約2萬餘元即可修復，另2樓部分亦因同一原因發生部分鋼筋裸露瑕疵，惟該面積與1樓開口小洞面積相同，亦僅屬約2萬餘元費用可修復之小瑕疵」、「被告既曾將2樓之裝潢天花板打開，且施作過漏水之修繕工程，應知悉2樓之鋼筋裸露範圍與狀況和1樓開口小洞面積相差甚遠，豈料被告仍選擇故意隱瞞真實情況，猶給與原告1、2樓鋼筋外露狀況與範圍均相同之錯誤訊息」云云，均屬臨訟杜撰，不應採信。㈡系爭增補契約第3條之約定係屬兩造間就系爭買賣契約第13條第2項第1款之特別約定，已取代原本約之約定。參照該約定前段內容，業已揭露被告於兩造簽約前，即已委託檢測機關進行氯離子檢測，斯時雙方並同意依該檢測結果之數值（以平均值0.6kg/m3為區分點）作為買方是否得解除系爭買賣契約之依據，後段內容則約定如檢測結果之平均值為0.6kg/m3（含）以下時，除應續行買賣契約外，日後如發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，買方仍願概括承受且同意不向賣方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任，故原告應不得再恣意援引系爭買賣契約第13條第2項第1款之約定，指稱檢測廠商未經雙方協議共同指定，該檢測結果不拘束原告，更不得逕以系爭鑑定報告記載系爭房屋之混凝土氯離子含量整體平均值為「1.435kg/m3」，遽認被證1檢測結果錯誤或殊無可採。是以，原告主張以系爭買賣契約第13條第2項第1款及後附之增補契約第3條約定主張解除契約云云，顯無理由。㈢兩造於110年12月1日進行房屋點交後，被告隨即自費委請蘇國樑土木技師進行現場勘查評估，嗣於110年12月9日取得現況勘查評估報告書（下稱原證4評估報告書，見本院卷㈠第55 至74頁），而於該報告書內有系爭房屋現況之照片，並詳實記載該房屋存在之各種瑕疵，嗣原告於110年12月27日寄發中和中山路郵局第000827號存證信函（下稱原證5存證信函）向被告表示略以：「拆除原裝潢準備裝修，發現二、三樓天花板等處發生嚴重鋼筋外露鏽蝕導致多處鋼筋斷裂之情事」等語；而後由本院於本件審理期間囑託新北市土木技師公會進行鑑定，該鑑定之事項亦係以原證4評估報告書內所附照片為依據，再由該公會指派技師到場就所附之各張照片現場鑑定是否有具有該等瑕疵？最終鑑定結果亦均肯認現場存在如照片中之各種瑕疵，並無發現新的瑕疵，堪認原告至遲已於110年12月9日知悉（或發現）系爭房屋存在本件鑑定機關認定之瑕疵，並於110年12月27日寄發前揭存證信函通知被告（俟被告於同年月29日收受），則原告如欲行使解除權，最遲應於被告受通知日起6個月內即111年6月29日以前行使之，顯已罹於民法第365條第1項所定6個月除斥期間，應不生解除之效力云云。從而原告主張其係於111年9月26日閱卷後方得知系爭房屋有鋼筋外露、鏽蝕、頂版隆起、整體氯離子標準超出83年國家標準2.39倍、混凝土強度平均值低於標準規範等瑕疵，於111年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀通知被告並對於上開新發見之瑕疵，行使民法第359 條之解除契約權利，並不合法，不生解除契約之效力。㈣被告另就原告所為先、備位請求，駁斥如后： 1.先位聲明之部分： ①原告請求被告賠償上揭租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共計41萬2,777元云云，難謂有據，蓋依系爭鑑定報告認修繕系爭房屋時間僅約需50日，故原告須另行租屋而額外支出之租金損害僅約需5萬8,333元；又原告租屋處與系爭房屋每月管理費分別為1,808 元、775元，從而於50日修繕期間所需支付兩筆管理費共計4,305元，以上合計為6萬2,638元。 ②原告請求之就系爭房地交易費用5萬8,376元、仲介費用1 8萬2,500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元部分，除土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，與原告之損害並無直接因果關係，不應採計、被告亦就拆除費用7萬元毫無所得利益以外，至其餘請求，被告則無意見。 ③縱使原告得依法解除契約並得按債務不履行規定向被告請求損害賠償云云（假設語），惟原告對於損害之發生亦與有過失，被告自得依民法第217條規定主張原告自行承擔損害之七成。 2.