臺灣臺北地方法院民事判決

    附表二所示金額。
二、被告則以：
　㈠原告黃素玉、林黃素嬌、黃素芳等3人(以下合稱原告或原告3
    人)之被繼承人即訴外人黃木貴(以下逕稱其名)，於73年11
    月22日與訴外人黃進春(以下逕稱其名)簽訂不動產買賣契約
    書，將臺北市○○區○○路○○段000地號土地持分，及同一地段2
    37-1地號土地持分，出售予黃進春。黃進春已給付全部買賣
    價金予黃木貴，並約定黃木貴應於2筆土地分割後1週內移轉
    土地所有權登記予黃進春。黃木貴並於買賣契約成立時，將
    土地使用權同意書簽章交付予黃進春，以利黃進春於土地上
    興建集合住宅共12戶。黃進春於75年前後與承購戶簽訂大直
    翰林園預購房地契約書，將建物及其基地分別出售予承購戶
    ，本件被告即為承購戶或自原始承購戶受讓建物之權利人，
    現均為大直翰林園之建物區分所有權人。
　㈡黃木貴經93年5月31日鈞院83年度重訴字第94號確定判決，分
    割取得該判決所示D部分，即上開237-1地號土地持分部分，
    嗣於104年7月6日復逕為分割出237-1地號土地及237-12地號
    土地，237-1地號土地又於110年8月4日辦理分割改編為237-
    19地號土地，故237-1地號土地與237-19地號土地實乃同一
    。惟黃木貴遲遲未能就上開土地辦妥分割登記，以致未能將
    前揭土地移轉登記予黃進春。黃進春即於88年6月5日，與被
    告張書凡（即汪慰慈之繼承人）、曾文良（即曾張玉嬌之繼
    受人）、鄒景綺雲、吳美燕、張蘭玉（即洪山玉之繼受人）
    、陸若男、黃明珠、李麗卿、游素貞等人簽訂協議書，約定
    應於分割確定判決確定後3個月內，將前揭土地移轉予被告
    等人。孰料黃進春仍怠於請求黃木貴與其他共有人辦理土地
    分割登記，並辦理該應有部分移轉登記予被告。被告等人於
    無奈之下只得於103年5月14日向鈞院提起代位黃進春請求黃
    木貴應將土地移轉登記予黃進春，復請求黃進春於取得土地
    之所有權後，移轉應有部分之所有權予本件被告之另案訴訟
    ，歷經鈞院103年度重訴字第769號判決及臺灣高等法院105
    年度重上字第774號判決後，現上訴至最高法審理中，尚未
    確定。
　㈢承上，黃進春對原告黃素玉、林黃素嬌、黃素芳等3人，依73
    年11月22日不動產買賣契約書，就現今之237-19地號土地享
    有所有權移轉登記請求權，並依土地使用權同意書，就前揭
    土地具合法之占有權源。嗣黃進春執土地使用權同意書，於
    現今237-19地號土地上興建大直翰林園住宅之建物，並將建
    物及坐落基地一併出售予承購戶，被告為承購戶或自原始承
    購戶受讓建物之權利人，本件被告依占有連鎖之法律關係，
    就237-19地號土地係屬有權占有，故原告之訴並無理由。
　㈣爰答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保
    ，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
  ㈠原告3人為黃木貴之繼承人。
  ㈡黃木貴前於73年11月22日與黃進春簽訂不動產買賣契約書，
    以906萬6,000元由黃木貴將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段
    0○○○○地段0000地號土地(下稱237地號土地)，面積為2,767
    平方公尺（契約書誤繕為0.3316公頃，即3,316平方公尺）
    、權利範圍為5,265分之620及坐落系爭地段237-1地號土地
    （下稱原237-1地號土地），面積為0.0549公頃（即549平方
    公尺，該地號面積嗣更正為548平方公尺）、權利範圍為5,2
    65分之620土地出售予黃進春。
  ㈢237地號、原237-1地號2筆土地經本院83年度重訴字第94號確
    定判決分割後，黃木貴分配取得原237-1地號土地，面積為5
    48平方公尺，權利範圍為10,000分之9,945。又原237-1地號
    土地於104年7月6日分割出系爭地段237-1地號土地（面積37
    9平方公尺、下稱237-1地號土地）及系爭地段237-12地號土
    地（面積169平方公尺，為道路用地）。237-1地號土地於11
    0年8月4日辦理分割改編為系爭地段237-19地號土地（面積3
