臺灣臺北地方法院民事判決

原告

林錦秀

訴訟代理人

繆璁律師

訴訟代理人

繆忠男律師

被告

許文龍

被告

阮明顯

被告

阮美雲

兼上二人

訴訟代理人

阮滄國

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告主張分割不動產為台北市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地)係位於本院轄區，是以本院有管轄權，合先敘明。

乙、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠系爭土地為原告林錦秀、被告許文龍、阮滄國、阮明顯、阮美雲共有(下逕稱姓名、阮滄國等3人)，而起造人善金貴等9人於系爭土地上興建2層2棟9戶建物(建築使用執照68使字1725號)，就剩餘空地部分在建築竣工圖上設計兩道圍牆作為分管約定，此在竣工圖及Google街景圖足見，證明起造人善金貴等9人於系爭土地上興建建物時即已有約定如前揭約定專用之分管協議法律關係存在，為此請求確認林錦秀就坐落系爭土地附圖一A區塊(面積73.2平方公尺，114年度店司補字第643號卷第19頁，下稱調解卷)(按即約當原告所主張分割方案之甲方案標示D1區塊方位)有約定專用使用權存在。

㈡林錦秀所有96巷99號建物，原本以上開分管土地之最北端設置大門進出，其後將該位置更改設置為車輛進出通道，不料經阮滄國等3人聲稱其為土地共有人之一，將其車輛長期停放在上開車道上拒不移開，以致林錦秀車輛無法進出，為此提起本件訴訟，請求依原分管位置分割共有系爭土地。

㈢就分割方案部分，主張如台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖(下稱複丈成果圖)甲方案所示，D1部分(面積63.81平方公尺)分割予林錦秀單獨所有，C1部分(面積10.92平方公尺)、A1(面積16.66平方公尺)部分分割予阮滄國等3人分別共有，B1部分(面積10.61平方公尺)分割予許文龍單獨所有；如有找補以每坪新台幣(下同)153,587元做為計算。

㈣並聲明：

⑴確認林錦秀就坐落系爭土地如起訴狀附圖一A區塊(面積73.2平方公尺)有約定專用使用權存在。

⑵兩造共有坐落台北市○○區○○段○○段000地號(面積102平方公尺)之土地准予分割，分割方案如複丈成果圖甲方案所示。

二、被告答辯意旨略以：

㈠被告許文龍部分：

⑴許文龍所有98號房屋於68年興建完成，附圖A部分(本院卷第103頁)(按即許文龍所主張分割方案之乙方案標示A2區塊)即分管由許文龍之98號房屋使用迄今、附圖B部分(按即許文龍所主張分割方案之乙方案標示B2區塊)由林錦秀之房屋使用迄今，此有70年、94年間航照圖、現況google街景圖可稽，阮滄國等3人則從未占有使用系爭土地。

⑵台北市○○區○○段○○段000○000○00000○000○00000地號土地均為阮滄國等3人所購買持有，對其等房屋使用進出均無阻礙及糾紛。

⑶就分割方案部分主張如複丈成果圖乙方案所示，A2部分(面積28.8平方公尺)分割予許文龍單獨所有、B2部分(面積73.2平方公尺)分割予林錦秀單獨所有，找補以每坪153,587元計算。

⑷並聲明：

①兩造共有系爭土地准予分割，分割方案如複丈成果圖乙方案所示，A2部分(面積28.8平方公尺)分割予許文龍單獨所有、B2部分(面積73.2平方公尺)分割予林錦秀單獨所有。

②許文龍、林錦秀分別以附表(本院卷第105頁)方式給付予阮滄國等3人補償金。

㈡被告阮滄國等3人部分：

⑴林錦秀雖主張兩造間存在分管契約或默示分管契約作為請求基礎，但依鈞院103年度訴字第4575號拆屋還地事件之民事判決，已經確認系爭土地並未有分管或專用契約存在，且門牌號碼台北市○○路0段00巷00號房屋原所有人及許文龍已於判決後自行拆除占用之圍牆及鐵門，足見林錦秀請求確認專用使用權存在，顯然欠缺基礎。

⑵就訴訟費用部分，依民事訴訟法第80條之1規定，共有物分割訴訟之訴訟費用原則上由共有人各依應有部分比例負擔，惟經法院於115年1月9日赴現場勘驗及測量結果，系爭土地雖為兩造共有，然長期以來遭原告單方面設置圍牆及鐵鍊封閉，並由許文龍停放車輛作為私人使用，阮滄國、阮明顯、阮美雲雖為土地共有人，然長期以來無法行使土地所有權，為受有不利益之共有人，而阮滄國等3人為求解決紛爭，曾於114年2月7日自費向地政事務所申請鑑界，期能與原告合理協商占用面積，詎遭原告堅持其本位利益，全無協商誠意外，更悍然提起本件分割共有物訴訟，綜觀本件紛爭始末，實因原告長期不法排除其他共有人權利，復拒絕合理協商所致，則本件訴訟費用即應由原告全額負擔，始符公允。

