臺灣臺北地方法院 - 114年度訴字第2595號（遷讓房屋等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第2595號原告臺北市政府捷運工程局法定代理人鄭德發訴訟代理人張珮琦律師賴柏霖律師被告蔡弘偉即平方生活室內裝修商城（原名：蔡弘偉即平方生活設計工作室）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月27日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓之1房屋遷讓返還原告。二、被告應將平方生活室內裝修商城之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告個人戶籍自門牌號碼新北市○○區○○路000號8 樓之1房屋遷出。三、被告應給付原告新臺幣16萬8,610元，及其中新臺幣9萬3,506元自民國114年6月24日起、其餘新臺幣7萬5,104元自民國114年10月15日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。四、被告應自民國114年6月24日起至遷讓返還本判決第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬2,800元。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第1、2項於原告以新臺幣86萬5,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣259萬3,510元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第3項於原告以新臺幣5萬7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣16萬8,610元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第4項於原告每期以新臺幣8,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告每期以新臺幣2萬2,800元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定自明。原告起訴時之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓之1房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。㈡被告應將平方生活室內裝修商城（下稱系爭商號）之商業登記地址及營業稅籍登記自系爭房屋遷出。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）9萬3,506元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,800元。㈤願供擔保請准宣告假執行。嗣就第2 項聲明追加請求被告個人戶籍自系爭房屋遷出，就第3項聲明擴張為：被告應給付原告16萬8,610元，及其中9萬3,506 元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘7萬5,104元自民事訴之變更暨準備㈡狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第125頁），依上開規定，應予准許。二、被告受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：兩造於民國110年5月18日簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租臺北市所有而由原告管理之系爭房屋，約定租賃期間自110年5月19日至119年11月18日，每月租金2萬2,800元，保證金為2個月租金共4萬5,600元。詎被告已積欠租金超過2個月，經原告多次定期催繳，仍未繳清，原告復依系爭租約第16條第1項以起訴狀繕本為終止系爭租約之意思表示，並於114年6月23日送達被告，系爭租約即於114年6月23日終止，被告迄未返還系爭房屋而無權占有系爭房屋。又系爭商號之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告之個人戶籍均由被告登記為系爭房屋之地址，系爭租約既已終止，被告即應將上開登記自系爭房屋遷出。而被告因系爭租約所積欠之款項，以保證金4萬5,600元盡先抵充全部遲延利息及部分租金後，尚積欠113年10月1日至114 年6月23日之租金14萬8,040元、違約金3,998元、113年11月1日至114年6月23日管理費1萬4,807元，共16萬6,845元。於系爭租約終止後，被告並受有相當於租金之不當得利每月2 萬2,800元，及原告代繳之114年7月管理費1,765元。爰依系爭租約第3條第5項第2款、第7條、第13條第1項、第15條約定、民法第455條、第767條第1項前段、中段、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應將系爭商號之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告個人戶籍自系爭房屋遷出。