    79平方公尺、下稱237-19地號土地）。
  ㈣黃進春取得237、原237-1地號土地後，於76年9月12日於原23
    7-1地號土地興建集合住宅共12戶(以下合稱系爭建物)，門
    牌號碼分別為臺北市○○區○○街0巷0號1樓(房屋所有權人被告
    陳志焜)、2樓(房屋所有權人被告張書凡)、3樓(房屋所有權
    人被告曾文良)、4樓(房屋所有權人被告鄒景綺雲)、5樓(房
    屋所有權人被告吳美燕)、6樓(房屋所有權人被告張蘭玉)及
    同巷4號1樓(房屋所有權人被告陸若男)、2樓(房屋所有權人
    被告江明珠)、3樓(房屋所有權人被告李麗卿)、4樓（房屋
    所有權人被告游素貞）、5樓(房屋所有權人被告楊士奇)、6
    樓(房屋所有權人被告黃明珠)【以下合稱被告、分稱被告姓
    名】。
　㈤原告3人於105年5月2日因黃木貴死亡，並於111年5月12日以
    公同共有人的身分，登記為公同共有取得237-19地號土地、
    面積379平方公尺，權利範圍為10,000分之9,945。
四、得心證理由：
　㈠被告是否無權占有?
　⒈按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他
    方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有
    之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應
    經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦
    得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此
    乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（
    該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有
    之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判
    決意旨參照）。故出賣人本於買賣關係交付所有土地予買受
    人，買受人占有土地即具有正當權源，倘買受人將土地再售
    予第三人並已交付土地，第三人占有土地自亦具有正當權源
    ，在出賣人與買受人間之買賣關係仍存在時，出賣人尚不得
    主張第三人係無權占有（最高法院92年度台上字第289號判
    決、103年度台上字第1416號裁定意旨參照）。亦即買賣標
    的物已交付，但尚未移轉所有權與買受人者。倘買受人在取
    得所有權前，將其占有之標的物出賣於第三人，並移轉其占
    有，並不違反買賣契約的內容。於此情形，次買受人係基於
    一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占
    有之權利，自應認為次買受人對出賣人有合法占有的權源（
    最高法院92年度台上字第289號判決意旨參照）。又按消滅
    時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給
    付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情
    形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉
    登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本
    於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不
    得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號
    裁判意旨參照）。另按繼承人自繼承開始時，除本法另有規
    定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義
    務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法第1148條第1項
    定有明文。經查：
　⑴本件237-19地號土地之前身即原237-1地號土地，原為原告3
    人之被繼承人黃木貴所有，黃木貴於73年11月22日與黃進春
