臺灣臺北地方法院八十八年訴字第一九三二號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年訴字第一九三二號

原告

乙○○

訴訟代理人

黃旭田律師

被告

丙○○ 住台北市○○路○段一０四號三樓

訴訟代理人

葉大慧律師

被告

太古房屋仲介有限公司 設台北市○○區○○路一段九十四號一樓

法定代理人

甲○○ 住台北市○○路三四五號八樓

右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）叁佰玖拾陸萬壹仟元及本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告太古房屋仲介有限公司（下稱太古公司）應給付原告新臺幣貳拾捌萬元及本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保請宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國八十六年三、四月間委託被告太古公司安和店之人員嚴永旭仲介，尋覓雙車位之住宅，結果嚴永旭表示被告丙○○所有坐落門牌號碼為臺北市○○路○段二七巷八弄八號三樓房屋，擁有地下室雙車位，並帶原告前往現場勘察，原告在嚴永旭在旁慫恿及被告丙○○表示要出國願意忍痛出賣，遂以二千七百七十二萬元購買系爭房地及停車位。嗣於原告開始裝潢系爭房屋時，所購得之車位外側多次停放一部ＶＯＬＶＯ牌轎車，致內側之車位亦無法使用，經向嚴永旭反映，嚴永旭初以被告丙○○已赴香港未能聯絡，其後經原告要求，嚴永旭交付一幅由被告丙○○在系爭地下室平面圖上標註位置之標示圖予原告，並表示被告丙○○確有合法停車位，原告乃與ＶＯＬＶＯ轎車之車主即訴外人王琳瑯理論未果，遂向臺北市政府警察局大安分局敦南派出所提出竊佔告訴，經該所副主管鄧進華協調結果，訴外人王琳瑯子表示被告丙○○無出售該停車位之權利，並提供陳正磊律師函予原告，原告始知被告丙○○無使用系爭停車位之權利。經原告與嚴永旭、被告丙○○聯絡未獲結果，不得已向臺灣臺北地方法院檢察署檢察官提出詐欺告訴，經檢察官以本件係民事糾紛，被告丙○○應負瑕疵擔保責任為由，對被告丙○○為不起訴處分確定。

（二）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條訂有明文。依訴外人王琳瑯之陳述可明白原告與被告丙○○合意之停車位，被告丙○○並無使用權利。本件被告丙○○始終無法排除訴外人王琳瑯之主張，且系爭停車位係坐落在一八四九建號之上，而被告丙○○所移轉給付原告係一八五０建號之應有部分，被告丙○○根本無法使原告合法使用系爭雙停車位，原告未察誤以為被告丙○○所同意移轉之一八五０建號應有部分即係系爭車位。從而本件原告依民法第三百五十三條請求賠償本件買賣契約所載「大車位」。又原告根本未履行雙車位之給付，原告自得依民法第二百二十六條請求債務不履行之損害賠償，若一八五０建號應有部分已移轉為原告所有，不能認債務全部不履行，至少也僅有履行移轉應有部分而未移轉占有，亦即「不完全給付」，原告亦得依民法第二百二十七條之規定，請求債務不履行請求損害賠償，同時其給付亦欠缺契約所預定之效用（取得一八五０建號應有部分，並無法在一八四九建號上主張系爭雙車位權利），原告亦得本於民法第三百五十九條之不履行損害賠償。

（三）系爭房屋地段甚佳，停車不易，雙車位價值約七百萬元，縱可認移轉一個停車位之使用，至少原告受有損害為一個停車位，向被告丙○○請求賠償三百五十萬元。

（四）另停車位遲遲無法使用，致原告車輛在系爭地下停車場一再遭毀損，並遭不明人士警告，致修車費用六萬一千，亦為債務不履行所受損害。

（五）原告因此無法停車，自民國八十六年六月迄八十八年一月止，共計二十個月間，不得不在外面計費停車場停車，每日數百元，以及搭乘計程車花費不貲，此亦屬因契約未履行或物之瑕疵所致損害，爰依如另租停車位費用每月一萬元，向被告丙○○請求二輛車之損害共四十萬元。