⑶就分割方案部分：

①阮滄國等3人提出丙方案，將A3區域(面積16.66平方公尺)、C3區域(面積10.92平方公尺)分割予阮滄國等3人所有，就B3區域(面積10.61平方公尺)分割予許文龍單獨所有，能完美與阮滄國等3人既有之建物(即系爭97號房屋)周邊相銜接，使土地得以發揮最完整之經濟效益，亦能確保各戶與臨路、出入之需求，並符合個人持有比例，更無互相找補之問題。

②林錦秀仍取得面積最大之D3區域(面積63.81平方公尺)，出入口仍依原樣態臨路，並未受不利益，同時97號、98號房屋之基本出入權益亦得以保障，符合公平與實際使用狀況，亦兼顧建築及消防安全需求，避免未來因通道權產生糾紛。

③採行丙方案與共有人原持份比例相等，分割後之各區塊界線清楚、形狀規則，亦利於測量、登記及後續管理，而因土地利用完整，未有狹長或不連通地段，能確保土地利用效率。

④若依照其他分割方案而有找補需要時，主張以111年購屋成本扣除111年道路用地公告現值、111年房屋現值後，除以建地面積169.405平方公尺，再乘以公告地價調整幅度1.1倍、111年至114年居住類物價指數調整幅度1.0873倍後，以每平方公尺337,905元(即每坪1,115,087元)做為計算。

⑷並聲明：

①原告主張兩造存在默示分管契約部分應予以駁回。

②分割方案主張採用複丈成果圖丙方案所示。

三、得心證之理由：

㈠經查，林錦秀主張之事實，業據其提出附圖、土地登記簿謄本、地籍圖謄本、使用執照暨建物套繪圖、竣工圖、google街景圖、土地登記第一類謄本、系爭土地歷年google街景圖、114年11月間現況照片等文件為證(調解卷第19-45頁，本院卷第21-26、183-187頁)；許文龍則否認林錦秀之主張，而以前詞茲為抗辯，並提出附圖、70年及94年間航照圖、現況google街景圖、土地登記第二類謄本、土地交易實價登錄等文件為證(本院卷第103-140頁)；阮滄國等3人亦否認林錦秀之主張，而以前詞茲為抗辯，並提出台灣台北地方法院103年度訴字第4575號民事判決影本暨確定證明、google街景圖、分割後各所有人持分明細表等文件為證(本院卷第55-77、147-149頁)；是本件所應審究者為：原告主張就系爭土地如附圖一A區塊(面積73.2平方公尺)有約定專用使用權存在，有無理由？原告主張系爭土地應予分割，分割方案如複丈成果圖甲方案所示，有無理由？許文龍主張系爭土地分割方案如複丈成果圖乙方案所示，有無理由？阮滄國等3人主張系爭土地分割方案如複丈成果圖丙方案所示，有無理由？以下分別論述之。

㈡就原告主張就系爭土地如附圖一A區塊(面積73.2平方公尺)有約定專用使用權存在部分：

⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(最高法院98年台上字第1570號、48年台上字第1065號、大法官會議解釋第349號參照)。又共有人就共有物約定分管，本應以意思表示訂立分管契約，此項意思表示雖不限於明示，默示亦可成立，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，惟單純之沉默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示有特別情事(最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號、83年度台上字第1282號、87年度台上字第1359號)。

⑵查原告主張系爭土地共有人間有默示之分管協議存在，並提出竣工圖、系爭土地歷年google街景圖、114年11月間現況照片以為佐證，但是，共有人間對於他共有人無權占有使用共有土地之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置耗時費力而時間金錢支出之能力不足，常未為積極異議爭執反對之情形，亦屬常見，因此，縱使共有人間長期未有反對意思表示，於此情形亦應僅屬於單純之沈默，尚非可認為符合「表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思」之情形，無從作為共有人間已有默示分管協議之依據，是以，即使原告長期公然和平繼續使用系爭土地，而未遭其餘共有人反對，難以逕認其他共有人之單純沉默，即屬願與原告成立分管契約之默示意思表示，是此部分並無從為原告有利之認定，可以確定。