    簽訂不動產買賣契約書，將237地號土地、原237-1地號土地
    出售予黃進春，黃木貴收取價款而交付土地予黃進春建築房
    屋，黃進春遂興建系爭建物等情，如上開不爭執事項所載。
    又系爭建物係由當時包含黃木貴在內之土地所有權人之名義
    所出具土地使用權同意書(見本院卷㈠第161至171頁，下稱系
    爭土地使用權同意書)，經臺北市政府工務局核發75建字第1
    06號建造執照，於興建完畢後，復經臺北市工務局核發76使
    字第67號使用執照(見本院卷㈡第75、77、97、125、207至21
    0頁)，由上可知，系爭建物確係經含黃木貴在內之全體地主
    出具土地使用權同意書而興建。又系爭建物即將興建完工之
    際，即進行預售屋之銷售，而陸續出售系爭建物及坐落基地
    予被告或被告之前手，被告基於買賣、贈與或繼承法律關係
    ，成為系爭建物所有權人，被告當然取得系爭建物坐落基地
    使用權利，與是否直接向黃進春買受房地並無必然關聯。而
    觀諸被告提出購買系爭建物之預購房地契約書(見本院卷㈠第
    173至318、449至455頁)，電腦繕打之內容大致相同，且均
    載明建案名稱為「大直翰林園」，應係同一建商預先擬定供
    不特定買受人簽定之定型化契約，且預購房地契約書所附之
    繳款簽收紀錄，購屋者均係向黃進春繳款，亦有黃進春用印
    之繳款明細可參(見本院卷㈠第197至200、209至211、219至2
    21、230至231、251至253、267至270、285至288、303至306
    、455頁)。又上開預購房地契約書，其中7件契約書之出賣
    人欄位即記載為黃進春，可證該等契約之承購戶，確係向黃
    進春購買系爭建物無訛。另有5件契約書出賣人欄位雖分別
    記載為訴外人莊淑惠、劉金俊、陳汪金蓮、黃楊伴，惟其中
    被告陳志焜之母即訴外人陳林翠華與莊淑惠間之預購房地契
    約書尾頁，有95年10月8日黃進春具名簽署並載明「本件房
    地買賣實際賣主為黃進春先生」等文字內容(見本院卷㈠第18
    4頁)；另參酌黃進春既在該等契約之繳款明細用印並收受購
    屋款項等情節，可知此5件契約書所載之出賣人雖非黃進春
    ，惟黃進春仍為契約書所載「大直翰林園」即系爭建物之建
    商，堪予認定。是以，系爭建案之承購戶就系爭建物之權利
    來源，確係均由黃進春而來，甚為明確。
　⑵再觀諸上開75建字第106號建造執照第2次變更起造人資料及7
    6使字第697號使用執照之記載，其中被告陳志焜、陸若男、
    李麗卿、江明珠、鄒景綺雲、游素貞、吳美燕、楊士奇、黃
    明珠等9人係直接於申請使用執照前即變更為原始起造人，
    另被告張書凡、曾文良、張蘭玉等3人則是經其他原始起造
    人移轉登記系爭建物之所有權等情，有系爭建物第二類謄本
    、上開建造執照第2次變更起造人資料、76使字第697號使用
    執照在卷可佐(見本院卷㈡第95至97、125、295至317頁) 。
    是以，上開237-19地號土地之身前即原237-1地號土地，於
    黃木貴尚未移轉登記予買受人黃進春之際，即交付黃進春占
    有，則黃進春既以買受人身分合法占有前開土地，並取得當
    時土地所有權人同意而興建系爭建物，自屬有權占有。又原
    告3人既為黃木貴之繼承人，自應概括繼受黃木貴基於上揭
    不動產買賣契約及土地使用權同意書一切權利義務。而本件
    被告基於買賣、贈與或繼承法律關係，成為系爭建物所有權
    人，且其中經建造執照第2次變更為原始起造人之被告陳志
    焜、陸若男、李麗卿、江明珠、鄒景綺雲、游素貞、吳美燕
    、楊士奇、黃明珠等9人本得對系爭建物坐落基地主張占有
    ，其餘被告基於上述占有連鎖之原理亦得主張有權占有。
　⑶再者，民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律
    有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以
    公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法
    律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為
    債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力
