臺灣臺北地方法院民事判決

原告

創意家行銷股份有限公司

法定代理人

王明正

訴訟代理人

徐志明律師

訴訟代理人

戚本昕律師

被告

陳錦隆

被告

陳淑卿

被告

陳錦川

被告

陳子玄

被告

陳子彤

上二人共同訴訟代理人

張素琴

上五人共同訴訟代理人

黃國益律師

複代理人

許雅筑律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國106年6月14日向被告承租臺北市○○區○○○路0段000○000號1、2樓房屋及同址地下三層車位編號136至139號車位（下合稱系爭房屋），約定租賃期間為106年6月20日至108年6月19日，並以如附表二所示5張支票將押租金新臺幣（下同）100萬元依附表二之對應方式交付予被告（下稱系爭押租金），兩造又先後於108年6月27日、109年7月29日及109年12月間約定續租，租期至110年6月19日止（下稱系爭租約），並合意以系爭押租金作為續租時之押租金。嗣原告於110年6月間通知被告期滿後不再續租，兩造即於同年6月10日至系爭房屋會勘確認點交相關事宜，並約定原告應於同年7月2日前將系爭房屋騰空返還被告；然原告於同年7月2日將系爭房屋及交屋包返還給被告兼其餘被告共同代理人陳淑卿後，依系爭租約第4條第2項規定，被告本應於同年7月4日前退還系爭押租金，卻為被告所拒，被告並受有系爭租約屆期後仍保有系爭押租金之利益。爰擇一依系爭租約第4條第2項約定及民法第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應分別給付原告如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自110年7月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告依系爭租約之約定，最晚應於租賃關係期滿之日即110年6月19日將系爭房屋恢復原狀，惟被告於同年6月10日至現場會勘時，發現系爭房屋有如附表三所示之缺失，原告雖允諾將逐步恢復原狀，但嗣同年7月2日返還交屋包時，除原固定隔間以恢復外，其餘均尚未修復；因原告遲至111年3月25日仍未修繕完畢，未善盡其承租人義務，而有債務不履行之情事，被告因而無從依原定計畫招租，致受有租金、水電費、管理費等費用損失共180萬7,373元，乃以系爭押租金抵充之，故原告請求返還系爭押租金，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（本院卷第290至291頁，並依判決論述方式略為文字修正）：

(一)被告為系爭房屋之所有權人。

(二)原告於106年6月14日向被告承租系爭房屋，約定租賃期間為106年6月20日至108年6月19日，並於同日開立附表二所示之5張支票交予被告作為系爭押租金。

(三)兩造嗣於108年6月27日就系爭房屋簽署租賃期間為108年6月20日起至109年6月19日止之租賃契約，後於109年7月25日簽訂協議書，延展租賃期間至109年12月19日。

(四)兩造又於109年12月間就系爭房屋簽署租賃期間為109年12月20日起至110年6月19日止之租賃契約（即系爭租約），並合意以系爭押租金作為續租時之押租金。

(五)原告於110年6月10日前通知被告租期屆至後不願續租系爭房屋，兩造於同年月10日至系爭房屋會勘。

(六)兩造於110年6月10日會勘後，合意將交屋日期延展至同年7月2日。

(七)被告迄今並未返還系爭押租金予原告。

(八)系爭房屋自110年6月20日起至同年10月29日止均未被出租。

(九)原告於110年7月2日返還系爭房屋之交屋包予被告（內含系爭房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器）。

四、得心證之理由：原告主張系爭租約屆期後，被告應返還系爭押租金乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告是否違反民法第432條、系爭租約第4條第2項、第6條第2項將系爭房屋保持現狀及回復原狀之義務？110年6月10日會勘時是否存有附表三之缺失？又該等缺失於同年7月2日交屋時是否存在？㈡被告以系爭押租金抵充系爭房屋於111年間不能出租之損害賠償，是否有理由？被告是否因不能出租而受有租金、水電及管理費之所失利益？該等損害與原告未將系爭房屋回復原狀間有無因果關係？茲分述如下：

(一)原告未違反系爭租約第4條第2項、第6條第2項保持系爭房屋現狀及回復原狀之義務：

⒈按【押租保證金】乙方（原告）如不繼續承租，甲方（被告）應於乙方遷空並履行第6條内部裝修之恢復原狀、保持現狀之約定，雙方約現場點交返還房屋確認無誤後，即時起2日内無息退還押租保證金；【內部裝修之施工、恢復原狀、保持現狀】租期屆滿如不續租或中途解約時：⑴有關原固定之隔間，均需恢復原狀交還甲方，⑵有關現固定之裝璜（潢），除非甲方要求需恢復原狀之處以外者，均需保持現狀交予甲方，乙方不得拆除或破壞，亦不得要求任何補償，系爭租約第4條第2項、第6條第2項分別定有明文。依此揭約定，如原告不再續租而欲返還系爭房屋時，除原本固定之隔間外，其他內部裝潢係以保持現狀交屋為原則，如有需要恢復原狀者，須被告特別提出要求，原告方有義務配合履行；倘原告依第6條所示約定履行完畢，經現場點交確認後，被告即應於點交後2日內無息退還系爭押租金。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文已有明定。查系爭租約第6條第2項係關於被告得於租期屆滿不續租時，請求原告恢復原狀或保持現狀之規定，其中恢復原狀之範圍繫於被告之特別要求，此係對被告有利且較易於舉證之事項，故若兩造就恢復原狀及保存現狀之範圍有爭執者，揆諸前述規定，即應由被告就於交屋前有特別提出恢復原狀要求乙事，負舉證之責。