㈢被告應給付原告16萬8,610元，及其中9萬3,506元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘7萬5,104元自民事訴之變更暨準備㈡狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,800元。㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，前辯稱：被告已於114年3月14日辦理系爭商號歇業，原告可自行取回系爭房屋，其後的費用都不應由被告負擔。被告沒有自己的房屋，無法將戶籍遷出。原告請求給付遲延利息，又再請求按年息5%計算之法定遲延利息，有重複計息之情形。違約金約定過高，應酌減至零。保證金4萬5,600元被告係於110年5月許交付原告，自該時起迄今之利息亦應抵充原告之請求等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、經查，兩造於110年5月18日簽立系爭租約，由被告向原告承租臺北市所有而由原告管理之系爭房屋，約定租賃期間自110年5月19日至119年11月18日，每月租金2萬2,800元，保證金為2個月租金共4萬5,600元等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭房屋建物謄本（見本院卷第21至43頁、第155至156頁）可證，堪信為真實。四、本院得心證之理由：㈠原告主張被告已積欠租金超過2個月，經原告以起訴狀繕本為終止系爭租約之意思表示，並於114年6月23日送達被告，系爭租約即於114年6月23日終止，被告迄未返還系爭房屋而無權占有系爭房屋，應依系爭租約第13條第1項約定，將系爭房屋遷讓返還予原告等語。經查： ⒈系爭租約第16條第1項約定：「除本契約另有約定外，乙方（即被告）如有下列情形之一者，甲方（即原告）除得終止本契約、停止其參加甲方投標權一年外，其保證金不予發還，如有不足時，得另予追償：一、乙方積欠之租金或其他應負擔費用累計已達相當二個月租金金額，經甲方定相當期限催告後，仍未完全清償」（見本院卷第37頁），而被告積欠113年10月至114年1月之租金及違約金，經原告於114年1月7日限期催告被告於114年1月15日前繳清，被告迄未繳清等情，有原告114年1月7日北市捷財字第1143000307號函（見本院卷第55頁）可佐，則依上開約定，原告自得以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。而本件起訴狀繕本係於114年6月23日送達被告等節，有本院送達證書（見本院卷第95頁）可考，堪認系爭租約已於114年6月23日終止。 ⒉系爭租約第13條第1項約定：「契約期滿或本契約經解除或終止時，除經甲方同意依現況返還者外，乙方應將第1條所列租賃標的物，按甲、乙雙方依第5條約定點交時之現況，回復原狀後返還予甲方（但正常使用下之自然耗損部分，不在此限），……」（見本院卷第35頁），則系爭租約已於114年6月23日終止，被告即應依系爭租約第13條第1 項約定，將系爭房屋遷讓返還予原告，故原告前開主張，應屬可採。 ⒊至被告雖辯稱其已於114年3月14日辦理系爭商號歇業，原告可自行取回房屋等語。然系爭商號歇業與否核與被告是否返還系爭房屋無涉，且被告復未就其已為點交返還系爭房屋提出任何事證，其前開所辯，實屬無據。㈡按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。原告主張系爭商號之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告之個人戶籍均為系爭房屋之地址，系爭租約既已終止，被告即應依民法第767條第1項中段規定，將上開登記自系爭房屋遷出等語。經查，系爭商號之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告之個人戶籍均為系爭房屋之地址等情，有系爭商號之經濟部商工登記公示資料、稅籍登記基本資料、系爭房屋全戶戶籍資料（見本院卷第47至49頁、第85至88頁）可佐，則系爭租約既已終止，被告為無權占有使用系爭房屋，上開登記即屬妨害原告之所有權，原告主張被告應依民法第767條第1項中段規定，將系爭商號之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告之個人戶籍自系爭房屋遷出等語，即屬有據。㈢次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。而當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院112年度台上字第1605號判決意旨參照）。㈣原告主張被告因系爭租約所積欠之款項，以保證金4萬5,600元盡先抵充全部遲延利息及部分租金後，被告尚積欠113年10月1日至114年6月23日之租金14萬8,040元、違約金3,998元、113年11月1日至114年6月23日管理費1萬4,807元，共16萬6,845元，被告應依系爭租約第3條第5項第2款、第15條、第7條約定給付等語。經查： ⒈系爭租約第3條第5項約定：「乙方應於簽約時勾選租金支付方式：一、租金應以每月為一期計收，除首、末月依實際租賃期間除以當月日數按比例計收外，其餘各月按月計算租金。二、繳納方式如下：■每月1日前，匯款至甲方指定帳戶繳納月租金者……」、第15條第1項約定：「乙方遲延給付租金時，逾期未滿兩日者不予計罰；逾期繳納逾兩日者，除照所積欠租金額按年利率百分之五計算遲延期間利息外，並應依所積欠月租金之百分之二計罰懲罰性違約金，乙方不得異議。