111年度重訴字第900號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 06 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第900號原告古綉香徐歷堂上二人共同訴訟代理人梁淑華律師被告陳建宏上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將位於台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物騰空遷讓返還予原告徐歷堂。被告應將位於台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物騰空遷讓返還原告古綉香。前二項被告就遷讓返還位於台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物部分，如被告已就其中一項已履行，他項即免履行義務。被告應給付原告徐歷堂新台幣851,633元，及自民國111年6月16 日起迄清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自民國111年6月23日起至騰空遷讓返還台北市○○區○○街00 號5樓未辦保存登記建物之日止，按月給付原告古綉香新台幣14,500元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告徐歷堂以新台幣2,020,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣6,056,435元為原告徐歷堂預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告古綉香以新台幣2,020,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣6,056,435元為原告古綉香預供擔保後，得免為假執行。本判決第四項於原告徐歷堂以新台幣290,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣851,633元為原告徐歷堂預供擔保後，得免為假執行。本判決第五項於原告古綉香按月以新台幣5,000元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新台幣14,500元為原告古綉香預供擔保後，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔。事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項聲明第一項原為「㈠被告應將門牌號碼『台北市○○區○○街00號5樓』之房屋騰空遷讓返還原告古綉香及徐歷堂。」(卷第7頁)，嗣於民國111年12月14日民事準備㈠狀變更為「㈠被告應將門牌號碼『臺北市○○區○○街00號5樓』之房屋騰空遷讓返還原告徐歷堂。㈡被告應將門牌號碼『臺北市○○區○○街00號5樓』之房屋騰空遷讓返還原告古綉香。㈢第一項、第二項被告應給付部分，如被告已就其中一項給付，他項即免給付義務。」( 卷第61頁)，經核其聲明變更，請求基礎事實並未改變，原告徐歷堂係依民法第455條、原告古綉香係依民法第767條第1項、第179條規定請求被告遷讓返還房屋，揆諸前開條文所示，並無不合，應予准許。乙、實體部分：一、原告起訴主張：㈠門牌號碼台北市○○區○○街00號4樓之房地為原告古綉香所有，其並於「台北市○○區○○街00號5樓」增建未辦保存登記建物( 下稱系爭不動產)，原告古綉香為事實上處分權之所有權人；而原告古綉香將此不動產委託原告徐歷堂管理及出租，徐歷堂乃透過東森房屋仲介人員即證人朱家弘居間，於103年間將系爭房屋出租予被告，雙方約定租期自103年11月1日起一年，期限屆滿可再續約一年，每月應於1日繳納月租金新台幣(下同)14,500元，並應給付押金二個月計29,000元，此有證人朱家弘到庭為證，並有朱家弘宏當庭提出之名片及紀錄影印附卷為憑。而被告雖於103年10月25日簽約時交付首月租金及押金，惟自103年12月起即未如期、如數給付租金，經徐歷堂多次催繳，被告雖表示會將差額補足，卻僅分別於103年12月5日、104年2月16日、104年7月23日匯款徐歷堂7,000元、4萬3,500元、8萬元，被告欠租期間，徐歷堂有親自或委託朱家弘找被告催繳，然被告不是不接電話避不見面，就是不斷推拖會再補上，嗣徐歷堂於109年7月22日寄發存證信函向被告催繳欠租，亦經被告拒收致招領逾期退回，古綉香遂委請徐歷堂對被告提出刑事竊佔罪告訴，原告等雖亦於偵查程序開庭時多次催告被告給付欠租及請被告搬遷，相關刑案並經台灣台北地方檢察署移付台北市文山區調解委員會調解，然被告於110年9月14日出席調解時，卻稱調解非伊聲請，並厚顏要求徐歷堂須捨棄先前欠租，另與被告簽訂四、五樓新租約始願調解，否則即拒絕給付欠租及搬遷等語，以致調解不成立；被告空言辯稱因徐歷堂曾請被告自行修繕系爭房屋，並表示被告僅須負擔四、五樓水電費及屋況的維修費用即可代替租金，及原告係事隔多年才對被告請求給付租金等語，均與事實不符而不足採信，遑論被告自承僅繳納2年租金即不再繳租，益證被告確有長期欠租之事實。