⑶且就系爭土地有無默示分管協議存在部分，前經系爭土地共有人楊美娟(即林錦秀前手)、許再添(即許文龍前手)、吳琦(即阮滄國等3人前手)提起拆屋還地訴訟，經本院於106年12月22日以103年度訴字第4575號判決確定，判決理由以「本件系爭413、413-1、414、415、416地號土地均相鄰，兩造各自所有之系爭97、98、99號房屋均為3層樓之獨棟建物…原告之前手能否知悉被告占用系爭三土地之事實，尚非無疑；況被告並未舉證原告前手有何舉動或其他情事，足以間接推知其同意被告使用系爭三土地如附圖一、二所示A、B、C、D部分，自難以其單純之沉默，遽認有何默示同意被告占用系爭三土地」等語，有民事判決書在卷可按(本院卷第59-68頁)，據此足認共有人間已有反對之意思表示，即無從成立分管契約之默示意思表示，是原告主張：兩造就系爭土地是否存在默示之分管協議等語，即非有據。

⑷再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，依此，則原告所主張之明示分管契約，亦應得全部共有人之意思表示始足，惟原告就此部分並未提出任何證據以為佐證，此部分主張亦無從採信，可以確定。

⑸準此，原告以兩造間有明示或默示之分管協議，請求確認其就系爭土地如附圖一A區塊(面積73.2平方公尺)有約定專用使用權存在等語，尚非有據，不能准許。

㈢就原告主張分割系爭土地部分：

⑴按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為裁判分割，民法第823條及第824條第1項、第2項前段定有明文。

⑵本件原告主張兩造共有系爭土地，並請求為分割，而兩造就系爭土地應有部分權利各為100000分之62565(林錦秀)、1000分之104(許文龍)、400000分之54070(阮滄國)、400000分之27035(阮明顯)、400000分之27035(阮美雲)，並無因物之使用目的不能分割或契約約定不能分割之情事，且經依民事訴訟法第403條第1項第3款強制調解而調解不成立在案，有本院新店簡易庭114年度店司補字第643號卷宗可稽，應認原告於起訴前已與被告等商討協議分割事宜，兩造仍不能協議決定分割方法，系爭土地既為兩造共有，惟無法達成分割協議，足認兩造就分割方法不能協議決定，則原告依民法823條、第824條第2項訴請分割，並無不合。

㈣就本件分割方法部分：

⑴按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的而予以分割之形成訴訟，裁判上如何定分割之方法，法院有自由裁量權，不受當事人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之(最高法院74年度台上字第2236號、84年度台上字第1756號)。而現行民法第824條，有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人(最高法院102年度台上字第1336號)。是以，法院應斟酌共有物使用之具體情形、共有物之性質及價值、各共有人之利害關係、當事人之意見等，本於公平經濟原則，並考量社會利益，依民法第824條命為適當之分配。

⑵經查，就乙方案(即由林錦秀取得B2部分土地、許文龍取得A2部分土地，而以金錢補償阮滄國等3人)部分：

①該方案分割結果與兩造所有權持有比例有相當差距，而其餘共有人就其所持有範圍亦擬定有利用土地計畫，採用乙方案結果勢必剝奪阮滄國等3人就系爭土地使用權利，而僅僅滿足林錦秀、許文龍之利用，將形同林錦秀、許文龍分割需求具優先權利，顯非適當。

②就金錢補償部分，林錦秀、許文龍均主張係以「找補金額153,587元/坪」等語，作為計算之基準，並提出實價登錄網頁資料為據(本院卷第135-140頁)，但是，依照該實價登錄網頁資料，就使用分區或編定欄位均為「都市：道路用地(公共設施用地)」之記載，即與本件系爭土地為第三種住宅區並不相同，土地價值亦有明顯不同，即無從以之作為本件金錢補償之依據，可以確定，是林錦秀、許文龍主張以此作為找補金額，既經阮滄國等3人所爭執，即無從認屬公允；其次，林錦秀、許文龍主張以153,587元/坪作為找補金額，而阮滄國等3人主張以「如需找補，金額…每平方公尺337,905元，約每坪1,115,087元」等語，有言詞辯論筆錄在卷可憑(本院卷第158頁)，足見兩造就金錢補償之標準已有不同，參酌兩造即共有人全體已因系爭土地無法達成協議而衍生本件訴訟，為免再生金錢補償糾紛，造成其他共有人之損害，即不應採取此種分割方式。

③而相較於甲、丙方案關於許文龍分得之B1、B3區塊部分，二者均為相同之分割方法，而此分割方法乃係由許文龍在其持有比例範圍內，就其使用系爭建物之進出通道之需求，而經其指定分割位置而為分割方式(許文龍捨棄原本作為停車使用之平台即A1、A3部分，而保留持份範圍內之進出通道，另其原本使用停車平台及圍牆有占用鄰地之情)，因此，就甲、丙方案中，就分割予許文龍之部分，乃為相同。

④依照甲丙方案之結果，不僅得將雙方共有關係予以解消，而若日後許文龍有使用該車道空間(即A1或A3部分)之需求時，亦得向阮滄國等3人為承租或價購，此時即無須再由原告參與決定，更有簡化土地利用關係之複雜程度。

