臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第四五六一號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十四年度訴字第四五六一號

原告

甲○○

訴訟代理人

呂偉誠律師

複代理人

徐東昇律師

複代理人

饒明先 住

被告

慶宸建設股份有限公司 設台北市○○○路一號六樓之六

法定代理人

乙○○ 住台北市○○區○○路三段九九巷三九弄三六號七樓

被告

丙○○ 住台北市○○區○○路一段二八五巷五九弄十六號三

被告

身

被告

身

訴訟代理人

毛國樑律師

丁○○　　　住台北市○○○路○段五五三巷四六弄十一號三樓

右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

（一）聲明：

１、被告慶宸建設股份有限公司應給付原告新台幣九十二萬四千元，及自民國八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、被告丁○○、丙○○應連帶給付原告新台幣一百三十八萬六千元，及自民國八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）陳述：

１、原告於民國八十二年十一月十日向被告慶宸建設股份有限公司（下稱慶宸公司）購買「吉隆坡Ｄ區六樓」預售屋一棟，（坐落於基隆市安樂區○○○段右小段三四二—八、三四二—十一、一六一—一、五二—六、一九一、六二—二０、五三—七地號土地），並與之簽訂房屋預定買賣合約書，房屋總價金為新台幣（下同）三百零六萬八千元。就土地部分則於八十二年十二月三十一日，與被告丁○○、丙○○簽訂土地預定買賣合約書，土地部分價金為四百六十萬二千元。原告已繳房屋款共九十二萬四千元，土地款一百三十八萬六千元。嗣於八十四年三月十日，被告慶宸公司表示有經營困難之情事，且屢次聯絡，被告慶宸公司均避而不見，已無法將房屋興建完成，顯有給付不能及給付遲延之情形，因而原告乃於八十四年三月二十四日、同年四月二十二日通知被告解除房屋及土地買賣契約；併於八十七年四月一日以言詞辯論狀之送達為解除契約之意思表示。為此爰依民法第二百五十九條第一項、第二項規定，起訴請求被告負解除契約後回復原狀義務，從而，被告慶宸公司應給付原告九十二萬四千元，及自受領時起即八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告丁○○、丙○○既為土地之共同出賣人，應負連帶責任，故應連帶給付原告一百三十八萬六千元，及自八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、對被告抗辯所為之陳述：

⑴被告丁○○既係「吉隆坡工地」投資人，對該房地預售屋之買賣事宜自無不知之理，況被告丁○○既係土地所有權人之一，則該預售屋土地出售部分，自應以其為出賣人。

⑵被告丁○○既辯稱與被告慶宸公司間有信託關係存在，則其二人間自有內部授權關係，故土地買賣契約既然被告慶宸公司代被告丁○○簽訂，被告慶宸公司自非無權代理，被告丁○○仍屬土地買賣契約之出賣人無誤。且被告丁○○與被告慶宸公司所簽訂之投資協議書第七條亦約定授權被告慶宸公司以其名義訂立契約。

⑶被告丁○○既同意由被告慶宸公司處分土地，則被告丁○○與被告慶宸公司共同投資以該土地興建預售屋出售，獲取投資利潤，故該土地勢必須與消費者（各預售屋買受人）訂立土地買賣契約等情，自為被告丁○○、被告慶宸公司所共知之事。依通常交易常情，均係以土地登記名義上所有權人為土地出賣人，與預售屋買受人訂約，從而，被告丁○○與被告慶宸公司間依通常事理即知必然存在內部授權關係，參以原告與被告慶宸公司訂約時，被告慶宸公司曾出具被告丁○○之授權書，原告自因此認為被告丁○○已授權被告慶宸公司以其名義訂立系爭土地買賣契約。

⑷綜前所述，被告慶宸公司自屬有權代理被告丁○○。縱非如此，被告丁○○亦須負表見代理本人授權責任。

（三）證據：提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、房屋價款發票、土地價款收據、法德商務法律事務所函、存證信函、土地登記謄本。並聲請調閱臺灣臺北地方法院檢察署八十四年度偵字第九七四八號、八十五年度偵續字第一三０號偵查卷宗。

