八十七年度訴字第四五○五號（增減租金） - 臺灣臺北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　八十七年度訴字第四五○五號原　　　告　　乙○○○ 癸○○ 黃陳淑美丁○○○ 壬○○ 丑○○ 卯○○ 寅○○ 巳○○ 辰○○ 子○○ 庚○○ 己○○ 戊○○ 午○○ 辛○○ 承受訴訟人）　地○○ 申○○ 葉酉○○ 戌○○ 丙○○ 亥○○ 訴訟代理人　　天○○ 被　　　告　　宇○○ 甲　○ 右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：主文被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○向原告承租坐落台北市○○區○○段三小段三二二之二地號如附圖Ａ部分所示面積三十五平方公尺之租金，應自民國八十九年十一月一日起調整為每月新台幣伍仟玖佰陸拾陸元。被告宇○○向原告承租坐落台北市○○區○○段三小段三二二之二地號如附圖Ｂ部分所示面積四十三平方公尺之租金，應自民國八十九年十一月一日起調整為每月新台幣捌仟貳佰肆拾陸元。被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○應連帶給付原告新台幣捌萬叁仟伍佰貳拾肆元。被告宇○○應給付原告新台幣壹拾壹萬伍仟肆佰肆拾肆元。被告甲○應給付原告新台幣壹拾貳萬貳仟捌佰玖拾貳元，及自八十八年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○連帶負擔十分之三，由被告宇○○負擔十分之三，由被告甲○負擔十分之三，餘由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○向原告承租坐落台北市○○區○○段三小段三二二之二地號如附圖Ａ部分所示面積三十五平方公尺之租金，自民國八十九年十一月一日起調整為每月新台幣（下同）七千四百十三元。被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○ 、亥○○、天○○並應連帶給付原告十萬三千七百八十二元。（二）被告宇○○承租坐落台北市○○區○○段三小段三二二之二地號如附圖Ｂ部分所示面積四十三平方公尺之租金，自民國八十九年十一月一日起調整為每月九千一百元。被告宇○○並應給付原告十二萬七千四百元。（三）被告甲○應給付原告十二萬二千八百九十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日即民國八十八年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：（一）原告丁○○○與其餘原告之先母即訴外人陳吳雲嬌，於民國三十八年間將共有之台北市○○區○○段三小段三二二之二地號（重測前為石路段二六七之二地號）土地，分別出租三十五平方公尺、四十三平方公尺、五十四點五二平方公尺予被告未○○（於訴訟進行中死亡，由被告地○○、申○○、葉酉 ○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○為其承受訴訟人，續行訴訟）及被告宇○○、甲○之先人建築房屋使用（嗣由被告宇○○、甲○以自己名義續租），雙方約定租金每坪八元，嗣於七十一年，雙方同意調整租金為每坪一百六十八元，惟被告均未足額給付約定租金，且系爭土地之公告地價自七十一年迄今已調漲數倍之多，原告遂於八十五年十月間發函通知被告自八十五年十一月一日起調漲租金為每坪七百元，被告仍置之不理，為此提起本件訴訟。查本件系爭土地鄰近區域多為七層樓房，一樓為商家，原告遂請求以系爭土地申報地價之年息百分之五計算，每月每坪租金為七百元。（二）原告對於被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○ ○（下稱地○○等七人）承租之部分，及對於被告宇○○承租之部分，業已就原告八十九年十二月三十一日以前之租金請求權達成和解，是以：１、原告對於被告地○○等七人，乃請求自八十九年十一月一日起調整租金為每坪每月七百元，以被告地○○等七人承租之面積為十點五九坪計算，為每月七千四百十三元。並請求地○○等七人連帶給付自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止積欠之租金十萬零三千七百八十二元。２、原告對於被告宇○○，乃請求自八十九年十一月一日起調整租金為每坪每月七百元，以被告宇○○承租之面積為十三坪計算，為每月九千一百元。並請求被告宇○○給付自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止積欠之租金十二萬七千四百元。（三）被告甲○承租之系爭土地面積為五十四點五二平方公尺，而被告甲○位於系爭土地上之房屋，於八十五年十二月三十一日經台北市政府徵收並全部拆除，經計算被告甲○自八十二年十一月一日起至八十五年十二月三十一日止，共計積欠租金十二萬二千八百九十二元，自應給付原告。