臺灣臺北地方法院八十七度訴字第四五六二號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十七度訴字第四五六二號

原告

丁○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

鄭仁哲律師

被告

高能開發股份有限公司

被告

設台北市○○○路一○七巷二八號

法定代理人

甲○○ 住

被告

丙○○ 住

右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告高能開發股份有限公司（下稱高能公司）應給付原告新台幣（下同）九十一萬八千元及自民國（下同）八十六年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告丙○○應給付原告一百零七萬一千元及自八十六年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告應連帶給付原告三十三萬六千元及自八十六年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

四、願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告於八十三年八月二十二日就門牌號碼台北市○○○路一０七巷二十八號「高能駐車停車塔」編號竹棟Ｌ號、蘭棟Ｌ號、菊棟Ｌ號建物（下稱系爭建物）與被告高能開發股份有限公司（下稱高能公司）訂立停車位預定買賣契約，該建物買物契約第三條約定出賣人保證土地建物產權清楚，若因產權糾紛導致買受人損失，出賣人應負損害賠償及法律責任。並經高能公司介紹就系爭建物坐落土地即台北市○○區○○段二小段三００地號土地（下稱系爭土地）與被告丙○○及訴外人邱進財訂立土地預定買賣契約，該土地買賣契約第六條約定出賣人保證土地產權絕無供人債務擔保之情事，否則由出賣人理清而與買受人無涉。系爭土地及建物之買賣總價金為七百六十二萬元，其中土地占百分之七十，建物占百分之三十，原告已繳交三百零六萬元。系爭建物於八十五年五月七日建築完成，並辦妥土地及建物不動產所有權移轉登記，詎原告聲請系爭土地之土地謄本時，發現系爭土地業於八十三年五月二十五日設定四千八百萬元之本金最高限額抵押權，並於八十三年十二月二十四日設定地上權，顯然違背前揭買賣契約保證之約定，被告之給付已有重大之瑕疵。原告乃於八十六年十二月十日致函被告請其於函到七日內除去土地上之負擔，否則期滿契約即自動解除，被告未於期限內履行，停車位及土地買賣契約業已解除，爰依回復原狀之法律關係請求被告高能公司返還系爭建物價金九十一萬八千元，被告丙○○給付土地價金一百零七萬一千元並加計遲延利息（邱進財部分另向有管轄權法院聲請發支付命令）。

二、被告高能公司復以被告丙○○為連帶保證人向原告承租系爭建物，每月租金共四萬八千元，應於每月十日前給付當月租金。租賃契約第七條並約定承租人若未準時支付租金經出租人書面通知後三日內仍未支付，出租人得向承租人請求租金五倍之違約金並立即終止租賃契約，承租人及連帶保證人決無異議；詎被告高能公司除積欠八十六年一、二月之租金九萬六千元外，自八十六年十一月後即未再給付租金，經原告發函催告亦未獲置理，爰依約請求被告連帶給付三十三萬六千元（48000X2+48000X5=336000）並加計遲延利息。

三、對被告抗辯所為陳述：

（一）依據本件買賣契約，原告所負之給付價金義務與被告之交付土地及建物並移轉所有權義務始有對待給付之關係，被告所負之塗銷抵押權及地上權義務，與原告所負之給付價金義務並無同時履行抗辯之適用，系爭契約既經原告解除，更無同時履行抗辯權行使之餘地。

（二）原告於簽約後均按工程進度給付買賣價金共三百零六萬元，原告並將辦理尾款四百五十六萬元貸款相關文件交予被告，被告卻遲未辦理。

（三）租賃契約第十二條約定以使用執照核准或車位移交後為生效日，系爭車位已於八十五年十一月七日移轉登記予原告，租賃契約應於該日生效。又租賃契約雖未約定期限，可視為未定期之租賃契約。叁、證據：提出停車位預定買賣契約書、停車位租賃合約書各三件、土地預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、經濟部公司執照、營利事業登記證各一件、律師函暨回執二件為證。

乙、被告方面：

壹、被告高能公司：被告高能公司未於言詞辯論期日到場，惟據前之前所為之聲明、陳述略以：

一、聲明：

（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。

（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）買賣契約部分：

１、原告於買受系爭土地時即知設有抵押權，且縱不知情，亦須繳清價金始得請求出賣人塗銷抵押權並移轉所有權。被告於八十五年十一月七日將系爭建物及土地所有權移轉登記予原告，惟原告遲不依代辦貸款委託書向金融機構辦理貸款以繳付尾款，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕塗銷抵押權及地上權登記，被告並無債務不履行之情，原告不得解除契約，被告以答辯狀代催告請求原告給付尾款並加計遲延利息。

