臺灣臺北地方法院民事判決

原告

劉肇玲

訴訟代理人

陳郁婷律師

訴訟代理人

曾愉蓁律師

被告

康寧大廈管理委員會

法定代理人

郭鶴年

被告

吳積承即不老客家傳統麻糬

被告

趙志傳

被告

賴宛榆即惠記商行

被告

王沛文

共同訴訟代理人

胡盈州律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告康寧大廈管理委員會(下稱康寧大廈管委會)之法定代理人由陳鵬飛變更為郭鶴年，據其聲明承受訴訟，於法核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款明文規定。本件原告起訴聲明第1項：被告不老客家傳統麻糬、修鞋店、惠記商行應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地)上，臺北市○○區○○段○○段000○號建物(門牌號碼：臺北市○○區○○路000號1樓，下稱系爭建物)之電梯樓梯間騰空遷讓並返還原告（本院卷一第9、159頁）；嗣於民國113年4月3日追加王沛文該聲明之共同被告（本院卷一第169、219頁）。並於114年2月21日變更該聲明：被告吳積承即不老客家傳統麻糬、趙志傳、賴宛榆即惠記商行、王沛文（下合稱被告吳積承等人，如單指其一各稱其姓名）應將坐落系爭土地上之系爭建物「如附圖（本院卷一第341頁，即本判決之附件）臺北市中山地政事務所113年6月28日北院英民護112訴5531字第1130013242號土地複丈成果圖所示編號A部分(面積9.84平方公尺，下稱系爭A部分)」騰空遷讓返還原告（本院卷一第387至389頁、第407至409頁）。又，原告起訴聲明第3項：康寧大廈管委會應自112年7月1日起至騰空遷讓返還原告系爭建物之電梯樓梯間之日止，按月給付原告1萬5000元（本院卷一第9、159頁）。嗣變更該項聲明為：康寧大廈管委會應自112年7月1日起至騰空遷讓返還第1項所示建物之日止，按月給付原告1萬9500元（本院卷一第318頁、第408頁），核原告上開所為之變更，與原告起訴之基礎事實同一，且擴張上開數額係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。被告雖稱：其不同意原告變更該項聲明金額為1萬9500元，因租金為租賃合約當事人合意之結果，不等同原告能以相同租金數額為不當得利，且系爭A部分係經康寧大廈區權人會議決議出租，並非原告所有之建物，自無不當得利等語，核與前開規定不符，並不可採。

三、原告主張：伊為系爭建物之所有權人，康寧大廈管委會未經伊事前同意，即擅自將系爭A部分出租被告吳積承等人，在該址設攤販售麻糬、黑糖糕、飯糰及開設修鞋店，康寧大廈管委會並收取租金，然伊與被告間並未就系爭A部分合意成立租賃、使用借貸或其他任何法律關係，被告無權占有使用系爭A部分，伊自得依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還予伊。且被告自102年7月1日起至迄今仍持續占有使用而拒不返還原告，伊並得依民法第179條規定請求被告給付自102年7月1日起至112年6月30日止，合計180萬元之相當於租金不當得利，並請給付自112年7月1日至被告騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付伊1萬9500元相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告吳積承等人應將坐落於系爭土地上之系爭建物如附件之複丈成果圖所示編號A部分(面積9.84平方公尺)騰空遷讓返還原告；㈡康寧大廈管委會應給付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢康寧大廈管委會應自112年7月1日起至騰空遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告1萬9500元；㈣願供擔保請准宣告假執行。

