八十七年度訴字第一九四一號（給付買賣價金） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　八十七年度訴字第一九四一號原　　　告　隆山建設股份有限公司法定代理人　丙○○ 原　　　告　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　謝　裕律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　應明銓律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：主文被告應給付原告隆山建設股份有限公司新台幣捌拾叁萬壹仟零叁拾貳元，及自民國八十七年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告甲○○新台幣壹佰捌拾叁萬叁仟元，及自民國八十七年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告隆山建設股份有限公司負擔。本判決第一項、第二項於原告隆山建設股份有限公司、甲○○分別以新台幣貳拾捌萬元、陸拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告於假執行程序實施前，分別以新台幣捌拾叁萬壹仟零叁拾貳元、壹佰捌拾叁萬叁仟元為原告隆山建設股份有限公司、甲○○ 預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告應給付原告隆山建設股份有限公司（以下簡稱隆山公司）新台幣（下同）一百二十萬五千二百八十七元及自民國八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。二、被告應給付原告甲○○一百八十三萬三千元及自八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。三、願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：一、查民國八十六年十一月三日，被告乙○○欲購買原告隆山公司坐落於基隆市安樂區○○○段內寮小段第五八四號土地所興建已完工之Ｂ區編號「貳」棟之三層半房屋及基地（房屋門牌號碼為基隆市○○區○○街一九○─二一號），先行支付房屋部分訂金三萬五千元。嗣被告於八十六年十一月九日與原告隆山公司簽立房屋買買契約書，房屋部分總價金為一百九十三萬二千元，被告並同時給付簽約金十四萬元。被告旋於八十六年十二月五日以其即將結婚為由要求原告公司先行交屋供其居住使用，原告允其所求而將房屋交付予被告，被告則於是日給付第三期款七十七萬元。被告表明無需委託原告公司向銀行及辦理抵押貸款事宜，所餘款項九十八萬七千元及辦理產權移轉登記所需費用，將於產權登記完成時一次付清。二、依兩造所立「房屋預定買賣契約書」第二條（買賣標的）規定：「本基地座落基隆市安樂區○○○段內寮小段五八四地號土地內，乙方投資興建地上三層半樓房，甲方預購其中之Ｂ區編號貳棟房屋一戶約計四十五‧二坪，上開坪數包括私有各層一層、二層、三層及三層半和水箱、陽台、花台、平台、露台、雨庇等坪數。（精確房屋坪數以完工後地政機關複丈登記完竣之面積為準）惟因登記當時法令變更致使其他產權未辦理登記取得時，其未登記部分甲方同意以工務局核准之建築設計圖尺寸為計算依據，如有誤差在總銷售坪數上開部分（增減百分之一容許範圍內互不退補價款），超過百分之一以上部分，雙方同意按本件房屋暨土地契約所列房地買賣總價除以房屋坪數（指銷售面積坪數）所得之商作為單價，在交屋同時以無息多退少補，但誤差在百分之五以上者，買方得解除契約」。查系爭房屋經地政機關複丈登記，其面積一、二、三層計有一一一‧一六㎡；三層半（瞭望室）一五‧八○㎡；陽台一二‧○一㎡；露台一‧七五㎡；雨棚三‧三○㎡；水箱一○‧二八㎡，以上總計面積為一五四‧ 三㎡，折合坪數為四六‧六七坪，與被告所購買之四五‧二○坪超過一‧四七坪，增加之坪數顯已超過百分之一，依契約規定，被告應於交屋時補足差價予原告隆山公司。而系爭房地總價為五百五十二萬元正，除以房屋坪數四五‧二坪，其商數即為每坪十二萬二千一百二十三元，就所增加一‧四坪，被告應於交屋時補足予原告之價金為十七萬九千五百二十元（122,123元×1.47∥ 179,520元）。又依兩造所立「房屋預定買賣契約書」第十二條規定，有關房地產權移轉登記所需之費用應由買方先行預付予原告，本件房地所有權移轉登記費用共計三萬八千七百六十七元皆由原告隆山公司先行墊付（被告未預付分文），故該房地移轉登記費用被告亦應於產權登記完成時給付原告隆山公司。被告共應給付原告隆山公司一百二十萬五千二百八十七元正（987,000元＋ 179,520元＋38,767元∥1,205,287元）。三、被告購買前開系爭房屋之同時，亦與原告甲○○就房屋基地即基隆市安樂區○ ○○段內寮小段五八四號土地簽立「土地預定買賣契約書」，土地部分價金為三百五十八萬八千元正。簽約前被告於八十六年十一月三日已先給付訂金六萬五千元；簽約時再給付簽約金二十六萬元。八十六年十二月五日被告給付第三期款一百四十三萬元時，表明要求先將房地交付其居住使用，俟房地所有權移轉登記完成時，被告即會將餘款一百八十三萬三千元一次給付原告甲○○。四、再查被告應付原告等之房、地餘款，依兩造房、地預定買賣契約書之附件一付款明細表所示，係約定應於交屋及產權登記完成時給付，本件系爭房、地交屋時係於八十六年十二月五日，產權登記完成則在八十七年一月十六日。另系爭房屋面積坪數增加一‧四七坪，被告應補足予原告隆山公司十七萬九千五百二十元之款項，依房屋預定買賣契約書第二條規定，被告乙○○應於系爭房屋交屋時（八十六年十二月五日）補足給付原告；又原告隆山公司所代墊之產權登記費用三萬八千七百六十七元，此款於產權登記完成前即已代為墊付。而原告等於八十七年一月十六日系爭房屋及土地所有權移轉登記完成時，即通知被告給付前揭應付之買賣價金，惟被告百般搪塞，拒不付款，嗣又委請律師函催被告付款，被告亦未予置理，是以原告等依法即得請求自八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五（法定利率）計算之遲延利息（民法第二百三十三條第一項規定參照）。五、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產於他方，他方支付價金之契約，此民法第三百四十五條第一項定有明文。本件被告向原告等購買系爭房屋及土地，房地早已交付由被告使用多時，且房、地所有權亦已移轉登記完成，被告依法已取得房、地所有權，依民法三百四十五條第一項規定及兩造買賣契約書之約定，被告均負有給付前揭買賣價金及墊付移轉登記費用與原告等之義務。