臺灣臺北地方法院民事判決

原告

施秀玉

訴訟代理人

李誠洲

被告

富通行銷資產管理顧問有限公司

法定代理人

張國雄

訴訟代理人

曾雅蓮

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號8樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告積欠租金新臺幣（下同）44萬2966元，及自訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並自民國110年7月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告不當得利金計44萬2966元。暨請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金3倍之違約金即66萬4448元。㈢被告應給付原告所屬之銓達企業大樓管理委員會之積欠管理費6萬5242元。暨請求被告自110年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，須繳清按月所累積之積欠管理費，持續累積中（見本院110年度北司補字第2719號卷第7頁，下稱補字卷），嗣改為：被告應給付原告70萬3092元，及自110年11月3日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第61頁）。核屬請求基礎事實同一，揆諸上開規定，於程序上並無不合，應予准許。

二、又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告與被告於109年5月25日就門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號8樓房屋簽訂租賃契約（下稱系爭契約）並經公證，租賃期間自109年7月9日起至112年7月31日止，每月租金11萬741元，被告應按月於每月1日前給付，詎被告自110年7月1日起即未依約繳納租金，原告已依約發存證信函終止租約，被告迄今尚欠租金32萬5092元（已扣稅），且依系爭契約第28條第4項約定，原告得請求按每月租金3倍計算即37萬8000元之違約金，爰依系爭契約等法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告70萬3092元，及自110年11月3日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則辯以：對於有積欠租金32萬5092元及違約金如以每月租金3倍計算應為37萬8000元均無意見。

三、本院之判斷：

㈠原告主張被告積欠租金32萬5092元部分：　原告主張前開事實，業據提出系爭租約暨公證書、房屋所有權狀、存證信函及LINE對話紀錄等為證（見補字卷第13-59頁），核與其所述相符，且被告就積欠租金32萬5092元表示不爭執，堪信原告主張為真實。從而，原告依系爭契約，請求被告給付租金32萬5092元，為有理由，應予准許。

㈡原告主張被告應給付違約金37萬8000元部分：

1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，為全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院104年度台上字第1877號判決意旨參照）。

2.系爭契約第28條約定「本租約期滿乙方（按即被告，下同）擁有優先續約權，續約與否，均應於期滿前貳個月預告甲方（按即原告，下同）。乙方如欲續租，應於預告同時徵得甲方之同意續租，並重新簽訂新約方得繼續使用。如乙方不願意續租或甲方不願意續租與乙方時，到期乙方應即遷出，交還租賃標的物予甲方，不得藉詞拖延，更不得要求甲方補貼任何費用。倘乙方逾期未遷讓者即以違約論，乙方自發生逾期之日起至遷讓，將租賃標的物交還甲方接管日止另按日加付三倍於約定租金之違約金予甲方，乙方不得異議。」（見補字卷第33頁）。

3.觀系爭契約第28條證物影本並未分項分段，是該條約定之文義，至多僅能解為，係以租約期滿為前提，兩造就是否續約為事先約定，並就租約期滿未續約且被告未遷讓時，預定違約金條款，系爭契約係於112年7月31日方屆滿，本件乃因被告未依約繳納租金，經原告發函「提前」終止系爭契約，與系爭契約第28條適用前提乃處理系爭契約「期滿」續約與否，進而衍生逾期遷讓違約金等並不符合，實無適用系爭契約第28條之餘地。再原告起訴主張系爭契約第28條第4項約定「乙方終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之違約金至遷讓完了之日為止」中「乙方終止租約」等文字（見補字卷第9頁），亦與原告起訴所附之證物即經公證之系爭契約內文所無，是原告此部分之主張，應有誤會，礙難准許。

㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告主張自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年11月4日起，按週年利率5%計算之利息（見補字卷第69頁），於法有據，應予准許。

四、綜上所述，本件原告依系爭契約等法律關係，請求被告給付32萬5092元，及自110年11月4日起至清償日止按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請皆已失其附麗，均一併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。