三、證據：提出繼承系統表暨戶籍謄本一份、本院民事庭通知影本一紙、土地登記謄本一份、台北市地價證明書一份、存證信函暨掛號郵件收件回執三份、積欠租金計算表一紙、租金調整計算表一紙、照片十二幀、本院民事判決影本一份為證，並聲請向台北市政府工務局建築管理處函查該處辦理八十五年度萬華區○○路三三０巷十七弄及萬大路八十二號北側道路拓寬工程，所拆除之台北市○○路八十四巷二號房屋面積。乙、被告方面：壹、被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：（一）同意自八十九年十一月一日起調整租金，調整之幅度由鈞院決定，並認為以每坪每月二百一十元為合理。（二）原告應以實際使用土地之面積，按面臨萬大路路邊或面臨巷道之別，其租金計算方式應有區別。依目前附近房租行情，同樣平房，在大馬路邊與巷道租金相差三倍之多，原告只有土地，欲調高為每月每坪七百元，實屬偏高。（三）被告天○○、申○○、酉○○、戌○○、亥○○已先後出嫁，戶籍不設在該址，且未○○在系爭土地上並無建物，系爭土地上之房屋係訴外人周黃春所有。該建物係於五十多年前以不定期租賃系爭土地，始於月租每坪八元，現一下要調到每坪月租七百元，並不合理。三、證據：提出存證信函影本暨掛號郵件收件回執影本一份、租金收取簿影本一紙、判決影本一紙為證。貳、被告宇○○方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：同意自八十九年十一月一日起調整租金，調整之幅度由鈞院決定，並認為以每坪每月四百至五百元為合理。參、被告甲○方面：被告甲○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略為：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：（一）房屋在八十五年底被拆除。（二）有交付租金。三、證據：提出台北市政府工務局養護工程處書函影本一紙為證。丙、本院依職權查詢台北市○○區○○段三小段三二二之二地號之歷年土地現值及公告地價。理由一、本件被告未○○於訴訟進行中之八十八年八月二十一日死亡，此有戶籍謄本附卷可稽，被告地○○、申○○、葉酉○○、戌○○、丙○○、亥○○、天○○為被告未○○之繼承人，然未於訴訟進行中為承受訴訟之聲明，爰由本院依職權裁定命被告地○○等七人為未○○之承受訴訟人，續行訴訟，此合先敘明。二、本件被告甲○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第二項定有明文。本件原告起訴請求被告地○○等七人及被告宇○○給付自八十二年十一月一日起至八十七年十一月一日止所積欠之租金，數額分別為四十三萬四千一百十二元、二十五萬一千三百二十八元，嗣於本院審理時變更其請求被告地○○等七人及被告宇○○給付欠租之期間為自八十二年十一月一日起至九十年十二月三十一日止，而關於給付部分訴之聲明則分別擴張為被告地○○等七人應給付原告五十一萬一千八百八十二元、被告宇○○ 應給付原告六十二萬四千六百二十四元（參原告九十年十一月二十日民事辯論意旨狀）；原告於本院行言詞辯論時與被告地○○等七人及被告宇○○就原告八十九年十月三十一日以前之租金請求權達成訴訟上和解，並又追加請求被告地○○ 等七人及被告宇○○應給付至九十年十二月三十一日止所積欠之租金，關於給付部分訴之聲明則減縮為被告地○○等七人應連帶給付原告十萬三千七百八十二元，被告宇○○應給付原告十二萬七千四百元，而關於調整租金部分訴之聲明則減縮為被告地○○等七人及被告宇○○承租之系爭土地，均自八十九年十一月一日起調整租金（參本院九十年一月三十日言詞辯論筆錄）。被告地○○等七人及被告宇○○對於原告上開訴之變更及追加並無異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意變更及追加，合先陳明。四、原告起訴主張：原告丁○○○與其餘原告之先母即訴外人陳吳雲嬌，於三十八年間將坐落台北市○○區○○段三小段三二二之二地號土地，分別出租三十五平方公尺、四十三平方公尺、五十四點五二平方公尺予未○○及被告宇○○、甲○之先人建築房屋使用（嗣被告宇○○、甲○以自己名義續租），當時約定月租每坪八元，自七十一年間起，雙方同意調整租金為每坪一百六十八元，惟被告均未足額給付約定租金，且系爭土地之公告地價自七十一年迄今已調漲數倍，原告遂於八十五年十月間發函通知被告自八十五年十一月一日起調漲租金為每坪七百元，被告仍置之不理，自有訴請調整租金之必要。爰請求依土地法第九十七條規定，按系爭土地申報價值年息百分之五計算，並就被告地○○等七人及被告宇○○所承租之系爭土地部分，自八十九年十一月一日起調整租金為每坪每月七百元，亦即：就被告地○○等七人所承租如附圖Ａ部分所示之系爭土地，應調整租金為每月七千四百十三元，就被告宇○○所承租如附圖Ｂ部分所示之系爭土地，應調整租金為每月九千一百元。又被告地○○等七人及被告宇○○，應給付原告自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止積欠之租金，分別為十萬三千七百八十二元、十二萬七千四百元。被告甲○則應給付自八十二年十一月一日起至八十五年十二月三十一日其所有之台北市○○路八十四巷二號房屋遭拆除為止，所積欠之租金十二萬二千八百九十二元，為此提起本件訴訟。