㈡而上開刑事竊佔罪告訴部分，雖經檢察官以系爭租約已轉換為不定期，存證信函未合法送達致租約未終止，非無權占有而予被告不起訴處分，為此原告遂於111年5月23日寄發存證信函催告被告繳納欠租(其中漏載被告104年7月23日匯款8萬元)；惟被告仍置之不理，原告復於111年6月21日另依土地法第100條第3、5款及第440條第1、2項規定發存證信函終止系爭租約及請求騰空遷讓系爭不動產，並經被告於同年月22日收受，故系爭租約業於111年6月22日終止。被告既經徐歷堂多次催繳欠租後逾相當期間迄未清償，且欠租總額遠逾二期租金總額，是徐歷堂終止系爭租約，自屬有據，是系爭租約已於111年6月22日合法終止，故徐歷堂依民法第455條、古綉香依民法第767條第1項、第179條規定請求被告騰空遷讓返還系爭不動產予徐歷堂、古綉香。㈢而被告係於111年5月31日收受催繳欠租之存證信函，故自111 年5月31日回溯5年之租金債權尚未罹於時效。被告自106年6月1日起，迄111年6月22日系爭租約終止之日止，應給付60 個月又22天租金，合計為880,633元(14,500元×60個月又22 天)，依民法第334條第1項規定，將前揭被告積欠之111年6 月1至22日之租金10,633元，及自106年6月1日起迄111年5月31日止之欠租中之18,367元，合計共29,000元，與徐歷堂應返還被告之押金29,000元相抵，被告尚應給付欠租851,633 元(880,633元-押金29,000元)，及自111年6月16日起(即自收受原證5存證信函後第16日起)，按年息百分之5給付遲延給付之法定利息；又被告自111年6月22日起就系爭房屋即屬無權占有，古綉香自得依民法第179條規定，請求被告比照系爭租約按月給付相當於月租14,500元之不當得利。㈣又因系爭租約係存在於徐歷堂與被告間，被告對此亦不爭執，故系爭租約於111年6月22日合法終止後，徐歷堂係依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，而古綉香乃系爭房屋之事實上處分權人，故被告自111年6月22日起對系爭不動產既屬無權占有，古綉香自得依民法第767條第1項、第179條規定請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，而因徐歷堂、古綉香各得向被告請求騰空遷讓返還系爭不動產，然被告將系爭不動產騰空遷讓返還其中一原告時，對他原告即同免責任，故徐歷堂、古綉香對被告之債權，核屬不真正連帶債權，為此聲明如第三項所示。㈤並聲明： ⑴被告應將「臺北市○○區○○街00號5樓」房屋騰空遷讓返還原告徐歷堂。 ⑵被告應將「臺北市○○區○○街00號5樓」房屋騰空遷讓返還原告古綉香。 ⑶前二項被告應給付部分，如被告已就其中一項給付，他項即免給付義務。 ⑷被告應給付原告徐歷堂851,633元，及自111年6月16日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑸被告應自民國111年6月23日起，至騰空遷讓返還門牌號碼「臺北市○○區○○街00號5樓」之房屋之日止，按月給付原告古綉香14,500元。 ⑹並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠一開始第一年合約的時候，是與徐歷堂先生簽約也有匯款證明，這些都還在，下次開庭我會帶過來。一開始是從約七八年前簽約，繳租繳了約兩年的房租，之後就沒有再繳房租了，因當時是因為颱風把房屋吹翻了，有三個房間，其中一個房間淹水，其中一個房間是木製地板，徐歷堂有請工人來修，還有修屋頂鐵皮，木製地板沒有修，那個時候有跟徐歷堂說，他說目前四樓有租人，鐵皮屋也有要維修的地方，他叫我要自行維修，當時我跟他說我是低收入戶要申請補助，目前跟兒子女兒及女兒小孩二個共五個人居住，因為一個房間地板關係無法用，只要下雨就會開始滴水，徐歷堂說只要我負擔四樓五樓的水電費及屋況的維修就可以，所以從那個時候開始我就開始繳水電費，繳納的是四樓跟五樓的水電費，五樓沒有自己的水電表，是分用四樓的水電表，所以就這樣子沒有繳房租，時間大概5-6年，只見過徐歷堂，沒有見過原告1古綉香。差不多從103年11月1日開始承租，當時約定押金2個月，月租不是14,500元，是13,500元，我匯款的內容我會再提出證據。原告從106年6月1日開始請求租金，停止繳租的時間我不記得，會再提出證據資料。㈡以正常邏輯來說，為何原告會事隔這麼多年再來提告我，當初四樓確定是有住人的，徐歷堂說四樓說水電費是他繳的，但是我說是我繳的，每一期我繳的水電費的收據我都有留著，屋主我也沒有看過。當初調解的時候對方帶一個自稱是他姊夫的人說沒有要調解，也當場嚇斥我，徐歷堂在法庭上說的與我們口頭承諾的完全不一樣，說好要我維護這個房子，但原告事後都否認。