111年度訴字第3117號｜民事：返還定金｜裁判日期：112 年 06 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第3117號原告劉雲華訴訟代理人馬在勤律師複代理人陳佳雯律師被告張家琦吳義勇林淑霞共同訴訟代理人林鳳秋律師複代理人姚逸琦上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國112年5月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告為訴外人金鏗年之遺囑執行人，門牌號碼臺北市○○路○段00號9樓房屋暨坐落基地（下稱系爭房地）為金鏗年之遺產，被告為處分系爭房地，曾委任訴外人鄭志政以新臺幣（下同）4,800萬元之價格尋找房仲代為出售系爭房地，鄭志政於民國109年3月17日簽署「一般委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約），委託訴外人成家不動產仲介經紀有限公司住商松山敦北加盟店（下稱住商公司）以4,800萬元之價格代為出售系爭房地，原告知悉系爭房地之出售訊息後，於109年8月24日簽署買賣議價委託書及簽發面額為101 萬元之支票（下稱系爭支票）作為議價保證金請住商公司代為議價，最終兩造同意以4,800萬元之價格買受系爭房地，住商公司遂於109年9月1日安排原告與鄭志政見面並簽訂買賣定金收款憑證（下稱系爭憑證），依買賣議價委託書第4 條第3項約定將系爭支票轉作為定金一部分，原告與鄭志政均同意由住商公司代為保管該紙定金支票，此有系爭憑證下方之賣方收取定金簽認為憑，依系爭委託契約第8條第1項約定或民法第248條規定，就系爭房地之買賣契約已有效成立，縱鄭志政有簽收斡旋金之收據，該收據亦載有「該斡旋金亦可轉為定金之一部分」之記載，又依民法第103條第1項規定，住商公司代被告收受定金已歸屬於被告。嗣因被告希望將定金改為現金，原告遂於109年10月22日、111年1月12日分別交付現金100萬元及1萬元予住商公司，並向住商公司取回系爭支票正本，住商公司則於109年10月23日，111年1月12日分別出具數額載為100萬元及1萬元之買賣議價委託書、買賣定金收款憑證予原告作為原告已交付101萬元定金之憑證，並於系爭憑證手寫記載交付現金之時間為「10/22早11:00」並刪除關於支票明細之緣由，詎住商公司於109年9月7 日安排原告與被告見面、擬簽訂買賣契約時，被告竟不同意由住商公司指定之訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）辦理買賣價金履約保證事宜，致使當日無法簽訂買賣契約，然鄭志政曾簽署系爭委託契約其中「契約審閱權」欄第2點載明本件買賣應由住商總部推薦機構辦理「買賣價金履約保證」，而住商公司總部推薦辦理買賣價金履約保證之機構即為安新公司，被告之代理人鄭志政既已於上開欄位簽名表示同意，被告即無拒絕由安新公司辦理買賣價金履約保證之權利，縱鄭志政代理權受有限制，依民法第107條規定亦不得對抗善意第3人，是以，為儘速完成系爭房地之買賣簽約手續，原告曾3度委任律師催告被告於文到後3日內通知原告簽約地點及簽約時間，然被告卻不斷以違反系爭憑證之事由拒絕出面簽約，甚至以不實之藉口發函撤銷渠等之意思表示，致使簽約程序延宕至今仍無法完成，被告不賣或不依約履行之事實已然明確，爰依系爭憑證第2條第4點之約定提起本件訴訟，請求被告加倍返還定金等語。並聲明：㈠被告應共同給付原告202萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息6%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告於109年9月7日表示於簽約時給付4,800萬元之3成為購買條件，被告僅同意由銀行承作履約保證，未同意由住商公司收受定金，又原告於110年4月21日來函稱願於簽約時以現金全額給付4,800萬元之全部為購買之條件，復於110年5月5日來函改稱簽約時給付960萬元，最後110年11 月24日來函再稱簽約時僅要給付480萬元，落差巨大，可見原告方面自始無欲踐行其意思表示之真意。