臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三五七五號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第三五七五號

原告

營鐘企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

楊進興律師

被告

誠泰商業銀行股份有限公司 設臺北市○○街一三四號

法定代理人

甲○○ 住

訴訟代理人

陳建成

右當事人間返還保證金事件，本院判決如左：

主文

事實

一、原告方面：

（一）聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）二百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，原告並願供擔保請宣告假執行。

（二）陳述：

⑴被告於民國八十八年五月十四日向原告表示其有坐落台中縣大肚鄉○○段社腳小段一四一之四地號等土地三十六筆 (如附表)正在法院拍賣中，鼓吹原告購買並保證投資獲利云云。原告信以為真而與其訂立預定買賣契約書預定買賣總價金為九千五百萬元正，已付定金二百萬元。唯事後經查：上開土地早已經法院多次拍賣流標，致價格早已低於上開總價甚多。唯被告並未告知此事實，致原告受矇蔽而誤簽訂上開預定買賣契約書，其價格顯然不合理且超出市價行情甚多，且契約條文諸多不合理，依民法第八十八條規定「意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者得將其意思表示撤銷之」又民法第九十二條規定「因被詐欺而為意思表示者表意人得撤銷其意思表示」，原告自得依法撤銷上開預定買賣之意思表示。又依契約第三條規定：「甲方於收訖前條履約保證定金壹佰萬元及支票後應向台灣台中地方法院聲請執行拍賣附表所示之不動產」。查被告於八十八年五月十四日簽約收受原告公司之保證定金一百萬元及支票後，竟未依契約書第三條約定即向臺灣台中地方法院聲請執行拍賣本不動產，顯已違約甚明。依契約書第十條約定：甲方 (即誠泰銀行)除第三人參與競標或本契約另有約定外，若有其他可歸責之事由，致不能履行契約時，乙方 (原告公司)亦得逕行解除契約。故原告公司自得解除本件預定買賣契約，依法並無不合。況被告銀行既尚未取得系爭不動產，其與原告所訂本件預定買賣契約書應屬「以不能之給付為標的之契約」，依法無效 (民法第二百四十七條)。前經原告委請律師代為函達被告依法撤銷及解除本件預定買賣契約書，並請返還原告公司已付之保證定金二百萬元及八十八年六月三十日到期一千八百萬元支票乙紙。惟被告迄未蒙置理，為此依法提起本訴。

⑵本件經　鈞院函調台灣台中地方法院八十六年度民執酉字第八八六０號強制執行事件。經查：系爭坐落台中縣大肚鄉○○段社腳小段一四三之一四等三十六筆土地，業於八十七年七月三十日進行第三次拍賣，總底價僅為六千六百五十八萬元，仍然無人應買而流標。詎被告於八十八年五月十四日與原告簽訂系爭預定買賣契約書時，竟隱瞞未予告知此事實，致原告誤認而簽訂高達九千五百萬元之預定買賣契約。依此情形，自屬因受詐欺或因錯誤而為意思表示，依民法第八十八條及第九十二條規定及第一百四十八條第二項規定，原告自得撤銷該預定買賣契約思表示，並請求返還保證定金，依法實無不合。

⑶又查被告自承系爭不動產已於八十九年二月十一日另行出售予第三人御仁實業股份有限公司。則被告對於系爭不動產顯已無法履行其與原告間之預定買賣之出賣人之義務，即有給付不能之情形。退而言之，縱認上開預定買賣契約尚不能因詐欺或錯誤而撤銷。而原告亦得依民法第二百五十六條規定，解除本件預定買賣契約，爰以本書狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，。契約既經解除，被告自應退還保證金，並不無合。

⑷復查：被告主張因原告違約而沒收保證金二百萬元乙節。唯查：原告並無違約，反而是被告故意隱瞞上述經三拍低價流標之事實。從而原告主張撤銷預定買賣契約，衡諸民法第一百四十八條第二項誠實信用原則，自屬有理。退一步言，被告主張沒收之違約金二百萬元，亦屬過高，請求　鈞院依民法第二百五十二條規定予以核減，以符衡平。

