臺灣臺北地方法院民事判決

原告

潘蘇惠

訴訟代理人

朱瑞陽律師

訴訟代理人

許雅婷律師

複代理人

陳冠吟律師

被告

王進祥

被告

王愛莉

被告

王愛玉

被告

周貴久

上四人共同訴訟代理人

蔡宗隆律師

複代理人

黃郁婷律師

上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年7月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠被告王進祥、王愛莉、王愛玉、周貴久應連帶給付原告新臺幣（下同）57萬7000元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告周貴久應給付原告30萬元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷一第7頁）。嗣變更第㈠項聲明請求金額為56萬5778元等語（見本院卷二第287頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○街00號（下稱系爭建物）3樓房屋（下稱3樓房屋）之所有權人，被告王愛玉、王進祥、王愛莉則為系爭建物1、2樓房屋（下稱1、2樓房屋）之所有權人；被告周貴久(為被王愛玉、王進祥、王愛莉之姨媽)則為系爭建物4樓房屋（下稱4樓房屋）及頂樓平台加蓋5樓違建（下稱系爭違建物）之所有權人。因系爭建物外牆或公共管線老舊及4樓房屋廚房專用管道年久失修，自108年1月起，3樓房屋浴室及房間天花板即發生有滲漏水之情形。原告為使系爭建物全體住戶共同解決建物外牆、公共管線、專用管道滲漏水問題，曾向臺北市信義區調解委員會申請與被告4人調解，詎被告4人無誠意解決3樓房屋滲漏水問題，拒絕為後續解程序調解。被告4人故意或過失對於系爭建物外牆或是公共管線等共有部分疏於管理之不作為行為，均為造成3樓房屋滲漏水損害之共同原因，即具有行為關連共同，應對原告就3樓房屋滲漏水所受損害連帶負賠償責任。

㈡原告因3樓房屋滲漏水所受損害為預估修繕費用12萬6000元、天花板費修繕用2萬1278元，另原告因居住環境潮濕致精神受有痛苦，被告4人亦應賠償原告因此所受非財產上損害10萬元。又原告因3樓房屋滲漏水而無法將房屋內套房304號、套房305號出租，套房304號無法出租期間為109年8月1日至112年1月8日止共約28個月，每月租金為9,500元，原告因而受有26萬6000元之租金損失；套房305號無法出租期間為111年7月22日至111年12月20日止共約5個月，每月租金為1萬500元，原告因而受有5萬2500元之租金損失。原告自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第195條第1項規定請求被告4人連帶賠償原告56萬5778元。

㈢系爭建物頂樓平台係屬全體區分所有權人共有，原告之應有部分為4分之1，被告周貴久未經全體區分所有權人同意，於頂樓平台擅自加蓋「5樓違建」即系爭違建物並為單獨使用收益，就超過其應有部分範圍為使用收益部分即屬侵害其他共有人權利並構成不當得利，系爭違建物每月之租金以當地之行情應至少每月2萬元，原告得依民法第179條，請求被告周貴久依原告應有部分比例返還無權占有頂樓平台相當於5年租金之不當得利共計30萬元等語。為此，爰依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第195條第1項、第179條規定提起本訴，並聲明：⒈被告王進祥、王愛莉、王愛玉、周貴久應連帶給付原告56萬5778元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告周貴久應給付原告30萬元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告購入3樓房屋後，即擅自將3樓房屋原本格局變更為六間套房，增加許多衛浴設備及水管糞管等非公共管線，且破壞外牆，增加對外窗戶，該加設管線及窗戶亦可能造成3樓房屋滲漏，原告空言指摘3樓房屋浴室及房間天花板發生滲漏水之原因係建物外牆或公共管線老舊及4樓房屋專用管道年久失修等語，並未舉證以實其說，原告逕將3樓房屋之漏水損害歸責於被告4人，自無可採。若認滲漏水原因為系爭建物公共管線老舊所致，被告4人即無任何加害行為，且原告亦為建物共有人之一，應共負修繕義務及負擔修繕費用。又原告並未證明其3樓房屋受有何損害或房屋漏水狀況有何侵害其居住安寧或無法使用出租之情事，原告請求被告4人應賠償修繕費用、精神慰撫金及相當於租金之損害，均屬無據。