系爭委託契約早於109年6月16日到期，於109年7月14日被告另簽署委託銷售契約書係一獨立契約，委託銷售期間至109年10月14日屆止，該委託書亦無約定或同意授權委託由住商公司收受定金，顯見原告於109年10月22日給付定金101萬元現金不在委託範圍之內，原告單方面於109年10月23日與住商公司簽訂買賣議價委託書亦於109年12月31日屆期，且既為議價委託書亦證雙方尚未就買賣條件達成合意，本件在109年9月7日兩造就相關價金給付方式及擔保相關事由均未達成協議，且由之後往返的存證信函可知原告就連第一期款支付的金額及方式都有歧異，故兩造間對簽立系爭房屋之買賣契約未達成合意及成立，住商公司當時已無權限，被告未同意定金及以現金方式收取，系爭支票受款人為金鏗年，被告未同意收受系爭支票，亦未收受現金101萬元，且以現金為給付有違商業會計法第9條規定，又該101萬元實為議價保證金而非定金，被告否認系爭憑證及系爭委託契約之形式真正，被告於110年4月9日及110年4月29日存證信函皆通知原告函所附之系爭委託契約書第9條有打勾之註記，涉有事後增添不實內容之疑問，然未獲原告回應，況系爭憑證縱使為真，然此為原告與住商公司簽立，並非與被告簽立，無拘束被告之效力，系爭憑證有註記「待鄭志政向三位遺囑執行人告知後始得轉為訂金」，被告並未同意收受系爭支票為定金，且斡旋金亦為要物契約，既未交付亦未成立契約，當無轉換為定金等情，本件就系爭房地未有成立契約之合意，是原告主張依其與住商公司109年9月1日簽立之系爭憑證第2條第4點請求被告返還現金202萬元當屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，被告為金鏗年之遺囑執行人，系爭房地為金鏗年之遺產等情，有遺囑、系爭房地登記謄本在卷可參（見本院卷第19至25頁），復為兩造所不爭執，此部分事實堪予認定。四、原告主張被告應加倍返還定金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠原告提出之鄭志政於109年3月17日簽立之系爭委託契約（編號Z122583號，見本院卷第29至31頁)，其中第2條、第4條記載委託銷售價格4,800萬元、委託銷售期間109年3月17日至109年6月16日止，委託人確認簽名欄位並由鄭志政簽名其上，而鄭志政另於109年7月14日簽署委託銷售/出租契約內容變更同意書，將系爭委託契約受託期間延長至109年10月14 日止，委託銷售底價仍為4,800萬元，亦有上開變更同意書在卷可稽（見本院卷第177頁），證人鄭志政復證述伊有簽一般委託銷售契約，出售條件是以4,800萬元出售，第一張只委託到6月，延長委託應該是到10月沒錯等語（見本院卷第268、273頁），足見被告確有委由鄭志政代理渠等出售系爭房地，並簽署系爭委託契約，委託期限至109年10月14日止。㈡原告於109年8月24日簽立買賣議價委託書（編號M853455），其上前言、第1條、第4條依序記載支付議價保證金101萬元，買方購買總價額為4,800萬元，議價期間至109年9月16日止，賣方同意出售，則保證金轉為購屋定金之一部分等語，並由原告於委託人欄位上簽名，下方賣方是否同意依上開內容出售等欄位則未勾選是否同意，賣方簽名欄位亦無被告或其代理人之簽名，自無從依此而認定賣方即被告已同意原告之議價，該議價保證金依其文義亦非定金。又109年9月1日原告簽署之系爭憑證，其上固記載買方為原告，受託人為住商公司，經紀人為歐勇杰，賣方收取定金簽認欄位記載勾選：本定金因辦理買賣價金履約保證制度或賣方原貸款金額或其他債務過高，同意由受託人代為保管等語，賣方簽認欄位並由被告之代理人鄭志政簽名，時間欄位並以手寫109年9月1日1145分等文字（見本院卷第27頁），然而，系爭憑證第5條第3項其他欄位另以手寫：待鄭志政向三位遺囑執行人告知後始得轉為定金等文字，再參以證人歐勇杰即住商公司之仲介人員證述：鄭志政有跟伊講過他只有能決定4,800萬元委託期間及仲介報酬這三件事情，其他都要遺囑執人決定，上開「待鄭志政向三位遺執行人告知後後始得轉為定金」這句話是鄭志政要伊寫的等語（見本院卷第275、304頁）；鄭志政亦到庭證稱：本件房地產情況比較特殊，因為張律師有特別跟我說，金鏗年先生因為他要遺愛兩間學校，一間是陽明交通大學，另外一間國防醫學院，希望以變賣房地產的方式做公益捐贈或獎學金，就委請我去找仲介公司，出售本件系爭的房地，我找過四間仲介公司，都有委託他們代售，是一般的委託，也有簽一般委託銷售契約，但是出售的條件是以4,800萬元出售，還有百分之四的仲介報酬，委託期限也有，這三個是我有授權的範圍，其他的部分我並沒有權利決定，我都有告訴仲介公司，所以委託契約大部分都是空白的，例如收定金等等我都沒有權，所以都是空白的，他們其中一間仲介公司就是本件住商松山敦北加盟店，還有開玩笑說你什麼都不簽，我說我沒有實權，之後印象中到109 