臺灣臺北地方法院 - 112年度重訴字第877號（返還房屋等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第877號原告曹文琪訴訟代理人蔡松均律師向唯菱律師被告黃延馨林思綺上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國112年12月4日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告黃延馨、林思綺應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷 00號1樓房屋全部遷讓返還原告。二、被告黃延馨應給付原告新臺幣233,180元，及自民國112年9 月19日起至清償日，按週年利率5%計算之利息。三、被告黃延馨應自民國112年7月12日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣5,340元。四、被告林思綺應給付原告新臺幣32,635元，及自民國112年10 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣2,750,000元為被告黃延馨、林思綺供擔保後，得假執行；但被告黃延馨、林思綺如以新臺幣8,237,502元為原告預供擔保後，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣78,000元為被告黃延馨供擔保後，得假執行；但被告黃延馨如以新臺幣233,180元為原告預供擔保後，得免為假執行。八、本判決第三項於原告按日以新臺幣1,780元為被告黃延馨供擔保後，得假執行；但被告黃延馨如按日以新臺幣1,780元為原告預供擔保後，得免為假執行。九、本判決第四項於原告以新臺幣11,000元為被告林思綺供擔保後，得假執行；但被告林思綺如以新臺幣32,635元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告起訴時主張被告黃延馨擅自將原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）違法轉租予被告林思綺，其已終止與被告黃延馨間就系爭房屋之租賃契約（下稱系爭租約），並依民法第455條前段、第767條第1項、系爭租約及民法第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金、違約金及相當於租金之不當得利，原聲明請求：㈠被告黃延馨、林思綺應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告黃延馨應給付原告新臺幣（下同）233,180元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告黃延馨應自民國112 年7月12日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按日給付原告5,340元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理期間，依無因管理及不當得利之法律關係，追加聲明請求：被告林思綺應返還原告代墊之系爭房屋電費32,635元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第103頁）。核原告前揭變更，均基於系爭房屋之租賃關係而為主張，屬基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准許。二、被告均經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠原告為系爭房屋所有人，於111年10月4日與被告黃延馨簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告黃延馨及其配偶即訴外人梁哲睿共同作為「Onlytoast偷吃吐司大安敦南店」（下稱系爭吐司店）之營業使用，約定租賃期間自111年12月1日起至115年10月30日止，每月租金53,400元，應於每月1日匯款至原告指定之銀行帳戶。詎被告黃延馨自112年5月1日起即無故遲延給付租金，經原告至系爭房屋現場查看，始知悉系爭吐司店之負責人已由梁哲睿變更為被告林思綺，現場並由被告林思綺指揮營業，被告黃延馨未經原告同意，擅將系爭房屋全部轉租、出借或頂讓予被告林思綺，違反民法第443 條第1項及系爭租約第7條約定，原告已依民法第443條第2項及系爭租約第14條約定，於112年7月10日寄發存證信函向被告黃延馨為終止系爭租約之意思表示，該存證信函於同年7 月11日送達被告黃延馨，系爭租約於112年7月11日已發生終止效力，惟被告黃延馨仍持續以系爭房屋承租人自居，顯無遷讓返還系爭房屋予原告之意，並將系爭房屋另行交予他人直接占有，而為系爭房屋之間接占有人，原告得依民法第455條第1項、第767條第1項前段及系爭租約第11條約定，請求被告黃延馨返還系爭房屋，並得依民法第767條第1項前段規定，請求系爭房屋之直接占有人即被告林思綺遷讓返還房屋。