㈡系爭違建物係於74年時由周貴久之被繼承人購買4樓房屋時經系爭建物全體區分所有權人同意所增建，全體區分所有權人就系爭違建物有分管契約存在。原告於92年間取得3樓房屋時可得而知該分管契約存在，應受分管契約拘束。且原告自92年取得3樓房屋至今長達19年之久，期間不曾就被告周貴久占有使用系爭違建物表示異議，亦應認系爭建物區分所有權人間就系爭違建物占用頂樓平台有默示分管契約存在，而被告周貴久既依分管決定之方式使用收益頂樓平台之共有部分，自非無法律上原因而受有利益，原告依民法第179條規定，請求被告周貴久返還不當得利云云，亦屬無據等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠兩造均為系爭建物之區分所有權人，原告為3樓房屋所有權人，被告王愛玉、王進祥、王愛莉為1、2樓房屋之所有權人，被告周貴久為4樓房屋之所有權人，系爭違建物占用系爭建物頂樓平台如臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示A部分，占用面積為40平方公尺，並由被告周貴久單獨使用等情，有建物登記謄本、臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第153頁、第329頁、第397至400頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

㈡原告請求被告4人連帶給付原告56萬5778元本息，有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張3樓房屋浴室及房間天花板有滲漏水之情形，致其受有損害乙節，固提出臺北市信義區調解委員會就與「周阿珠、周貴久間房屋漏水事件」之調解通知書、訴外人駿瑩工程實業有限公司之修繕報價單、天花板修繕估價單等件為據（見本院卷一第41、43頁、第239頁），惟上開證據無法證明關於漏水之原因、損害及必要修復方法為何，且為被告所否認，即難採憑。本院雖曾囑託臺北市土木技師公會鑑定，惟原告撤回鑑定（本院卷二第90頁），是原告既未舉證3樓房屋浴室及房間天花板漏水原因肇因被告4人所致，則其請求被告4人連帶賠償漏水修復費用、租金損失及非財產上損害，即乏所據，無從准許。

㈢原告請求被告周貴久給付原告30萬元本息，有無理由？

⒈按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項亦有明文。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示(最高法院112年度台上字第556號判決意旨參照)。且共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自佔有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自佔有之土地，未予干涉，已歷有年所，縱部分共有人有未依應有部分比例佔有、使用(包括未佔有)者，仍非不得認有默示分管契約之存在（最高法院114年度台上字第783號判決意旨參照）。