⒉經查，訴外人即原告之專員吳岱穎於110年6月9日與被告陳淑卿約定於同年月10日至系爭房屋會勘，兩造於該次會勘後合意將交屋時間訂於同年月7月2日，原告並於同年月7月2日將系爭房屋房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器均返還被告等情，為兩造所不爭執，業經認定如上；證人吳岱穎並於本院證稱：110年6月10日當天會勘之目的係就系爭房屋之狀況確認被告想要保留的部分、原告有無需要協助被告回復或清理等語（本院卷第367頁），對照系爭租約上述約定內容，原告於交屋前應恢復原狀之部分，須由被告另行提出要求，自有於交屋前至系爭房屋確認現狀之必要，且兩造於會勘後即考量原告施工所需時間，訂定交屋日期，足認110年6月10日會勘之目的即係確認原告應回復原狀範圍無訛，故原告須履行系爭租約第6條第2項義務之範圍，即應以當次會勘所特定之內容為限；換言之，被告於該次會勘（甚至原告返還系爭房屋）後另提出之要求，即非原告請求返還押租金時，所應履行者甚明。

⒊附表三編號1之遭原告拆除之固定隔間，已於110年6月10日回復原狀乙情，為被告所不爭執（本院卷第464頁），應堪認定。再者，證人吳岱穎於本院證述：110年6月9日會勘當日被告沒有要求再拆除之部分，因為原告有在牆面及天花板裝潢，所以拆除後需要補土、油漆，故被告有要求將水泥牆面、天花板及外圍招牌燈箱的壓克力回復，並清潔建築外觀，系爭租約屆期時剛好是疫情三級警戒，工班來不及回復，於是會勘後我與被告協調延至同年7月2日點交，被告所提缺失項目中，1樓天花板輕鋼架因之後的租客會依其商業習慣裝潢，被告有同意不回復，點交當日除了1樓的對講機面板外，其餘被告於會勘時要求回復的項目都已回復，並將系爭房屋騰空、返還交屋包，附表四編號1對話紀錄中提到的項目是被告在同年7月2日點交時才提出，後續還有幾次到場會勘，被告又會當場再提出新的問題，印象中包含浴廁抽風扇遺失等語（本院卷第367至372頁）；證人簡智敏亦於本院證稱：我是受雇於原告負責系爭房屋承租案的業務經理，110年6月10日會勘後被告有要求原告保留一些東西，沒有要求全部修復，同年7月2日當天有點交完，且將系爭房屋騰空、返還交屋包，被告認為這種商用建築之後的租客也會將天花板的輕鋼架拆掉，所以沒有要求回復，只請我們把天花板的管線整理好，被告在點交當天還是提出地板龜裂、地插沒安裝好等新增項目，且在當天之後還陸續提出一些如開關、對講機、防火門等瑣碎項目，原告因考慮系爭押租金還在被告那邊，即使被告提出的項目是一開始會勘時沒說的，原告基於雙方互信還是幫忙修復，消防安全鐵門2扇是同年7月2日之後才說，因為要給廠商時間訂做，我不確定何時回復，對講機面板2台、地板插座保護蓋短缺、磁磚破損等均未在同年6月10日會勘時說，浴室抽風扇是要保留給被告的、熱水器面板我沒有印象、冷氣機故障的原因我不確定為何、牆壁漏水則是在會勘前就發生等語（本院卷第374至378頁），審以上開證人經具結及隔別訊問後，就兩造合意系爭房屋於110年7月2日點交完成，被告就附表三編號4之天花板輕鋼架未要求原告回復原狀，且亦未於點交日前告知附表三編號2、3、5至10所示缺失等情，所述大致相符，且與下述陳淑卿與吳岱穎間之對話紀錄內容吻合，應值採信。

⒋並觀以卷附陳淑卿與吳岱穎間之對話紀錄顯示：

⑴兩造於110年6月10日會勘後，被告並未再提出有何須修繕之處，直到同年7月2日點交時，陳淑卿方告知該日點交情況尚有磁磚破損、地面線路蓋、室內對講機不見等問題（附表四編號1），經吳岱穎整理如附表四編號1底線處所示內容後，陳淑卿又不斷新增要求原告回復原狀之項目（附表四編號3、4），足見附表三編號2、3、9、10均係同年7月2日點交時才告知之缺失，而附表三編號5至8則係點交後才告知者，原告就該等項目自不負於交屋前回復原狀之義務。

