臺灣臺北地方法院民事判決

原告

蔡昀靜

被告

許惠慧

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造前就門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號6樓之房屋（下稱系爭房屋）成立租賃契約（下稱系爭租約），租期於民國115年1月13日屆滿。伊已於114年11月4日以存證信函通知被告租約期滿不再續租，惟被告屆期仍繼續占用系爭房屋拒不返還，伊自得依民法第767條規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並依民法第179條規定，請求被告自115年1月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利新臺幣（下同）3萬9,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告。㈡被告應自115年1月14日起，至實際返還系爭房屋之日止，按每月3萬9,000元計算，給付原告無權占有之使用補償金。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊於115年1月12日匯款6個月租金23萬4,000元予原告，並與原告於同日電話中達成協議，延長租約半年，伊遂於系爭租約依兩造口頭協議補上租期後置放於原告信箱，嗣後原告亦不曾將收受之款項退還予伊，故伊依兩造合意繼續承租系爭房屋，占有系爭房屋有合法權源，原告之訴為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、不爭執事項（見本院卷第308頁，依製作判決書所需微幅調整文字）：

㈠兩造就系爭房屋成立系爭租約，每月租金3萬9,000元，租期至115年1月13日屆滿。

㈡原告已依系爭租約第13條約定，於114年10月31日以Line、114年11月4日以存證信函期前通知被告終止契約。

㈢被告於115年1月12日匯款23萬4,000元予原告。

㈣被告迄未返還系爭房屋予原告。

四、得心證之理由：

㈠系爭租約已終止，被告占有系爭房屋已無合法權源，原告得依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並依民法第179條規定，請求被告自115年1月14日起，按月給付相當於租金之不當得利3萬9,000元：

⒈按系爭租約第13條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止外，租賃雙方☑得任意終止租約」、第13條第2項前段約定：「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。…。」（見本院卷第31頁）；次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。租約終止後，倘出租人為租賃物之所有人時，得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號民事判例意旨參照）；又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

⒉查原告為系爭房屋所有權人，此有系爭房屋所有權狀在卷可稽（見本院卷第19頁）。系爭租約租賃期間為114年1月14日至115年1月13日，租金每月3萬9,000元，此亦有系爭租約在卷為憑（見本院卷第25頁）。系爭租約租期至115年1月13日屆滿，原告已依系爭租約第13條約定，於114年10月31日以Line、114年11月4日以存證信函期前通知被告終止契約（見不爭執事項㈠、㈡）。又原告已於115年1月14日發函予被告表明：「自原租期屆滿後，台端仍繼續占用系爭房屋未返還，已屬無權占有，侵害本人所有權......茲正式催告台端於本函送達後7日內（以曆日計）完成下列事項：㈠將系爭房屋騰空、遷讓並返還本人。㈡完成點交程序，歸還全部鑰匙、磁卡及附屬設備。㈢依原契約約定回復房屋原狀。......如逾期未返還，本人將......㈠向法院提起返還系爭房屋之訴。㈡請求無權占有期間相當於租金之使用補償金。」（見本院卷第69、71頁），迄本件115年6月24日言詞辯論終結日止，被告均不曾爭執未收到此存證信函，惟仍未返還系爭房屋予原告（見不爭執事項㈣），依照前揭說明，自系爭租約115年1月13日終止之翌日起，被告即係無權占用系爭房屋，致系爭房屋所有權人原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及依民法第179條規定，請求被告自115年1月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金3萬9,000元之不當得利，均屬於法有據。

㈡被告抗辯兩造已於115年1月12日合意就系爭房屋續租半年，其占有系爭房屋有合法權源云云，為無理由：

⒈被告抗辯兩造已於115年1月12日合意就系爭房屋續租半年，其占有系爭房屋有合法權源，並提出手機通話紀錄、簡訊、系爭租約、Line對話截圖為憑（見本院卷第171-281頁），為原告所否認。