⑸本件被告提出其與訴外人御仁實業股份有限公司之不動產買賣契約書，總價金九千三百萬元正云云。唯查：上開買賣契約書是否真實不無疑義。請求原告應再提出其雙方買賣價款之支付憑證，蓋依上開買賣契約所載，於八十八年十二月十五日支付即期支票一千萬元，又於八十九年二月十一日簽約時支付二千萬元，第二次款於交付證件時用印時交付五千三百萬元，第三款付款一千萬元……故如果上開買賣確屬真實，被告自應提出上述付款之資金流程證明，俾供憑信。

⑹再者原告與被告間就系爭不動產之買賣契約書，雖經原告於八十八年六月三十日委託律師函表示撤銷及解除買賣契約，但被告方面則迄未表示解除系爭買賣契約。詎被告竟於八十八年十二月十五日另外收受他人一千萬元並於八十九年二月十一日與他人另外簽訂上開不動產買賣契約。足見被告顯已同意原告所主張之撤銷及解除系爭買賣契約。否則如被告不同意原告撤銷或解除系爭買賣契約，而被告卻將系爭不動產另行出售他人，顯然已構成一物二賣之行為，依契約第十條規定，被告已構成違約，應加倍返還履約保證金才是。

（三）證據：提出預定買賣契約書影本一份、催告函影本一份。

二、被告方面：

（一）聲明：如主文所示，及陳明如受不利判決願供擔保免假執行。

（二）陳述：

⑴原告指稱，被告銀行於民國八十八年五月十四日向原告鼓吹購買座落台中縣大肚鄉○○段社腳小段一四一之四地號等土地三十六筆，而與被告銀行訂立預定買賣契約書，預定買賣總價九千五百萬元，已付定金二百萬元整。唯上開土地早已經法院多次拍賣，被告銀行並未告知此事實，致原告受矇蔽而誤簽訂上開預定買賣契約書，價格顯然不合理且超出市價行情甚多，依民法第八十八條、第九十二條規定，依法撤銷上開買賣之意思表示。且被告銀行於收受履約保證金後，竟未依約聲請拍賣，顯已違約，原告自得解除本件預定買賣契約。況被告銀行尚未取得系爭不動產，應屬不能之給付為標的之契約，依法無效…云云。惟查：

①本件係原告於民國八十八年五月十四日前來被告銀行洽談承買第三人巫金鑄所有，提供予被告銀行設定抵押擔保，座落於台中縣大肚鄉○○段社腳小段一四一之四等三十六筆之土地，雙方同時達成協議，並即於五月十五日簽訂預定買賣契約，約定：本件不動產預定買賣價金總價為九千五百萬元，原告為履行本契約，應支付二千萬元予被告銀行，作為第一次履約保證定金。其中一百萬元於簽約時，應以現金給付，並於本契約載明，另一百萬元開具八十八年五月三十一日到期之「遠期支票」（票號：AB0000000）給付，另一千八百萬元，由原告開具八十八年六月三十日到期同額「遠期支票」（票號：AB0000000）給付之；被告銀行於收訖前履約保證金二百萬元及面額共計一千九百萬元之支票二紙後，應向台灣台中地方法院聲請執行拍賣前揭三十六筆不動產；雙方並同意，由被告銀行以九千五百萬元參與投標，嗣被告銀行取得前揭不動產所有權後，雙方應即簽訂正式買賣契約，出賣予原告，其履約保證定金，轉作買賣價金之一部。

②被告銀行於民國八十八年五月十五日與原告簽定「預定買賣契約」後，隨即於同月二十一日依約向台灣台中地方法院聲請強制執行，其間原告於簽約時交付之即期支票（代現金之支付）及五月三十一日到期之「遠期支票」，均獲兌現，後雖因原告違約，且所交付之部分履約保證金支票，亦因原告要求而未於提示期間提示付款，至被告銀行察覺原告意圖違約而於提示期間經過後提示，原告已違反承諾，辦理撤銷付款委託而致退票。