被告地○○等七人及被告宇○○對於分別向原告承租如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭土地等情，並不爭執，並均同意自八十九年十一月一日起調整租金，然均辯稱：原告主張之調整租金幅度過高，被告地○○等七人並辯稱：伊所承租之系爭土地上之房屋，為訴外人周黃春所有等語。被告甲○則以：均有給付租金等語，資為辯解。五、原告主張被告地○○等七人向其承租如附圖Ａ部分所示，面積三十五平方公尺之系爭土地，被告宇○○承租如附圖Ｂ部分所示之系爭土地，面積四十三平方公尺，被告甲○至八十五年十二月三十一日止承租系爭土地之面積為五十四點五二平方公尺等情，為被告所不爭執，並有台北市政府工務局養護工程處八十九年八月七日北市養權字第八九六三一九五五００號函在卷可稽，應堪信為真實。是本件即應審酌被告地○○等七人及被告宇○○所承租系爭土地之租金應否調整？應如何調整？及被告各積欠之租金數額為何？茲分述如次：六、關於被告地○○等七人及被告宇○○調整租金之部分：（一）原告主張被告地○○等七人承租原告所有如附圖Ａ部分所示，面積三十五平方公尺之系爭土地，被告宇○○承租如附圖Ｂ部分所示，面積四十三平方公尺之之系爭土地，為被告地○○等七人及被告宇○○所不爭執，可以採信。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條定有明文。經查：於七十一年七月間，系爭土地之公告現值為每平方公尺五萬二千零六十元，至八十七年七月間止，其每平方公尺之公告現值已漲為十四萬六千三百四十七元，漲幅約為二點八倍等情，此經本院依職權查詢屬實，有台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢結果一紙在卷可稽。系爭土地之價值既自七十一年起至本件起訴為止，已有數倍之調升，原告主張系爭土地之價值已較七十一年時昇漲許多，請求增加租金，即有理由。又本件原告請求自八十九年十一月一日起調整租金，被告地○○等七人及被告宇○○在本院審理時亦表示同意（參本院九十一年一月三十日言詞辯論筆錄），則自應由本院審酌情形，自八十九年十一月一日起，調整被告地○○等七人及被告宇○○所承租系爭土地之租金數額。（二）次按租用基地建築房屋，其地租依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之十為限。所謂土地之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又依平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。經查：系爭土地自八十六年七月起至九十年七月間止之公告地價，均為六萬三千九百二十三元，此有上開台北市公告土地現值及公告地價查詢系統查詢結果在卷可憑，參以首開說明，系爭土地之申報地價為公告地價之百分之八十，即五萬一千一百三十八元四角（63923 X 80/100 = 51138.4），可以認定，則系爭土地每平方公尺之租金，自以不超過每坪方公尺五萬一千一百三十八元四角之百分之十為上限。（三）次查：系爭土地係面臨雙向四線道之台北市○○路，並鄰近台北市○○路口，萬大路車輛往來頻繁，該地段沿萬大路之一樓部分多為開設商店或公司行號使用，而該地段非面臨萬大路之部分，其巷道內則多為公寓式住宅，並無商業活動。又被告宇○○所承租如附圖Ｂ部分所示之系爭土地，係面臨萬大路，被告宇○○係以開設「阿章小吃店」使用；被告地○○等七人所承租如附圖Ａ部分所示之系爭土地，則並非面臨萬大路，而係在被告宇○○承租部分之西側，臨萬大路八十四巷口，亦可作店面使用等情，此經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽，並有現場照片附卷可按。衡諸系爭土地之使用狀況及繁榮程度，本院認為系爭土地之租金，就被告地○○等七人所承租之部分，應以申報地價之年息百分之四計算，就被告宇○○所承租之部分，應以申報地價之年息百分之四點五計算，方為合理，原告主張應以申報地價年息百分之五計算，即屬過高，被告地○○等七人辯稱應以每月每坪二百一十元（約等於申報地價年息百分之一點四九），被告宇○○辯稱應以每月每坪四百元至五百元（約等於申報地價年息百分之二點八四至百分之三點五五）計算，亦嫌過低，均非可採。則系爭土地之租金金額應為：１、被告地○○等七人承租，如附圖Ａ部分所示，面積三十五平方公尺之部分，以系爭土地申報地價每平方公尺五萬一千一百三十八元四角，乘以面積三十五平方公尺，再乘以年息百分之四，即全年度之租金數額為七萬一千五百九十三元七角六分，每月租金數額經四捨五入後，為五千九百六十六元〔（ 51138.4 X 35 X 4/100）/12 = 5966.15〕。２、被告宇○○所承租，如附圖Ｂ部分所示，面積四十三平方公尺之部分，以系爭土地申報地價每平方公尺五萬一千一百三十八元四角，乘以面積四十三平方公尺，再乘以年息百分之四點五，即全年度之租金數額為九萬八千九百五十二元八角，每月租金數額經四捨五入後，為八千二百四十六元〔（ 51138.4 X 43 X 4.5/100）/12 = 8246.07〕。