乙、被告方面：

一、被告慶宸公司、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

二、被告丁○○部分：

（一）聲明：原告之訴駁回。

（二）陳述：

１、被告丁○○從未與原告訂立土地買賣契約，亦未自原告處收受任何款項：被告丁○○係於八十二年十二月初左右，受被告慶宸公司原法定代理人胡博超之邀，借款予被告慶宸公司，並投資該「吉隆坡工地」，為取信及保障被告丁○○，故被告慶宸公司同時將其所有權應有部分十之三土地，移轉登記於被告丁○○名下，然被告丁○○與被告慶宸公司約定，被告丁○○僅為單純借款投資者，不參與被告慶宸公司經營事項，亦不負擔任何責任。原告係向被告慶宸公司購買系爭房地，當時係被告慶宸公司之銷售小姐與原告簽約，且買賣價金均係由被告慶宸公司收受，被告丁○○並未與原告簽訂土地買賣契約，亦未授權任何人以被告丁○○名義簽訂契約，且被告丁○○否認原告提出之土地預定買賣合約書之真正。

２、預售屋之買賣應以建設公司為房屋及土地之出賣人方為合理，並不必然以土地所有人為出賣人。又依證人劉建成律師證述內容可知，簽約時被告丁○○並未在場，是由被告慶宸公司提出被告丁○○之身分證、授權書、印章等，該契約書及授權書上所蓋用被告丁○○之印章，雖屬同一，然皆係由被告慶宸公司所偽刻。

３、被告慶宸公司將土地信託登記與被告丁○○，即言明房屋興建完工時，因要把土地由被告慶宸公司過戶予客戶，故被告丁○○乃於八十三年十月一日，將土地再度移轉登記與被告慶宸公司，是被告丁○○與被告慶宸公司之內部關係僅止此信託契約之內容，而被告丁○○僅同意被告慶宸公司處分該土地，並未授權被告慶宸公司代理被告丁○○簽訂土地預定買賣合約書。本件房屋買賣契約書簽訂日期是在被告丁○○參與投資之前，斯時被告丁○○並非土地所有權人，且房屋買賣契約書非與土地買賣契約書同時簽訂，實有違常情。

４、被告丁○○與被告慶宸公司簽訂之投資協議書第七條約定，是約定完全由被告慶宸公司負責銷售房地，並未授權被告慶宸公司以被告丁○○名義簽訂契約。

５、原告主張表見代理云云，然並未舉證以實其說；既該土地買賣契約書為被告慶宸公司所偽造，不法行為不得成立表見代理，從而，原告主張表見代理並不成立。

６、系爭房地並未建築完工，且目前已停工。

（三）證據：提出土地登記謄本。

理由

甲、程序方面：本件被告慶宸公司、丙○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告慶宸公司、丙○○部分一造辯論而為判決。

乙、得心證之理由：

一、原告主張其於八十二年十一月十日向被告慶宸公司購買「吉隆坡Ｄ區六樓」預售屋一棟，並與之簽訂房屋預定買賣合約書，房屋總價金為三百零六萬八千元。就土地部分則於八十二年十二月三十一日，與被告丁○○、丙○○簽訂土地預定買賣合約書，土地部分價金為四百六十萬二千元。原告已繳房屋款共九十二萬四千元，土地款一百三十八萬六千元。嗣於八十四年三月十日，被告慶宸公司表示有經營困難之情事，已無法將房屋興建完成，顯有給付不能及給付遲延之情形，因而原告乃於八十四年三月二十四日、同年四月二十二日通知被告解除房屋及土地買賣契約；併於八十七年四月一日以言詞辯論狀之送達為解除契約之意思表示。為此爰依民法第二百五十九條第一項、第二項規定起訴請求被告負解除契約後回復原狀義務，從而，被告慶宸公司應給付原告九十二萬四千元，及自受領時起即八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告丁○○、丙○○既為土地之共同出賣人，應負連帶責任，故應連帶給付原告一百三十八萬六千元，及自八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丁○○則以：其係於八十二年十二月初左右，借款予被告慶宸公司，並投資該「吉隆坡工地」，為取信及保障被告丁○○，故被告慶宸公司同時將其所有部分百分之三十土地登記於被告丁○○名下，然被告丁○○與被告慶宸公司約定，被告丁○○僅為單純借款投資者，不參與被告慶宸公司經營事項，亦不負擔任何責任。故被告丁○○否認原告所提出土地預定買賣合約書之真正，亦否認曾授權被告慶宸公司以其名義與原告簽訂土地預定買賣合約書。況被告丁○○與被告慶宸公司之內部關係僅止此信託契約之內容，而被告丁○○僅同意被告慶宸公司處分該土地，並未授權被告慶宸公司代理被告丁○○簽訂土地預定買賣契約書；且被告丁○○並未收受原告所繳任何款項。又被告丁○○與被告慶宸公司簽訂之投資協議書第七條約定，是約定完全由被告慶宸公司負責銷售房地，並未授權被告慶宸公司以被告丁○○名義簽訂契約。再者，該土地預定買賣合約書既為被告慶宸公司所偽造，不法行為不得成立表見代理，故原告主張表見代理，並無理由等語，資為抗辯。