六、對被告抗辯之陳述：㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。又買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消減。此民法第三百五十六條第一、二項及同法第三百六十五條第一項分別定有明文。查本件系爭房屋於八十六年十月二十四日業已取得使用執照，被告於八十六年十一月九日與原告等簽約購買系爭房屋，故被告購買系爭房屋時屋業已興建完成，且於八十六年十二月五日應被告之要求先行交屋予被告居住使用。嗣後被告雖向原告公司反應系爭房屋有漏水之情事，經原告公司派員了解檢視，發現係被告將屋頂排水孔堵住，再灌水成水池二天，且基隆地區雨多潮濕，牆壁有反潮現象。按屋頂設計時並無儲水功能，被告將儲水二天以觀功效，非符使用法則，且環境潮濕出現牆壁反潮現象，非為瑕疵，而係自然現象。原告公司為此乃將系爭房屋再行粉刷一次，此後被告亦無異詞。迨八十七年五月八日原告等函催被告給付買賣價金後，被告則於八十七年五月十三日以台北老松郵局第二一九號存證信函回覆謊稱係因原告公司未完工交屋致其拒付尾款等情，然系爭房屋早於八十六年十月二十四日完工取得使用執照，並於八十六年十二月五日交屋予被告居住使用，被告陳稱未完工交屋，顯屬謊言搪塞之舉。嗣於八十七年六月間復以基隆過港路郵局第七十六號存證信函提及系爭房屋有牆壁龜裂、屋頂漏水、影響結構安全、防盜設備不符契約之規格、浴室上方磚塊外露等瑕疵問題，惟已逾交屋後六個月，姑不論是否屬實，依前開民法第三百五十六條第一、二項及同法第三百六十五條第一項規定，被告已無權主張拒絕付款或請求減少價金之餘地，故本件被告於原告等提起本件給付買賣價金之請求後，方主張減少價金並拒絕付款，殊非有理由足採。㈡原告甲○○所出售予被告之系爭土地，並無任何權利或物之瑕疵，且已移轉登記為被告所有，被告誠無任何理由藉詞拒絕付款之餘地，而雙方所簽立之「土地預定買賣契約書」既經被告親自簽名蓋章，且被告委任聯大法律事務所蔡順雄律師以台北郵局第三十九支局第七八一四號存證信函中亦表明「…隆山公司、甲○○女士所售予本人坐落於基隆市安樂區○○○段內寮小段第五八四地號上之房地…」等語，顯見被告已明知就系爭土地曾與原告甲○○訂立買賣契約之情事，被告於本件審理中空言否認與原告甲○○曾為系爭土地買賣之交易，以此理由拒絕付款，殊非有理由可採。㈢次查台北市土木技師公會鑑定報告書第七項第十小項有關鑑定依據雖陳稱參考台北市政府工務局審定之「台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，惟並無指明參照八十四年之經濟物價指數據為估算修復費用之標準，被告竟指該鑑定手冊係依據八十四年經濟物價指數而為，此已有錯誤。縱該鑑定手冊係參照八十四年之經濟物價指數而為，由於本房屋修復費用所涉者為建材物價之波動，並非一般民生消費物價，被告竟以消費者物價年增率為依據，認八十四年至八十八年皆有增加為由，認前揭鑑定報告書所鑑定之房屋修復費用偏低（實則八十四年亦不應列入），此亦錯誤。實則近幾年來房屋市場景氣低迷，有關建築材料物價不但未升反降，依被告所提被證三「經濟物價指數變動表」中「躉售物價年增率所示，八十五年減百分之一；八十六年減百分之○‧五，八十七年增百分之○‧六，至八十八年一月減百分之十‧一，故被告主張系爭房屋修復費用應增加為四十二萬八千五百四十九元方為合理等情，應非可採。㈣台北市土木技師公會鑑定報告書所列系爭房屋修復工程項目，此亦非原告隆山公司所應負責：甲、鑑定報告書第十一項第二小項第一點所稱部分： ①一樓門口信箱修復新台幣三千元：一樓門口信箱於原告交屋時係完好之新品，被告使用經年後該信箱投入口蓋片鬆脫，此應由被告負責，且無全部更換之必要。更何況被告從未提及有此瑕疵，於技師公會至現場鑑定時方提出，顯見係其自行使用多時因有不當情事致蓋片鬆脫，應與原告無涉。 ②一樓加設讀卡防盜主機五千元：兩造系爭買賣契約書附件三有關建材與設備說明雖定有「各戶裝設讀卡防盜主機」之約定，惟嗣後因購屋客戶要求改換「電視對講機」，故全部房屋皆改為裝設「電視對講機」，其價格每部二萬多元，比「讀卡防盜主機」昂貴，功能亦較好。被告於交屋時亦無異議，殊不得於雙方涉訟時再要求加裝「讀卡防盜主機」之理。 ③一樓不銹鋼門傾斜調整三千元：按兩造房屋買賣契約書第三條第二項所定，系爭房屋一樓係停車位，且契約附註亦加註：「壹樓停車位以附屬公設面積登記」，契約書附件四「壹樓平面圖」亦明示係停車空間，並有被告蓋章確認，故被告就系爭房屋一樓為停車位空間，於訂約時已知之甚稔，渠嗣委託訴外人溫石洪施工後將之改為作客廳及廚房餐廳使用，而於一樓停車空間之汽車出入口加設牆、窗戶及不銹鋼門，故若一樓不銹鋼門裝設傾斜需調整，亦非原告公司之責。 ④一樓排水管漏水處理四千元：此部分亦係被告將一樓停車位改為客廳等使用而加設，若漏水亦應由被告自行負責，與原告公司無涉。 ⑤立式銅罩頭修換一千五百元：原告於交屋時此立式銅罩頭皆係無瑕疵之新品，被告使用系爭房屋近一年後，認為需要重新更換，亦應由被告自行負責。 ⑥牆、平頂粉光油漆十一萬七千六百元。原告公司交屋前就室內牆、平頂皆有粉光油漆，交屋後復應被告反應要求再為粉光油漆，而被告使用經年後，認需全部重新粉光油漆，此亦應由被告自行負責。⑦樓梯台度磨石子七千五百二十元：原告公司交屋時樓梯台皆度磨石子，殊不能因被告認某處需再度磨石子即需應其要求。況被告從未提及有此瑕疵，於本件訴訟中提出，應無理由。 ⑧頂樓牆、平頂及水塔滲水處理三萬元：原告公司就系爭房屋頂樓牆、平頂及水塔有關防水處理皆已舖設ＰＵ防水材料處理，若尚有滲水現家，亦僅就會滲水處予以處理，並不需全部剷除重新舖設，鑑定報告書認為需全部重新舖設處理，致費用高達三萬元，顯有不當。 ⑨頂樓地坪舖磁磚一萬五千八百二十元：頂樓地坪已舖設ＰＵ防水處理，根本無需也無法再舖磁磚，鑑定報告書依被告指稱即認需舖磁磚，應與原告公司無涉。 ⑩頂樓牆貼磁磚三萬六千五百元：系爭房屋原設計圖並無頂樓牆需貼磁磚之設計，被告片面認需貼磁磚，鑑定報告書即予列明費用三萬六千五百元，此應由被告自行負責。 ⑪一樓後院加設水溝蓋板三千元：原告公司於交屋時即有水溝蓋板，被告使用系爭房屋經年後蓋板不見，應由其自行負責。且被告自交屋使用系爭房屋，從未提及有此瑕疵，於技師公會至現場鑑定時方提出，顯見應與原告無涉。 ⑫電線外露及造景燈處理五千元：照片編號五十一號之電線係預留予購屋客戶如想於陽台裝設造景燈之用，設計圖上並無該造景燈之裝置，端視購屋客戶之意願自行裝設，鑑定報告書認原告公司應予裝設處理而需款五千元，此誠未明設計圖所致。 ⑬樑裂縫EPOXY（環氧樹脂）填補八千元：此部分原告公司並無意見。 ⑭二、三樓廁所天花板抽風機調整至通氣孔位置五千元：按抽風機裝置於廁所天花板上，於電源開關啟動即能發揮功能將空氣抽送往通氣孔而排氣，實無應被告之要求而需將抽風機調整至通氣孔位置之必要。乙、鑑定報告書第十一項第二小項第三點所稱部分（鑑定報告書第四頁）：按兩造所訂房屋買賣契約書第三條第二項規定：「本契約所標示建物產權登記一樓為停車位…」，且契約書附註亦明定：「壹樓停車位以附屬公設面積登記。」契約書附件四「壹樓平面圖」亦載示係停車空間，另按原建築設計圖說上所載，一樓全部屬於停車空間，故系爭房屋一樓為停車空間，應無庸疑，且為被告簽約時所明知。雖最新建築技術規則第三十一條曾規定：「建築物最下層居室之實舖地板，應為厚度九公分以上之混凝土造並在混凝土與地板間加設有效防潮層。」然所謂居室，該建築技術規則亦有定義規定：「居室：供居住、工作、集會、娛樂、烹飪等使用之房間，均稱居室。門廳、走廊、樓梯間、衣帽間、廁所盥洗室、浴室、儲藏室、車庫等不視為居室。…」。系爭房屋一樓既為停車空間之車庫，其非居室，自甚顯然，被告委請他人將之改為客廳使用，自不能要求應由原告公司負責完成一樓地磚舖設及防潮設施，而應由被告自行負責，故： ①一樓地磚舖設及防潮設施四萬一千三百元：此部分應由被告自行負責，與原告公司無涉。 ②一樓廁所加設通氣設備六千元：按一樓係停車空間之車庫，原建築設計圖說上並無廁所之設計，雖一層弱電設備配置平面圖有此空間及管線之設計，但此乃由購屋客戶視其需要自行設置，被告就所設置之廁所未加設通氣設施，則應由其負責，殊與原告公司無涉。 ③一樓外牆滲水處理五千元：按一樓停車空間原無此外牆，蓋此為汽車之出入口，被告將一樓改為客廳使用，而將此汽車出入口加設一道外牆及大門窗、不銹鋼門，其有滲水現象，亦應由被告自行負責，要與原告公司無涉。況且八十七年十月二十五日上午十時許就系爭房屋會勘時，雖該日大雨傾盆（汐止地區更發生大水災），但該外牆並無滲水現象，而係被告拿水管對一處猛噴水，結果有少許水滲入其客廳，被告即稱有滲水現象，并為說明。由上所述，本項連清運費、稅捐總計為六萬五千三百七十五元部分，殊無應由原告負責修復之理。丙、鑑定報告書第十一項第三小項第一點所稱： ①標的物後院之瓦斯主要供氣管路行經被告土地，其後側鄰屋外牆上瓦斯明管亦位於被告用地範圍內，且主要供氣管路埋設深度不足深度三十公分，部分又行經水溝，被告不同意設置部分：按系爭房屋原建築設計圖並無天然瓦斯管線之設計施工，且依兩造所定房屋買賣契約書第十二條第一項第二款規定：「如要裝置天然瓦斯時費用及保證金由買方負擔…」，而設置天然瓦斯係應購屋客戶要求全部十三棟房屋皆設置，被告購買系爭房屋時天然瓦斯管路業已存在，交屋時被告亦無異議；且施工係由瓦斯公司施作，要與原告公司無涉。故瓦斯公司如有施作不當，亦應由瓦斯公司要求改善。 ②有關化糞池部分：雖原建築設計圖原設計整區十三戶共用七十五人份為多槽式化糞池一個，原告嗣後變更設計為兩戶共用單槽十人份化糞池施作，因化糞池管道縮短，功能更能發揮，造價成本增加，並無減損應有功能之瑕疵情事，而兩造房屋買賣契約書附件四「壹樓平面圖」亦已明示係十人份單糟化糞池，此為被告簽約時所明知；且原告公司於申請使用執照時已附圖說明變更設計，經主管機關核發使用執照在案，此證人黃炳憲亦陳述證稱明確，故此部分並無瑕疵之可言。 ③排水明管配置一萬五千元部分：雖系爭房屋屋頂層現有排水孔為二孔，突二層為一孔，與原建築設計圖之四孔、二孔不符，但系爭房屋所設計之排水孔，係按都市最大雨量每小時一百公釐計算設計，而世界各都市之最大雨量皆不超過每小時一百公釐，就系爭房屋所在基隆而言，其極端最大雨量發生於九月份，僅每小時三九‧四公釐。且系爭房屋施作之排水孔，其直徑為七六㎜，可供屋頂面積九八‧五平方公尺所承接每小時一百公釐雨量之雨水順利排出，系爭房屋之屋頂面積僅二十平方公尺而已，故雖屋頂層有二孔排水管層有一孔排水管，但因加大排水管口徑，就排水功能而言，已足夠排除積水，並無瑕疵可言，亦無再另行配置明管供排水之必要。㈤末查被告主張依其委請木樂公司及巨祥公司所為評估，系爭房屋之修復費用需款一百零一萬六千九百六十一元，應由原告負責，因而請求減少價金等，然被告已聲請由台北市土木技師公會為鑑定，其又另請其他私人公司依被告之私意恣意指稱何處需修復而評估，此非惟毫無公信力可言，且完全不足採。叁、證據：提出房屋預定買賣契約書影本乙份，土地預定買賣契約書影本乙份，房、地所有權狀影本各乙份，函件及回執影本各乙份，使用執照影本乙份，建築技術規則節錄影本乙份，委託書影本乙份，設計圖影本三份、建築應用物理學節錄影一份為證，並聲請訊問證人黃炳憲。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、如受不利益判決，願供擔保免為假執行。貳、陳述：一、八十六年十月中旬，被告與原告隆山公司就系爭房地約定總價為五百四十萬元，裝潢款四十二萬元，合計五百八十二萬元，被告先行給付三百萬元，並於房屋瑕疵恢復後及房、地所有權移轉於被告名下後始支付餘款。嗣被告於八十六年十一月三日與原告簽訂契約後，即告知原告公司系爭房屋之瑕疵，惟原告公司始終百般推託，爰依民法規定，請求原告隆山公司負瑕疵擔保責任。另被告自始僅與原告隆山公司為唯一之交易對象，否認與原告甲○○間有何契約關係。二、被告請求減少價金之請求權，並未逾六個月之時效期間：㈠按民法第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」。本件系爭房屋所呈現之瑕疵，如系爭房屋會有漏水、牆壁潮濕、牆壁龜裂、屋頂遇雨則積水等現象，均非得依從速檢查即得以發見之瑕疵，故乃屬於「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，而被告於發現上述諸多瑕疵後，業已立即通知原告隆山公司進行修補，被告並未承認其所受領之系爭房屋。㈡次按，民法第三百六十五條規定：「買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」。緣被告在發現系爭房屋具有諸多瑕疵之後，乃立即偕同其他住戶，向原告隆山公司要求進行修補：被告早於八十七年五月八日，原告隆山公司委託聯德法律事務所以八十七年聯法字第○二三號律師函向被告催告之前，即已多次向原告隆山公司反應系爭房屋有諸多瑕疵之事，換言之，被告早已將系爭房屋有瑕疵，應由原告隆山公司負起物之瑕疵擔保責任之事由，通知原告隆山公司，且原告隆山公司在八十七年六月二十三日之庭訊時，亦當庭自認：「有部分瑕疵.... 被告發現瑕疵有告訴我們.... 」。