四、被告則以：被告吳積承等人均是經康寧大廈管委會出租而使用系爭土地，該土地為康寧大廈全體住戶共有，被告否認占用原告主張之系爭建物。原告雖提出建物所有權狀及112年5月4日測量成果圖主張其為該權狀之電梯樓梯間所有權人，然112年5月4日測量成果圖模糊不清而無法辨識電梯樓梯間所指為何處。康寧大廈管委會出租被告吳積承等人之處為康寧大廈之退縮空間，為公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第4款所稱共用部分，即康寧大廈區分所有權人(下稱區權人)專有部分以外之其他部分及不屬於專有之附屬建築物而經共同使用者，依法屬於康寧大廈全體區權人所有。再者，康寧大廈管委會為維護大廈生活環境與品質、利用開放空間及退縮空地之使用，經康寧大廈區權人開會決議後授權管委會執行，即康寧大廈管委會102年1月4日第19屆第1次住戶大會暨19屆委員會選舉紀錄第4點討論提案，其中第2頁之第六案記載：「案由：大樓因應老舊設備維護費用逐年加重之開源節流專案，提請討論。決議：大樓『開放空間 退縮空地』作為公司行號『約定專用』增加大樓管理費收入之位置地點如下…」，次依康寧大廈管委會103年2月11日第2次區分所有權人大會紀錄報告事項一、(六)「大樓因應老舊設備維護費用逐年加重之開源節流專案，提請討論。執行情形：大樓部分開放空間或退縮空間決議作為住戶『約定專用』點(如下表)，增加大樓管理費收入，而『約定專用』之對象及管理費用授權管委會決定，但不得汙染環境及產生有毒煙味，位置點如下」，再依康寧大廈住戶規約第7章附則第2條明確約定大樓因應老舊設備維護費用逐年加重之開源節流專案：大樓部分開放空間退縮空地作為約定專用點(如下表)，增加大樓管理費收入，而約定專用之對象及管理費用授權管委會決定，但不得汙染環境及產生有毒煙味，位置點如下：大廈一樓平面退縮或開放空間，用途：營業及停放機車。住戶規約對於康寧大廈區權人即生效力，全體區權人包含原告均應遵守，符合公寓條例第3條第5款之約定專用部分。凡此皆行之有年，被告於每年區權人會議時均一一如實報告管委會之財務狀況，且製作書面記錄供區權人及主管機關備查，亦為原告所知悉甚詳；原告甚至親自出席區權人大會，從未表示反對意見，詎如今爭執且欲推翻前開決議及規約，破壞誠信等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

五、查，原告為系爭建物之所有權人一節，據其提出建物所有權狀為證（本院卷第31頁）。又，康寧大廈管委會出租如附件複丈成果圖所示編號A部分，承租人吳積承即不老客家傳統麻糬經營販售麻糬、趙志傳經營修鞋店、王沛文經營販售飯糰、賴宛榆即惠記商行經營販售黑糖糕等情，其中吳積承即不老客家傳統麻糬、賴宛榆即惠記商行各為獨資之商號（本院卷一第173至175頁），至趙志傳、王沛文並無相關工商登記資料，是以自然人身份經營並營業等情，為兩造所不爭執，是上情堪信為真。

六、本院之判斷：

㈠、原告請求被告返還系爭建物有無理由？

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第767條第1項、第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭土地既登記為上訴人所有，即受適法有此權利之推定，倘被上訴人有爭執，應由被上訴人負舉證責任（最高法院104年度台上字第2287號判決意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

⒉經查，原告為系爭建物之所有權人，已如前述，又原告主張被告吳積承等人以前情開設攤販並占用系爭土地上系爭建物如系爭A部分之事實，經臺北市中山地政事務所至現場測量，核與59使字第0464號竣工平面圖尺寸相符，惟面積計算有誤，更正前建物1層總面積為184.19平方公尺、騎樓總面積58.59平方公尺、電梯樓梯間總面積15.24平方公尺，建物總面積258.32平方公尺，更正後建物1層總面積為184.24平方公尺、騎樓總面積58.88平方公尺、電梯樓梯間總面積14.90平方公尺，建物總面積258.02平方公尺，上開不符情事查係原測量錯誤，純係技術引起，擬依地籍測量實施規則第278條準用第232條規定應予辦理更正等情，有臺北市中山地政事務所113年9月19日函文可參（本院卷一第337至338頁）；嗣於113年10月16日臺北市中山地政事務所即就113年8月12日測量過程，檢附如附圖之複丈成果圖到院（本院卷一第339至341頁），原告對複丈成果圖之測量結果並無意見，被告對此辯稱：依附圖所示A部分所占地號即系爭土地，為康寧大廈基地之一部分，屬康寧大廈區權人所共有之土地，並非原告所提權狀記載之電梯樓梯間；且地政事務所無權就其所製複丈成果圖之A部分位置判斷是否為原告主張為其建物所有權，因地政事務所測量員於測量現場即已主觀表示系爭A部分屬於原告所指其建物權狀所示，且進行測量後所製複丈成果圖囑託事項記明測量本市○○區○○段○○段000地號(即系爭土地)現場紅漆，套繪榮星段六小段883建號(即系爭建物)之使用範圍及面積，自行擴大解釋使用範圍現場紅漆即複丈成果圖之A部分，然則，複丈成果圖之A部分(即系爭A部分)明顯是指康寧大廈坐落之土地基地一部分，屬於康寧大廈全體區權人所共有，並非原告所指為其所有之專有部分等語。然查，附圖所示A部分係占用系爭建物之範圍，經地政事務所至現場測量，並以前開測量方式就竣工平面圖予以量測，始發現有面積計算錯誤之情事，尚無被告上開所辯之情，且原告為系爭建物之所有權人，則有系爭建物權狀可參，則被告占用原告之建物，洵屬明確。

