111年度重訴字第149號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：111 年 07 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第149號原告翁耀林訴訟代理人楊肅欣律師被告王敦弘訴訟代理人曾威凱律師上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國111年7月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬柒仟肆佰元，及自民國一一一年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬柒仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款及第2項定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為「被告應自民國110年12月23日起，每日給付違約金新台幣（下同）1萬7,300元予原告至完全給付時為止」（見本院卷第7頁）；嗣於111年3月14日具狀變更前項聲明為「被告應給付原告103萬8,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」（見本院卷第123頁）。原告上開變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告於110年11月13日將所有坐落桃園市○○區○○段000地號土地（面積5,461平方公尺，權利範圍62/10000），及其上建號6609號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路0000號25樓（權利範圍全部，與前揭土地合稱系爭不動產），出售予被告，買賣總價為3,460萬元，並同意買賣契約依訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）之價金履約保證之相關手續辦理，兩造簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、價金履約保證申請書及價金履約保證書。依系爭契約第四條約定，買賣總價款為3,460萬元，簽約款：本契約簽訂時給付346萬元，完稅款：稅捐機關核發稅單後3日內給付346萬元，尾款：2,768萬元，交屋日期訂於111年1月14日應付清尾款。被告分別於110年11月15日給付部分簽約款30萬元，同年月23日給付簽約款316萬元，同年12月7日給付完稅款346萬元，同年月13日給付尾款2,768萬元，共計3,460萬元，均匯入履約保證信託專戶，扣除代墊款項2,391萬7,587元，尚有結餘款1,068萬2,413元應給付原告。而依兩造簽立之價金履約保證申請書第七條約明「除有第四條及第五條暫停款項撥付之情形外，履保專戶之結算悉依合泰建經認定之結果辦理，並以匯款方式將履保專戶內之款項扣除第二條支出後，連同專戶內之利息交付予款項應得之人」，嗣系爭不動產已於110年12月17日完成所有權移轉登記，兩造於同年月23 日在特約地政士即訴外人林怡（下以姓名稱之）之通知見證下「買賣雙方業已圓滿完成所有買賣程序，雙方確認結案無誤」，並於房地產權點交書(分算表)親自簽名，完成點交房屋之手續。兩造應同時分別在價金履約專戶明細暨點交證明書（下稱系爭履約專戶點交證明書）上簽章（原告已簽章），合泰建經即可依價金履約保證書第二條第㈠款之約定，代被告將結餘款1,068萬2,413元以匯款方式交付原告，以履行交付買賣價金之義務，惟被告竟惡意不為簽章，以致合泰建金無法即時於110年12月23日交屋日撥款予原告。㈡又依系爭契約書第十二條第二款有「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自交付之日止，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時止。....」