㈢綜上以言，被告向原告主張請求減少價金之請求權，並未罹於六個月之消滅時效，實堪以認定。三、有關系爭房屋之瑕疵，所需之修復費用部分：㈠依台北市土木技師公會為本件所作之鑑定報告第３頁、第４頁、第５頁所列舉估算之修復費用，總計為三十九萬零三百元。甲、鑑定報告第３頁部分：共三十萬六千一百七十五元。乙、鑑定報告第４頁部分：共六萬五千三百七十五元。丙、鑑定報告第５頁部分：共一萬八千七百五十元。㈡被告為明瞭就系爭房屋所存在之諸多瑕疵，其所需之修復費用究為若干方屬合理，乃另行委託巨祥營造工程有限公司（下稱巨祥公司）參照前開鑑定報告中有列舉之修復費用，予以重新評估。其中，被告認為該鑑定報告中，有列舉之修復費用應予更動部分達404,050元，其細目如下：甲、鑑定報告第３頁部分： ①一樓加設讀卡防盜主機：鑑定報告原估價為5,000元，應以7,000元方屬相當。 ②一樓不銹鋼門傾斜調整：鑑定報告原估價為3,000元，應以3,500元方屬相當。 ③一樓排水管漏水處理：鑑定報告原估價為4,000元，應以6,000元為合理。 ④牆、平頂粉光油漆：鑑定報告原估價為117,600元，應以176,400元為合理。 ⑤樓梯臺度磨石子：鑑定報告原估價為7,520元，應以10,0 00元方屬相當。 ⑥頂樓牆、平頂及水塔滲水處理：鑑定報告原估價為30,000元，應以48,000 元方屬相當。 ⑦頂樓地坪鋪磁磚：鑑定報告原估價為15,820元，應以25,900元為合理。 ⑧頂樓牆貼磁磚：鑑定報告原估價為36,500元，應以46,250元為相當。 ⑨一樓後院加設水溝蓋板：鑑定報告原估價為3,000元，應以6,000元為合理。 ⑩電線外露及造景燈處理：鑑定報告原估價為5,000元，應以8,000元為合理。 ⑪樑裂縫EPOXY填補：鑑定報告原估價為8,000元，應以10,000元方屬合理。 ⑫二、三樓廁所天花板抽風機調整至通氣孔位置：鑑定報告原估價為5,000 元，應以8,000元為相當。乙、鑑定報告第４頁部分： ①一樓廁所加設通氣設施：鑑定報告原估價為6,000元，應以8,000元為相當。 ②一樓外牆滲水處理：鑑定報告原估價為5,000元，應以15,000元為合理。丙、鑑定報告第５頁部分：排水明管配置：鑑定報告原估價為15,000元，應以 26,000元為相當。㈢被告就系爭房屋所存在之瑕疵，曾另行委託木樂工程有限公司（下稱木樂公司）、張泰銘室內設計師事務所就修復費用作評估，而木樂公司所列舉之修復費用中，有乙項「新作一樓地面防水底面40x40臺產防滑磁磚」之修復費用為 79,550元，與前揭所舉鑑定報告第４頁之第１點所列舉之修復費用「一樓地磚鋪設及防潮設施：41,300元」乃屬重複。然由於鑑定報告所列舉評估之修復費用顯屬偏低，已如前述。為此，鑑定報告第４頁第１點所列舉之「一樓地磚鋪設及防潮設施：41,300元」之修復費用，被告認為應以木樂公司所評估之 79,500元為可採。㈣鑑定報告中有列舉之瑕疵，卻未予估算修復費用，而經被告另行委託木樂公司列舉估算之修復費用為如下： ①拆除一樓地十一坪、拆除三樓延樑 1 INCH磚壁挖入：46,500元。 ②電鑽一樓至頂樓八寸廁所透氣孔：9,600元。 ③拆除廢料搬及運：7,500元。 ④三樓頂作Ｃ型鋼補強原樑及作Ｈ型工字樑架構：45,000元。 ⑤三樓室內牆及天花板重作、防水底及粉光：93,750元。⑥屋頂作ST不銹鋼護欄H：90公分：42,000元。 ⑦頂樓水塔內洩水重作（包青天防水劑）：18,000元。 ⑧水塔（蓄水池）原板模拆除作防水層：35,150元。 ⑨一樓後防火巷瓦斯主幹管作不鏽鋼槽及蓋板（含化糞池）：12,000元。 ⑩一至二樓樓梯結構補強：25,000元。 ⑪一至四樓牆面作汽車補土（補裂縫）：7,500元。 ⑫一至四樓（至頂）所有牆角挖除後作防水層：65,000元。 ⑬一至三樓牆及天花板作水泥漆：24,960元。 ⑭全棟清運：4,500元。總計，鑑定報告中有列舉之瑕疵，卻未予估算之修復費用有436,460元。㈤綜上，為修復系爭房屋所存在之瑕疵，其所需修復費用為：甲、鑑定報告所列舉者： ①鑑定報告第３頁之第１點，一樓門口信箱修復：3,000元。 ②鑑定報告第３頁之第５點，立式銅罩頭修換：1,500元。乙、巨祥公司就臺北市土木技師公會之鑑定報告中，所列舉之修復費用，重新評估為：404,050元。丙、木樂公司就臺北市土木技師公會之鑑定報告第４頁之第１點所列舉之修復費用，「一樓地磚鋪設及防潮設施」，重新評估為：79,500元。丁、木樂公司就鑑定報告中有列舉之瑕疵卻未予估算，而經木樂公司評估之修復費用為：436,460元。戊、其他(含拆除、零星整修、廢料清理及運什費)：92,451元。合計為1,016,961元。四、至於系爭房屋因有前揭諸多瑕疵，致減少房屋之通常效用、減損其原有之價值，為謀慎重起見，被告另聲請法院指定公正鑑定機構，就系爭房屋因有諸多瑕疵致減損之價值進行評估。五、有關鑑定報告書所列舉之系爭房屋瑕疵修復費用之其他問題：㈠鑑定報告書於第十一項「鑑定結果及建議事項」之㈡「房屋施工瑕疵可修復部分費用估算」中，謂：「... 參考台北市政府工務局審定之﹃台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊﹄（下稱：鑑定手冊）... 」而計算相關系爭房屋之修復費用；惟所謂「鑑定手冊」乃是參照八十四年間之經濟物價指數而評估相關之修復費用為若干，但是如今已是八十八年光景，且每年的物價指數均有波動（如：參考「經濟物價指數變動表」其中的「消費者物價年增率」來看，八十四年為3.7％；八十五年為3.1％；八十六年為0.9％；八十七年為1.7％；八十八年一月至今為止為0.4％；則此次台北市土木技師公會所鑑定之系爭房屋修復費用總計為三十九萬零三百元，乃是參考八十四年之物價所為之評估，其在現今八十八年時，實際所需費用應為：390,300*﹝1+3.7％＋3.1％＋0.9 ％＋1.7％＋0.4％﹞=428,549元，即四十二萬八千五百四十九元），據此，鑑定報告書卻仍以八十四年之物價指數來評估系爭房屋瑕疵修補之費用均屬偏低，對此被告實無法認同。㈡屋頂層及突二層原設計各為四孔排水孔，而原告實際在屋頂層只設置二孔排水孔，突二層則只設置一孔排水孔，據鑑定報告書所載：「... 本部分因怕影響柱結構體強度，或破壞柱體中心原預埋物，能否延鄰近柱體中心鑽孔埋管，尚無定論... 」，故只能安裝排水明管；惟原本若原告按照排水設備配置平面圖施工，所埋設之排水管將是埋藏於柱體中心（即所謂的「暗管」），如今，卻因原告未能按圖施工，致使被告為修復系爭房屋屋頂漏水及積水情形，須配置排水明管，此一排水管埋設為「暗管」或配置為「明管」，對系爭房屋之價值即有顯著的不同，而此卻為鑑定報告書所未列舉出來之費用。