⑵且陳淑卿雖質疑原告承租系爭房屋期間並未妥善保養冷氣，致有管路阻塞之問題（附表四編號2），然此既非同年7月2日前即告知之項目，縱使延後修復完畢，亦係冷氣廠商須另約時間或沒帶材料導致拖延所致；遑論證人即保強建設開發股份有限公司協理陳相如已於本院證稱：被告於系爭租約租賃期間有請我疏通冷氣排水的阻塞等語（本院卷第380頁），堪認原告於承租系爭房屋期間非無通知被告協助保養冷氣，則陳淑卿上揭質疑應非實在。

⑶又系爭房屋於110年7月2日雖已如期點交，然被告又陸續提出先前會勘未提出之項目，且陳淑卿所言「這些都是出租前就有的都完好的物品，依照合約精神正常在租約到期時就該回復原狀」應係誤解前開系爭租約第6條第2項「原則保持現狀，例外才要求回復原狀」之約定內容（附表四編號5），故其執該等會勘時未提出要求之項目，作為原告未回復原狀而須扣除系爭押租金之依據，應有不當。

⑷至附表三編號4之缺失則始終未見於前開對話紀錄內，此亦與前引證人吳岱穎、簡智敏證稱被告考量後續租客亦會拆除天花板輕鋼架，故不要求原告回復原狀乙情相符，則此亦非屬原告依系爭租約第6條第2項應履行之事。

⒌準此，本件被告既未舉證證明附表三編號2至10所示項目係於110年7月2日點交前即特別要求原告應回復者，該等項目自不構成上開約定應回復原狀之義務內容。是以，原告應已履行系爭租約第6條第2項保持系爭房屋現狀及回復原狀之義務；且依卷附同年6月24日之系爭房屋現場照片（本院卷第339至361頁），原告於同年7月2日前即已將系爭房屋騰空，並於點交時交還系爭房屋鑰匙、鐵門遙控器、停車證、冷氣遙控器等（不爭執事項(九)），則其依系爭租約第4條第2項請求被告返還系爭押租金，應屬理由。

(二)被告未能證明受有不能出租系爭房屋之所失利益：

⒈再按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性。

⒉查證人莊欣浩於本院證稱：我是信義房屋業務，被告委託我將系爭房屋招租，但系爭房屋的客群比一般的住宅租賃還少，此次出租花了至少1年時間，又因為系爭房屋延至110年7月2日才點交，被告要求原告回復原狀，所以沒有正式帶看，我只是在累積客層，正式帶看是從110年10月開始，陳淑卿也同意等語（本院卷第401至406頁），足認系爭房屋客群既少，兼以陳淑卿於110年6月10日會勘、同年7月2日點交後仍不斷對原告提出修繕要求，業如前述，本即有立刻出租之困難。另參以一般商辦租賃，出租人收回租賃標的物後亦會經過騰空整理、向外招租及洽談締約等階段，出租時點更因受經濟景氣等市場環境影響，於前一租約屆期後即刻覓得新房客無縫接軌應非常態，當無被告所稱可於系爭租約到期後立即出租予他人（本院卷第453頁）之情形。是以，縱認原告未履行系爭租約第6條第2項等約定，系爭房屋亦難於租約終止後隨即順利出租，被告就此可能受有利益僅屬可能，不具有客觀之確定性。

⒊另被告既難於系爭租約屆期後即將系爭房屋出租，則其辯稱因無法出租而需額外負擔110年7、8月之水電費乙節（本院卷第435頁），即無理由。況系爭租約第9條第2項約定：「系爭租約租期內之水電費、大樓管理費由原告負擔」，換言之，租期屆至後，系爭房屋之水電費、管理費即應由被告給付。本件系爭租約於110年6月19日屆期，原告並於同年7月2日遷出系爭房屋等情，業經敘明如上，則同年7、8月之水電費用自屬被告應負擔者，而與原告無涉。

⒋從而，被告於本件既無所失利益，縱使原告有違反系爭租約所約定義務之情，被告亦不得以系爭押租金抵償或抵充之。

(三)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第1項、第233條第1項本文分別定有明文。查系爭租約第4條第2項已明定出租人應於雙方點交系爭房屋之時起2日內無息退還系爭押租金，本件原告係於110年7月2日交還系爭房屋鑰匙等重要配件並騰空遷讓，然被告於同年月4日前仍未返還系爭押租金，已陷於給付遲延，故原告依前揭規定請求被告給付自同年月4日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，亦屬有理。

五、綜上所述，原告依系爭租約第4條第2項約定，請求被告分別給付如附表一「給付金額」欄所示金額，及均自110年7月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本院既已依系爭租約第4條第2項約定准許原告之請求，則其就民法第179條請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

附表一：主文內容（新臺幣）

附表二：系爭押租金給付方式（新臺幣）

附表三：被告所指系爭房屋缺失（民國）

附表四：陳淑卿與吳岱穎間通訊軟體LINE對話紀錄