㈢我跟證人朱家弘見過兩次面，第一次面是看房子，這次是我一個人，第二次是我跟小孩是繳交訂金，並沒有證人說的張小姐，期間通電話三次，都是在租屋之前，而且簽約我並不是跟仲介即證人簽約，是跟原告2徐歷堂簽約的，是在我租屋的地方即系爭房屋的地方，在場的有我及小孩跟原告2徐歷堂，當時並沒有仲介，合約是原告2徐歷堂拿給我簽約的，我簽約完就給原告2徐歷堂。我跟小孩都住在那裡，原告2徐歷堂離我住的地方不到5分鐘，證人說原告2徐歷堂稱多次打電話，並說避不見面也不接電話，證人應提出證據。㈣再次強調希望徐歷堂能夠履行我們之前的口頭承諾，我們之間並無存在所謂房租的費用，我也不想介入屋主兩姊妹爭產的爭議，我只希望原告徐先生能夠履行之前的口頭承諾。㈤並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出對話紀錄截圖、徐歷堂台灣銀行帳戶明細、存證信函、台灣台北地方檢察署110年度調偵字第1847號不起訴處分書、台北市○○區○○段○○段000 地號土地所有權狀暨同地段637建號建物所有權狀、實價登錄明細表等文件為證，而被告則以上揭情詞以為抗辯，是本件所應審究者為：徐歷堂係依民法第455條、古綉香依民法第767條第1項請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？徐歷堂請求被告給付欠繳房租851,633元，及自111年6月16 日起之法定遲延利息，有無理由？古綉香請求被告自111年6月23日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利14,500元，有無理由？以下分別論述之。㈡按租賃係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。足見該條所定之旨趣係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已( 最高法院81年度台上字第1831號參照)。㈢就原告徐歷堂與被告間租賃契約與終止及欠繳租金部分： ⑴就徐歷堂與被告間租賃契約及欠繳租金部分，經證人即東森房屋仲介人員朱家弘證稱略以：「(否認識原告2徐歷堂及被告陳建宏？)我認識原告2徐歷堂、被告陳建宏，當時我是打電話給原告2徐歷堂，因為我上網看到原告2徐歷堂有看到招租的廣告，我問他可否幫忙介紹，我也有在網路上去登廣告，被告陳建宏就打電話給我，我就帶他去看房子。」、「( 徐歷堂將系爭房屋委託出租？)我是東森房屋的仲介人員，原告2徐歷堂有委託我將系爭房屋出租他人，他是口頭跟我說如果我有客戶就可以直接去看房子，後來有租出去，是出租給被告陳建宏。」、「(系爭房屋之租期、租金為何？)當時我們打合約是103年11月1日為起租日，我已經不記得是租期是多久，我一般經手的租約是1-2年，很少有3年以上的，數量非常少，這件不是3年以上的，但是實際租期是多久我已經不記得了。租金的部分是一萬四千五。」、「(徐歷堂是曾託證人向承租人陳建宏催討租金？經過？)當時原告2徐歷堂打電話說他找不到被告陳建宏，他請我幫忙，我說沒有問題，隔天晚上我就按電鈴，當時被告陳建宏的口氣不是很好，他說你又不是屋主，請屋主跟我聯絡，我就回報給原告2徐歷堂說被告陳建宏跟我說的話，就是請原告2徐歷堂直接聯絡他。」、「原告2徐歷堂說被告陳建宏已經很長一段時間沒有繳交租金。」、「我按電鈴的時候說原告2徐歷堂跟我說你已經很長一段時間沒有繳交租金了，請你要繳交租金，過程就是如我剛才所說。」、「(證人跟被告見過幾次面？通過幾次電話？通電話時間？)見面至少有一次就是帶看房屋，通電話也有很多次，至少也有約看房屋的電話。我在跟客戶通電話，我都會把客人的姓名、電話寫在便條紙做紀錄，我每一個客戶都會紀錄仲介的過程，當時被告也有給我他當時的名片，當時他是任職在宇豐石材有限公司，當時我是紀錄，當時看房子的時候是被告跟一位張小姐來，我帶著他們兩個人去看，印象中被告的小孩也有到，這是當時帶看的過程。(提出名片及紀錄影印附卷)」、「(證人簽約完成後，有跟被告碰面？通電話？)簽約的時候我有在，我在房子現場簽約的，當時有兩方當事人即原告2徐歷堂、被告陳建宏，當場有無小孩我已經不記得，約是否是我提出我已經不記得了，簽約之後我就沒有在跟他碰面也沒有跟他通過電話。我剛才所提到去幫忙原告2徐歷堂聯絡租金事宜，是我直接到房子樓下按電鈴詢問的，因為被告不讓我上去，我們沒有見面也沒有打電話。」等語(卷第76-79頁)，是原告徐歷堂主張：雙方約定租期自103年11月1日起，月租金為14,500元，惟被告嗣後即未再繳納租金，確有長期欠租之事實等語，即非無據，應堪採信。 ⑵次按租賃關係未定期限者，各當事人得隨時終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第2項前段、第455條分別定有明文。而兩造間租賃契約僅約定自103年11月1日起租，並未約定終期，故為未定期限之租賃契約，但因被告未繳付租金，因此原告徐歷堂乃於111年5月23日以台北法院郵局存證號碼第199號存證信函催告被告繳付積欠租金，並再於111年6月21日依土地法第100條第3、5款及第440條第1、2項規定，以台北法院郵局存證號碼第237號存證信函終止雙方間之未定期限租賃契約，被告並於111年6月22日收受上開終止租約之存證信函，業據其提出存證信函等文件為證(卷第21-32頁)，應堪採據，是原告徐歷堂主張：兩造間租約已於111年6月22日終止等語，即非無由，則原告徐歷堂依民法第455條規定請求被告返還租賃物即系爭不動產，應予准許。 ⑶又就被告欠繳租金之部分，原告主張：被告除於103年10月25 日簽約時交付首月租金及押金29,000元，為雙方所是認，而就租金部分，雖據被告抗辯主張：繳了約兩年房租，之後就沒有再繳房租，因為徐歷堂說只要我負擔四樓五樓的水電費及屋況的維修就可以代替租金，所以從那個時候開始我就開始繳水電費，繳納的是四樓跟五樓的水電費，所以就這樣子沒有繳房租等語，但是，就此部分為原告徐歷堂所否認，被告復未就此提出證據以為佐證，尚無從遽以採信被告答辯有據，況且，原告主張水電費為使用者付費，本即應為被告負擔，並非使用房屋之對價，亦非租金之替代等語，亦無與常理不符之情，應堪採據，是被告此部分抗辯之主張即非可採；是故，原告徐歷堂主張：被告係於111年5月31日收受催繳欠租之存證信函，而自111年5月31日回溯5年之租金債權尚未罹於時效得以請求，因此自106年6月1日起，迄111年6月22日系爭租約終止之日止，以每月租金14,500元計算，應給付60個月又22天租金，合計為880,633元(14,500元×60個月又22天)，再扣除徐歷堂應返還被告之押金29,000元後，被告尚應給付欠租851,633元等語，即非無據，亦可確定。 ⑷又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。而原告徐歷堂依雙方間租賃契約請求被告給付積欠租金851,633元，為有理由，已如前述，而原告主張：其係於111年5月23日催告被告於收受存證信函到15日內繳付積欠租金，被告於111年5月31日收受存證信函等語，因此原告請求自111年6月16日起( 即自收受上開存證信函後第16日)至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。㈣就原告古綉香以事實上處分權人身分請求部分： ⑴查原告古綉香為台北市○○區○○街00號4樓不動產所有權人，其並興建系爭不動產，但因其為未辦保存登記之建物，僅能取得事實上處分權，此為具占有使用收益事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，而被告與原告徐歷堂間之未定期限租賃契約已於111年6月22日合法終止，已如前述，則終止後被告就系爭不動產之占有即屬無權占有，因此原告主張：依民法第767條、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產予古綉香等語，應予准許。 ⑵又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號)。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，原則上應以相當於該土地之租金額為限(最高法院94年台上字第1094號判決)。而系爭不動產之每月租金為14,500元，且被告自111年6月22日就系爭不動產既屬無權占有，則被告無權占有系爭不動產所受之利益，即為系爭不動產之每月租金14,500元，因此原告古綉香主張：依民法第179條規定，請求被告比照系爭租約按月給付相當於月租1萬4,500元之不當得利等語，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告徐歷堂、古綉香請求：⑴被告應將位於台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物騰空遷讓返還原告徐歷堂、⑵被告應將位於台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物騰空遷讓返還原告古綉香、⑶前二項被告就遷讓返還位於台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物部分，如被告已就其中一項已履行，他項即免履行義務、⑷被告應給付原告徐歷堂851,633元，及自111年6月16日起迄清償日止，按年息5%計算之利息、⑸被告應自民國111年6月23日起至騰空遷讓返還台北市○○區○○街00號5樓未辦保存登記建物之日止，按月給付原告古綉香14,500元，均有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。六、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　6 　　日民事第一庭法　官　蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　6 　　日書記官　陳靜

臺灣臺北地方法院111年度重訴字第900號

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