112年度續字第1號｜民事：繼續審判｜裁判日期：112 年 08 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度續字第1號請求人即被告林志豪訴訟代理人陳信翰律師相對人即原告中泰大飯店股份有限公司法定代理人高泰山相對人即原告王國亮王國樑上列當事人間，本院110年度訴字第4066號請求調整租金等事件，被告於民國111年4月25日調解成立後，請求撤銷調解繼續審判，本院於112年7月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告向原告承租如附表所示之土地，租金自民國110年4月2日起應調整為每月新臺幣3,900元。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告連帶負擔。事實及理由壹、程序事項一、按第一審訴訟繫屬中，得經兩造合意將事件移付調解；調解成立時，訴訟終結。民事訴訟法第420條之1第1項、第2項中段定有明文。次按第二項調解有無效或得撤銷之原因者，準用第380條第2項之規定。民事訴訟法第420條之1第4項復定有明文。查兩造於民國111年3月18日本院110年度訴字第4066號請求調整租金等事件（下稱原訴訟）言詞辯論期日，依民事訴訟法第420條之1第1項之規定，合意將原訴訟移付調解，並由本院以111年度移調字第93號受理。兩造復於111年4月25日，就原訴訟成立調解（下稱系爭調解）。惟查，系爭調解之成立，應係由被告時任訴訟代理人陳仲豪律師、複代理人陳力銓律師代理被告為之，然陳仲豪律師、陳力銓律師未經被告授予特別代理權限，此有委任狀影本在卷可證（見本院卷第29頁），是以，系爭調解應確有民事訴訟法第420條之1第4項所稱，有無效或得撤銷原因之情事，從而，被告於知悉前開情事後（被告應係於111年12月1日閱卷並請教律師後，方知悉系爭調解有無效或得撤銷之情事）之30日內，依民事訴訟法第420條之1第4項準用同法第380條第2項之規定，請求本院撤銷系爭調解並就原訴訟繼續審判，於法有據，自應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴時之聲明原為：「㈠被告承租原告中泰大飯店股份有限公司、王國亮、王國樑所有坐落於新北市○○區○○段 ○000○0○○000地號土地（面積共127.27平方公尺即38.5坪），其租金自起訴狀繕本送達被告翌日起，調整為每月新臺幣（下同）10,000元。㈡被告應將被告所有門牌「新北市○○區○ ○路00巷00弄00號」增建逾越38.5坪之地上物拆除（以實際測量面積為主），並將逾越之土地騰空返還原告。就逾越之土地部分，被告應自起訴狀繕本送達之翌日起按月給付原告4,000元至返還上開土地之日止，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院110年度店補字第224號卷第7頁至第8頁，下稱調解卷），嗣於111年3月21日，以民事更正暨追加訴之聲明陳報狀變更暨追加訴之聲明如下：「㈠被告承租原告中泰大飯店公司、王國亮、王國樑所有坐落如新北市新店地政事務所110年11月29日土地複丈成果圖編號A至F所示地號其中之門牌號碼新北市○○區○○路 00巷00弄00號建物所座落之土地（面積共127.27平方公尺即38.5坪），其租金自起訴狀繕本送達被告之翌日起，調整為每月10,000元。㈡被告應將坐落如新北市新店地政事務所110 年11月29日土地複丈成果圖編號A至F所示地號土地上逾越127.27平方公尺之地上物拆除（面積40.36平方公尺），並將所占用之土地騰空返還予原告中泰大飯店公司、王國亮、王國樑。㈢就逾越之土地部分（面積40.36平方公尺），被告應給付原告中泰大飯店公司、王國亮、王國樑240,000元，及自言詞追加翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另自言詞追加翌日起至返還第二項所示土地之日止，按月給付原告中泰大飯店公司、王國亮、王國樑4,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。」（見原訴訟卷第135頁至第136頁）。