（六）原告因購買系爭房地及停車位，支付仲介費用二十八萬元，但停車位使用完全不能解決，顯然被告太古公司依仲介本旨協助原告合法取得權利，尤其應交付標的位置與權狀標示不符，更屬重大疏失，爰請求返還仲介費用作為損害賠償。

（七）鑑定報告就比較對象有所誤認，認定有所不當：本件原告固取得一八五０建號建物之應有部分，但因該一八五０建號之所有停車位空間均停有其他共有人之車輛，故原告僅取得一應有部分，並未有分管協議可憑停車，因此究竟要停那一個位置，甚至有沒有位置可以停，完全都是不確定狀態，從而原告所取得既僅為應有部分，連位置都不確定，何來停車較為容易？反倒是僅有應有部分，但具體使用範圍並未能特定的這種權利，在交易上等於還花費精力去協調，則交易價值恐怕只會大大減損。本件原告所取得之一八五０建號應有部分，其使用範圍不能具體確定，則顯無三百二十萬元之價值，鑑定報告未及於此，自有再予補充之必要，方符實情。

（八）原告取得不固定位置停車位，價值自然有所減損，鑑定人就此部分鑑定尚欠詳明，本件究竟原告取得之一八五０建號與原預定取得一八四九建號，兩者價差如何？原告有不同意見：

１、鑑定人略以一八四九建號建物位置較內側（位置）且迴轉難度較高（使用難易度）為由認定一八五０建號價值較高云云，惟二者面積確實有不同，縱涉及位置，使用難易度，但豈能謂面積大小不會影響停車難易？故原鑑定報告就此未予審酌應屬不當。

２、又原預定之一八四九號建號其停放位置是固定的，但嗣後取得一八五０建號上，原告並無法確定可停放何處，故嚴格言之，鑑定報告所鑑定之一八五０建號，姑且不論面積之大小，但位置事實上並未確定，至少在交易完成時是如此，就此鑑定人對鈞院詢及「流動車位」與「固定車位」可否分別鑑價，即表示無法；雖鈞院又詢及「如果車位使用人數與車位數量相同是否有差別」，鑑定人稱「沒有差別」，但本件迄今原告尚不知車位使用人有那些？有多少人？故鈞院詢問之情況並不存在，況縱存在，但流動車位，亦即不能確定停車位置與已約定分管使用之車位二者價值當然不同，乃經驗法則上無待證明之自明之理，若稱沒有差別，實難令人信服。

３、證人王大維固證稱原告使用之車位為固定，但這是原告與訴外人王琳瑯調換而來，並非自始即可確定使用某個車位，尤其不是一八五０建號角落之位置，因此本件鑑定報告就此未加斟酌，尤有未洽，畢竟價值之比較應以「契約預定」與「履行後」加以比較而不應以事後原告又自行努力改善結果作比對，否則如何估算出原告因系爭買賣所受損害？

（九）被告太古公司不可置於事外：

１、按仲介企業性質上為民法上居間，依民法第五百六十七條規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，關於此一義務之違反，依同法第五百七十一條之規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」姑不論契約上內容為何，但本件被告太古公司房屋仲介公司或依上揭規定應返還價款，或因違反上揭法律規定，依民法第一百八十四條第二項規定亦構成侵權行為，而應負賠償責任。

２、被告太古公司負責人自承：「我沒有去過現場，嚴永旭是我職員，我認為仲介並無瑕疵。」然嚴永旭既為被告太古公司員工，則其行為應由被告太古公司負責已無疑義，本件車位現場況與標示圖不符，只要事先調取，略加比對即可看出，實難被告太古公司已善盡其居間仲介之調查義務，則原告請求退還仲介費用，自屬有據。

三、證據：提出合約書、平面圖、陳正磊律師函資料、臺灣臺北地方法院檢察署

續字第二六八號不起訴處分書、不明人士放置在原告車窗玻璃上恐嚇信、修車單據、估價報告、第一八四九建號建築改良物平面圖謄本、第一八五０建號建築改良物平面圖謄本、一八四九、一八五０建號相對位置圖等件為證，並聲請送財團法人臺灣經濟鑑定委員會鑑定本件之損害金額。