備位聲明之部分：依增補契約第3條後段之約定，就系爭房屋如有鋼筋外露等高氯離子建物現象存在，買方即原告乃同意不再向賣方即被告主張屋況瑕疵等法律責任，故原告恣意請求減少價金284萬5,175元云云，為無理由；縱認原告得請求減少價金（假設語），則被告對於中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書鑑估數額284萬5,157元範圍不予爭執；至被告就原告請求被告賠償各該損失共計41萬2,777元，合計為325萬7,952元之抗辯，均詳如前揭先位聲明所示，同時依民法第217條規定主張原告應自行承擔損害七成之與有過失責任等語置辯。㈤為此聲明： 1.原告先、備位之訴及其假執行之聲請均駁回。 2.如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實如下：（以下本院卷㈠第205頁）㈠兩造於民國110年9月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告以總價新臺幣18,250,000元，將其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：792/10000) 暨其上同段287建號建物（權利範圍：全部）即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房地）出售予原告。㈡原告已將總價款1,825萬元交付予被告，被告已將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並於110年12月1日辦理點交。㈢原證1不動產買賣契約書、原證3不動產說明書上買方「許雅菁」、賣方「葉亮廷」之簽名暨印文均屬真正。㈣被告有於收到原告所寄發110 年12月27日中和中山路郵局第0 00827號存證信函即原證5存證信函（見本院卷第75至78頁）。㈤原告有於111 年1 月14日收到被告所寄發111 年1 月13日臺北信維郵局第000867號存證信函（見本院卷第85至88頁）。㈥兩造對於被證1氯離子檢測報告書之檢測結果顯示平均值為「 0.3934kg/m³」（見本院卷第193頁）不予爭執。四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠按「解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無『常情』適用之餘地」、「按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第二百二十七條之二第一項規定甚明。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，有最高法院97年度台上字第1676號民事裁判、101年度台上字第79號民事裁判可資參照。㈡經查： ⒈系爭買賣契約第13條第2項第1款固記載：「…氯離子含量檢測約定：⒈簽定不動產契約後，甲方得自費並請求乙方配台辦埋房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測结果之平均值符台約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月3日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上：該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」等語，有兩造不爭執之系爭買賣契約附卷足憑（見本院卷㈠第2 7頁），然兩造於系爭買賣契約所附系爭增補契約第3條特別約定「甲方（即原告，下同）確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及影響貸款成數或條件之情事，甲方確已知悉且了解自身權益。乙方（即被告，下同）已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，…。如樣本檢測結果之平均值為0.6kg/m³ （含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如樣本檢測結果之平均值高於0.6kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應無息退還甲方已付之買賣價款。若日後發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，甲方願概括承受且同意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任，本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法，甲方不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求…」等語明確，並經兩造於下方簽名確認無誤，亦有兩造不爭執之系爭增補契約附卷足憑（見本院卷㈠第30頁），依前揭說明，上揭契約文字業已表示兩造之真意，係以系爭增補契約第3條之約定取代系爭買賣契約第13條第2項第1款約定之適用，準此，應認定系爭增補契約第3條係屬系爭買賣契約第13條第2項第1款之特別約定，應予優先適用，合先敘明。 ⒉又觀諸卷附兩造不爭執其真正之被證1氯離子檢測報告書記載：「…收件日期：110/9/10，11：28，試驗時間：110/9 /10，11：28～110/9/15，09：36，報告日期：110/9/15，委託單位：永慶房屋－中興中正店，…平均值0.3934…」等語可知（見本院卷㈠第193頁），被證1氯離子檢測報告書係由永慶房屋公司中興中正店於110年9月10日委請立鋼國際工程股份有限公司中和實驗所於110年9月10日至110年9月15日進行採檢試驗，於110年9月15日完成檢測報告，檢測結果顯示系爭房屋之混凝土氯離子含量平均值為0.3934kg/m³；另兩造於系爭買賣契約第4條約定（見本院卷㈠第2 4頁），買方即原告於簽約（即110年9月11日時）給付簽約款180萬元，於110年9月30日給付用印款185萬元，於110年11月30日給付尾款1,460萬元，且兩造就原告已將總價款1,825萬元交付予被告，被告已將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並於110年12月1日辦理點交一節並無爭執，已如前述，綜上事證可認，兩造於被證1氯離子檢測報告書完成後，確實均已認可該檢測報告書顯示系爭房屋混凝土氯離子含量平均值為0.3934kg/m³之結果，符合系爭增補契約第3條前段約定「平均值為0.6kg/m³ （含）以下時，雙方同意續行買賣契約」之情形，始按該約定繼續履行買賣契約，而非由原告逕行解除買賣契約，並由被告無息退還已付之買賣價款。 ⒊原告固主張被證1氯離子檢測報告書並非兩造協議指定之檢測機構製作，且原告未當場參與檢測，違反兩造合約書第13條第2項第1款約定，對原告不生拘束力云云；然依上揭系爭增補契約第3條前段之記載文義，原告已知悉簽約前被告已透過永慶房屋指定廠商進行氯離子檢測，並同意檢測結果如房屋混凝土氯離子含量平均值為0.6kg/m³（含）以下時，雙方同意續行買賣契約，且兩造於被證1氯離子檢測報告書完成後，確實已繼續履約辦理產權移轉登記、交屋等程序，原告亦已給付全部買賣價金1,825萬元予被告，已如前述，是原告所為前揭主張，顯與事實不符，要無足採。 ⒋又查，被告雖於卷附系爭房地之標的物現況說明書第27項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」等事項，勾選「否」（見本院卷㈠第54頁），然兩造既於卷附附系爭增補契約第3條特別約定「甲方（即原告，下同）確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及影響貸款成數或條件之情事，甲方確已知悉且了解自身權益。乙方（即被告，下同）已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，…。如樣本檢測結果之平均值為0.6kg/m³ （含）以下時，雙方同意續行買賣契約…」等語明確（見本院卷㈠第30頁），應認定原告就系爭房屋本戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及影響貸款成數或條件之情事一節，已明確知悉，要難僅憑被告雖於卷附系爭房地之標的物現況說明書第27項、第29項等事項勾選「否」，即遽以採信原告就系爭房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象一節全然不知情，是原告前揭主張，核與事理相悖，委無足取。 ⒌承上，依系爭增補契約第3條前段之約定可知，原告確已知悉系爭房屋現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及影響貸款成數或條件之情事，被告於兩造簽約前，即已委託檢測機關進行氯離子檢測，雙方並同意依該檢測結果之數值亦即混凝土氯離子含量平均值0.6kg/m³作為買方得解除系爭買賣契約、或兩造繼續履行契約之認定依據，嗣被證1氯離子檢測報告書完成後，兩造均認可該檢測報告書顯示系爭房屋混凝土氯離子含量平均值為0.3934kg/m³ 之結果，符合系爭增補契約第3條前段約定「平均值為0.6kg/m³ （含）以下時，雙方同意續行買賣契約」之情形，並繼續履行買賣契約，是以系爭買賣契約之混凝土氯離子含量約定標準應為平均值0.6kg/m³（含）以下，且應以被證1氯離子檢測報告書為認定依據。