２、原告縱得解除契約，被告亦得依民法第二百五十九條並準用第二百六十四條之規定行使同時履行抗辯權請求原告應將系爭建物所有權移轉登記予被告。

３、被告並無違約情事，原告不得請求違約金，若有違約金亦屬過高，應予酌減。

（二）租賃契約部分：簽訂租約時原告尚未取得系爭土地所有權，系爭建物亦尚未完成，租賃契約欠缺標的及租期等重要內容，應為無效，原告無從請求被告給付租金。且原告既主張解除買賣契約即應返還被告給付之租金六十七萬二千元及自受領時起之利息，被告自得以該債權主張抵銷。

三、證據：提出土地及建物所有權狀、代辦貸款委託書、租金支出明細各一件為證。

貳、被告丙○○：

一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。

二、陳述：伊未收到買賣價金，錢均是被告高能公司拿走。

理由

甲、程序方面：本件被告高能公司未於言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告於八十三年八月二十二日就系爭建物與被告高能公司訂立停車位預定買賣契約，依約出賣人保證土地建物產權清楚，否則出賣人應負損害賠償及法律責任。原告並就系爭土地與被告丙○○及訴外人邱進財訂立土地預定買賣契約，依約出賣人保證土地產權絕無供人債務擔保之情事，否則由出賣人理清而與買受人無涉。系爭土地及建物之買賣總價金為七百六十二萬元，其中土地占百分之七十，建物占百分之三十，原告已繳交三百零六萬元。系爭建物完工並辦妥土地及建物不動產所有權移轉登記後，原告發現系爭土地設定有四千八百萬元之本金最高限額抵押權及地上權，被告之給付顯已違約而有重大之瑕疵。原告乃於八十六年十二月十日致函被告請其於函到七日內除去土地上之負擔，否則期滿契約即自動解除，被告未於期限內履行，土地及停車位買賣契約業已解除，爰依回復原狀之法律關係請求被告高能公司返還系爭建物價金九十一萬八千元，被告丙○○給付土地價金一百零七萬一千元並加計遲延利息。

（二）被告高能公司復以被告丙○○為連帶保證人向原告承租系爭建物，每月租金共四萬八千元，應於每月十日前給付當月租金，若未依約給付出租人得請求五倍之違約金並終止租約；詎被告高能公司除積欠八十六年一、二月之租金九萬六千元外，自八十六年十一月後即未再給付租金，經原告發函催告亦未獲置理，爰依約請求被告連帶給付三十三萬六千元並加計遲延利息。

（三）被告所負之塗銷抵押權及地上權義務，與原告所負之給付價金義務並無同時履行抗辯之適用，系爭契約既經原告解除，更無同時履行抗辯權行使之餘地。且原告於簽約後均按工程進度給付買賣價金，並將辦理尾款貸款相關文件交予被告，被告卻遲未辦理。又租賃契約以使用執照核准或車位移交後為生效日，故租約已於八十五年十一月七日因車位移轉登記而生效。

二、被告高能公司以：

（一）原告於買受系爭土地時即知設有抵押權，被告高能公司將系爭建物及土地所有權移轉登記予原告，惟原告遲不辦理貸款，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕塗銷抵押權及地上權登記，原告不得解除契約。且原告縱得解除契約，被告亦得依民法第二百五十九條並準用第二百六十四條之規定行使同時履行抗辯權請求原告應將系爭建物所有權移轉登記予被告。

（二）被告並無違約情事，原告不得請求違約金，若有違約金亦屬過高，應予酌減。

（三）租賃契約欠缺標的及租期等重要內容，應為無效，原告無從請求被告給付租金。且原告既主張解除買賣契約即應返還被告給付之租金及自受領時起之利息，被告自得以該債權主張抵銷等語，資為抗辯。

三、被告丙○○則以：伊未收到買賣價金及租金等語置辯。

四、請求返還買賣價金部分：

（一）原告主張於八十三年八月二十二日就系爭建物與被告高能公司訂立停車位預定買賣契約，原告並就系爭土地與被告丙○○及訴外人邱進財訂立土地預定買賣契約，依約出賣人保證土地建物產權清楚，絕無供人債務擔保情事，買賣總價金為七百六十二萬元，其中土地占百分之七十，建物占百分之三十，原告已繳交三百零六萬元。系爭建物完工並辦妥土地及建物不動產所有權移轉登記後，原告發現系爭土地設定有四千八百萬元之本金最高限額抵押權及地上權，原告乃於八十六年十二月十日致函被告請其於函到七日內除去土地上之負擔，否則期滿契約即自動解除，該函分別於同年月十一日、十二日送達被告丙○○及被告高能公司，被告並未於期限內履行等情，業據提出停車位預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、律師函暨回執為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。被告高能公司雖辯稱原告於買受系爭土地時即知設有抵押權，原告遲不辦理貸款，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕塗銷抵押權及地上權登記，原告不得解除契約云云。惟查：１、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條著有明文。亦即出賣人應擔保買賣標的物無權利不完整如權利之全部或一部屬於第三人所有、權利受第三人權利之限制等情，否則依民法第三百五十三條應負債務不履行責任。又按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十一條前段亦有規定。惟權利有瑕疵，如買受人對於契約成立時所明知有爭執者，依舉證責任分配之原則，應由出賣人負舉證之責。本件原告否認於訂約時即知系爭土地設有抵押權，被告未能舉證以實其說，自不能主張免除權利瑕疵擔保之責。