乙、被告方面：

壹、被告丙○○部分

一、聲明：

（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。

（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）系爭買賣契約第一條第三項約定買賣標的包括地下一層，平面式未列編號大車位，有關車位使用規則，依慣例使用現況、住戶公約、大樓管理規章等，甲方均應繼續承受遵守，不得另作主張。故原告在買賣當時已知車位之使用必須依大樓內部住戶約定使用，惟原告一直想要被告原來使用之位置（見八十七年度偵續字第二六八號偵訊筆錄），在被告已依買賣契約將買賣標的所有權移轉並點交予原告後，才發生有訴外人王琳瑯佔據車位之情形，被告已依買賣契約履行完畢，不發生不完全給付買賣銷售問題，至於車位之使用，原告應依買賣約第一條第三項之約定，衣慣例使用現況、住戶公約、大樓管理規章，本於所有有權人之地位，對大樓住戶或其他土地共有人為主張，原告之訴為無理由。

（二）本案經鈞院送請財團法人台灣經濟鑑定委員會鑑定結果認為「若考慮封閉空間與一八四九建號（鑑定報告誤載為一八九四）之停車位同時使用或出售之價格為新台幣三百七十五萬元整」，即視為大車位之價格，該鑑定報告尚稱公允，惟被告已移轉一八五０建號車位給原告，依鑑定報告該車位價值為三百二十萬元整，倘鈞院認為被告應負損害賠償之責，亦應扣除該車位之價值。

（三）另原告所主張車位遭毀損支出修車費係屬第三人之侵權行為，與被告無關，原告之請求為無理由，另主張因無法停車，須租兩部車停車位費用四十萬元整，不僅未舉證以實其說，且原告有停車位而不停或他人不準其停車，係原告不實行其權利，該租車費用亦與被告無因果關係，原告之請求亦無理由。

貳、被告太古公司部分

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）系爭房屋係其職員嚴永旭負責，被告太古公司仲介系爭房地之買賣，並無瑕疵。

（二）原告所提之估價報告係被告太古公司之法定代理人甲○○所製作，被告太古公司並未就系爭買賣之糾紛，置之不理。

（三）被告太古公司所以對停車位之位置，未生懷疑，係因該停車位另有一八五０建號之應有部分。

理由

一、本件原告起訴主張：原告於民國八十六年三、四月間，因被告太古公司安和店之人員嚴永旭仲介，向被告丙○○購買其所有坐落門牌號碼為臺北市○○路○段二七巷八弄八號三樓，擁有系爭地下室雙車位之房地，詎於使用系爭停車位初，訴外人王琳瑯主張該停車位係其所有，原告始知被告丙○○無使用系爭停車位旁空地之權利，系爭停車位坐落於一八四九建號地下室，而被告丙○○所移轉之應有部分係一八五０建號地下室，被告嗣後經原告與訴外人王琳瑯交涉，訴外人王琳瑯將坐落一八五０建號之較小停車位為交換，原告委請被告太古公司法定代理人甲○○鑑定結果，受有相當於一個停車位價值三百五十萬元之損失。另原告停放於系爭停車位之期間，受不詳人士之破壞，致生修車費六萬一千元，以及因此無法停車而須在外面計費停車場停車之損失，於八十六年六月至八十八年一月間，共計二十個月，二輛車之租用停車位費用，以每月一萬元計算，共四十萬元；另原告因系爭房地之買賣，而支付被告太古公司之仲介費用二十八萬元，而被告太古公司所仲介之停車位之位置與所有權狀不符，且未能處理系爭停車位，顯未依仲介契約履行，應返還其所受領之仲介報酬二十八萬元。爰依民法第三百五十三條之規定，請求判決被告丙○○賠償前揭損害共計三百九十六萬一千元；依民法第五百七十一條請求判決被告太古公司返還報酬二十八萬元，或一百八十四條第二項之規定，賠償原告之相當於報酬二十八萬元之損害等語。被告以㈠原告在買賣當時已知車位之使用必須依大樓內部住戶約定使用，惟原告一直想要被告原來使用之位置，在被告已依買賣契約將買賣標的所有權移轉並點交予原告後，才發生有訴外人王琳瑯佔據車位之情形，被告已依買賣契約履行完畢；㈡請財團法人台灣經濟鑑定委員會就本件停車位價值鑑定結果，該鑑定報告尚稱公允，惟被告已移轉一八五０建號車位給原告，依鑑定報告該車位價值為三百二十萬元整，倘認為被告應負損害賠償之責，亦應扣除該車位之價值。㈢另原告所主張車位遭毀損支出修車費係屬第三人之侵權行為，與被告無關，另主張因無法停車，而須租兩部車停車位費用四十萬元整，不僅未舉證以實其說，且原告有停車位而不停或他人不準其停車，係原告不實行其權利，該租車費用亦與被告無因果關係等語，資為抗辯。