㈡被告黃延馨於112年7月11日系爭租約終止時，尚積欠112年5月至同年7月11日止之租金迄未給付，並違法將系爭房屋全部轉租、出借或頂讓予被告林思綺而違反系爭租約第7條約定，原告得依系爭租約第3、4條約定，請求被告黃延馨給付112年5月至同年7月11日止之積欠租金共126,380元（計算式：53,400元＋53,400元＋53,400元×11/30＝126,380元），並依系爭租約第7、14條約定，請求被告黃延馨賠償2個月租金數額之違約金共106,800元，並應自112年7月12日起至返還系爭房屋予原告之日止，按日給付每日租金2倍之違約金3,560元（計算式：53,400元÷30日×2日＝3,560元）；另被告黃延馨未於系爭租約終止時返還系爭房屋，自租約終止翌日起即屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條規定，請求被告黃延馨自112年7月12日起至返還系爭房屋日止，按日給付相當於租金之不當得利1,780元（計算式：53,400元÷30日＝1,780元）。爰提起本件訴訟，請求被告黃延馨返還原告積欠租金126,380元及賠償違約金106,800元，合計233,180元及其遲延利息，另應自112年7月12日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金3,560元及相當於租金之不當得利1,780元，合計5,340元。㈢又系爭房屋逾期尚未繳納112年8月電費16,385元、9月電費16 ,250元，合計32,635元，電費通知單上戶名記載為被告林思綺，原告為免系爭房屋遭斷電及拆表，已代為繳納，爰依民法第176條第1項無因管理、民法第179條第1項不當得利之規定，請求被告林思綺償還及返還原告上開代墊電費32,635元及其遲延利息等語。㈣並聲明：⒈被告黃延馨、林思綺應將系爭房屋全部遷讓返還原告。⒉被告黃延馨應給付原告233,180元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告黃延馨應自112年7月12日起至遷讓返還第1項房屋日止，按日給付原告5,340元。⒋被告林思綺應給付原告32,635元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，被告黃延馨向其承租系爭房屋經營系爭吐司店，約定每月租金53,400元，惟被告黃延馨未經原告同意，擅自將系爭房屋違法轉租、出借或頂讓予被告林思綺，且自112年5月起即未依約繳納租金，被告黃延馨、林思綺迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，原告並已代被告林思綺墊付112年8月及9月電費16,385元、16,250元等情，業據提出與其所述相符之建物所有權狀、系爭租約、112年房屋稅繳款書、112年7月10日台北安和郵局第842號、112年7月4日台北安和郵局第826號存證信函及掛號郵件收件回執、系爭吐司店UberEats網站資料、福旺商行商業登記基本資料網頁及經濟部商工登記公示資料查詢、台灣電力公司繳費憑證等件為證（見本院卷第21至41、77至83、107至109頁），又被告黃延馨、林思綺對於上開事實，已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何答辯，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告上開為真實。㈡原告請求被告黃延馨、林思綺遷讓房屋部分： ⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條第1項、第2項定有明文。另依系爭租約第7條約定：「…未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告黃延馨）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」，第14條第2款約定：「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約，並賠償甲方2個月租金數額之違約金：…違反第7條規定而為使用者。」（見本院卷第2 6頁）。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。 ⒉查被告黃延馨未經原告同意，擅自將系爭房屋轉租、出借或頂讓予被告林思綺等情，已如前述，堪認被告黃延馨已違反民法第443條第1項及系爭租約第7條約定，則原告於112年7月10日寄發存證信函，以被告黃延馨違反系爭租約第7條約定，並依系爭租約第14條約定向被告黃延馨主張終止系爭租約，自屬有據，又上開存證信函已於112年7月11日送達被告黃延馨，此有112年7月10日台北安和郵局第842號存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第31至35、39至41頁），是系爭租約業經原告於112年7月11日合法終止，被告黃延馨、林思綺迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，其等繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定，分別請求被告黃延馨、林思綺遷讓返還系爭房屋，均屬有據，應予准許。㈢原告請求被告黃延馨給付積欠租金、違約金及相當於租金之不當得利部分： ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段定有明文。另依系爭租約第3條約定：「乙方應支付每月租金為53,400元… 」，第4條約定：「承租人應於每月1日前匯款至出租人指定之銀行帳戶…」，第11條約定：「…乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋…乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日租金2倍之違約金。」