年8 月底有一家是信義房屋，他拼到4,750萬元，張律師等三人說4,750萬元需要通知兩間大學是否要核備，這一家住商公司他們原來的買受人部分是不是到4,000多我不知道，但後來住商找的買方也拼到4,800萬元，所以我就通知要跟這家住商公司找的買方見面，我也要通知出賣人就是三位遺囑執行人，我通知要說原因，而且我也要告知買方，當時我有收到壹張買方給的票，我不知道是住商轉給我的還是原告給我的，因為斡旋金原告開的票應該是住商收的，也有給我看過，我不確定在我通知的時候我有沒有拿到斡旋金的票據，但我應該當時已經有見到這張票，所以我當時通知了賣方要跟買方見面，見面前要有原因，我就簽了一張關於斡旋金可轉為定金的一部分的收據給原告，這張收據是我擬的，我是親自將收據交給原告，因為當時原告跟仲介有跟我見面，所以我有看到那張票據，才會寫這張斡旋金收據，我跟原告見面時，有跟原告說因為原告有達到4,800萬元，剩下的就安排他們見面討論，能不能買下來要看你們雙方見面後討論的結果，我應該有跟原告說分期的部分我沒有權利，因為本件不是法定繼承人的案件，所以買賣後會有增值稅跟契稅的問題，我也不敢確定每期金額多少，所以我才會寫斡旋金，我的斡旋金就是談判，斡旋金在法律上沒有任何效果，必須要雙方同意才會成為定金的一部份，所以我才會特別寫斡旋金而不寫定金，應該是當時原告有問我為何寫斡旋金不寫定金，我有跟他說這不是定金，但是否有這樣問答，時間太久了我也不記得了，我有跟原告講契約還沒成立，大概是這個意思，我也沒有簽不動產買賣契約，原告也理解，所以才會有109年9月7日見面的事情，我應該有講已經達到4,800萬元，至於我有沒有講分期我沒有權利的事，我忘記了，我想仲介也會跟他說，不然他不會跟賣方見面，跟原告見面當天仲介公司好像有拿一張自己製作的單據請我簽名，內容大概是有寫票據票號，每一期的分款數額我忘記了，跟原告見面的時間就是9 月1 日，好像還有簽一張仲介公司自己製作的定金收據，內容大概是有票據票號金額，但都是仲介公司寫的，我有在賣方的欄位有簽一個名，時間應該是109 年9 月1 日，每一期付款應該是空白的，欄位中我還有一個印象，因為我沒有辦法寫每一期的款項，所以大概就是時間記載依代書作業的時間，每一期的時間大概是簽約用印完稅、尾款，我希望完稅後有個過戶登記款，但是應該沒有記載，但我要強調的是，那是仲介公司的格式，所以有個欄位我還特別記載等到三位遺囑執行人後，才轉為定金，因為遺囑執行人同不同意，跟我沒關係，我也認為定金收據是一個定型化契約，不能說就是定金。（被告訴訟代理人問：請提示原證3 ，上面有手寫的文字，待鄭志政向三位遺囑執行人告知後始得轉為定金，是不是需要通知三位遺囑執行人經其等同意後才可以轉為定金的意思？）是這樣的意思。（被告訴訟代理人問：證人鄭志政有同意仲介公司代收100萬元現金為定金的事？）絕對沒有。定金收據的字句是他們自己印好的。（被告訴訟代理人問：證人鄭志政有跟原告或是仲介公司約定本件要收取的定金數額嗎？）沒有。（被告訴訟代理人問：證人鄭志政說遺囑執行人同意或不同意與你無關，但你剛才說必須要等他們的同意才可以轉為定金，所以在跟證人確定你的意思是要得到他們的同意？）絕對要經過三位遺囑執行人同意。我有跟買方說你有無緣份買這個房子要大家見面大家談。（被告訴訟代理人問：證人鄭志政你並沒有同意仲介公司要代收定金？）沒有。我的意思就是收了斡旋金，仲介就告訴我金額就是101 萬，因為實務上也沒有規定斡旋金的比例，只有一個效果就是談成後轉為定金的一部份等語（見本院卷第268至274頁），而觀之證人鄭志政提出之收據，其上復記載：「茲據遺囑執行人張家瑋、吳義勇、林淑霞等三人委託鄭志政律師出賣台北市大安區一…房地產，因買受人已達出賣人新台幣肆仟捌佰萬元整價格，故收取買方劉雲女士斡旋金新台幣壹佰零壹萬元整，而該斡旋金亦可轉為訂金之一部分，為維誠信，特立此據為憑。此致劉雲華女士。簽收斡旋金人鄭志政律師0000000上午1145分」，並由原告簽名其上。是以，綜上可知，被告之代理人鄭志政雖於109年9月1日上午11時45分在系爭憑證上簽名，惟鄭志政在委託銷售時已表明並未被授權可收受定金，而鄭志政簽署系爭憑證亦附有待鄭志政告知被告後始得轉為定金之條件，且鄭志政同時亦出具收受斡旋金收據予原告，表明收受之101萬元為斡旋金並非定金，僅係將來得轉為定金之一部分，鄭志政亦當場告知原告及住商公司仲介人員買賣契約尚未成立，自難認鄭志政於系爭憑證上簽名係收受原告定金之意。