二、查被告丙○○與原告，經由被告太古公司職員嚴永旭之仲介於八十六年五月一日簽訂不動產買賣合約書，原告向被告丙○○購買坐落臺北市○○區○○段二小段三六三地號土地乙筆，應有部分九百二十七萬分之四十八萬六千七百九十六，及其上一六０六建號，門牌號碼為臺北市○○區○○路二七巷八弄八號三樓所有權全部；以及一八五０建號，門牌號碼為臺北市大安區○○○○段二一九巷十二號地下室之停車位，並由被告丙○○交付前揭房屋及坐落與地下室餐廳間隔須經由緊鄰系爭停車位進出車輛之空地及該停車位予原告（嗣經原告查證該停車位與空地係坐落一八四九建號）。八十六年五月二十八日證人王琳瑯委請陳正磊律師以函字第五二八號函被告丙○○主張被告丙○○有權使用之停車位僅限於系爭停車位，不及於前揭空地（即該函所謂之「增加一車位」），因證人王琳瑯主張該「增加一車位」係被告丙○○占用，原告因該主張且系爭停車位確非坐落前揭一八五０建號，乃於證人王琳瑯堅持下，與其交換坐落一八五０建號之停車位使用等情，為兩造所不爭執，且對真正亦均不爭執有前揭不動產買賣合約書、一八四九建號、一八五０建號建築改良物平面圖謄本、陳正磊律師事務所八十六年五月二十八日函字第０五二八號函在卷可稽，且被告太古公司之職員嚴永旭於臺灣臺北地方法院檢察署八十六年度偵字第二五四八九號原告告訴被告丙○○、嚴永旭詐欺案，嚴永旭供稱：「我是因屋主告訴我他用了十多年的雙車位，才依他所說賣房子及車位，後來有一人出來主張車位，我也不清楚。」（前揭偵查卷第二十一頁背面）。」、被告丙○○之子翁正銘供稱：「車位是當初我們買房子時即買下來了，我們是買『一個』車位但此別人多付百分之五，因旁邊有一空地（即所謂增加一車位），較大可以停兩部，後來我們搬走有一位王琳瑯將車停該處，之前他有要求我們司機換車位，我們司機不肯。」是經由被告太古公司仲介之原告與被告丙○○前不動產買賣，其中停車位部分，係坐落一八四九建號之系爭停車位，信為真實。是本件之爭執乃在於被告丙○○就系爭停車位之使用權是否及於前揭「增加車位」，若未及於前揭「增加車位」，系爭停車位是否有權利瑕疵，被告丙○○、太古公司應否負損害賠償之責？