，第14條第1款約定：「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約，並賠償甲方2個月租金數額之違約金：遲付租金之總額達2月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付者。」（見本院卷第25至26頁）。 ⒉查被告黃延馨自112年5月起即未依約給付租金，系爭租約已於112年7月11日經原告合法終止等情，已如前述，原告並以112年7月4日台北大安郵局第826號、112年7月10日台北大安郵局第842號存證信函，分別催告被告黃延馨給付112年5月至同年6月、112年5月至同年7月之積欠租金，此有上開存證信函及掛號郵件收件回執在卷可參（見本院卷第31至41頁），是被告黃延馨自112年5月起即未依約給付租金，原告依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告黃延馨給付112年5月至同年7月11日止之積欠租金共126,380元【計算式：53,400元（2＋11/30）月＝126,380元】，自屬有據。 ⒊另被告黃延馨自112年5月起已遲付租金達2個月以上，並違法轉租、出借或頂讓系爭房屋予被告林思綺，而有系爭租約第14條第1款、第2款約定之情形，是原告依系爭租約第14條約定，請求被告黃延馨給付2個月租金數額之違約金106,800元（計算式：53,400元×2月＝106,800元），核屬有據。又被告黃延馨於原告終止系爭租約後，迄未遷讓返還系爭房屋予原告等情，亦如前述，原告依系爭租約第11條約定，請求被告黃延馨自系爭租約終止之翌日即112年7月12日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按日給付每日租金2倍之違約金即3,560元（計算式：53,400元÷30日×2＝ 3,560元），亦屬有據。 ⒋再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告與被告黃延馨間之系爭租約已於112年7月11日終止，被告黃延馨迄未遷讓返還系爭房屋予原告，業如前述，堪認被告黃延馨於系爭租約終止後繼續占有使用系爭房屋，可獲得相當於租金之利益，又原告與被告黃延馨約定之每月租金為53,400元，是原告依民法第179條規定，請求被告黃延馨自系爭租約終止翌日即112年7月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告相當於租金之不當得利1,780元（計算式：53,400元÷30日＝1,780元），亦屬有據。 ⒌從而，原告依系爭租約第3條、第4條及第14條約定，分別請求被告黃延馨給付112年5月至同年7月11日之積欠租金126,380元及違約金106,800元，合計233,180元（計算式：126,380元＋106,800元＝233,180元）；另依系爭租約第11 條約定及民法第179條，分別請求被告黃延馨按日給付違約金3,560元及相當於租金之不當得利1,780元，合計5,340元（計算式：3,560元＋1,780元＝5,340元），均有理由，應予准許。㈣原告請求被告林思綺返還代墊電費部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。 ⒉原告主張被告黃延馨將系爭房屋違法轉租、出借或頂讓予被告林思綺，被告林思綺於系爭租約終止後迄未遷讓返還系爭房屋，仍繼續占有使用系爭房屋，卻逾期繳納電費，其已代被告林思綺墊付112年8月及9月電費16,385元、16,250元等情，此有台灣電力公司繳費憑證在卷可參（見本院卷第107至109頁），堪認被告林思綺無法律上原因而受有免於繳納上開電費之利益，並致原告受有財產上之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告林思綺返還其代墊電費合計32,635元（計算式：16,385元＋16,250元＝32,6 35元），應屬有據。又本院既認原告得依民法第179條規定請求被告林思綺返還上開代墊電費，自毋庸另行審酌原告主張無因管理部分，附此敘明。四、綜上所述，原告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定，請求被告黃延馨、林思綺遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約第3條、第4條及第14條約定，請求被告黃延馨給付積欠租金126,380元及違約金106,800元，合計233,180元，及自起訴狀繕本送達翌日即12年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另依系爭租約第11條約定及民法第179條規定，請求被告黃延馨按日給付違約金3,560元及相當於租金之不當得利1,780元，合計5,340元；又依民法第179 條規定，請求被告林思綺返還代墊電費32,635元及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日即112年10月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項規定參照），為有理由，均應准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　29　　日民事第二庭法　官　王雅婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　29　　日書記官　朱俶伶

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