㈢有關系爭房屋天然瓦斯管線之安裝部分，原告主張：系爭房屋原建築設計圖並無天然瓦斯管線之設計施工，且依房屋買賣契約書第十二條第一項第二款規定：「如要裝置天然瓦斯時，費用及保證金由買方負擔... 」，故設置天然瓦斯係被告個人之事，且施工係由瓦斯公司施作....。然而依被告已取得欣隆公司之「天然氣裝置工程繳費通知單」，其上載明「申請人」為「隆山建設股份有限公司」，且該申請裝置地址為武聖街。職故，由此足見，根本就是因為原告未經被告之同意而擅自裝設天然氣瓦斯管線，對此所衍生之瑕疵，自應由原告負責。㈣有關化糞池變更設計部分： ①查有關化糞池變更設計部分，即便依兩造所簽訂之「房屋預定買賣契約書」第七條第二項約定：「乙方（原告）保有變更本工程及選用建材及廠牌之權利。當主管機關或建築師認為本工程之某一部分須變更或修正時，得不另行通知甲方（被告）即以進行」。惟依契約內容之意旨觀之，原告擬就系爭房屋之某一項工程要做變更或修正時，仍應該通知被告，使被告知悉原告就某一項工程有為變更設計。原為七十五人份三槽式化糞池，經原告擅自變更為十人份單槽式化糞池，其功能方面之影響不可謂不大。尤其，原告變更設計施工後之化糞池，其所裝設之排氣管路與系爭房屋室內的通氣孔，竟是安置於同一管路之內，致使部分來自化糞池之臭氣經由排氣管路擴散至系爭房屋之室內，系爭房屋室內因此時時聞有臭氣；如此之化糞池變更設計施工，就算業經主管機關或建築師認可，仍然無法擺脫其具有施工瑕疵之事實。 ②建築師黃炳憲固稱：「... 系爭社區的化糞池原來是設計共同集中在同一個大槽內，後來怕有住戶不願，所以改由二戶使用同一個化糞池... 三或單槽功能可以做到一樣... 改排水孔的部分，通常會多設計，如果排水量夠的話，多一孔少一孔均無關... 變更設計必須經市政府工務局的核可，但通常化糞池不會單獨聲請變更設計... 我認為化糞池的變更要看有無影響其使用上的不便，單槽或三槽並不會有影響... 」惟該建築師又自承：「... 現場單槽目前容量多少，我並不清楚... 」，既然建築師根本不清楚系爭房屋之現況，渠又如何肯定單槽或三槽在功能上不會有影響。六、就原告於八十八年二月四日所提出之準備狀，有關鑑定報告書所提出之意見，予以說明如下：㈠就原告準備狀中「甲」的部分： ①原告稱：一樓門口信箱於原告交屋時係完好之新品……；是否原告交屋時，該信箱是完好之新品，原告就此應舉證證明。 ②雙方契約既已明文約定「各戶裝設讀卡防盜主機」，則何以原告在未經被告同意的情況下，即擅自將其改裝「電視對講機」？即便「電視對講機」價格較「讀卡防盜主機」昂貴，然契約既已明文約定在先，要作變更又未經被告同意，如此一來，契約條文之約定豈非形同廢紙？ ③有關一樓原屬停車位空間而改作客廳及廚房餐廳使用，及於汽車出口加設牆、窗戶及不銹鋼門、一樓排水管漏水....；原告就此瑕疵主張其不須負責之立論前提乃係「改作客廳及廚房餐廳使用乃係被告自行改作」，故原告不負責，然原告之前述前提並非事實，故其「不須負責」之結論當然不能成立。蓋改作客廳、餐廳、廚房使用，仍係原告所為，而依此向被告提出給付，並非被告嗣後自行更改，故此些變動均係原告所為，且係原告將備有上述屋況之系爭房屋交付予被告時，系爭房屋即存有上述現象。④原告稱：立式銅罩頭在原告交屋時為皆無瑕疵之新品... 室內牆壁皆有粉光油漆（契約內有註明要用ICI塗料加防霉處理）.... 樓梯台皆度磨石子；原告就此些主張，均應負起舉證責任。 ⑤原告尚稱：渠就系爭房屋頂樓牆、平頂及水塔有關防水處理皆已鋪設PU防水材料處理.... 頂樓地坪已鋪設PU防水處理...；原告就此點主張，亦應負起舉證責任才是，蓋：鑑定報告書乃係由鈞院委託臺北市土木技師公會所為之鑑定，其係居於客觀第三者之地位，認為系爭房屋既有滲水現象且係漏水嚴重，所以應將原有磁磚全部鏟除重新鋪設、頂樓地坪需再鋪磁磚方為良策；而原告卻認為僅就會滲水處予以處理即可、不需再於頂樓地坪加鋪磁磚.... ，原告就其如此主張，亦應負起舉證責任。 ⑥原告又謂：系爭房屋原設計圖並無頂樓需貼磁磚之設計，所以鑑定報告書認為需貼磁磚，其費用應由被告自行負責....；惟鑑定報告書既為客觀第三者本諸公正之立場所為之鑑定結果，而事實上就是因為系爭房屋頂樓漏水相當嚴重，所以鑑定報告書才會要以加貼磁磚之方式來達到防水之效果；若原告認為真的沒有加貼磁磚之必要，則其自應就如此之主張確能達到屋頂不漏水之效果，負起舉證責任。 ⑦原告復執：原告於系爭房屋交屋時一樓後院即有水溝蓋板... 是否原告於交屋時系爭房屋一樓後院即有水溝蓋板，原告應舉證證明。 ⑧原告謂：電線係預留予購屋客戶如想於陽台裝設造景燈之用，設計圖上並無造景燈之裝置，端視購屋客戶之意願而自行裝設....。然查，房屋之水電可謂房屋之基本配備，亦係民生之基本需求，在在與原告所為給付之價值及通常效用有關。時至今日，實殊難想像，一般住家沒有水電之生活情形，故此點衡諸契約本旨，當自與原告之給付是否瑕疵有關，今鑑定意旨亦本諸前旨，而認定原告之未為給付應屬瑕疵，故原告之此辯解實無可採，蓋試問，是否在契約中未明確列出每一空間所在須否當設水電之基本配置，即可因而推斷，不用為如此之給付？當然不行！原告如此解釋契約意旨，實與公平正義、民法所揭示之誠信原則相違！ ⑨原告又主張：抽風機裝置於廁所天花板上，於電源開關啟動即能發揮功能將空氣抽送往通氣孔而排氣... 實無應被告之要求而需將抽風機調整至通氣孔位置之必要；此項主張，原告也應負起應盡之舉證責任，蓋鑑定報告書係基於客觀第三者所為之判斷，認為為達改善二、三樓廁所之空氣調節，須將抽風機調整至通氣孔位置才對，然倘若原告認為無此改裝之必要者，自應就此負起舉證責任。㈡就原告準備狀中「乙」的部分： ①原告稱：系爭房屋一樓既為停車之車庫，其非居室，被告將之改為客廳使用，所以有關一樓地磚鋪設及防潮設施費用，應由被告負責云云....，惟依原告所為之交付，其原本即作為客廳使用之設計，何以今原告反而事後卻翻臉不認帳？ ②原告既然承認系爭房屋一層弱電設備配置平面圖有設計廁所空間及相關管線之設計，則如同前述之「契約本旨、公平正義與誠信原則」，原告既然已依廁所之設計而提供空間及管線於一樓，而有關安設廁所所需附加之通氣設施，原告也應負責安裝才是！否則，自當屬欠缺效用之瑕疵。㈢就原告準備狀中「丙」的部分： ①原告主張：系爭房屋原建築設計圖並無天然瓦斯管線之設計施工，且依房屋買賣契約書第十二條第一項第二款規定：「如要裝置天然瓦斯時費用及保證金由買方負擔... 」，故設置天然瓦斯係被告個人之事，且施工係由瓦斯公司施作... 云云。然水、電、瓦斯是人類現代生活無可或缺的根本條件，當然不是無關緊要的項目，因此，建商交付予購屋人的房屋，必須是合於通常使用效益或預定效用的房屋，亦即必須是已經接通水、電、瓦斯的房屋，否則即有違反民法第三百五十四條之規定。