三、原告主張被告丙○○對前揭「增加車位」無使用、處分之權等語。查：

（一）依前揭陳正磊律師函：「臺北市大安區○○○路○段二一九巷十二號地下室之一，建號一八四九，所有權人為大地建設股份有限公司（持分八分之五）、王琳瑯（持分八百分之七十五）、柯傳生（持分八百分之七十五）、林明霞（持分八百分之五十）、黃阿奎（持分十六分之二），其所有權範圍為附圖紅斜線部分（使用執照竣工圖），其中黃色部分（增加一車位圖寬三‧二ＣＭ餐廳、廚房）保留並未出讓，亦未同意、授權任何人停泊車輛，台端使用十三號停車位，『限於附圖綠色圖寬二‧五ＣＭ部分』，切勿越界停車，以免侵害該公司等建物所有權。發生民、刑事糾紛，如有出讓，併請告知承受人。」證人王琳瑯於本件亦證稱：「我是與人合建，我是建商，是大地建設股份有限公司負責人，有爭議兩個建築物（即一八四九、一八五０建號）是合建。兩個建築當初是分開建照（造），地下室如何相連我不知道，『是一起銷售』。丙○○車位是在附件三綠色紅斜線前方，也就是原證六號照片富豪車的位置。裡面空地是我的，丙○○使用時先一輛進去，再外停一輛，裡面要出來外面要開走。後來因為外面擠，原告經我同意換車位，系爭空地前的三個車位如停兩輛車在空地勉強可開出來。」是被告丙○○就系爭停車位（除增加車位並非外）有使用權，再者，前揭增加車位並非得獨立作為停車使用之空間，於一八四九建號之竣工圖，亦未編有停車位號數，堪可認定。

（二）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第二百　七十七條定有明文。次按「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」（最高法院十八年度上字第二八五五號判例要旨參照）被告抗辯原告在買賣當時已知車位之使用必須依大樓內部住戶約定使用，惟原告一直想要被告原來使用之位置，被告丙○○乃依買賣契約將買賣標的所有權移轉並點交予原告等語，對於證人王琳瑯主張前揭「增加車位」之主張，並不爭執，且被告丙○○對於其就前揭「增加車位」有使用權，自原告於八十六年十一月十四日提出告訴，經檢察官以前揭偵查案件偵查，迄今未曾舉證其就前揭「增加車位」有使用權，是原告主張被告丙○○就該「增加車位」無使用權，足信為實在。

四、原告主張因被告丙○○對系爭「增加車位」無使用，而為讓與，其應負權利瑕疵擔保之責任，應被告太古公司法定代理人甲○○所出具之估價報告，被告丙○○應賠償原告所受有之損失三百五十萬元等語，固提出前揭估價報告為證，並聲請囑託財團法人臺灣經濟鑑定委員會就損失之程度為鑑定。被告則否認前揭估價報告之結果，並抗辯財團法人臺灣經濟鑑定委員所為鑑定結果尚稱公允等語。查：

（一）前揭「增加車位」並非供停車使用之獨立空間，其出入受系爭停車位無車輛停放之限制，且受臨近車位及柱子之影響，停車難度極高，單獨使用之效益並不大，須與系爭停車位同時使用方可提高使用效益，為兩造所不爭執，且據證人王琳瑯證述在卷，並有財團法人臺灣經濟鑑定委員之鑑定研究報告書附卷可稽，是原告與被告丙○○間買賣標的之停車位中所含「增加車位」既不得與可獨立使用之一般車位視之，自非原告主張之「雙車位」，僅得與系爭停車位合併視為「大車位」，是原告主張該「增加車位」為一獨立之停車位，為不可採。

（二）又按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」民法第三百四十八條定有明文。次按「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」同法第三百五十三條亦有明文。是前揭「增加車位」被告丙○○既無使用權，系爭停車位實有權利上之瑕疵，被告丙○○應負債務不履行之損害賠償責任。依前揭鑑定研究報告，系爭停車位之價值為三百萬元，該「增加車位」之價值為七十五萬元，而原告與證人王琳瑯交換坐落於一八五０建號之停車位之價值為三百二十萬元（見前揭鑑定研究報告書），再者，若原告堅持使用系爭停車位，則證人王琳瑯所有前揭「增加車位」將因原告使用系爭停車位而受限制，而幾無使用之效益，故而證人王琳瑯基於增益其使用「增加車位」之效益，而以一八五０建號上，其所有之停車位與原告所有之系爭停車位交換使用，就證人王琳瑯言，系爭停車位有相當其所有坐落於一八五０建號停車位之價值，並以之與原告交換，從而就該停車位之互易言，系爭停車位之價值為三百二十萬元，堪予認定。而系爭停車位包含「增加車位」之價值為三百七十五萬元，從而原告因此所受之損失為系爭停車位包含「增加車位」之價值三百七十五萬元與交換所得之停車位價值三百二十萬元之差額即五十五萬元，堪可認定。