２、第按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，固為民法第二百六十四條前段所規定。惟所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有五十九年台上字第八五０號判例可資參照。系爭買賣契約原告所負之給付價金義務與被告之交付土地及建物並移轉所有權義務始立於對待給付之地位，被告所負之塗銷抵押權及地上權義務，與原告所負之給付價金義務並無對價關係，揆諸前揭說明，被告並無行使同時履行抗辯權之餘地。復按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院五十年度台上字第一五五０號判例參照）。況縱如被告高能公司所辯享有同時履行抗辯權，惟必須行使後始可免除遲延責任，本件原告於八十六年十二月十日致函被告請其於函到七日內除去土地上之負擔，否則期滿契約即自動解除，被告既未於期限內履行亦未行使同時履行抗辯權，觀諸前揭判例之旨，被告仍應負遲延責任，原告解除系爭土地及建物之買賣契約，應屬有據。至被告丙○○辯稱買賣價金係被告高能公司取走，伊並未取得云云，惟被告丙○○自承買賣契約係伊簽名，原告並已交付買賣價金，被告丙○○若未取得價金何可能將系爭土地所有權移轉登記予原告，縱被告丙○○未分得買賣價金，亦屬伊與被告高能公司之內部問題，不得以之對抗原告，所辯尚非可採。

３、再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定；分別為民法第二百五十九條第一款、第二款及第二百六十一條所明定。又按被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，亦有最高法院二十九年上字第八九五號判決可參。系爭土地及建物之買賣契約已解除業如前述，原告固得請求被告返還買賣價金，惟原告亦應將系爭土地及建物之所有權移轉登記予被告。按諸上開說明，本院應為對待給付之判決。

五、請求給付租金部分：

（一）原告另主張被告高能公司復以被告丙○○為連帶保證人向原告承租系爭建物，每月租金共四萬八千元，詎被告高能公司除積欠八十六年一、二月之租金九萬六千元外，自八十六年十一月後即未再給付租金乙節，業據提出停車位租賃合約書、律師函暨回執為證，被告高能公司雖辯稱簽訂租約時原告尚未取得系爭土地所有權，系爭建物亦尚未完成，租賃契約欠缺標的及租期等重要內容，應為無效。然查，系爭租賃契約第十二條約定以使用執照核准或車位移交後為生效日，足見出租人與承租人於訂約時均知系爭建物尚未完成，故預示契約於將來原告取得系爭建物及土地所有權時生效，而系爭車位已於八十五年十一月七日移轉登記予原告，租賃契約即應於該日生效，被告所辯洵非可採。又原告曾於八十六年十二月十日致函被告高能公司請其於函到三日支付積欠租金，否則期滿契約即自動終止，該函於同年月十二日送達被告高能公司，有律師函暨回執在卷可稽，被告高能公司屆期並未付清欠租，是系爭租賃契約應於同年月十五日終止。按契約之終止與契約之解除有別，後者有溯及的效力使契約自始消滅，契約之終止係當事人之一方以意思表示使繼續性之契約關係向後失其效力，終止以前之契約關係仍有效存在，被告高能公司辯稱原告應返還被告給付之租金及自受領時起之利息，被告得以該債權主張抵銷顯屬無據，是原告請求被告給付八十六年一月及二月份之租金共九萬六千元（16000X3X2=96000），為有理由。

（二）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。依系爭租賃契約第七條約定：承租人若未準時支付租金經出租人書面通知後三日內仍未支付，出租人得向承租人請求租金五倍之違約金並立即終止租賃契約，該違約金應屬損害賠償額預定之性質。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦定有明文，本院審酌原告所受損害、社會經濟狀況等一切情狀，認以租金之一倍計算違約金為適當，本件原告請求依租金五倍給付違約金顯屬過高，應予酌減為四萬八千元（48000X1=48000）。

（三）被告丙○○為系爭租賃契約之連帶保證人，依約自應予被告高能公司連帶負清償責任。綜上，原告本於租賃及連帶保證之法律關係請求被告連帶給付一十四萬四千元（96000+48000=144000），洵屬有據。

六、從而，原告本於解除契約回復原狀之法律關係，請求被告高能公司於原告將系爭建物所有權移轉登記予被告高能公司之同時，返還系爭建物買賣價金九十一萬八千元及自八十六年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，請求被告丙○○返還系爭土地買賣價金一百零七萬一千元及自八十六年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另本於租賃及連帶保證之法律關係請求被告連帶給付一十四萬四千元及自八十六年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，顯屬正當，應予准許；超過部分則難謂有據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

丙、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，原告及被告高能公司均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。

據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第四庭法 官　劉又菁

法院書記官　黃瓊滿