    （最高法院101年度台上字第437號裁判意旨參照）。本件黃
    木貴於73年11月22日與黃進春簽訂不動產買賣契約書，交付
    土地予黃進春興建系爭房屋，復由包含黃木貴在內之土地所
    有權人出具系爭土地使用權同意書，始得合法申請建築執照
    及使用執照，並因此得以辦理建物所有權登記。則系爭土地
    使用權同意書，已具備使第三人明知或可得而知該狀態之公
    示作用，與不動產以登記為公示方法之效果相當，應使系爭
    土地使用權同意書之債權契約發生物權化效力。原告主張系
    爭土地使用權同意書僅具有債之效力云云，尚有誤會。
　⑷從而，被告就系爭建物所占用之土地均得主張有占有、使用
    之正當權源，並非無權占有，自屬有法律上原因占有土地，
    尚無不當得利，亦非不法侵害原告所有權，當不成立侵權行
    為。故原告依據民法第179條規定，請求被告給付相當租金
    之不當得利，自屬無據。
　⒉原告主張黃木貴於73年11月22日與黃進春簽訂不動產買賣契
    約書年代久遠，且契約記載之買賣標的與目前237-19地號土
    地明顯有所不同。惟查：
　⑴黃木貴於73年11月22日與黃進春簽訂不動產買賣契約書以237
    地號土地、原237-1地號土地為標的，然仍需黃木貴辦理分
    割登記以完成移轉登記之義務，此觀諸該契約書第10條第2
    項約定「乙方(即黃木貴)辦竣土地分割手續，并將土地點交
    甲方(即黃進春)‥」即明(見本院卷㈠第157頁)。而上開2筆土
    地嗣經本院83年度重訴字第94號確定判決分割後，黃木貴分
    配取得原237-1地號土地，再經轉載分割及改編為237-19地
    號土地等情，已如上開不爭執事項所載。足見，此僅係買賣
    契約標的土地之地號有所變異而已，對於被告合法占有權源
    不生影響。又即使原告主張被告未行使請求移轉土地登記請
    求權且已罹於時效消滅，惟揆諸前揭最高法院裁判意旨，消
    滅時效完成僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得以拒絕給付
    而已，其原有之法律關係並不因而消滅，循此，本件被告自
    不因237-19地號土地之所有權移轉登記請求權是否罹於時效
    而成為無權占有。另被告曾以代位之法律關係，主張代位黃
    進春請求黃木貴之繼承人即原告3人辦理237-19地號土地所
    有權移轉登記予被告，案分本院103年度重訴字第769號事件
    受理，上訴至臺灣高等法院以105年度重上字第774號事件受
    理，現繫屬於最高法院審理中而尚未確定。則被告固尚未取
    得請求辦理237-19地號土地所有權移轉登記之勝訴確定判決
    ，然此與被告就系爭建物所占用之237-19地號土地是否有占
    有、使用之正當權源，要屬二事，無從據此即認被告為無權
    占有。
　⑵另原告主張於本件起訴同時，寄發原證10之存證信函予黃進
    春為解除73年11月22日不動產買賣契約書之意思表示等語(
    見本院卷㈠第419至422頁)，惟此僅為原告單方之陳述，無從
    以原證10存證信函之片面陳述，逕認該契約業經合法解除。
    況且，原告於締約近39年後始解除契約，亦有違誠信原則，
    難認公平，自不得任由原告解除契約。是以，原告上開主張
    自不足採。至原告主張黃木貴僅為一普通老人，黃進春為建
    設公司負責人，雙方對於土地價格上漲趨勢認知有落差，黃
    進春竟以低於市場價格購入土地，此買入土地行為相當不正
    義云云，然仍無法動搖被告因前揭占有連鎖而合法占用土地
    之權源，是無從為原告有利之認定。
　⒊又本件被告提出系爭建物係由包含黃木貴在內之土地所有權
    人之名義所出具土地使用權同意書為證，為原告所否認，並
    爭執上開書證之真正，惟查：
　⑴依黃木貴於73年11月22日與黃進春簽訂不動產買賣契約書第1
    2條記載：「本約成立乙方即將本土地使用權同意書簽章交
    甲方」(見本院卷㈠第157頁)，可知依前揭約定，黃木貴為履
    行與黃進春簽訂之不動產買賣契約書，本即應出具土地使用
    權同意書予黃進春無訛，則原告主張系爭土地使用權同意書
    有關黃木貴部分係偽造云云，已不足採。又黃進春於向黃木
    貴買受237地號土地、原237-1地號土地後，興建系爭建物，
    包含黃木貴在內之當時土地所有權人，均無任何反對或阻止
    興建系爭建物之舉動，參以系爭建物第二類謄本記載於76年