二、原告主張其於八十二年十一月十日向被告慶宸公司購買「吉隆坡Ｄ區六樓」預售屋一棟，並與之簽訂房屋預定買賣合約書，房屋總價金為三百零六萬八千元。就土地部分則於八十二年十二月三十一日，與被告丁○○、丙○○簽訂土地預定買賣合約書，土地部分價金為四百六十萬二千元。原告已繳房屋款共九十二萬四千元，土地款一百三十八萬六千元等事實，業據其提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、房屋價款發票、土地價款收據等為證，被告慶宸公司、丙○○未到場爭執，亦未提出書狀供本院斟酌，從而，依上開證物，自堪信原告主張被告慶宸公司、丙○○分別有與原告訂立房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書，且原告已繳交房屋價款九十二萬四千元、土地價款一百三十八萬六千元予被告慶宸公司、丙○○等情為真實；並依前開房屋價款發票、土地價款收據所示，被告最後一次受領價金之時均為八十三年九月二十五日。然被告丁○○則以前開情詞置辯，是以本件爭執之重點在於：被告慶宸公司就土地預定買賣合約書之簽訂，是否屬有權代理被告丁○○所為？若否，是否有成立表見代理情事？現分述如下。

（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。亦即，若代理人以本人名義，對第三人為意思表示，且該代理人係受授與代理權者，則該法律行為之效力直接對本人發生效力。茲據證人即系爭土地預定買賣合約書簽訂時之見證律師劉建成到庭證稱：「八十二年十二月三十一日預定土地買賣契約係我見證的沒錯，簽約時乙方（即被告丁○○、丙○○）當時之當事人並未到場，由建設公司（即被告慶宸公司）的人提出乙方身分證影本，且有拿授權書及印章、證件來我事務所見證，：：：。」（詳本院八十六年十月二十七日言詞辯論筆錄）等語，足見系爭土地買賣合約書之簽訂，非被告丁○○、丙○○本人所親為，而係由被告慶宸公司以被告丁○○、丙○○名義，與原告所簽訂，即被告慶宸公司係居於被告丁○○、丙○○代理人之地位，而與原告簽訂土地預定買賣合約書。

（二）被告丁○○雖否認原告所提出之土地預定買賣合約書，及證人劉建成所提出由被告丁○○具名之授權書形式上之真正，而辯稱其上之印文係遭被告慶宸公司所盜刻，故被告慶宸公司非有權代理被告丁○○與原告簽訂土地預定買賣合約書云云。固依民事訴訟法第三百五十七條前段規定：「私文書應由舉證人證明其真正。」，且原告就土地預定買賣合約書、授權書之形式上真正迄今未能舉證證明之。然查，被告丁○○於八十二年十二月二日有與被告慶宸公司就坐落基隆市安樂區○○○段右小段三四二—八、三四二—十一、一六一—一、五二—六、一九一、六二—二０、五三—七地號土地之買賣、興建社區等，簽訂合作投資協議書，合作期限自八十二年十二月二日起至八十三年十二月三十一日止，投資金額為二千二百萬元，協議書第七條並約定由被告慶宸公司負責完全經營責任，包括有關之銷售業務等，有該合作投資協議書可稽（見臺灣臺北地方法院檢察署八十七年度偵字第九七四八號偵查案件卷宗第四十二頁至第四十三頁），顯見被告丁○○就上開土地之買賣銷售事務等，業已授權被告慶宸公司為之。又被告慶宸公司復於八十二年十二月間，將上開土地所有權應有部分十分之三移轉予被告丁○○、應有部分十分之七則移轉予被告丙○○，被告丁○○則同意被告慶宸公司處分該土地；再被告慶宸公司另於八十三年十月一日對被告丁○○表示房屋興建完工時，因要把土地由被告慶宸公司過戶予客戶，故將土地再度移轉所有權登記予被告慶宸公司，除據被告丁○○自認明確外，亦有土地登記簿謄本在卷可參，故被告丁○○於八十二年十二月至八十三年十月一日間，為前開土地之所有權人，被告慶宸公司並得處分該土地等，顯無疑義。而八十二年十二月三十一日，被告丁○○、丙○○則與原告簽訂土地預定買賣合約書，此則於土地預定買賣合約書中記載詳盡。