⒊被告復稱：系爭建物雖登記為專有，但性質上為共有，既認定為共有，不因地政登記為專有而受限，更不得因妨害或影響康寧大廈全體區權人之共同利益，就未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分等語。茲查，原告主張系爭建物遭被告占有一節，經本院會同兩造至現場勘驗並囑託地政事務所測量，被告對於原告主張遭占用範圍，係攤位所占用一節，並無意見，有勘驗筆錄可查（本院卷第311至314頁）。經地政事務所測量原告所指遭占用範圍即如附圖所示A部分，則有複丈成果圖可證（本院卷一第341頁）。並觀之兩造所提照片內容（本院卷一第39至43頁、第77至81頁、第179、305頁），可見上開占用範圍為樓梯間下方之空間，核無被告所辯上開情節，從而，原告登記取得系爭建物之所有權，為單獨所有，並非共有，原告就系爭建物自得主張其專有部分之權利。被告前開所辯並不足採。

⒋復按公寓條例第3條第6款規定：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」同條例第33條第1款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。」且同條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」準此，區權人之專有部分，須經區權人會議以法定會議人數決議為約定約用，且經該區權人同意，並依規定將約定共用之範圍及使用主體載明於規約，始生效力。經查，康寧大廈之規約並無有關約定共用之條款，僅於第七章附則為公共空間約定專用（本院卷一第121頁）。從而，系爭建物既為原告之專用部分，並未經原告同意且依前開規定約定為共同使用，自非康寧大廈之約定共用部分。原告對此主張：縱使將專用部分約定為共用部分，也要經專用部分區權人之同意。被告所提102年1月4日第19屆第1次住戶大會暨19屆委員會選舉紀錄、103年2月11日第2次區分所有權人大會會議記錄僅有決議，並未列明同意及不同意票據，決議為無效，且102年會議並非康寧大廈區權人會議等語。被告則稱：原告親自出席區權人大會，從未表示反對意見，不得推翻康寧大廈決議及規約等語。然被告所為抗辯核與前開規定之要件並不相符，自不足採。

⒌次按公寓條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」被告辯稱：康寧大廈管委會出租被告吳積承等人之處為康寧大廈之退縮空間，符合上開條例所指約定專用部分云云，然為原告所否認，經查，系爭建物為原告之專有部分，已如前述，顯非屬康寧大廈之共用部分，則被告前開所辯，亦屬無據。

⒍被告另稱：康寧大廈管委會係依區權人會議將康寧大廈所共有之開放空間、退縮空地，依公寓條例第16條第2項規定，依規約、區權人會議等報備主管機關為管理、使用並出租，自無侵害原告權益等語。然查，公寓條例第16條第2項規定係為規範住戶不得在規定所指範圍為該等行為，以維護公共安全之目的，至該條但書之開放空間及退縮空地在直轄市、縣市政府核准範圍內，得依規約或區權人會議決議供營業使用，本係指住戶得以在該範圍為該等行為之例外允許情形，然本件系爭建物之所有權人即原告，乃係主張其事先並未同意、事後亦未允許康寧大廈管委會前開出租行為，即與上開條例規定之適用不同，被告此部分所辯，應屬無據。