⒉兩造固不爭執被告於115年1月12日匯款23萬4,000元予原告（見不爭執事項㈢），惟被告抗辯係115年1月12日晚間20時12分與原告通話後始達成合意延長租期半年(見本院卷第163頁)，而由被告出具傳訊予原告內容：「......下午說新屋預計整理要半年以上。他們要我再跟妳商量。拜託你們夫妻商量商量。我也一直出去看租屋。撐不住/ 1月12日星期一 10：47 夫妻還沒回應。為防對妳失誤。錢匯入。」（見本院卷第173頁），可知被告得悉原告期前通知系爭租約屆期不續租後，曾主動與原告商議能否續租，並在原告尚未回應前即於1月12日上午10時47分左右匯款予原告，匯款時間在被告抗辯兩造同日晚間20時12分通話合意延長租期之前。是原告主張該款項係被告自行匯入，並非兩造就續租達成合意後被告所給付之租金，可以採信，自亦不得由被告單方面匯款一節，推認兩造已就續租達成合意。

⒊被告抗辯兩造115年1月12日晚間20時12分已於電話中達成協議延長租約半年，為原告所否認。查兩造115年1月12日晚間20點12分通話5分42秒，被告旋於系爭租約上書寫「至中華民國115年7月13日延長半年」、「115.1.12同意延期半年已預繳到115.7.13租金」、「房租付款明細表 115年1月13日起7月13日止 貳拾參萬肆仟」，並就系爭租約拍照後於115年1月13日凌晨3點7分以Line通訊軟體傳送照片予原告，原告則於同日上午8時43分傳訊予被告表示：「我有新的已填寫好，10：30你看過再簽名。」，此有兩造通話紀錄、Line對話紀錄在卷可稽（見本院卷第171、175-189頁），是被告抗辯原告於收到被告匯款後有與其商議簽訂租約，應非子虛。惟查，對此原告已說明，其前一天晚上與被告通話時係稱隔天早上會拿新的契約，且見面才可以達成新的契約（見本院卷第307頁），核與其115年1月13日上午10時42分、下午13時59分傳予被告訊息內容：「就算合約更改也需要雙方簽約，我們已經到樓下了，麻煩您回來一趟，否則延續之事無法達成共識」、「我從未同意以舊契約自行修正或視為已續約半年。」（見本院卷第193、203頁）說詞相符，被告亦坦認過去兩造續約的方式是由原告寫一張新的契約給被告，待被告簽完後放置於信箱，由原告簽名後再由被告收取（見本院卷第307頁），此亦與本案被告直接在系爭租約上書寫文字以改約之方式不同，足認原告僅係於收到被告匯款後致電被告相約隔日會面商議簽訂新的租約，並非已與被告達成合意依照系爭租約既有條件續約半年。承此，原告既已於115年1月13日下午13時33分傳訊被告：「再麻煩確認今日時間碰面簽定合約？或是按照合約租約到期不續租今日未完成點交，請7日內完成交屋點交返還房屋程序。」（見本院卷第205頁），被告復於同日晚間20時46分明確回覆原告：「我已經寫得很清楚了。近期內我也不會跟任何人見面。我不方便。不要再勉強了。」（見本院卷第211頁），堪認兩造最終並未會面簽定新租約，自亦無從認定兩造已就續租達成合意。

⒋原告迄今仍持有被告115年1月12日所匯款23萬4,000元，亦未於終止系爭租約後返還被告押租金7萬6,000元，此固為原告所是認（見本院卷第307頁）。惟對此原告已說明並非拒絕返還款項，而係希望待被告完成房屋返還及點交程序後，再一併結算返還（見本院卷第323頁），核與原告115年1月14日發予被告之存證信函所載：「本人從未同意受領該款項做為續租對價。該款項屬未經本人同意之占收款，性質上為不當得利，絕不產生租賃關係延續或轉為不定期租賃之法律效力......前述台端自行匯入之暫收款，將待台端完成返還房屋、點交程序，並結清因無權占有所生之水電、管理費及相關損害費用後，再行結算返還餘額」（見本院卷第67、69、73頁）立場一致，自仍不得憑此認定兩造已就續租達成合意。又原告是否另應返還被告匯款及押租金，核屬他項法律關係爭議，迄本件115年6月24日言詞辯論終結日止，被告亦未以此做為本案防禦方法，此自非本案所應審酌範圍，併予敘明。

⒌承此，由被告所舉事證，均不能證明兩造已於115年1月12日合意就系爭房屋續租半年，則被告抗辯其占有系爭房屋有合法權源，原告不得依民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，亦不得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利云云，均不可採。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自115年1月14日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月給付原告3萬9,000元，為有理由，應予准許。至原告另援引其餘請求權基礎請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，縱經審酌無更為有利於原告之判斷，無庸再予論究。

六、兩造陳明願供擔保，聲請假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。