⑤綜上，相較於甲、丙方案，乙方案即非優選方案。

⑶就林錦秀、阮滄國等3人各別提出甲、丙方案部分：

①就與阮滄國等3人所有建物之相鄰土地部分(即甲、丙方案之A1、A3區塊)，甲、丙方案均係將之分割予阮滄國等3人，是就此部份，二分割方案並無差異。

②而甲方案係將林錦秀所有之414地號邊界，與供作道路使用之412地號間，就413地號之狹長且地界扭曲之不規則畸零地塊，編列為C1區塊，分割予阮滄國等3人；而丙方案係就413地號邊界，與供作道路使用之412地號交接處，分割為梯型地塊，編列為C3區塊，分割予阮滄國等3人；是就甲、丙方案之選擇，即以C1、C3是否適當為斷。

③經查，本件系爭土地除許文龍占有使用部分之範圍外(即A1B1、A3B3以外部分)，其餘部分均由林錦秀以其所有之圍牆、大門、車道棚架空間而為占有使用，而就C1區塊部分，即約為設置圍牆、大門之位置(卷第147頁照片2)，而C3區塊部分，即約為設置車道棚架空間之位置(卷第147頁照遍1、第187頁照片3)。

④就甲方案之C1區塊以觀，係位於林錦秀所有414地號邊界，與供作道路使用412地號間，而於413地號之狹長且地界扭曲之不規則畸零地塊，如果將此分割予阮滄國等3人，則就此夾於林錦秀土地與道路間之狹長扭曲畸零地塊之利用，即有重大困難；故倘若採此方案，將影響該部分畸零土地經濟利用價值，使其受有不具現今社會經濟及都市發展效用、土地利用程度降低等不利益，更對於該畸零土地將來利用不利，亦使該部分畸零土地之價值大幅降低，顯非適當公允。

⑤但C1區塊相對於林錦秀而言，若其取得C1地塊，不僅與其所有414地號相連接，並能直接連接412地號之道路，故就土地利用而言，顯然遠遠優於分割予阮滄國等3人之方案，而且，現在C1區塊即由林錦秀以其所有之圍牆、大門占有使用，則若分割予林錦秀，則其即無需拆除圍牆大門，而能以目前暫用之現狀持續利用，相較於需要拆除圍牆大門，而再於自己土地重新興建，顯屬較優選擇；則審酌丙方案就C1區塊之維持現狀使用，較符合經濟效益，而且不僅有利於林錦秀利用，同時避免生損害於阮滄國等3人，相較於甲方案C1區塊之分割方式，顯然具有巨大優勢。因此，就甲方案以C1區塊分割予阮滄國等3人，即非優選方案，

⑥就丙方案之C3區塊以觀，係就413地號邊界，與供作道路使用之412地號交接處，分割為梯型地塊，編列為C3區塊，而由林錦秀設置車道棚架空間之位置，該區塊雖與林錦秀土地相連，有利於林錦秀之利用，但是C3區塊為完整方塊，阮滄國等3人亦已經有其利用計畫，並經阮滄國等3人陳明為其主張之分割方案，故就C3區塊分割予林錦秀或阮滄國等3人，均屬有利之情形，而再審酌C1區塊分割予林錦秀有其優點，而分跟予阮滄國等3人則有重大不當，而得認為就綜合評價之結果，依照丙方案而將C3區塊分割予阮滄國等3人，相對於甲方案將C1區塊分割予阮滄國等3人，二分割結果有優劣之巨大差異，亦即足認為對於林錦秀而言變動較小，且將C1區塊分割予林錦秀、將C3分割予阮滄國等3人，都將使其所獲得土地之相對趨向完整，有利於土地之利用，且為依照持份分割而無庸再為金錢補償，亦可避免價格爭議，因此，堪認丙方案為優選方案，較為可採。

⑷從而，應認為分割方案應採用丙方案為適當(即將A3、C3區塊分割予阮滄國等3人，B3區塊分割予許文龍，D3區塊分割予林錦秀)，堪予確定。

四、綜上所述：

㈠林錦秀請求確認其就系爭土地如附圖一A區塊(面積73.2平方公尺)有約定專用使用權存在，為無理由，應予以駁回。

㈡林錦秀基於所有權分別共有之關係，依民法第823、824條規定，起訴請求分割兩造共有之系爭土地，為有理由，應准予分割，至其分割方法則應以複丈成果圖所示丙方案為宜，分割後各共有人之面積及範圍部分如附表所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：本件係因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由一方當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法第80條之1之規定，由各共有人依其應有部分比例負擔之，爰判決如主文第三項所示。