⒎至被告辯以：原告不但多次參與區權人會議且對康寧大廈區權人歷來會議決議開放空間及退縮空地之管理、使用及出租方式及管委會受託執行有年(資產負債表、預/決算之載明收支)等客觀存在事實，原告均知之甚詳，且未曾為反對意見，顯然有默示分管契約之存在意思，依最高法院99年度台上字第2278號判決意旨，共有物分管之約定，不以書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對他共有人使用、收益，各自占有土地，未予干涉，已歷有年新，即非不得認有默示分管契約之存在等語，並以原告參加102年區權人會議，會議決議出租退縮空間/開放空間之使用(提案6)，原告無反對意見，該會議簽到簿（本院卷一第369頁）；104年區權人會議之會議紀錄四、報告事項(三)財務報告，及會議紀錄六、意見交換，及會議資料第50頁執行成果；原告參加106年區權人會議，會議紀錄附件二，開放空間使用押金記載及金融機構活期存款、定期存款、押金統計表；原告參加108年區權人會議，107年資產負債表之公共空間使用保證金、108年經費預算表、107年決算表、規約第7章附則；原告參加110年區權人會議，規約第7章附則；原告參加112年區權人會議，規約第7章附則等件為證。然此為原告所否認，並稱：附圖之A部分為原告之所有權，被告無權占有自應騰空遷讓返還與原告。且被告所提區權人會議決議將共用部分約定為約定專用部分，然原告並未同意，且該部分並非共用部分，亦不得約定專用與非區分所有權人之第三人，故依據公寓條例第3條第1項第5款及第33條第1項、民法56條規定，該決議違反法規而無效等語。經查，系爭建物為原告單獨所有，自無從適用公寓條例第3條第4款、第5款，亦無成立默示分管契約之情，從而，康寧大廈管委會辯稱依前開決議其為有權占有云云，顯屬無據，並不可採。

㈡、原告請求康寧大廈管委會應給付自102年7月1日起至112年6月30日止合計180萬元之相當於租金不當得利，有無理由？

⒈又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照)。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，原則上應以相當於該土地之租金額為限(最高法院94年台上字第1094號判決意旨可資參照)。

⒉原告主張康寧大廈管委會應將自102年7月1日起至112年6月30日止所得租金返還原告，依前開規定及說明，康寧大廈管委會既予以出租，自應將所得租金返還原告。從而，康寧大廈管委會陳稱：原承租人吳嘉璞為不老客家傳統麻糬之經營者，自102年3月15日向康寧大廈管委會簽訂租賃契約迄今，現將商號轉由其兒子即吳積承經營，每月租金均為9000元。趙志傳為修鞋店之經營者，自102年3月31日向康寧大廈管委會簽訂租賃契約迄今，每月租金均為5000元。王沛文為阿弟啊飯糰之經營者，自105年11月1日向康寧大廈管委會簽訂租賃契約迄今，每月租金均為2000元。賴宛榆即惠記商行自110年5月4日向康寧大廈管委會簽訂租賃契約迄今，每月租金均為3500元等情，有租約在卷可稽（本院卷一第163至167頁、第273頁），上情為原告所未爭執，自堪憑採。是102年7月1日起至112年6月30日止，康寧大廈管委會已向吳積承收取租金合計108萬元（計算式：9000元×12個月×10年＝108萬元），已向趙志傳收取租金合計60萬元（計算式：5000元×12個月×10年＝60萬元），已向王沛文收取租金合計16萬元【計算式：2000元×80個月（即105年11月及12月＋106年至111年合計72個月＋112年合計6個月＝80個月）＝16萬元】，已向賴宛榆即惠記商行收取租金合計9萬1000元【計算式：3500元×26個月（即110年5月至12月合計8個月＋111年合計12個月＋112年合計6個月＝26個月）＝9萬1000元】，即康寧大廈管委會上開收取租金合計193萬1000元（計算式：108萬元＋60萬元＋16萬元＋9萬1000元＝193萬1000元），原告本件請求康寧大廈管委會應返還180萬元之相當於租金之不當得利，即有理由，應予准許。

㈢、原告請求康寧大廈管委會應自112年7月1日起至被告返還系爭A部分之日止按月給付1萬9500元之相當於租金不當得利，有無理由？經查，康寧大廈管委會出租被告吳積承等人，自112年7月1日起迄今每月租金合計1萬9500元（計算式：9000元＋5000元＋2000元＋3500元＝1萬9500元），揆之前開規定及說明，康寧大廈管委會就此所受利益，為無法律上原因，原告請求依民法第179條規定，請求康寧大廈管委會比照租約按月給付相當於月租1萬9500元之不當得利等語，為有理由，應予准許。

七、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告吳積承等人將如附件之複丈成果圖所示A部份之建物騰空遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許；並依民法第179條規定，請求康寧大廈管委會給付180萬元，及自起訴狀繕本送達(113年2月21日，本院卷一第408頁)之翌日113年2月22日起清償日止，按年息5%計算之利息；且自112年7月1日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示建物之日止，按月給付原告1萬9500元，均有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

「附件」（本院卷一第341頁）：即臺北市中山地政事務所113年6月28日土地複丈成果圖所示編號A部分(面積9.84平方公尺)