而事實上，被告原本即未曾要安裝天然瓦斯，所以原告所引用之契約條文「如要裝置天然瓦斯時費用及保證金由買方負擔.... 」，對被告並不適用。相對地，此全係原告片面為其他住戶共同向瓦斯公司申請裝設。故而，因原告之裝設瓦斯所衍生之瑕疵，自應由原告負責才是。 ②原告尚執：有關化糞池部分，其確實將原七十五人份為三槽式化糞池變更設計為十人份單槽一個施作，並舉出證八之三紙圖來證明其已經主官機關核准 ... 云云。然：原告所舉之證八，並不能證明其已經主管機關核可變更設計，而且，原告自己都承認：其確實將原七十五人份三槽式化糞池變更為十人份單槽式化糞池，此明顯減少應有功能之瑕疵，根本就是偷工減料所致。 ③原告尚自認：「... 雖系爭房屋之頂層現有排水孔為二孔，突二層為乙孔，與原建築設計圖之四孔、二孔不符，但系爭房屋所設計之排水孔，係按... 」；既然原告自己都已承認其並未按原建築設計圖設置四孔及二孔之排水孔，即代表原告根本未依所成立之買賣契約債之本旨提出給付，而提供有瑕疵之系爭房屋交付予被告，原告辯稱純屬無稽，蓋系爭房屋之屋頂明明就有遇雨則積水、漏水之瑕疵。參、證據：提出台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊節本一份，經濟物價指數變動表一份，木樂公司施工評估報告影本一份，訂購房屋證明單及委託書影本各一份，巨祥公司估價單影本一份，欣隆公司之天然氣裝置工程繳費通知單影本一份，照片三幀為證，並聲請由台北市土木工程技師公會鑑定系爭房屋之瑕疵及修復費用，另聲請鑑定因房屋瑕疵存在減損價值，訊問證人黃明松、徐正隆。理由一、按訴狀送達後，固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項後段第二款及第七款定有明文。本件原告隆山公司起訴主張，本於買賣契約請求被告給付買賣價金一百零二萬五千七百六十七元，嗣於訴訟進行中，本於同一買賣契約，不追加訴訟標的，而擴張訴之聲明為請求被告給付買賣價金一百二十萬五千二百八十七元，本院認為，請求之基礎事實同一，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，尚無不合，應准原告為訴之追加，合先敘明。二、原告隆山公司主張：被告於八十六年十一月九日與伊簽立房屋買買契約書，約定房屋部分總價金為一百九十三萬二千元，伊已於同年十二月五日先行交屋供被告使用，並於八十七年一月十六日辦理產權移轉登記予被告，惟被告尚欠有房屋部分餘款九十八萬七千元、辦理產權移轉登記所需費用三萬八千七百六十七元、及依買賣契約規定被告應支付複丈多出一‧四七坪之價金十七萬九千五百二十元，合計一百二十萬五千二百八十七元，爰依買賣契約請求被告給付上開金額及自民國八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。原告甲○○則主張：被告購買前開系爭房屋之同時，與伊就房屋基地訂立買賣契約，價金為三百五十八萬八千元，已於八十七年一月十六日辦理產權移轉登記予被告，惟至今尚欠有一百八十三萬三千元之餘款未清償，爰依買賣契約請求被告給付上開金額及自民國八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。被告則以：被告於受領系爭房屋後，發現房屋有漏水、牆壁潮濕、牆壁龜裂、屋頂遇雨則積水等非得依從速檢查即得以發見之瑕疵，經通知原告隆山公司進行修補後，仍不能改善其瑕疵，爰依民法瑕疵擔保之規定請求減少價金，並與原告請求之金額抵銷。另被告僅與原告隆山公司簽訂房地買賣契約，並未與原告甲○○ 有何買賣契約關係等語，資為抗辯。三、原告隆山公司部分：㈠原告隆山公司主張，其與被告於八十六年十一月九日所簽立房屋買買契約，價金為一百九十三萬二千元，原告已於同年十二月五日先行交屋供被告使用，並於八十七年一月十六日辦理產權移轉登記予被告，惟被告尚欠有房屋部分餘款九十八萬七千元、及辦理產權移轉登記所需費用三萬八千七百六十七元，業據提出房屋買買契約書，並為被告所不爭，自堪信為真實。另被告主張系爭房屋有漏水、潮濕等若干瑕疵，復為原告所自認，亦可信為真實。茲有爭議者為： ①原告主張依買賣契約規定，被告應支付複丈多出一‧四七坪之價金十七萬九千五百二十元，然而為被告所否認；以及②倘若瑕疵存在，被告是否有減少價金請求權？若為肯定，系爭瑕疵之範圍，及修補所需之費用又為若干？分述如下。㈡原告主張依買賣契約規定，被告應支付複丈多出一‧四七坪之價金十七萬九千五百二十元；然而被告認為，買賣契約簽訂時，雙方言明房地總價為五百四十萬元，並無所謂給付坪數差額之約定，是以被告無給付此部分價款之義務。查兩造訂立之房屋預訂買賣契約書第二條約定：「本基地座落... 乙方投資興建 ... 房屋一戶約計四十五‧二坪，上開坪數包括私有各層一層、二層、三層及三層半和水箱、陽台、花台、平台、露台、雨庇等坪數。（精確房屋坪數以完工後地政機關複丈登記完竣之面積為準。）....，如有誤差在總銷售坪數上開部分（增減百分之一容許範圍內互不退補價款），超過百分之一以上部分，雙方同意按本件房屋暨土地契約所列房地買賣總價除以房屋坪數（指銷售面積坪數）所得之商作為單價，在交屋同時以無息多退少補，但誤差在百分之五以上者，買方得解除契約」，是以雙方確有給付坪數差額價金之約定，於超過坪數百分之一，未逾百分之五時，就超過百分之一範圍內互相找補，在百分之一範圍內則無兩造容許之誤差，無找補之適用。次查系爭房屋確經地政機關複丈登記，其面積一、二、三層計有一一一‧一六㎡；三層半（瞭望室）一五‧八○ ㎡；陽台一二‧○一㎡；露台一‧七五㎡；雨棚三‧三○㎡；水箱一○‧二八㎡，以上總計面積為一五四‧三㎡，折合坪數為四六‧六七坪，業據原告提出建物所有權狀影本為證，而與被告所購買之四五‧二○坪超過一‧四七坪，增加之坪數超過原契約之百分之一，並低於百分之五。而系爭房地總價為五百五十二萬元，除以房屋坪數四五‧二坪，其商數即每坪為十二萬二千一百二十三元，就所增加一‧０二坪（1.47－0.45＝1.02），依前開契約條款之約定，被告負有給付多出面積之價金一十二萬四千五百六十五元（122,123元×1.02 ＝ 124,565元）之義務，連同前開被告不爭執之房屋價金餘款及辦理產權移轉登記所需費用，共為一百一十五萬零三百三十二元。㈢按買受人應按物之性質，從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十六條、第三百五十九條著有明文。