核原告前開所為，應屬基於同一基礎事實，並追加、變更應受判決事項之聲明，與上開民事訴訟法條文規定並無不合，亦應予准許。貳、實體事項一、原告主張略以：㈠於56年10月5日，訴外人即被告之父林凱與訴外人王忠鐘簽訂「建物樓下土地租賃契約書」（下稱系爭租約），約定由林凱向王忠鐘承租如附表所示之土地（下稱系爭土地）做為建築基地使用，租金約定以每年每坪以蓬萊白米5台斤之價值計算，租賃期間則未有約定。林凱並於系爭土地上興建原門牌號碼為臺北縣○○鎮○○里○○路000○0號之建物（門牌號碼現為新北市○○區○○路00巷00弄00號，下稱系爭建物）。嗣系爭土地及系爭建物輾轉由兩造所取得，系爭租約迄今仍有效存立於兩造間。㈡惟系爭土地位於新店碧潭風景區，自56年起迄今陸續經歷國道3號全線通車、新店捷運站全線通車、碧潭廣場完工等事件，經濟價值已顯著提高，已非系爭租約簽立時所可比擬。因前開情事變更，係不可歸責於原告之事由所致，且已致使兩造間關於租金之約定顯失公平，從而，原告爰依民法第442條、第227條之2第1項等規定，請求調整系爭土地之租金為每月10,000元。㈢又依據系爭租約之記載，被告向原告承租之建築基地，應僅有38.5坪（即127.27平方公尺），惟系爭建物所占用之土地面積，經測量已高達167.63平方公尺，顯已侵害原告土地之所有權，是原告自得依民法第767條之規定，請求被告拆除逾越承租範圍之建物；並依民法第179條、第181條等規定，請求被告給付無權占有原告土地之相當租金不當得利等語。㈣並聲明： ⒈被告向原告承租如附表所示之土地，租金自起訴狀繕本送達被告之翌日起，應調整為每月新臺幣10,000元。 ⒉被告應將坐落如新北市新店地政事務所110年11月29日土地複丈成果圖編號A至F所示地號土地上逾越127.27平方公尺之地上物拆除（面積40.36平方公尺），並將所占用之土地騰空返還予原告。 ⒊被告應給付原告240,000元，及自言詞追加翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另自言詞追加翌日起至返還第2項所示土地之日止，按月給付原告4,000元。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告租賃系爭土地，係做為系爭建物之基地使用，因被告並未變更使用系爭土地之方法，是本件應無情事變更原則之適用；又系爭租約為繼續性契約，兩造就租金之約定係以蓬萊白米計價，應已計入土地價值波動之可能性，是原告自不得據以主張調整租金。縱本院認系爭土地有調整租金之必要，也應以原合意之租金與斯時租金市價之差距為考量之基礎；且調整範圍亦應受土地法第105條準用同法第97條第1項規定之限制。㈡另系爭建物二樓之所有權人亦有給付租金予原告，是系爭租約實際上係約定被告應「負擔」38.5坪土地之地租，而非謂建物僅得使用38.5坪之土地。另原告中泰大飯店股份有限公司係於109年10月6日方登記為新北市○○區○○段00000○000地號土地之所有權人，自無從請求回溯5年之相當租金不當得利等語，資為抗辯。㈢並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項如下（見原訴訟卷第54頁至第55頁）：㈠訴外人林凱（即被告林志豪之父親）於56年10月5日與訴外人王忠鐘（即原告王國亮、王國樑之父親）簽定原證二之建物樓下土地租賃契約書，系爭房屋之門牌號碼原為臺北縣○○鎮 ○○里○○路000○0號，現為新北市○○區○○路00巷00弄00號。㈡系爭租約第1條約定之承租面積共為38.5坪。㈢系爭租約第3條約定：「三年期滿後，每年每坪租金則改為上等蓬萊白米伍台斤，乙方（即承租人）須與每年國曆十月五日向甲方（即出租人）交清一年租金。㈣歷年之租金均係由王忠鐘之配偶廖瓊錫收取，並由其開立收據予承租人收執。㈤因原告拒絕收受本年度之租金，故被告已將租金6,000元提存於本院提存所（提存字號為109年度存字第2517號）。㈥依新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書所示，系爭房屋之面積為74.70平方公尺。㈦系爭土地目前之公告地價為4,600元/平方公尺。四、本件爭點如下（見本院110年度訴字第4066號卷第55頁）：㈠原告依民法第442條、第227條之2第1項等規定，請求調整租金，有無理由？