113年度訴字第1746號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 06 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第1746號原告廖謝淑梅訴訟代理人陳小莉被告刁裕庭刁偉峻上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告刁裕庭應給付原告新臺幣肆萬柒仟伍佰陸拾元，及自民國一一三年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告刁裕庭應自民國一一三年二月一日起至民國一一三年六月十日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告刁裕庭負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項原告得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：被告刁裕庭與原告於民國110年9月14日簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，由被告刁裕庭向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自110年10月1日起至113年9月30日止每月租金新臺幣(下同)38,000元。另於111年4月起至112年12月止，原告同意租金降為30,000。被告刁裕庭至113年1月仍積欠113,000元租金及大樓管理費10,560元未繳，且被告刁裕庭違法轉租系爭房屋予被告刁偉峻。原告業於112年11月22日以存證信函終止系爭租約，並再以本起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示。原告既終止系爭租約，則依系爭租約第10條第1項、民法第455條、民法第767條第1項規定，被告刁裕庭、刁偉峻自負有遷出系爭房屋，將系爭房屋返還原告之義務。且被告刁裕庭應給付原告積欠租金113,000元及管理費10,560元，合計為123,560元，另應給付原告系爭租約終止後仍無權占用系爭房屋相當租金之不當得利。爰聲明：㈠被告刁裕庭、刁偉峻應遷離系爭房屋，將系爭房屋返還原告。㈡被告刁裕庭應給付原告123,560元，及自起訴狀繕本送達被告刁裕庭之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告刁裕庭應自113年1月1日起至系爭房屋返還之日止，按月於每月1日給付原告38,000元。㈣請依職權宣告假執行。二、被告則以：原告與被告刁裕庭簽立系爭租約後，被告刁裕庭與胞弟即被告刁偉峻於系爭房屋內共同經營餐飲新永成商號。嗣被告2人欲結束營業，於112年9月找到願意接手經營餐廳之人，詎料原告反悔不願出租系爭房屋予承接人，且要求應於112年10月31日清空返還系爭房屋，被告2人遂於112年11月清空系爭房屋，無再繼續使用，但原告未點交。故關於原告請求112年11月至113年1月租金113,000元租金及112年8月至113年1月大樓管理費10,560元之聲明，被告刁裕庭願給付112年11月租金及112年8月至11月大樓管理費，至其餘請求部分，因被告刁裕庭已於112年11月清空系爭房屋，自無理由。另被告刁裕庭係將新永成商號負責人更改為被告刁偉峻，並無違法轉租情事。爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、得心證理由：㈠被告刁裕庭部分： ⒈系爭租約於112年10月31日已終止：按終止契約之意思表示，為不要式行為，以書狀或言詞表示終止契約之意思，或為契約之繼續存在不相容之請求，即已發生效力（最高法院74年度台上字第1122號判決意旨可參）。原告與被告刁裕庭曾商議於112年10月31日提前搬離系爭房屋之事宜，有雙方LINE對話紀錄在卷可參(見本院卷第39 、40頁)。是雙方既已約定被告刁裕庭於112年10月31日前搬離系爭房屋，即已合意終止系爭租約。縱然被告刁裕庭曾再以LINE向原告表示112年10月31日來不及歸還並請求延後交還系爭房屋，且未實際與原告進行點交系爭房屋，均無礙於系爭租約已終止之事實，此因點交與否與租約終止與否實屬二事，本即不可混為一談。是系爭租約既然已於112年10月31日終止，原告自不能對已終止之系爭租約再為終止，則原告以被告刁裕庭違約為由故寄發112年11月22日存證信函及本件起訴狀繕本為終止租約之意思表示云云，洵非足採。 ⒉原告請求遷讓返還系爭房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第455條、第767條第1項定有明文。經查：原告與被告刁裕庭間系爭租約已於112年10月31 日終止，業經認定如前，則被告刁裕庭自負有將租賃物即系爭房屋返還原告之義務。而本件被告刁裕庭於113年5月21日本院言詞辯論期日當庭將系爭房屋鑰匙交付原告，嗣於113 年6月10日由被告刁裕庭清空遺留於系爭房屋內之廚房靜電機設備、家具、雜物等物品，有言詞辯論筆錄及原告民事陳報狀1份與現場照片在卷可佐(見本院卷第48、101至109頁) ，堪認系爭房屋已返還原告，則原告請求被告刁裕庭返還系爭房屋，即難認有據。 ⒊原告請求積欠之租金、管理費用及返還系爭房屋前所受相當於租金之不當得利部分： ⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查原告主張被告刁裕庭於系爭租約112年10月31日終止前尚積欠租金15,000元等情，為被告刁裕庭所不爭執，則原告依系爭租約請求被告刁裕庭給付15,000元，為有理由，應予准許。 ⑵又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。查本件被告刁裕庭於系爭租約112年10月31日終止後，仍占用系爭房屋即屬無權占有，其並已取得使用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益系爭房屋，原告自得向被告刁裕庭請求返還其所受之利益。經查： ①本件被告刁裕庭遲至113年5月21日本院言詞辯論期日當庭將系爭房屋鑰匙交付原告，嗣於113年6月10日由被告刁裕庭清空遺留於系爭房屋內之廚房靜電機設備、家具、雜物等物品等情，業如前述，應認被告刁裕庭至113年6月10日始交還系爭房屋。至被告刁裕庭辯稱：其已於112年11月搬離系爭房屋云云。惟按所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有；遷讓、遷出係指停止占有而言。②然查：被告刁裕庭未曾告知原告其何時有搬遷之情事，亦未將系爭房屋鑰匙交還原告，更未將房屋騰空回復原狀而與原告辦理點交，且被告刁裕庭於系爭房屋內仍放置廚房靜電機設備、家具、雜物等物品而占用房屋之情，亦有原告提出之現場照片可稽(見本院卷第87至89頁)。又衡諸常情，房屋鑰匙係對房屋擁有占有管領使用權之表徵，承租人退租時應將承租房屋之所有權鑰匙歸還出租人，始得謂已放棄系爭房屋事實上管領力，否則若仍持有房屋鑰匙而得自由進出，自難謂已放棄房屋之管領力，況縱使租約已終止，出租人苟見出租房屋仍上鎖，又未接到承租人搬遷之通知，應難自外觀窺知承租人是否已搬遷離去，且出租人亦多不敢貿然進入以避免不必要之爭議。是原告於113年5月21日開庭前既無從知悉被告刁裕庭已搬遷離去，且被告刁裕庭仍保有系爭房屋鑰匙，並遺留上述物品於系爭房屋內，應認系爭房屋於113年6月10日前仍屬被告刁裕庭可實力支配管領之範圍，縱使被告刁裕庭未實際使用或居住其內，然於被告刁裕庭未騰空系爭房屋前，原告並無法逕為占有使用，自不能認被告刁裕庭於113年6月10日前已依租約履行返還租賃物之義務。被告刁裕庭空言指稱原告應自行查看屋況及點交房屋云云，洵屬無稽。被告刁裕庭並未舉證證明其已有依債務本旨而交還系爭房屋之事實，自無從主張原告有受領遲延之情事。基上，本件被告刁裕庭遲至113年6月10日始將系爭房屋返還予原告，應認其自系爭租約112年10月31日終止後迄至113年6月10日止，屬無法律上原因而享有系爭房屋之實質上管領力之利益，並致原告受有不能使用系爭房屋之損害。是原告依民法第179 條規定，請求被告刁裕庭給付系爭租約於112年10月31日終止後，亦即112年11月及12月相當租金60,000元與113年1月相當租金38,000元之不當得利，並自113年2月1日起至113年6月10日止按月給付相當租金不當得利38,000元，為有理由，應予准許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。 ⑶按系爭租約第6條第1項約定：「房屋之捐稅由甲方（即原告）負擔；大樓管理費、水電費、瓦斯費、電話費、清潔費由乙方（即被告）負擔。」等語（見北補卷第17頁），是被告刁裕庭依上開約定於租賃期間即負有給付系爭房屋之大樓管理費之責，而系爭租約於112年10月31日終止後被告刁裕庭於113年6月10日前仍占有系爭房屋，自仍應由被告刁裕庭負擔管理費。則原告請求被告刁裕庭給付112年8月至113年1月之大樓管理費共10,560元（計算式：1,760×6＝10,560），即屬有據。 ⒋又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照）。依前揭所述，本件原告得請求之租金、不當得利、管理費共計123,560元（計算式：15,000＋60,0 00＋38,000＋10,560＝123,560），扣除押租金7萬6,000元後，原告得請求之金額為47,560元(計算式：123,560－76,000＝47 ,560)。 ⒌給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。準此，原告併請求自本件起訴狀繕本送達被告刁裕庭翌日即113年1月31日起至清償日止（送達回證見北補卷第51頁），按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。㈡被告刁偉峻部分：原告雖請求被告刁偉峻共同返還系爭房屋云云。然系爭房屋業由被告刁裕庭於113年6月10日騰空返還原告，業如前述，原告猶請求被告刁偉峻遷讓返還云云，即無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告刁裕庭給付47,560元，及自113年1月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另自113年2月1日起至113年6月10日止，按月給付相當於租金之不當得利38,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　14　　日民事第二庭法　官　林禎瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　14　　日書記官葉佳昕

臺灣臺北地方法院113年度訴字第1746號

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