關於系爭房屋之所存在瑕疵，被告主張自八十六年十一月九日簽約後即一再向原告反映之事實，業據證人黃明松到庭結證在卷，並為原告所自認，加以被告曾於八十七年六月二日以基隆過港路郵局存證信函通知原告公司並主張民法上之權利，亦未逾民法第三百六十五條六個月之期間，是以倘若系爭房屋有瑕疵存在，被告即得依前開規定，向原告隆山公司主張減少價金。㈣關於系爭房屋瑕疵之範圍，兩造同意委請台北市土木技師公會進行鑑定，有鑑定報告書一份附卷可稽。在前開鑑定後，兩造復就鑑定內容各有爭執，分述如下：甲、按本件鑑定目的係為查明系爭房屋是否存有施工瑕疵？可否修復？修復費用若干？至若系爭房屋確有瑕疵，其責任歸屬係屬本院判斷權責，不受該鑑定意見之拘束，合先敘明。次按本件鑑定後，被告復委請巨祥公司、木樂公司、張泰銘室內設計事務所重行鑑定修復價額，並另行具狀就系爭房屋瑕疵，致減少房屋之通常效用及原有之價值，聲請法院另行指定公正鑑定機構進行評估一節，本院認為本件委請台北市土木技師公會鑑定，係在兩造同意下進行，對鑑定結果，兩造應同受其拘束，是以被告復行委請其他機構進行鑑定，本院不受其拘束；以及聲請本院另行指定公正鑑定機構進行評估瑕疵，本院亦認為無正當理由。乙、鑑定報告第３頁所列舉之可修復瑕疵，責任屬原告者： ①一樓門口信箱修復新台幣三千元：原告主張該信箱於原告交屋時係完好之新品，被告使用經年後該信箱投入口蓋片鬆脫，此應由被告負責。按信箱之瑕疵，應屬得從速檢查之項目，且依經驗法則，信箱經相當時期之使用，或不當之使用，損壞乃自然現象，本件被告未能舉證證明於受領後即發現並向原告反映信箱有瑕疵之事實，證人黃明松於到庭時固表示被告曾有反映過信箱有瑕疵一事，惟尚不能證明該瑕疵係交付時即存在之瑕疵，抑或係因被告使用後始發生之瑕疵。此部分被告主張修復費用應由原告公司負責，為無理由。 ②一樓加設讀卡防盜主機五千元：兩造系爭買賣契約書附件三有關建材與設備說明定有「各戶裝設讀卡防盜主機」之約定，並為契約之一部分，原告公司固主張嗣後因購屋客戶要求改換「電視對講機」，故全部房屋皆改為裝設「電視對講機」，其價格每部二萬多元，比「讀卡防盜主機」昂貴，功能亦較好云云。惟查前開契約書附件既有「各戶裝設讀卡防盜主機」之明文，原告公司未得被告同意而以他物代之，自為欠缺契約預定效用之瑕疵，不得以原告公司主觀上「電視對講機」較貴或功能較佳而免責。 ③一樓不銹鋼門傾斜調整三千元：按兩造房屋買賣契約書第三條第二項所定，系爭房屋一樓係停車位，且契約附註亦加註：「壹樓停車位以附屬公設面積登記」，契約書附件四「壹樓平面圖」亦明示係停車空間。嗣後被告不論係委託原告公司或訴外人施工將之改為作客廳及廚房餐廳使用，而於一樓停車空間之汽車出入口加設牆、窗戶及不銹鋼門，均屬另一承攬契約，與本件因買賣契約所生之瑕疵擔保責任無涉。故本件一樓不銹鋼門傾斜需調整，被告不得依買賣契約向原告公司主張瑕疵擔保責任。 ④一樓排水管漏水處理四千元：此部分理由同③，被告不得依買賣契約向原告公司主張瑕疵擔保責任。 ⑤立式銅罩頭修換一千五百元：此部分理由同①，被告主張修復費用應由原告公司負責，為無理由。 ⑥牆、平頂粉光油漆十一萬七千六百元：按原告公司交屋前就室內牆、平頂固皆有粉光油漆，然而因房屋其他部分瑕疵漏水，致室內牆、平頂粉光油漆有反潮、毀損現象，鑑定報告認為需全部重新粉光油漆，核無不合。 ⑦樓梯台度磨石子七千五百二十元：此部分據證人黃明松到庭證稱，為同建築個案各戶所共同之瑕疵，鑑定報告認為應由原告公司負責，核無不合。 ⑧頂樓牆、平頂及水塔滲水處理三萬元：此部分依鑑定人現場目視，外裝材為PU防水材料，惟其下層樓板仍有滲水現象，鑑定報告認為應由原告公司負責，核無不合。⑨頂樓地坪舖磁磚一萬五千八百二十元：頂樓地坪依原設計係舖設ＰＵ防水處理，惟事後證明不能完全防水，致減損房屋應有之功效，是為依原設計所產生之瑕疵，鑑定報告書認為應變更原設計加舖磁磚，且應由原告公司負責，核無不合。⑩頂樓牆貼磁磚三萬六千五百元：此部分理由同⑨，鑑定報告認為應由原告公司負責，核無不合。 ⑪一樓後院加設水溝蓋板三千元：原告公司主張於交屋時即有水溝蓋板，被告認為應由原告負舉證責任。按司法院院字第二二六九號解釋認為：事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任。本件交屋時是否已有水溝蓋板之事實，為被告主張瑕疵擔保減少價金請求權之特別要件，自應由被告負舉證責任。被告不能舉證以實其說，應逕認為原告主張為正當。是以被告於此部分之主張為無理由。 ⑫電線外露及造景燈處理五千元：此部分純係美觀問題，有無均不影響房屋原有之功效，且依原建築設計頂樓並無造景燈之設置，是以無造景燈亦不減損契約預定之效用。此部分固鑑定報告列為原告所應負責之瑕疵，惟依前開說明，被告之主張不能謂有理由。 ⑬樑裂縫EPOXY（環氧樹脂）填補八千元：此部分原告公司並無意見。 ⑭二、三樓廁所天花板抽風機調整至通氣孔位置五千元：此部分理由同⑦，鑑定報告認為應由原告公司負責，核無不合。綜合上述，本大項應由原告公司負瑕疵擔保責任之項目有②、⑥、⑦、⑧ 、⑨、⑩、⑬、及⑭等項，金額合計為二十二萬五千四百四十元，加上百分之十之其他費用二萬二千五百四十四元，及百分之十五之稅捐及管理費三萬三千八百一十六元，合計共二十八萬一千八百元，被告得主張減少價金數額即為二十八萬一千八百元。丙、鑑定報告書第十一項第二小項第三點所稱部分（鑑定報告書第四頁）：此大項包含三部分，分別為一樓地磚舖設及防潮設施、一樓廁所加設通氣設備、及一樓外牆滲水處理等。惟理由同前述乙之③，該等問題均源於將停車位改建為客廳及廁所所致，非本件訴訟標的所能審酌之對象，是以被告關於此等部分之主張全部無理由。丁、有關瓦斯主要供氣管路行經被告土地，其後側鄰屋外牆上瓦斯明管亦位於被告用地範圍內，且主要供氣管路埋設深度不足深度三十公分，部分又行經水溝，被告不同意設置部分：原告公司主張系爭房屋原建築設計圖並無天然瓦斯管線之設計，而設置天然瓦斯係應購屋客戶要求全部十三棟房屋皆設置，被告購買系爭房屋時天然瓦斯管路業已存在，交屋時被告亦無異議；且施工係由瓦斯公司施作，要與原告公司無涉，故瓦斯公司如有施作不當，亦應由瓦斯公司要求改善。被告則認為，系爭天然氣管線，申請人既為被告公司，又未經被告之同意，對此所衍生之瑕疵，自應由原告負責。按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院七十三年台上字第一一七三號著有判例。依前揭判例之反面解釋，本件瓦斯管線裝置問題，既非系爭買賣契約之內容，縱使被告主觀上認為有施工上之若干缺失，或該瓦斯管線根本無權通過被告土地，均屬另一法律關係，與被告依本件買賣契約所主張之物之瑕疵無涉。