甲方並得終止本契約」、第7條約定：「租賃期間之管理費、附屬設備維護費、清潔費、水電費、瓦斯費及維修保養上所需之零配件、照明燈具、消耗性零件等汰換費用，自點交之日起，概由乙方負擔並應依各該費用繳納期間繳納，與甲方無涉，餘依法令規定辦理」（見本院卷第29頁、第31頁、第36頁）。 ⒉原告主張被告自113年10月1日起未繳納租金、管理費等情，被告未予爭執，則被告即應依系爭租約第3條第5項、第15條第1項、第7條約定，給付原告113年10月1日至114年6月23日之租金、遲延利息、違約金、113年11月1日至114 年6月23日之管理費。而原告主張被告113年10月1日至114年6月23日積欠之租金為18萬9,880元、遲延利息為3,760 元，113年11月1日至114年6月23日之管理費為1萬4,807元，以保證金4萬5,600元盡先抵充全部遲延利息及部分租金後，被告尚積欠113年10月1日至114年6月23日之租金14萬8,040元、113年11月1日至114年6月23日積欠之管理費1萬4,807元等情，業據提出歷次計算表、管理費繳納收據單（見本院卷第12至14頁、第51頁、第105至111頁、第133 至135頁）為證，核與上開約定相符，堪認原告此部分之主張可採。 ⒊而原告主張113年10月1日至114年6月23日之違約金為3,998 元【計算式：2萬2,800×（8+23/30）×2%=3,998元，元以下四捨五入】，即以每月租金2%計罰之懲罰性違約金等語。觀諸上開系爭租約第15條第1項約定，可知該違約金之性質為懲罰性違約金，而被告既抗辯違約金過高，揆諸前開說明，即應就此事實負主張及舉證之責任，然被告並未提出任何事證，且依卷內現存事證亦難認該懲罰性違約金之約定數額有何過高之情，是原告主張113年10月1日至114年6月23日之違約金為3,998元等語，堪認可採。 ⒋至被告雖辯稱：原告請求給付遲延利息，又再請求按年息5 %計算之法定遲延利息，有重複計息之情形。保證金4萬5,600元被告係於110年5月許交付原告，自該時起迄今之利息亦應抵銷原告之請求等語。然原告業以保證金盡先抵充遲延利息，而未於本件再就遲延利息請求法定遲延利息，如前所述，是被告所辯，容有誤會，應無可採。而系爭租約第4條「保證金之繳納與返還」第7項已約定：「契約期滿或本契約經解除或終止，乙方已遷讓返還租賃標的物且已履行本契約一切義務亦無積欠費用時，保證金無息退還。如乙方有依約未繳清之費用，甲方得自保證金中抵扣，不足抵扣時，得追償之」（見本院卷第30頁），可見兩造已約定保證金於退還被告時為無息返還，被告自無前開所辯之保證金利息可供抵銷原告請求，故其所辯，洵屬無據。㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。原告主張於系爭租約終止後，被告迄未返還系爭房屋，受有相當於租金之不當得利每月2萬2,800元，及原告代繳之114年7月管理費1,765元，被告應依民法第179條規定，自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,800元，並返還原告所代繳之114年7月管理費1,765元等語。經查： ⒈被告於系爭租約終止後迄未返還系爭房屋，如前所述，則依前開規定及說明，被告無權占用系爭房屋之期間，即受有相當於租金之利益，原告主張被告應依民法第179條規定，自起訴狀繕本送達翌日即114年6月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2 萬2,800元等語，核屬有據。 ⒉而原告主張被告迄未返還系爭房屋，原告並已為被告代繳系爭房屋114年7月管理費1,765元等情，有管理費繳納收據單（見本院卷第137頁）可考，堪認原告此部分主張亦為可採。五、綜上所述，原告依系爭租約第3條第5項第2款、第7條、第13條第1項、第15條約定、第767條第1項中段、第179條規定，請求㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應將系爭商號之商業登記地址、營業稅籍登記地址及被告個人戶籍自系爭房屋遷出。㈢被告應給付原告16萬8,610元（計算式：14萬8, 040+1萬4,807+3,998+1,765=16萬8,610元），及其中9萬3,506元自起訴狀繕本送達翌日即114年6月24日起、其餘7萬5,104元自民事訴之變更暨準備㈡狀繕本送達翌日即114年10月15 日（見本院卷第151頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日即114年6月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,800元，為有理由，應予准許。至原告依系爭租約第13條第1項、民法第767條第1項中段所為請求既有理由，其另依民法第455條、第767條第1項前段所為同一請求，即毋庸審究，附此敘明。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依同法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　11　　月　　20　　日民事第五庭　法　官　張庭嘉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　1 　　日書記官　蔡庭復

臺灣臺北地方法院114年度訴字第2595號

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