（三）參諸一般預售房屋之銷售，交易習慣，皆由建商（在本件為被告慶宸公司）出面與承購戶（在本件為原告）簽訂二份契約，其一為土地預定買賣契約書，另一則為房屋預售買賣契約書，兩者有聯立之關係，蓋凡買預售屋者，必須購買房屋及土地，未有單獨購買房屋或土地者，而推出預售屋時，亦由建商就土地部分一併簽訂「土地預定買賣契約書」，因此承購戶購買房地之際，建商就其簽訂之土地預定買賣契約書，事前亦係經土地所有人之授權，否則不可能推出預售屋銷售。

（四）綜上，被告丁○○既係被告慶宸公司「吉隆坡工地」預售屋銷售業務之投資人，投資金額高達二千二百萬元，且於合作投資協議書中將預售屋之銷售業務交由被告慶宸公司全權處理；而出賣房屋必連同基地土地一併出賣，乃當然之理，又原告向被告慶宸公司購買前揭房地時，被告丁○○為該部分土地之所有權人之一，並同意被告慶宸公司處分該土地；準此，被告丁○○顯已授權被告慶宸公司以其名義，就土地部分與第三人（原告）訂立土地預定買賣合約書，故被告丁○○自為土地預定買賣合約書之當事人，應受該土地預定買賣合約書之拘束，自不待言。是以，被告丁○○辯稱未曾授權被告慶宸公司以其名義與原告訂立土地預定買賣合約書乙節，則不足採信。

三、原告另主張八十四年三月十日，被告慶宸公司表示有經營困難之情事，且屢次聯絡，被告慶宸公司均避而不見，已無法將房屋興建完成，因而原告乃於八十四年三月二十四日、同年四月二十二日通知被告解除房屋及土地買賣契約等情，已據其提出法德商務法律事務所函、存證信函及其回執為證。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償。又債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約，民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條分別定有明文。依前開規定之意旨，債權人無庸定期催告即得解除契約。經查，原告向被告慶宸公司所購買之房屋部分，因被告慶宸公司自八十三年十一月起財務營運困難，故已停工乙節，業經被告慶宸公司法定代理人乙○○於臺灣臺北地方法院檢察署八十四年度偵字第九七四八號詐欺案件八十四年六月二十日訊問時自述綦詳，被告丁○○亦自認系爭房地並未建築完工，且目前已停工等情，以上均為兩造所不爭執者，故而，自八十三年十一月迄今，系爭房屋已無完工之可能，而陷於給付不能情事。另按預售屋及其基地之預定買賣，如有其一陷於給付不能，則依契約整體精神而言，承買人得以「債務全部不能履行」視之，此與民法第二百二十六條第二項所規定之情形雖稍屬有間，但法律精神畢竟相同，因此，本件雖僅有房屋部分陷於給付不能，然原告仍得就土地預定買賣契約一併為解除之意思表示。今原告業於八十三年三月二十四日以存證信函對被告表示解除契約，該存證信函並於同年四月二十四日送達被告慶宸公司、丙○○，同年四月二十五日送達被告丁○○，此有前開存證信函及其回執在卷足憑，故兩造間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約業因原告為解除契約之意思表示，而溯及訂約時失其效力。從而，原告依民法第二百五十九條第一項、第二項規定，請求被告慶宸公司返還所受領之價金九十二萬四千元，及自最後一期受領價金之時即八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。

四、至原告主張被告丁○○、丙○○為土地預定買賣合約書之出賣人，而認其二人就前開返還所受領土地價金之義務，負連帶返還之責任云云。然按，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條規定甚明。故數人負同一債務，若無當事人間明示之意思或法律之規定者，則非成其為連帶債務關係。經查，原告與被告丁○○、丙○○所訂立之土地預定買賣合約書中，並未明示約定被告丁○○、丙○○間有成立連帶債務之情形，且本件復無法律規定須成立連帶債務關係者，故原告認被告丁○○、丙○○就前揭返還價金之義務負連帶責任乙節，顯屬無據，應予駁回。再依同法第二百七十一條規定，數人負同一債務，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔之。且查本件土地預定買賣合約書，亦未有約定被告丁○○、丙○○間就對原告所負債務應分擔之比例為何，故依前述說明，被告丁○○、丙○○就對原告所負返還價金之義務，應各平均分擔之。綜前所述，原告請求被告丁○○、丙○○返還價金，而應給付原告一百三十八萬六千元，及自最後一次受領價金之日即八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，亦應予准許。

五、是原告依民法第二百五十九條第一項、第二項規定，請求被告慶宸公司給付九十二萬四千元，及自八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告丁○○、丙○○應給付一百三十八萬六千元，及自八十三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，尚無不合，應予准許，超過部分則難謂有據，應予駁回。

六、兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響者，爰不予以一一論述，附此敘明。

丙、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。

民事第三庭法 官　賴錦華

法院書記官　張汝琪