    9月12日即興建完成(見本院卷㈡第295至317頁)，而被告或前
    手已長期居住使用系爭建物之事實，亦未據原告具體爭執。
    再觀諸系爭土地使用權同意書，共計5份，其上記載包括黃
    木貴在內之土地所有權人多達50人且均載明身分證字號及住
    址，倘非由其等提供，如何能完成填載？衡諸上情，已足以
    佐證系爭土地使用權同意書並非偽造，堪認被告就系爭土地
    使用同意書之真正已盡舉證責任。至原告主張系爭土地使用
    權同意書筆跡相同、印章出於同一刻磨機器，可認係由黃進
    春偽造之可能性大增云云，然系爭土地使用權同意書縱非由
    當時土地所有權人親自填寫，亦非可逕認係偽造，蓋經事前
    同意或事後承認之情形下所填載，其效力與親自簽名無異，
    又印章經授權他人代刻，其效力亦無二致，原告徒憑上述臆
    測之詞否認系爭土地使用權同意書之真正，並非可採。
　⑵再參照建築執照、使用執照之記載，顯示系爭建物最初係由
    黃進春擔任起造人，並於75年間核發75建字第106號建造執
    照，嗣於76年1月10日第2次變更起造人為12人，包含被告陳
    志焜、陸若男、李麗卿、江明珠、鄒景綺雲、游素貞、吳美
    燕、楊士奇、黃明珠等9人，與被告張書凡、曾文良、張蘭
    玉等人之前手即訴外人汪慰慈、曾張玉嬌、洪玉山等3人，
    並經臺北市政府工務局於76年9月12日核發76使字第697號使
    用執照(見本院卷㈡第75、95、97、123、125、207至210頁)
    ，可知黃進春係先取得包含黃木貴在內之土地所有權人同意
    ，而申請建造執照於原237-1地號土地興建系爭建物，嗣於
    興建過程中變更增加起造人，最終系爭建物落成並於76年9
    月12日取得使用執照，其模式與建商先與地主達成土地上興
    建房屋之共識，由建商取得地主同意申請建照開始施工，於
    過程中如有賣出預售屋，即將預售屋之買受人變更增加為起
    造人等情節相符。益見包含黃木貴在內之土地所有權人出具
    系爭土地使用權同意書之目的，即為提供土地興建系爭建物
    ，且對於買受系爭建物或輾轉受讓系爭建物之第三人，亦有
    同意其等繼續使用土地作為建築基地事實，則前揭起造人變
    更，應屬系爭土地使用權同意書當事人變更之性質，不影響
    原已存在之系爭土地使用權同意書效力。況且，黃木貴依73
    年11月22日不動產買賣契約書之約定提供土地作為建築基地
    使用，係基於有對價關係之買賣契約，與民法上使用借貸契
    約係基於特定人間之關係，重在當事人間之信賴，性質上非
    得當事人之同意不許讓與或允許第三人使用借貸物者，尚屬
    有別。原告主張本件未經全體共有人之同意下變更起造人，
    業已違反民法第467條第2項規定云云，洵屬無稽。
　㈡原告得否依據不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之
    不當得利？
　  基上，被告既非無權占用237-19地號土地，則其等占用該土
    地即非無法律上之原因而受有利益，原告依不當得利法律關
    係請求被告就所占用部分返還附表一、二欄所示之相當於租
    金之利益與利息，即非可採。　
五、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付如附表一所
    示之金額，及自111年11月10日變更聲明狀繕本送達之翌日
    起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨請求被告自111年1
    1月10日變更聲明狀繕本送達翌日起至遷讓房屋返還土地與
    原告及其他共有人止，按月給付如附表二所示金額，為無理
    由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及援引之證據均
    與判決結果不生影響，不再一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前
    段。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　12　　日
                  民事第二庭    法　官　林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　12　　日
                                書記官  葉佳昕