（四）綜上，原告請求自八十九年十一月一日起調整被告地○○等七人所承租如附圖Ａ部分所示系爭土地之租金為每月五千九百六十六元，自同日起調整被告宇○○所承租如附圖Ｂ部分所示系爭土地之租金為每月八千二百四十六元，為有理由，應予准許。七、關於原告請求被告地○○等七人及被告宇○○給付積欠租金之部分，被告地○○ 等七人及被告宇○○對於在八十九年十月三十一日以前，尚分別積欠原告二十四萬元租金等情並不爭執（參本院九十年一月三十一日言詞辯論筆錄），並就原告於八十九年十月三十一日以前關於本件系爭租金請求權，業與原告達成訴訟上和解，足徵被告地○○等七人及被告宇○○前所繳交之租金數額，尚不足以抵充自八十九年十一月一日以後之租金。則原告分別向被告地○○等七人及被告宇○○ 請求給付自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止所積欠之租金，自有理由。而本件系爭租金，就被告地○○等七人承租之系爭土地部分，應自八十九年十一月一日起調整為每月五千九百六十六元，就被告宇○○所承租之系爭土地部分，應自八十九年十一月一日起調整為每月八千二百四十六元，業如前述，經以調整後之每月租金金額乘以自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止之十四個月之期間，則被告地○○等七人於此期間積欠之租金總額為八萬三千五百二十四元，被告宇○○於此期間積欠之租金總額計為十一萬五千四百四十四元。綜上，原告請求被告地○○等七人連帶給付，及請求被告宇○○給付自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止積欠之租金，在請求被告地○○ 等七人連帶給付八萬三千五百二十四元，請求被告宇○○給付十一萬五千四百四十四元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。八、至於原告請求被告甲○給付自八十二年十一月一日起至八十五年十二月三十一日止所積欠之租金，即以被告甲○承租之面積為五十四點五二平方公尺，自八十二年十一月一日起至八十五年十月三十一日止，按每坪一百六十八元計算，自八十五年十一月一日起至八十五年十二月三十一日止，按每坪七百元計算，共計十二萬二千八百九十二元等情。按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，視同自認，民事訴訟法第二百八十條第一項前段、同條第三項前段分別定有明文。本件被告甲○對於原告之上開主張，僅辯稱：其房屋在八十五年底已經拆除，並且有給付租金之證明云云。經查：被告甲○對於原告主張之租金計算標準，即自八十二年十一月一日起至八十五年十月三十一日止，按每坪一百六十八元計算，自八十五年十一月一日起至八十五年十二月三十一日止，按每坪七百元計算等情，並無爭執，且被告甲○除於本院八十八年三月三日言詞辯論期日到場為上開辯解外，嗣經本院於相當時期為合法通知，均未於本院歷次言詞辯論期日到場或提出書狀作何爭執，此有各該言詞辯論筆錄及送達證書在卷可按，參以首開法條規定，應視為被告甲○對於原告主張之積欠租金計算方式及積欠之租金總額已經自認。而被告甲○辯稱租金已經給付云云，迄未舉證以實其說，並非可信。是原告請求被告甲○給付自八十二年十一月一日起至八十五年十二月三十一日止之積欠租金十二萬二千八百九十二元，自應准許。九、綜上所述，原告請求調整被告地○○等七人及被告宇○○承租之系爭土地租金，及請求被告地○○等七人連帶給付並請求被告宇○○給付自八十九年十一月一日起至九十年十二月三十一日止之積欠租金，及請求被告甲○給付自八十二年十一月一日起至八十五年十二月三十一日止積欠之租金，在請求就被告地○○等七人所承租如附圖Ａ部分所示之系爭土地租金，調整為每月五千九百六十六元，請求就被告宇○○所承租如附圖Ｂ部分所示之系爭土地租金，調整為每月八千二百四十六元，並請求被告地○○等七人連帶給付原告八萬三千五百二十四元，請求被告宇○○給付原告十一萬五千四百四十四元，請求被告甲○給付原告十二萬二千八百九十二元，並甲○部分，自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。十、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。十一、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第二項判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　四　　　月　　十七　　日民事第五庭審判長法官　王碧芳法官　薛中興法官　高偉文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　四　　　月　　十七　　日法院書記官　郭錦賢

臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四五○五號

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