之約定，兩造既於110年12月23日確認完成所有買賣程序結案，原告已將系爭不動產點交被告使用收益，被告即應依約同時將結餘款給付原告，惟被告竟遲延給付，直至111年2月21日始同意由合泰建經將結餘款1,068萬2,413元撥付原告，故原告得請求被告給付自110年12月23日起至111年2月20日止（60日），每日1萬7,300元（即3,460萬元×0.0005＝1萬7,300元）之違約金共計103萬8,000元（計算式：1萬7,300元×60日＝103萬8 ,000元）。㈢至被告抗辯原告未修繕瑕疵(包括景觀池《即陽台上之花台》及按摩浴缸瑕疵、陽台及花台漏水）及附贈品(包括沙發配件、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈等物品)未給付，主張同時履行抗辯云云；然依系爭契約第十七條特別約定事項已手寫「㈣賣方附贈沙發、餐桌椅、冰箱；其餘清空」文字明確，可知原告僅贈送沙發、餐桌椅、冰箱，並無被告所稱之沙發配件、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈之贈品。又被告辯稱有前揭未修繕之瑕疵，被告亦否認之，陳明如下： ⒈系爭不動產陽台前緣有花台種植植栽，前屋主在陽台上設置大理石鋪面，高度約30公分之空槽，原告將之規劃為休憩觀景使用，並以柚木條板（非一般之木頭）覆蓋槽上，由於陽台露在外面並非遮蔽，長年風吹雨淋，塵土從柚木縫隙進入，亦屬正常。 ⒉陽台及花台漏水部分，由於原告並未居住系爭不動產，於110 年12月23日交屋後，被告以自來水清理陽台及花台，因陽台長年未使用，突然放水，就產生漏水現象。原告於111年1月11日經社區管委會通知仲介公司轉知24樓天花板有水漬一情，原告旋即偕同物業管理、仲介及防水師傅前往察看，判斷是25樓之系爭不動產之陽台、花台滲水所致。原告於111年1月13日發包修繕工程，並於111年2月15日完成24樓之止漏工程（因期間過年年假，工人排不出時間），於111年2月16日完成油漆工程。而25樓之修繕工程，原擬於111年2月15日進行修繕，因被告在槽內放水測試，未予清空，工人雖一再聯繫被告，被告仍不配合，以致無法修繕，並非原告不為修繕。 ⒊就浴室浴缸馬達、臉盆排水P管、水龍頭安裝、水池防水燈具工程、單柄陶瓷長栓部分，均係仲介修繕完畢自行吸收，並非被告修繕。被告所提之發票雖記載買受人為王敦弘，係被告向仲介說這筆錢不會讓仲介出，但卻未給付仲介，目前發票正本仍由仲介持有中。 ⒋綜上，被告主張之瑕疵，或因被告所造成，或被告未協力由原告為補正，或為微小之瑕疵，原告業已補正，而修補費用總額僅5萬多元，被告卻將餘款1,068萬2,413元剋扣至111年2月21日始同意合泰建經撥款，不僅不相當，且屬惡意，故被告不得主張同時履行抗辯，亦應負給付違約金之責任。為此，爰依系爭契約之法律關係提起本訴，請求被告應給付違約金等語。㈣並聲明：⒈被告應給付原告103萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年2月12日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造與合泰建經簽訂之價金履約保證申請書第4條、第5條就履約保證事由之認定及撥付、履保專戶款項爭議約定有「....如合泰建經認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方應於接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，逾期未提出時，甲乙雙方即不得就認定結果再行爭執... .」、「....若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫停支付款項....」等情，是以兩造均同意合泰建經得決定是否撥付履保專戶中買賣價金予原告。原告於110年12月23日已將系爭不動產交付被告，被告亦已依系爭契約第四條約定於同年月13日將系爭契約全部買賣價金匯入履保專戶內，是以，被告既已完成階段性之買受人義務，堪認已依債之本旨為清償，原告依系爭契約一一履行其義務，即可向履約保證機構領取價金，於被告未違約之情況下，原告得否向履約保證機構領取被告交付之買賣價金，實則繫於原告是否確實履約，被告對於合泰建經是否交付買賣價金予原告，全無置喙之餘地。㈡又依系爭契約第九條第七項約明有「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。....」，可認兩造確實有約定若本件買賣發生爭議，且已進入司法程序，履保機構應暫停款項之撥付。