臺灣臺北地方法院民事判決

原告

王宥鈁

訴訟代理人

莊祝

訴訟代理人

江昭燕律師

被告

林志勇

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月27日言詞辯論終結，判決如下:

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國112年9月15日向原告承租其位於新北市新店區新和街之房屋(地址詳卷，下稱系爭房屋)，約定租賃期間自112年9月15日起至113年9月14日止，每月租金新臺幣(下同)15,000元，押租金30,000元，被告應於每月15日前支付租金，兩造並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭契約)。詎被告自113年2月起即未繳納租金，經原告多次催告均未置理，原告乃於113年6月29日以存證信函(下稱系爭存證信函)催告被告應於函到5日內給付積欠之租金，如屆期未給付即終止系爭契約，系爭存證信函並於113年7月4日送達被告，惟被告迄未給付租金，系爭契約於113年7月10日即為終止，被告應返還房屋予原告。又被告積欠租金累積達90,000元，扣除押租金30,000元後，被告尚應給付租金60,000元，且被告於系爭契約終止後，繼續占用系爭房屋，為無法律上原因而受有相當於租金之利益。爰依系爭契約第14條、民法第455條、第767條，擇一請求被告返還系爭房屋；依系爭契約第3、4條，請求被告給付積欠租金60,000元；並依民法第179條請求被告按月給付相當於租金之不當得利15,000元。等語。並聲明：(一)被告應自系爭房屋遷出，騰空回復原狀返還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告15,000元。(二)被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。(三)第二項請求，請依職權宣告假執行。

二、被告則稱：原告之請求並沒有錯等語。

三、原告主張被告承租系爭房屋，兩造簽訂系爭契約，租金為每月15,000元，被告自113年2月15日起即未給付租金，經原告以系爭存證告催告後，系爭契約已於113年7月10日終止，被告尚積欠租金60,000元，目前仍繼續占有使用系爭房屋等情，業據原告提出建物所有權狀、系爭契約、與被告間之LINE對話紀錄、系爭存證信函、郵件查詢資料影本等件在卷可查(見本院卷第19至39頁、第69至107頁)，且為被告所不爭執，堪信屬實。

四、得心證之理由：

(一)原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由：

1.原告主張被告已積欠逾二個月以上之租金，原告以系爭存證信函向被告催繳未果，系爭契約已於113年7月10日終止等語。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。經查，依系爭契約定第3、4條約定，被告應於每月15日前給付租金15,000元（見本院卷第25頁），而被告自113年2月起即未給付租金乙節，亦為被告所自承（見本院卷第113頁），則原告於113年6月29日以系爭存證信函向被告表示須於5日內付清租金，否則即終止系爭契約等情，即屬有據。

2.次按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要(最高法院109年度台上大字第908號裁定可資參照)。查，系爭存證信函於113年7月2日、3日經投遞無人收信後，於113年7月4日置於新店永安郵局待招領等節，有系爭存證信函掛號收執、國內掛號查詢列印畫面影本在卷可參（見本院卷第39、103頁），則依前揭說明，原告之意思表示已於113年7月4日到達被告而生效力。被告於系爭存證信函到達後5日內既未清償所欠租金，原告主張系爭契約於113年7月10日即已終止，當屬可採。

3.再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。系爭契約既經終止，被告已無繼續合法占有使用系爭房屋之權源，則原告依民法第455條規定請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，應予准許。又原告此部分主張既屬有據，爰不另審究民法第767條及系爭契約第14條，併此敘明。

(二)原告依系爭契約第3、4條約定，請求被告給付積欠之租金60,000元，為有理由：

1.觀之系爭契約第3條約定：「租金每個月新台幣壹萬伍仟元正(收款付據)乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)」、第4條約定：「租金應於每月十五以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」(見本院卷第25頁)。原告主張被告自113年2月起即未支付租金，為被告所自承，已如前述，則系爭契約於113年7月10日合法終止時，被告已積欠113年2月至7月租金共90,000元(即15,000元×6個月)，扣除押租金30,000元後，尚欠60,000元，故原告依系爭契約第3條、第4條約定，請求被告給付租金60,000元，應屬有據。又原告已以系爭存證信函催告被告給付積欠租金，則原告請求自本件起訴狀繕本送達翌日即113年9月10日（見本院卷第51至57頁）起按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。

(三)原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利15,000元，為有理由：　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益;不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算。查，系爭契約於113年7月10日終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，仍繼續使用系爭房屋，依上開說明，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭契約第3條約定，系爭房屋之租金為每月15,000元，堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益價值。準此，原告主張自起訴狀繕本送達翌日即113年9月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付15,000元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

五、綜上，原告依民法第455條、系爭契約第3、4條、民法第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金60,000元及自113年9月10日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，及自113年9月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付15,000元，均有理由，應予准許。原告就訴之聲明第二項請求積欠租金60,000元部分，請求本院依職權宣告假執行，核無不合，並酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。