臺灣臺北地方法院民事判決

原告

徐秋麟

訴訟代理人

陳丁章律師

複代理人

黃鳳盈律師

被告

英騰開發建設有限公司

訴訟代理人

陳舜銘律師

被告

莊聿鳳（原名：莊麗鳳）

被告

林燕玲

被告

葉宏謨

上一人訴訟代理人

邱明華

設臺北市○○區○○○路000號3樓之1法定代理人 李庭豪 住同上

上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告於起訴後，追加莊聿鳳、林燕玲、葉宏謨為被告，並以被告英騰開發建設有限公司（下稱英騰公司）、莊聿鳳、林燕玲、葉宏謨（下合稱被告，分則逕稱姓名）應指示訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）、陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）為移轉登記，復主張因給付不能受有損害、消費借貸法律關係為由，而更正請求內容及追加備位聲明，並於備位請求中提起預備主張（見本院卷第219-220、253-254、487頁），經核係本於同一基礎事實、擴張應受判決之聲明，依照民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款之規定，於法尚屬無違，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：莊聿鳳、林燕玲、葉宏謨均為如附表所示土地之所有權人，渠等提供土地予英騰公司合建建物。英騰公司因向伊借款新臺幣（下同）2,000萬元，為提供擔保，其及莊聿鳳以地主代表身份遂於民國108年9月17日簽立房地預定買賣契約書（下稱系爭預定買賣契約）、買賣附買回契約書（下稱系爭買賣附買回契約），約定出售金龍皇璽社區如附表所示預售房屋及坐落基地（下合稱系爭房地，分則各以編號稱之）予伊，約定伊以借款2,000萬元作價，如英騰公司未能於4個月內清償2,000萬元，則視為伊已支付2,700萬元認購系爭房地，倘英騰公司於期限內還款2,700萬元，則視為已行使買回權解除系爭房地之買賣契約。惟英騰公司屆期並未依約還款，而地主與建商公司屬於合夥關係或類推適用，林燕玲、葉宏謨亦應負責，至少仍負有表見代理之責；嗣附表編號1所示房地業已出售他人並移轉所有權登記，而附表編號2、3所示房地分別信託登記予僑馥公司、陽信銀行，並遭查封登記在案。爰依系爭預定買賣契約、系爭買賣附買回契約第3條約定、民法第226條第1項、第478條規定，先位請求被告就附表編號1所示房地負給付不能損害賠償之責，就附表編號2、3房地，被告應指示僑馥公司、陽信銀行移轉所有權登記予原告，備位則請求給付不能之損害賠償，求命被告給付2,891萬元本息予原告，縱令認定前開買賣契約不存在，則預備主張英騰公司亦應返還借款2,700萬元及自109年1月8日起計算之遲延利息等語，聲明如下：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告757萬元，及自民事訴之變更暨爭點整理狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉英騰公司應指示僑馥公司將附表編號2、3所示建物登記予原告。莊聿鳳、林燕玲、葉宏謨應指示陽信銀行將附表編號2、3所示建物坐落之土地，登記予原告。㈡備位聲明：被告應給付原告2,891萬元，及自民事訴之變更暨爭點整理狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告答辯如下：

㈠英騰公司則以：兩造間為消費借貸關係，並非預售屋買賣，系爭預定買賣契約僅為擔保；又伊向原告借款均有按月給付利息，也願意清償借款；如原告願意購買系爭房地，因伊並無出售系爭房地之明確意思，兩造仍須另議買賣契約重要之點；另伊為建築所需費用辦理融資，已將系爭房地分別信託登記予僑馥公司及陽信銀行，於債務未清償前，信託目的尚未達成，自無從指示僑馥公司、陽信銀行將系爭房地移轉登記予原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈡莊聿鳳則以：伊單純跟原告借錢，並未賣房，本件也與林燕玲、葉宏謨無關等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈢葉宏謨則以：伊僅提供個人土地合建換屋，所換得房屋亦非如附表所示房屋；伊與原告素不相識，也未曾過問英騰公司與其他購屋者間交易，更無權指示僑馥公司及陽信銀行移轉房地所有權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈣林燕玲則以：本件並無表見代理情事，亦非屬合夥關係，只因莊聿鳳載明是地主代表，但伊等並未授權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第337-338頁）：

㈠葉宏謨於102年3月29日將新北市○○區○○段000○000地號土地，林燕玲於106年10月31日將同段576、643、659、685、690地號土地，莊麗鳳亦於同日將同段686、1250地號土地信託予給陽信銀行（本院卷第263-294頁）。

㈡原告、英騰公司於108年9月17日簽立系爭預定買賣契約、系爭買賣附買回契約（本院卷第17-65頁）。

㈢附表編號1所示房地於109年6月22日均登記於吳淑滿所有，附表編號2、3所示房屋、土地於109年1月20日、108年11月6日各登記於僑馥公司、陽信銀行名下（本院限制閱覽卷）。

㈣附表編號2、3所示房屋經臺灣士林地方法院以113年度司執字第1490號強制執行事件執行中，並於113年4月9日辦理查封登記完竣（本院卷第141-144頁、限制閱覽卷）。

四、先位聲明部分：

㈠林燕玲、葉宏謨毋庸負責

⒈依民事訴訟法第277條規定，係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

⒉原告雖以本件為合建關係，地主與建商屬合夥關係或可類推適用相關規定，故主張林燕玲、葉宏謨應同負其責，至少有表見代理情事云云（見本院卷第489-490頁），惟遭林燕玲、葉宏謨否認在卷，而本件查無證據顯示被告間為合夥關係，已難比附援引；其次，原告自承對林燕玲、葉宏謨請求之法律上依據，乃莊聿鳳以「地主代表」之身分簽署系爭預定買賣契約一節（見本院卷第254頁），參以莊聿鳳固於系爭預定買賣契約、系爭買賣附買回契約中「地主代表」欄位處用印（見本院卷第19、37頁），卻未曾提出林燕玲、葉宏謨授權其代表簽約之證明文件，尚不能僅憑前開用語逕予推論該二人即應負契約責任，亦難認定具有表見代理之外觀情事，更不足以使法院形成對原告有利之心證，故原告前開主張，自屬無據，顯不可採。