又觀之被告於111年1月19日向台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）聲請民事調解後，向合泰建經所為之通知，亦僅是告知合泰建經系爭不動產業已進入司法程序，請合泰建經依兩造先前之約定暫停款項之撥付，待兩造本件訴訟解決後，再進行後續階段之處理，尚難認被告依約告知合泰建經本件已進入司法程序之舉，係屬違約遲延給付，而合泰建經傳送予原告之簡訊，其內容僅通知已將履保帳戶之款項撥付予原告，請原告確認款項等語，原告卻據此稱合泰建經係在被告指示下，始撥付款項予原告云云，此應為原告妄自推論之詞。被告之價金給付既已完成，原告主張被告應給付遲延所生之違約金103萬8,000元，即屬無理由。㈢被告於111年1月16日曾打電話給合泰建經黃副理，告知交屋有瑕疵（包括漏水、花台、陽台腐爛、按摩浴缸、馬達壞、蒸氣機、附贈之物品短缺），先同意撥款1,000萬元，留下68萬多元處理瑕疵問題，因合泰建經未撥款，且原告瑕疵未處理，被告委請律師寄發律師函予原告，雖原告未處理，但被告基於買賣屬高興之事，乃於111年2月中旬同意將結餘尾款1,068萬2,413元撥付原告。然因原告未修繕漏水、花台、馬達等多項瑕疵及贈品部分沙發配件等、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈未給付，被告主張同時履行抗辯權，無給付遲延之問題，被告請人修繕花台等問題、按摩浴缸（應係指發票上記載之浴室浴缸馬達、臉盆排水P管、水龍頭安裝、水池防水燈具工程、單柄陶瓷長栓）、蒸氣機等部分合計6萬3,315元，還有25樓漏水尚在修繕中，及前揭附贈品約50萬元，共計56萬3,315元，被告主張抵銷等語，資為抗辯。㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠原告透過訴外人逸謙開發不動產有限公司(下稱逸謙公司)居間仲介與被告簽立系爭契約，以3,460萬元將系爭不動產出售予被告。㈡被告分別於110年11月15日給付部分簽約款30萬元，同年月23 日給付簽約款316萬元，同年12月7日給付完稅款346萬元，同年月13日給付尾款2,768萬元，共計3,460萬元，均匯入履約保證信託專戶，扣除代墊款項2,391萬7,587元，尚有結餘款1,068萬2,413元應給付原告，嗣於111年2月21日合泰建經始將前揭結餘款撥付原告。㈢兩造於110年12月17日完成系爭不動產所有權移轉登記，並於同年月23日在地政士林怡通知見證下，原告將系爭不動產鑰匙交予被告，兩造點交完成。㈣原告於111年1月11日寄發桃園慈文郵局存證號碼000032號存證信函通知被告及合泰建經應依約撥款。㈤被告以系爭不動產有瑕疵、贈品不足為由，拒絕簽立系爭履約專戶點交證明書，並於111年1月19日向桃園地院聲請調解在案。㈥被告於111年2月11日委託義理法律事務所莊勝榮律師以系爭不動產陽台有漏水及原告未交付贈與之物品為由，發律師函予原告。四、本院之判斷：㈠原告是否已經交付系爭不動產予被告？ ⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，係指移轉其物之占有於買受人而言（最高法院41年台上字第1564號判決意旨參照）。次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條前段固定有明文。惟該條規定在民法債編之體例上係編排在民法第234 條之後，而民法第234條係規定：債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。由此可見，民法第235條前段所謂債務人現實提出之給付不符合債務之本旨者，不生提出之效力，債權人得拒絕受領該給付，且不負遲延責任，但若債權人已受領該給付，即僅得依債務不履行之規定請求債務人賠償損害或解除契約，不得再謂債務人尚未為給付。 ⒉準此，兩造於110年12月17日完成系爭不動產所有權移轉登記，並於同年月23日在地政士林怡通知見證下，原告將系爭不動產鑰匙交予被告，兩造點交完成一情，有系爭不動產第一類登記謄本、價金履約專戶明細暨點交證明書、房地產權點交書（分算表）等件附卷可稽（見本院卷第35至39、41至43頁），亦為兩造所不爭執，則系爭不動產縱然存有被告所抗辯之瑕疵，依上說明，亦僅屬原告應否負債務不履行責任之問題，仍無礙於原告已為給付之事實。