⒉查臺北市○○區○○街0號、11號、13號（即系爭建物）三棟連棟房屋係由訴外人周萬福及其妻周郭盆、周阿珠及被告周貴久為起造人於63年興建完成，並以上開三棟房屋作為家族成員之住居所，周阿珠為系爭建物1至4樓之原始登記所有權人，依3樓房屋異動索引資料可知，周阿珠於67年間將3樓房屋以買賣為原因移轉登記給其姊周乖（後冠夫姓為莊周乖），莊周乖於73年間將3樓房屋以夫妻聯合財產名義登記於其配偶莊清波名下，後於82年9月27日因繼承移轉於莊清波之子莊振豐及莊振發，又於83年6月27日因買賣移轉予原告配偶王凱，復於92年9月2日因買賣而移轉為原告所有。另依4樓房屋異動索引資料可知，周阿珠69年間將4樓房屋以買賣為原因移轉登記給蔡尤楙，蔡尤楙再於74年間以買賣為原因移轉登記給蔡進即被告周貴久之夫，被告周貴久於87年3月間因蔡進死亡而繼承4樓房屋，有系爭建物1至4樓人工登記簿公務用謄本、異動索引表在卷可稽（見本院卷一第485至567頁）。而被告周貴久抗辯系爭違建物係於74年時由周貴久之被繼承人及其夫蔡進購買4樓房屋時經系爭建物全體區分所有權人同意所增建，全體區分所有權人就系爭違建物有分管契約存在，此情核與證人周美滿結證稱：「我父親在106年往生的時候，我在辦理我父親繼承時，整理文件有關於富陽街7號的產權，那個時候我看到富陽街7號4樓的權狀，上面全部都是用手寫，有註明頂樓使用權歸四樓使用，當時我還問了我的母親，說我父親很有智慧，所以這件事我印象很深刻。」、「因為我的父親是大哥，所以當時房子蓋好之後，都是由我父親委託代書做所有的建築物（即指包含系爭建物）登記。」等語；證人王進祥、王愛玉均結證稱：「從63年房子蓋好時就已入住系爭建物，有聽過長輩約定頂樓四樓所有權人專用，74年間當時被告周貴久跟丈夫蔡進加蓋系爭違建物時有主動告知並取得其他樓層的住戶同意，在109年因繼承取得1、2樓房屋後，均同意把系爭建物頂樓平台讓給被告周貴久專用，未曾聽聞王凱及原告於92年間從王凱處取得系爭房屋至本件訴訟提出前，對於頂樓由四樓所有權人單獨使用有任何的不滿或提出反對意見。」等語；證人王愛玉另結證稱：「同意之過程為舅舅周萬福跟被告周貴久、我媽媽即周阿珠他們約定好頂樓是由四樓專用，蔡進買了四樓之後，我聽到被告周貴久跟我媽媽還有另一位不是姓周的阿姨，他們在聊天的時候有聽到這件事情。原先被告周貴久不想要蓋，因為莊清波跟我姓孫的阿姨講說是否可以請被告周貴久把四樓加蓋起來，四樓加蓋起來的地方是指後面增建部分，因為莊清波說三樓太熱，被告周貴久說如果四樓蓋起來會變成四樓太熱，他們說那就乾脆把頂樓也蓋起來，這就代表他們同意，他們是指我媽媽，而莊清波是透過我孫姓的阿姨講的。」等語相符（見本院卷二54至64頁），並參酌系爭建物於63年興建後至83年間皆為原始起造人周阿珠及其家族所有，其等對於系爭頂樓平台由4樓房屋所有權人使用，互相同意且未干涉，與家族間對於同棟建物親友使用特定區域及依當時社會風氣，普遍存有頂樓平台由最高樓層所有權人專用之習慣相符，王凱、原告自83年起先後取得3樓房屋所有權至原告提起本件訴訟前，對於被告周貴久占有使用系爭違建物歷有年所均未予干涉或異議等情，堪信被告周貴久抗辯系爭建物全體區分所有權人就系爭違建物占有使用頂樓平台有默示分管契約存在乙節，為真實可採。

⒊原告雖主張，縱認有分管契約存在亦不拘束原告等語。然按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議釋字第349號解釋在案。共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在(最高法院112年度台上字第2542號判決意旨參照)。查系爭違建物占用系爭建物頂樓平台，外觀上顯著可知，且原告配偶王凱於83年間購買3樓房屋後，為將3樓房屋樓改建為套房，並於套房内增加衛浴用水設備，而有重拉水管線路及處理漏水問題等需求，多次前往系爭建物頂樓平台關閉自來水總開關，此有被告提出之系爭建物外觀照片（見本院卷二第251至253頁）可查，且據證人王進祥、王愛玉證述在卷（見本院卷二第59、63頁），堪認王凱及原告對於系爭建物頂樓平台有系爭違建物存在並由4樓房屋當時所有權人蔡進占有使用之情況已有所知悉，若原告稍加與系爭建物居住者確認、探詢，即可得知該分管契約之內容，並非無從得知分管契約存在之情事，是原告對於區分所有權人間就系爭違建物占有系爭建物頂樓平台存有前開默示分管契約之情，當可探求得知，況王凱及原告自83年間取得3樓房屋起至原告於111年5月間提起本件訴訟止，長達約28年期間均未曾對系爭建物頂樓平台使用方式表示異議，益徵原告明知上述默示分管契約存在，揆諸前揭說明，原告自應受分管契約之拘束。

⒋從而，被告周貴久就系爭違建物之使用及占有系爭建物頂樓平台係基於系爭建物全體區分所有權人間之默示分管契約，自非無法律上原因，則原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利暨法定遲延利息，自屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第195條第1項、第179條規定，請求㈠被告王進祥、王愛莉、王愛玉、周貴久連帶給付原告56萬5778元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告周貴久給付原告30萬元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，均於本判決結果無影響，不再逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。