戊、有關化糞池部分：原告公司主張：雖原建築設計圖原設計整區十三戶共用七十五人份為多槽式化糞池一個，嗣後變更設計為兩戶共用單槽十人份化糞池施作，因化糞池管道縮短，功能更能發揮，造價成本增加，並無減損應有功能之瑕疵情事，而兩造房屋買賣契約書附件四「壹樓平面圖」亦已明示係十人份單糟化糞池，此為被告簽約時所明知；且原告公司於申請使用執照時已附圖說明變更設計，經主管機關核發使用執照在案，此證人黃炳憲亦函述證稱明確，故此部分並無瑕疵之可言。被告則以將原七十五人份三槽式化糞池變更為十人份單槽式化糞池，係明顯減少應有功能之瑕疵。查系爭房屋原設計確為整區十三戶共用七十五人份為多槽式化糞池一個，嗣後變更設計為兩戶共用單槽十人份化糞池施作，並於八十六年十月二十四日審核通過，此有原告公司提出基隆市政府工務局核發之系爭房屋使用執照，及證人黃炳憲提出之壹樓平面圖附卷可稽，應堪信為真正。系爭買賣契約於同年十一月九日簽訂，係於變更設計後簽訂，買賣契約書附件四壹樓平面圖更已明示為十人份之單槽化糞池，則原告交付買賣標的物，自無不合。參諸系爭房屋建築師黃炳憲到庭證稱：「... 我認為化糞池的變更要看有無影響其使用上的不便，單槽或三槽並不會有影響... 」，是以單純變更設計，更不能證明減少物之通常效用，被告所辯此部分屬物之瑕疵，尚非可採。己、排水明管配置部分：原告公司主張，雖系爭房屋屋頂層現有排水孔為二孔，突二層為一孔，與原建築設計圖之四孔、二孔不符，但系爭房屋施作之排水孔，其直徑為七六㎜，可供屋頂面積九八‧五平方公尺所承接每小時一百公釐雨量之雨水順利排出，就排水功能而言，已足夠排除積水，並無瑕疵可言，亦無再另行配置明管供排水之必要。被告則以，既然原告自己都已承認其並未按原建築設計圖設置四孔及二孔之排水孔，即代表原告根本未依所成立之買賣契約債之本旨提出給付，蓋系爭房屋之屋頂明明就有遇雨則積水、漏水之瑕疵等語。查系爭房屋原設計頂層排水孔為四孔，突二層為二孔，原告公司未依設計圖施工甚為顯然，事後屋頂有積水及滲水等瑕疵復為原告所自承，原告即不得以「已足夠排除積水，並無瑕疵可言」卸責。而本件原設計為暗管施工，現已完工後復要鑽孔做暗管，鑑定報告亦不能肯定是否會影響柱結構體強度，是以仍應以鑑定報告所建議之排水明管配置為宜。另原設計為暗管，今以明管施工，二者所造成交易上價值之貶損不能不予考慮，本院認為以鑑定報告所估算之一萬八千七百五十元之二倍，即三萬七千五百元為適當。庚、有關被告主張鑑定報告之「房屋施工瑕疵可修復部分費用估算」係參考台北市政府工務局審定之「鑑定手冊」計算相關系爭房屋之修復費用；惟所謂「鑑定手冊」乃是參照八十四年間之經濟物價指數而評估相關之修復費用為若干，但是如今已是八十八年光景，且每年的物價指數均有波動，鑑定報告書卻仍以八十四年之物價指數來評估系爭房屋瑕疵修補之費用，顯然偏低一節。查鑑定報告書於第十一項「鑑定結果及建議事項」之㈡「房屋施工瑕疵可修復部分費用估算」中，固有「... 參考台北市政府工務局審定之﹃台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊﹄」等記載，惟並未表示係為八十四年版之「鑑定手冊」，該鑑定工作既完成於八十七年十二月三十一日，其最後鑑定報告之修復金額自係以八十七年之物價為準，被告此部分所辯，亦無可取。辛、綜上，被告抗辯系爭房屋有瑕疵，被告修復該等瑕疵，須支出三十一萬九千三百元（281800＋37500＝319300）之事實為可採信。依瑕疵擔保責任規定，被告得請求減少價金三十一萬九千元，被告並以此債權與原告請求價金抵銷，為有理由。㈤原告公司起訴主張被告向原告購買系爭房屋，尚欠有房屋尾款九十八萬七千元、辦理產權移轉登記所需費用三萬八千七百六十七元、及複丈多出面積之價金一十二萬四千五百六十五元，合計為一百一十五萬零三百三十二元為可採信。。被告抗辯系爭房屋確有瑕疵，應由原告負瑕疵擔保責任，被告得主張減少價金三十一萬九千三百元之事實，亦屬可採。被告以該減少之價金與原告請求之價金相抵銷，自屬有理由。則扣除該數額後，原告得請求之價金為八十三萬一千零三十二元。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿日起負遲延責任，又遲延之債務，以給付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之利息，民法第二百二十九條、第二百三十三條分別著有明文。本件兩造所立「房屋預定買賣契約書」附件一約定，被告應分別於產權登記完成時及交屋時給付尾款九十六萬六千元及二萬一千元，而本件係於八十七年一月十六日產權登記完成，而交屋更提前於八十六年十二月五日，揆之上開規定，被告應分別登記完成翌日或交屋完成翌日起負遲延責任，從而原告請求被告給付前述八十三萬一千零三十二元及自八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五計算之遲延利息，核無不合，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。四、原告甲○○部分：㈠原告主張被告購買前開系爭房屋之同時，亦與原告甲○○就房屋基地簽訂「土地預定買賣契約書」，價金三百五十八萬八千元，被告亦已分次給付共一百七十五萬五千元，尚有餘款一百八十三萬三千元未付，業據提出「土地預定買賣契約書」為證，被告則否認與原告甲○○間有何契約關係，認為自始僅與原告隆山公司為唯一之交易對象。然查，該「土地預定買賣契約書」上有被告之簽名蓋章，被告又從未否認該等簽章之真正，自難空言否認與原告甲○○間無契約關係，是原告依據該契約請求被告給付土地買賣之餘款一百八十三萬三千元，即為有理由，應予准許。㈡另本件兩造所立「土地預定買賣契約書」附件一約定，被告應分別於產權登記完成時及交屋時給付尾款一百七十九萬四千元及三萬九千元，而本件係於八十七年一月十六日產權登記完成，而交屋更提前於八十六年十二月五日，被告自應分別自上開時日起負遲延責任，從而原告請求被告給付前述一百八十三萬三千元及自八十七年一月十七日起至清償之日止按年息百分之五計算之遲延利息，核無不合，應與准許。五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，爰酌定相當擔保准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　八　　　月　　二十五　日民事第五庭法官　林麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　八　　　月　　二十五　日 ~B法院書記官　王宜玲

臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第一九四一號

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