（三）原告主張依前揭估價報告，其受有三百五十萬元之損失云云。查前揭估價報告其係由被告太古公司之法定代理人甲○○為之，其為利害關係人，再者，該報告內容指稱系爭車位為「雙車位」，而系爭停車位非「雙車位」，如前所述，是該報告之內容與事實不符，自不足取。

（四）原告主張其與證人王琳瑯交換之停車位係非固定車位，且與證人王琳瑯交換之坐落一八五０建號停車位與系爭停車位，二者面積確實有不同，縱涉及位置，使用難易度，但豈能謂面積大小不會影響停車難易？故原鑑定研究報告就此未予審酌應屬不當云云。查：

１、坐落一八五０建號之停車位係原告與證人王琳瑯交換而取得，為原告所不爭執，再者，據證人王大維證稱原告與證人王琳瑯所換得之停車位乃固定位置使用停車位，是原告復未能舉證證明其所換得停車位係非固定，則其主張因所換得停車位係流動式，致價值低落，前揭鑑定研究報告認該停車位之價值為三百二十萬元過高云云，委不足取。

２、至於停車位之位置、面積與停車難易度對本件二停車位價值之影響部分，依財團法人臺灣經濟鑑定委員八十九年十一月七日（八九）台冠字第一一００二號函說明所載：「二、關於停車難易度部分，本會所持理由是一八四九建號雖較一八五０建號面積為大，但因受柱子影響，進出車位所需之迴轉難處較高，且位於Ｌ形轉彎處之角落部位，Ｌ形兩邊皆有車子停放，故雖然面積較大，卻無法因此而增加使用容易度。三、關於所在位置部分，本會所持理由係一八四九建號接近入口之距離較一八五０建號為遠且位於最內側，在會車及與其他車輛同時出入時之機率與困難度較大，故調整幅度較大。」對於停車位之位置、面積與停車位難易度之影響，有詳細之說明，堪足採信。原告對其此部分主張，未能舉證以實其說，洵屬無據。

五、原告主張因系爭因系爭停車位遲遲無法使用，致原告車輛在系爭地下停車場一再遭毀損，並遭不明人士警告，致修車費用六萬一千，亦為債務不履行所受損害云云。查本件糾紛僅為系爭停車位是否包含前揭「增加車位」，被告丙○○就系爭停車位仍有使用之權利，僅原告無法使用前揭「增加車位」，為兩造所不爭執，且據證人王琳瑯證述在卷，如前所述，則原告主張系爭停車位遲遲無法使用，而一再遭毀損云云，究係何指，且其亦未能證明其車輛果受係因停車位糾紛而受損，以及所主張之修車費用係因上揭情事而發生，則其主張難認有據。

六、原告復主張因上揭停車位糾紛無法停車，自民國八十六年六月迄八十八年一月止，共計二十個月間，不得不在外面計費停車場停車，每日數百元，以及搭乘計程車花費不貲，此亦屬因契約未履行或物之瑕疵所致損害，爰請求被告丙○○賠償相當於二輛車租停車位費用每月一萬之損害，共四十萬元云云。如前所述，本件原告僅無法使用前揭「增加車位」而已，對於系爭停車位之使用，兩造及證人王琳瑯並無爭議，再者，目前室外停車位，於巷道內，並非全部須付費，則原告是否果另於計費停車場停車，並非無疑，原告復未能舉證以實其說，自難認與事實相符。

七、原告主張被告太古公司被告太古公司依仲介本旨協助原告合法取得權利，尤其應交付標的位置與權狀標示不符，更屬重大疏失，乃請求返還仲介費用作為損害賠償，以及因未盡調查之義務，應依民法第五百七十一條之規定應返還所受之報酬，原告並得依民法第一百八十四條第二項之規定，請求之云云。查：