㈢至於證人歐勇杰雖證述：鄭志政說也是要尊重一下遺執行人，希望跟對方通過電話後再簽名，他當我們的面打電話有接通，但不知道是打給誰，講完電話表示對方有同意就簽名等語（見本院卷第304頁），惟證人歐勇杰經被告訴訟代理人詢問：剛剛有說鄭律師在9月1日當天有打電話，請問鄭律師在電中是如何跟電話的另一方說的等語，證人歐勇杰證稱：這我不是很清楚，因為他講話很小聲，距離我有5、6公尺遠等語（見本院卷第307頁），且證人歐勇杰經本院訊問：證人鄭志政在109年9月1日是否有告訴原告這個買賣契約是否能談成還是需要原告跟三位遺囑執行人討論後才能決定，並交付證人鄭志政手寫之斡旋金收據時，證人歐勇杰證稱：有，是在打給遺囑執行人之後證人鄭志政請原告簽收這個收據，伊不記得證人鄭志政有沒有講過上開那些話，但他有請原告簽收這個收據等詞（見本院卷第276頁），再參諸鄭志政簽署系爭憑證及出具收受斡旋金收據之時間同為109年9月1 日上午11時45分，倘鄭志政有以收受101萬元斡旋金為定金之意，應不可能再特別出具收受斡旋金收據，表明僅收受斡旋金而非定金，自難以證人歐勇杰之上述證詞而認被告已收受定金。復審酌證人歐勇杰經原告訴訟代理人詢問：是否記得有記載如果賣方同意的話，原告要給賣方多少定金時，證人歐勇杰證稱：原則上是約直接簽約，直接先付一成的錢，原告是我的客戶，我們公司跟他約定，如果賣方同意的話，簽約當下付一成定金等語，原告訴訟代理人再詢問：101萬元是你上面說的一成定金嗎時，證人歐勇杰復證述：不是，是小定，作為斡旋金議價，議價成功轉為定金的一部份，不足的話是在簽約當下請買方補足到一成的定金等語（見本院卷第304頁），足見原告須給付4,800萬元之一成即480萬元始可認原告已交付定金，故原告於109年9月1日交付面額110萬元之票據尚非可認原告已交付足額定金，原告自不得主張被告違約而請求加倍返還定金。㈣兩造於109年9月7日見面，惟因對於應交付之現金及貸款金額各多少，及由安新建經公司或銀行擔任履約保證等關於買賣契約必要之點兩造尚有爭執，故於是日兩造並未簽訂買賣契約，原告亦未再交付任何款項與被告等節，為兩造所不爭執，又觀之系爭憑證記載：…茲收到劉雪華…定金新台幣壹佰零壹萬元正（10/22早11：00）等語，其後並有劉字簽名，及勾選現金，並將原勾選及書寫之「指名賣方禁止背書轉讓票據」、「票號CB0000000」、「銀行土地銀行」、「到期日109年8月24日」等文字劃掉，旁邊另有歐勇杰之簽名，惟無鄭志政之簽名，而原告另於109年10月23日簽訂買賣議價委託書（編號M918332，見本院卷第147頁），觀諸內容，其契約審閱權欄位係記載：本契約及其附件於中華民國109年10月23日經委託人攜回審閱3日等語，另議價保證金則記載：委託人為承購議價標的，特委託住商不動產松山敦北加盟店代為議價，並支付議價保證金新台幣壹佰萬元整之現金…買方購買總價額為新台幣肆仟捌佰萬元，議價期間至109年12 月31日止等語，並由原告於委託人欄位簽名，其下方賣方是否同意依上開內容出售等欄位則未勾選是否同意，賣方簽名欄位亦無被告或其代理人之簽名；原告復於110年1月12日簽訂買賣議價委託書（編號E876590，見本院卷第235頁），內容記載：定金新台壹萬（已轉訂金之差額）現金，此款項壹萬元為補編號M918332劉雲華承購大安路一段…之標的（轉為訂金）的差額等語。由上可知，原告於109年10月22日、110年1月12日另交付之101萬元現金時，係另簽署買賣議價委託書，且期間已超過被告委託住商公司銷售之期間，亦未經被告或其代理人同意簽認，自難認原告所交付該101萬元現金係屬定金。㈤承上，原告交付之101萬元系爭支票或現金，均難認係屬兩造間成立買賣契約之定金，原告依系爭憑證第2條第4點之約定請求被告加倍返還定金202萬元，洵屬無據，不應准許。五、從而，原告依系爭憑證第2條第4點之約定，請求被告共同給付202萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息6% 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6　　月　　26　　日民事第五庭法　官　鄭佾瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6　　月　　26　　日書記官　鄭汶晏

臺灣臺北地方法院111年度訴字第3117號

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