㈡英騰公司、莊聿鳳不能證明本件並非買賣關係

⒈表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87條定有明文。惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事人就其有利之事實，應負舉證之責。是主張隱藏他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任。

⒉經查，原告主張就系爭房地為買賣關係，並提出系爭預定買賣契約、系爭買賣附買回契約等件為憑（見本院卷第17-65頁），而英騰公司、莊聿鳳均不否認簽立前開契約（見本院卷第225、490頁），再核以系爭預定買賣契約中已約明買賣標的及價金等重要之點，並於系爭買賣附買回契約再行確認買賣關係，約定英騰公司、莊聿鳳如未依約遵期清償借款，視同原告已支付價金2,700萬元認購等節，堪認雙方初始動機上雖係以系爭房地作為借款之擔保，然前開契約中已清楚約定無法償還時逕以借款作價為系爭房地價金，足見買賣關係亦屬契約合意範圍無疑；至於英騰公司及莊聿鳳雖辯稱因系爭房地至今尚未過戶，且有開立高額利息本票，故真意並非售屋，僅為擔保性質云云（見本院卷第428、475頁），仍不足以推翻前開認定，此外，該二人又未能提出其他證據以實其說，自無從對渠等為有利之判斷。

㈢系爭房地均已給付不能

⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又土地經法院執行假扣押，依土地登記規則第128條規定，在法院撤銷查封前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。此時，對債務人言，就其所有之土地已喪失處分之權能，即處於給付不能之狀態，法院自無從命為移轉登記（最高法院70年度第18 次民事庭會議決議（二）、107年度台上字第1933號、110 年度台上字第2741號判決意旨可資參照）。

⒉承前所述，原告與英騰公司、莊聿鳳簽立系爭預定買賣契約、系爭買賣附買回契約，英騰公司、莊聿鳳亦不否認尚未清償借款等情（見本院卷第225、428頁），則原告請求該二人移轉系爭房地所有權登記，應屬有據；惟附表編號1所示房地已於109年6月22日已登記於訴外人吳淑滿所有，而附表編號2、3所示房屋、土地於109年1月20日、108年11月6日各信託登記於僑馥公司、陽信銀行名下，並經臺灣士林地方法院於113年4月9日辦理查封登記完竣等情，為兩造所不否認（見本院卷第488-489頁），並有臺灣士林地方法院民事執行處函文、土地建物查詢資料在卷可佐（見本院卷第141-144頁、限制閱覽卷），準此，系爭房地均已陷於給付不能之事實，應堪以認定。

⒊是以，原告先位聲明請求英騰公司、莊聿鳳給付如附表編號1所示房地之損害賠償，自屬有據，而賠償之金額，依土地建物查詢資料所示（見本院限制閱覽卷），附表編號1所示房地（含共有部分）面積總計為57.55平方公尺（計算式參本院卷第236頁），再依不動產交易實價查詢（見本院卷第187頁）可知，該社區房屋每坪交易單價為43萬5,000元，應為757萬2,861元（計算式：57.550.3025435,000＝7,572,861，元以下四捨五入），故原告請求英騰公司、莊聿鳳給付損害賠償757萬元，應有理由；至於其先位請求英騰公司、莊聿鳳指示僑馥公司、陽信銀行移轉如附表編號2、3所示房地所有權登記一事，則無理由，不應准許。

五、備位聲明部分：

㈠因系爭房地已陷於給付不能，故原告不得請求英騰公司、莊聿鳳指示僑馥公司、陽信銀行移轉如附表編號2、3所示房地所有權登記予其一節，詳如前述，然就該部分給付不能之損害賠償，原告業已提起備位聲明，自應就此部分為審酌，至於附表編號1所示房地給付不能部分，已於先位請求中准予賠償，原告復於備位聲明為重複請求，茲不再贅述，先予敘明。

㈡從而，原告請求英騰公司、莊聿鳳給付如附表編號2、3所示房地之損害賠償，該部分賠償金額，依臺灣士林地方法院民事執行處函文所示（見本院卷第142頁），前開房地（含共有部分）面積分別為81.5、80.74平方公尺（計算式參本院卷第236頁），再依不動產交易實價查詢（見本院卷第187頁），該社區房屋每坪交易單價為43萬5,000元，故應各為1,072萬4,381元、1,062萬4,375元（計算式：81.50.3025435,000＝10,724,381，80.740.3025435,000＝10,624,375，元以下均四捨五入），合計為2,134萬8,756元（計算式：10,724,381＋10,624,375＝21,348,756），是以，原告備位聲明請求英騰公司、莊聿鳳給付如附表編號2、3所示房地之損害賠償為2,134萬元，亦有理由。

六、綜上所述，原告依民法第226條第1項規定，先位請求英騰公司、莊聿鳳給付757萬元（即附表編號1所示房地），備位請求該二人賠償2,134萬元（即附表編號2、3所示房地），合計為2,891萬元，及各自民事訴之變更暨爭點整理狀送達於英騰公司之翌日即113年11月20日（見本院卷第225頁）起、送達於莊聿鳳之翌日即114年4月3日（見本院卷第301頁）起，各至清償日為止，按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，自應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果亦無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。