（一）按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」八十八年四月二十二日總統修正公布，八十九年五月五日施行之民法第五百六十七條定有明文。雖上揭修正條文，其施行在八十六年五月一日系爭買賣成立之後，惟依法理，本件被告太古公司係以不動產買賣仲介為專業，其仲介行為包括居間在內，且就買賣標的之不動產權利，自應有調查之義務，系爭停車位使用權雖係未登記之權利，惟就該停車位權利之調查，乃可盡其能力為調查，而被告太古公司之受僱人嚴永旭於前揭偵查案件，其買賣前揭房地及停車位時，僅信被告丙○○之陳述，而未加調查，自係怠於為調查，致對於「增加車位」之部分，未能使原告知情，而受有前揭五十五萬元之損失，其自應負損害賠償之責。再者，被告太古公司所受之報酬係依兩造間之不動產買賣價金二千七百七十二萬元計算，而原告因上揭五十五萬元之損害，並要求被告丙○○賠償，是原告與被告丙○○間之前揭不動產買賣價金，應扣減該五十五萬元，即實為二千七百十七萬元，則原告因此而溢付之報酬為五千五百五十六元，是原告因此所受之損害為五千五百五十六元，至原告就前揭不動產買賣之房地及系爭停車位部分，被告太古公司業據其履行其仲介之行為，此部分之報酬乃原告所應為之給付，原告請求被告太古公司賠償，自屬無據。

（二）按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」民法第五百七十一條定有明文。是謹按居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也。依上揭規定之要件，須居間人有㈠違反其對於委託人之義務，且㈡為利委託人之相對人之行為，始謂符合該要件，本件被告太古公司之職員嚴永旭僅信被告丙○○之陳述及現場使用狀況，乃單純怠於調查之違反調查義務，且所違反調查義務者亦僅「增加車位」部分，並未進一步另為利被告丙○○之行為，且原告亦未證明被告太古公司之人員有「為利被告丙○○之行為」，自難謂符合上揭規定，是原告主張依民法第五百七十一條之規定，被告太古公司應返還全部之報酬，自屬無據。再者，縱原告主張，被告太古公司未盡調查義務，致其溢付五十五萬元之報酬，所涉及係前揭不動產買賣之「增加車位」部分，且該部分係可分，從而該部分之價款僅應扣減五十五萬元，原告所得請求被告太古公司之報酬亦僅該五十五萬元部分之報酬即五千五百五十六元。

（三）又債務不履行，雖為債務人對於債權之侵害，僅為債務不履行，不為侵權行為，是原告依民法第一百八十四條第二項之規定為請求，難謂有據。再者，縱依原告主張，原告所受之損害僅為受溢付報酬五千五百五十六元之損害，如前所述。

（四）被告太古公司抗辯其仲介系爭不動產買賣，依被告丙○○之陳述，且系爭不動產買賣亦有停車位部分之應有部分，自不疑有他云云。惟有停車位應分攤之應有部分，固可信其有停車位之使用，惟停車位之位置是否果如出賣人所主張，及相關使用之規則，均影響停車位之買賣價金，房屋仲介公司本有調查之義務，被告太古公司怠於調查，率而單憑被告丙○○之陳述，致系爭停車位發生權利瑕疵，難謂無過失，是被告太古公司之抗辯，難認有據。

八、綜上所述，原告主張前揭不動產買賣中系爭停車位關於「增加車位」部分，有權利瑕疵，為可採。被告丙○○抗辯原告於購買時已知有系爭停車位有爭執，被告太古公司抗辯其仲介，無瑕疵無足採信。是原告本於前揭不動產買賣，及仲介契約法律關係，請求被告丙○○應給付原告五十五萬元及自本件起訴狀繕本送達被告丙○○之翌日即八十八年五月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及被告太古公司應給付原告五千五百五十六元及自本件起訴狀繕本送達被告太古公司之翌日即八十九年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，原告其餘請求，為無理由，不應准許。原告及被告丙○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第民二庭法官　吳光釗

~B法院書記官　呂烱昆