若有，其調整之金額為何？㈡被告有無逾越系爭土地之承租範圍而為無權占有？五、得心證之理由：㈠原告請求調整系爭土地之租金，於每月3,900元之範圍內，為有理由： ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。前開規定，依土地法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。 ⒉查，新北市○○區○○段○000○0○○000地號土地之公告現值，於66 年間為每平方公尺710元，此有原告所提出之新北市○○區○○ 段○000○0○○000地號土地歷年公告現值表在卷可證（見本院1 10年度店補字第224號卷第23頁至第26頁下稱調解卷），應無疑義。又依據原告所提出新北市○○區○○段○000○0○○000地號土地登記第一類謄本影本記載（見調解卷第15頁至第18頁），新北市○○區○○段○000○0○○000地號土地於原告起訴時之公告現值，應已高達23,000元，漲幅達32倍，堪認兩造間就系爭土地之租賃關係，確有民法第442條所稱，租賃物為不動產，而租賃物之價值有所提升之情形。從而，原告依民法第442條之規定，請求調整系爭土地之租金，於法有據，自應予准許。 ⒊次查，原告雖請求調整系爭土地之租金為每月10,000元，惟查，被告就系爭土地之租賃，應係用於建築房屋使用，是依土地法第105條準用同法97條第1項之規定，系爭土地之租金，最高額應以每月3,903元為限（計算式：系爭土地公告現值3,680元×127.27平方公尺÷12月×10%＝3,903元）。本院審酌系爭土地位於新店碧潭風景區，鄰近捷運站與國道，生活機能便利，認系爭土地之租金，應調整為每月3,900元為當。原告雖主張系爭土地之申報地價過低，無從反應系爭土地之真實價值等語，惟土地法之前開規定，目的即在於保障基地承租人毋庸負擔過高之租金，是原告自無從拒絕前開規定之適用，從而，原告之前開主張，並無可採。㈡原告請求被告拆屋還地，並給付相當租金之不當得利，為無理由： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第767條前段、第179條定有明文。 ⒉查系爭建物所占有使用之新北市○○區○○段○000○0○○000地號土地面積，依據新北市新店地政事務所110年12月1日新北店地測字第1106027719號函所附土地複丈成果圖之記載（見原訴訟卷第87頁），應為121.33平方公尺（計算式：28.16平方公尺＋93.17平方公尺＝121.33平方公尺），未逾系爭租約所約定之127.27平方公尺，是以，被告就原告所有之新北市○○ 區○○段○000○0○○000地號土地之占有使用，應係基於系爭租約之法律關係為之，自難認係無權占有或無法律上之原因，從而，原告以新北市○○區○○段○000○0○○000地號土地所有權人之身分，請求被告拆屋還地，並請求被告給付相當租金之不當得利等情，為無理由，自應予駁回。六、綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求系爭土地之租金自110年4月2日起應調整為每月3,900元等情，於法有據，自應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，自應予駁回。又原告有關命被告拆屋還地、給付相當租金不當得利之請求，既經本院認定為無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、主張舉證，於判決結果不生影響，無逐一審究之必要，末此敘明。八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　18　　日民事第二庭法　官　陳雅瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　18　　日書記官　陳薇晴附表、編號土地標示備註 1 新北市○○區○○段00000地號土地租賃面積合計38.5坪（即127.27平方公尺） 2 新北市○○區○○段000地號土地

臺灣臺北地方法院112年度續字第1號

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