故原告已於110年12 月23日將系爭不動產交付予被告乙節，堪以認定。㈡原告交付系爭不動產是否存有物之瑕疵？被告得否以此，就系爭不動產買賣價金結餘款行使同時履行抗辯權或主張抵銷？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。 ⒉被告抗辯原告交屋有瑕疵(包括景觀池《即陽台上之花台》及按摩浴缸瑕疵、陽台及花台漏水、附贈品《包括沙發配件、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈等物品》未給付），主張同時履行抗辯權，其無給付價金遲延之問題一節，為原告所否認。經查： ⑴就景觀池及按摩浴缸瑕疵之部分：原告稱被告所指前揭瑕疵，皆係被告於原告交屋後始向仲介提出，並由仲介以自己費用修繕處理，原告事後始知有此情事一情，業據證人即仲介逸謙公司負責人李錦樹到庭證稱：「（問：維修按摩浴缸及景觀池這件事情是否有告訴原告？）當下是沒有告知，因為我覺得這個部分只要能夠結案，讓點小利、花點小錢沒有關係」、「(問：《提示被證四發票》是否就是這個費用？)這個發票正本還在我這邊，被告跟薛理鴻說這些錢他不會讓我們公司出，他會出，所以他要求把發票抬頭改為被告，可是到現在並沒有把錢結算給我們....」等語(見本院卷第236頁)，並有發票4紙在卷可證(見本院卷第115頁)。觀諸前揭發票開立日期及內容，分別為「110 年12月27日，品名按摩浴缸維修」、「111年1月4日，品名臉盆排水P管、水龍頭安裝」、「111年1月4日，品名水池防水燈具工程」、「111年1月4日，品名單柄陶瓷長栓1/2」，可見被告所稱前揭景觀池及按摩浴缸之瑕疵，業已於111年1月4日修繕完畢，堪以認定。 ⑵就陽台及花台漏水之部分：原告稱被告於110年12月23日點交時就已知陽台之花台是設計為景觀台，10多年來從未有漏水之情事，被告擅自改變用途，在槽內灌水，造成樓下(24樓)滲水，原告於111年1月11日經仲介公司轉知24樓天花板有水漬後，已於111年2月15日完成24樓之止漏工程，而25樓修繕工程，因被告在槽內放水未予清空，以致無法施工，非原告不為修繕等情，並提出交屋時花台照片、報價單、完工確認書、工人與被告之員工李雅瑄之Line對話紀錄等件在卷可資佐證（見本院卷第131至149頁）。而依兩造交屋時之花台照片以觀(見本院卷第131頁)，該處交屋時原為景觀台，嗣被告為改變用途，自行將其上之柚木條板（非一般木頭）掀開後為一空槽，被告因清潔或測試有無漏水，復於該空槽內及陽台注水，因而造成滲水至24樓，則就陽台及花台漏水部分，實不應歸責於原告，應堪認定。 ⑶就被告抗辯原告未交付附贈品（包括沙發配件、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈等物品）之部分：原告稱依兩造簽定之系爭契約書第十七條特別約定事項已手寫「㈣賣方附贈沙發、餐桌椅、冰箱；其餘清空」文字明確，並有系爭契約條款在卷可查(見本院卷第23頁)，參以證人李錦樹證稱：「地政士林怡於簽到合約書第16條、第17條時，有再與雙方確認是否附贈相關資料，因為第16條有項目可以勾選，當時雙方是說都不用，所以才在第17條第4項特別約定賣方附贈沙發、餐桌椅、冰箱，其餘清空」等語（見本院卷第237頁），與證人張芸芸證稱：「（問：李寶蘭《即原告配偶》是否有承諾如果被告買該屋，沙發、餐桌椅、冰箱、電動窗簾、喇叭、美術燈、崁燈、茶几要附贈給被告？）沒有」、「(問：如果沒有，那為何契約書第17條第4項會寫附贈沙發、餐桌椅、冰箱？）這是簽約的時候，並不是看屋的時候，看房的時候跟簽約的時候不一樣，二者時間差應有兩個禮拜以上」等語(見本院卷第239頁)，及證人薛理鴻證稱：「（問：李寶蘭有無口頭跟被告承諾如果被告買該屋的話，沙發、餐桌椅、冰箱、電動窗簾、喇叭、美術燈、崁燈、茶几要留下來給被告？）沒有」、「(問：若沒有承諾，為何契約書會寫附贈沙發、餐桌椅、冰箱？)因為要約書上被告有寫沙發、餐桌椅、冰箱這三項」等語(見本院卷第242頁)，互核大致相符，足徵原告僅同意贈送沙發、餐桌椅及冰箱，並無被告所稱贈送沙發配件、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈等物品。是被告此部分所辯，應無可採。 ⑷被告得否以原告系爭不動產存有瑕疵(包括景觀池《即陽台上之花台》及按摩浴缸瑕疵、陽台及花台漏水、附贈品《包括沙發配件、電動窗簾、兩側喇叭、美術燈、崁燈等物品》為由，就系爭不動產買賣價金尾款行使同時履行抗辯權或主張抵銷？ ①按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項固定有明文。另按所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題（最高法院88年度台上字第1059號判決意旨參照）。 ②兩造於110年12月17日完成系爭不動產所有權移轉登記，原告業已於同年月23日將系爭不動產交付予被告一情，業如前述，而被告亦已使用系爭不動產迄今，兩造間並無解除系爭契約之情事，是原告依系爭契約所應負之債務已為給付，嗣被告亦於111年2月21日同意合泰建經將結餘款1,068萬2,413元撥付原告，故被告既已受領系爭不動產，即不生同時履行抗辯之問題。縱使被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，亦屬抵銷之問題，尚與同時履行抗辯無涉。 ③依系爭契約第四條第一項價款給付之約定，記載有「交屋日期定於111年1月14日，甲方應依約付清尾款」（見本院卷第17頁），兩造既約定111年1月14日為交屋日期，即應以該日為主，縱使原告提前於110年12月23日交付系爭不動產予被告，亦不應要求買方即被告提前付清尾款予原告，始為合理公允。而依前開約定，被告即應依約於111年1月14日付清尾款，若未給付，即生違約責任。是以被告應負之違約責任，即應自111年1月14日起算，原告主張被告之遲延責任自110 年12月23日起算，洵無可取。故原告得主張被告自111年1月14日起至111年2月20日止之違約金65萬7,400元(計算式：每日違約金1萬7,300元×38日＝65萬7,400元)，逾此範圍之請求，即屬無據。 ④被告復抗辯其請人修繕花台等問題、按摩浴缸（應係指發票上記載之浴室浴缸馬達、臉盆排水P管、水龍頭安裝、水池防水燈具工程、單柄陶瓷長栓）、蒸氣機等部分合計6萬3,315元，還有25樓漏水尚在修繕中，及前揭附贈品約50萬元，共計56萬3,315元，被告主張抵銷一節；然按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文，然被告前揭所指，應係指發票上記載之浴室浴缸馬達、臉盆排水P管、水龍頭安裝、水池防水燈具工程、單柄陶瓷長栓，計3萬7,758元部分（見本院卷第115頁），及蒸汽機25,725元（見本院卷第117、165頁），前者即被告所稱景觀池及按摩浴缸之瑕疵，係由仲介逸謙公司負責人李錦樹委請他人於111年1月4日修繕完畢，並支付修繕費用，業如前所述，並非被告之支出，而後者之蒸汽機，被告亦未證明屬系爭契約約定應交付之標的，或有其必要性業經原告同意者，而被告亦未能舉證證明原告確有承諾給付前揭附贈品，故被告執此部分修繕費用及概算前揭附贈品之價額，向原告為抵銷抗辯，要屬無據，不應准許，附予敘明。㈢本件違約金是否應予酌減？查被告為沙發家具館負責人，為具有豐富商場經驗之人（見本院卷第51至53頁），系爭契約所列約款(包含違約條款)應係經被告深思熟慮後方與原告訂立，兩造自應受系爭契約條款之拘束，而被告爭執系爭不動產之瑕疵，或由被告所造成，或已由仲介於111年1月4日修繕完畢並自行出資吸收，業如前所述，被告卻仍未通知合泰建經將剩餘之尾款撥付予原告，顯屬惡意不為，此外，原告亦未提出相關酌減違約金之事證，自難認定本件違約金有酌減之必要。五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告65萬7,400元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年2月12 日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，即屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　29　　日民事第四庭法　官　陳靜茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　29　　日書記官　蔡汶芯

臺灣臺北地方法院111年度重訴字第149號

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