從而，原告主張系爭房地之混凝土氯離子含量應以系爭鑑定報告書之結果為準，並不可採。㈢再查： ⒈本件經送請新北市土木技師公會就系爭房屋之1樓、2樓、3 樓、全棟部分有無如原告111年4月14日民事陳報鑑定問題狀附件1至5所示鋼筋外露、鏽蝕、保護層水泥塊剝落、頂版隆起等瑕疵（見本院卷㈠第239至256頁、第307至309頁），經新北市土木技師公會完成系爭鑑定報告書，認定系爭房屋之1樓、2樓、3樓、全棟部分有如附圖所示各該瑕疵存在，有系爭鑑定報告書附卷足憑。 ⒉就系爭房地所存上揭瑕疵之形成原因，卷附系爭鑑定報告書認定「…本會鑑定結論：前述系爭不動產之各項瑕疵，其形成的原因，主要是由於本鑑定標的物為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已到達鋼筋層所致。由氯離子含量試驗結果得知，9個鑽心試體、2個硬固混凝土粉末及1個硬固混凝土塊狀試體，全部試體混凝土氯離子含量均超過CNS3090規定之標準，不及格比例100%，整體試驗平均值1.435kg/m³，為83年版CNS標準值0.6kg/m³之2.391倍，在混凝土中性化試驗中，9個試體中，中性化深度共有3顆超過4公分，已達鋼筋層，有3顆超過3公分，其餘試體也都達2公分以上，混凝土的鹼性環境已漸漸中性化，以致無法提供鋼筋防蝕的作用。各瑕疵形成之原因，理由分述如下：⒈鋼筋鏽蝕：氯離子含量高低與鋼筋受侵蝕的機率有密切關係，游離型態的氯離子游走於可透水的空隙或缺陷内，對鋼筋的危害是直接的，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，然後分解成鐵離子及氯離子，形成鋼筋全面腐蝕，從二樓平頂鋼筋的掉落剝離現象判斷，應是受到氯離子的全面腐蝕作用，而混凝土在發生中性化後，固定態的氯離子會被釋放出來，而形成游離態氯離子，加速鋼筋的全面鏽蝕現象。2.保護層混凝土之裂缝與剝落：如上所述，鋼筋在含有氣離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，鋼筋腐蝕生成物的體積遠比鋼筋體積要大，可達3〜7倍，因此，會對混凝土產生張力，當腐蝕生成物累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂缝，愈多鋼筋生鏽，鋼筋和混凝土之間的握裹力逐漸消失，最後產生混凝土剝落的現象」等語，堪認系爭房屋有如附圖所示各該瑕疵存在，其主要原因為系爭房屋高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致。㈣又查，兩造於系爭增補契約第3條後段明確約定：「若日後發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，甲方（即原告）願概括承受且同意不向乙方（即被告）主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任，本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法，甲方不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任何請求…」等語明確，有系爭增補契約附卷足憑（見本院卷㈠第30頁），又系爭房屋有如附圖所示各該瑕疵存在，其主要原因既為「系爭房屋高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致」，則原告依上揭約定，應概括承受上揭瑕疵，不得再向被告主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任，亦不得就該部分之屋況理由，向被告為任何請求。從而，原告依出賣人之瑕疵擔保責任、債務不履行損害賠償責任，先位請求被告返還系爭房地買賣價金1,825萬元、賠償各該損失74萬7,653元，備位請求被告返還應減少之買賣價金284萬5,175元，賠償各該損失共計41萬2,777元，合計為325萬7,952元，均無所據，不能准許。五、綜上所述，原告所為先位之訴、備位之訴，均無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　26　　日民事第四庭法　官　李家慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　26　　日書記官鍾雯芳附圖：

臺灣臺北地方法院111年度訴字第1345號

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