⑵關於原告指稱被告銀行並未告知上開土地早已經法院多次拍賣及價格顯然不合理且超出市價行情甚多等事實，致原告受矇蔽而誤簽訂上開「預定買賣契約」，主張依民法第八十八條規定，撤銷上開買賣之意思表示部分：按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情非由表意人自己之過失者為限，乃民法第八十八條第一項明文。本件買賣交易，係原告於民國八十八年五月十四日自動前來被告銀行洽談上開標的買賣事宜，雙方對於買賣價金及履約方式（如由被告銀行參與上開標的拍賣之競標，得標後出賣予原告，尾款向被告銀行申貸…等），嗣達成協議後，雙方始於五月十五日簽立預定買賣契約書，且實際上原告當時依約交付履約保證金乃支票三紙共計二千萬元（其中二百萬元部分已兌現外，一千八百萬元部分，因原告撤銷付款委託而退票）。鑑於本件買賣金額高達九千五百萬元，依一般經驗法則，原告應會對於購買之標的及金額經過相當時間的評估與了解後，內部方會作成購買本標的之決定，實斷無草率決定之理。今原告自動前來被告銀行洽商並決定以上開金額與被告銀行簽定預定買賣契約後，始以「價格顯然不合理且超出市價行情」為由，悔約不買，所持理由至多屬「動機錯誤」之問題，根本無民法第八十八條之適用；又關於不動產之價格，多由市場機能供需決定，被告銀行就本擔保標的（即本件買賣標的），初亦估值一億餘元，借款二億二千四百零五萬元，抵押權設定一億四千八百八十六萬元，且鄰近標的近日拍賣價格單價亦高出原告出價甚多，並無原告所指價格不合理之情事。原告託詞意思表示錯誤而主張撤銷所為之意思表示，並拒絕履約，顯已構成違約，被告銀行當可依約沒收已交付之保證金（其中之一千八百萬元亦遭退票而未兌現）。

⑶關於原告執前一理由指稱為被告銀行詐欺而誤簽訂上開「預定買賣契約」，另主張依民法第九十二條規定撤銷其意思表示部分：按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項定有明文。然詐欺行為之主要有兩種形態，一為積極的虛構事實，另一為消極的隱匿事實。本件既係原告詳細評估後，前來被告銀行總行洽談，達成協議而簽立；且買賣標的又屬拍賣之標的物，依法皆有公告，怎有詐欺之可能，原告所稱，實無足採。

⑷關於原告指稱被告銀行於收受履約保證金後，竟未依約聲請拍賣，顯已違約，原告自得解除本件「預定買賣契約」部分：查被告銀行於民國八十八年五月十五日與原告簽定「預定買賣契約」後，隨即於同月二十一日依約向台灣台中地方法院聲請強制執行，已如前述。被告銀行既然並未違約，原告主張解除本件「預定買賣契約」，自無理由。

⑸關於原告主張被告銀行尚未取得系爭不動產，應屬不能之給付為標的之契約，依法無效部分：按民法第二百四十六條之「不能之給付」，係指該標的之給付屬於「自始客觀不能」之給付而言，出賣人即使以第三人所有之物為買賣標的物與買受人訂立買賣契約，並非所謂以不能之給付為標的，即不得依民法第二百四十六條第一項前段規定認該買賣契約為無效（最高法院七十一年度台上字第三六八號判例見解參照）。原告認被告銀行尚未取得不動產，而與原告訂立預定買賣契約書，應屬「以不能之給付為標的之契約」，依法無效，揆諸上開判例要旨，顯無足採。

⑹關於原告指稱因被告銀行已於八十九年二月十一日出賣前揭土地與第三人御仁實業股份有限公司，已無法履行預定買賣契約之出賣人義務，有給付不能之情形。縱認原告不能因被詐欺或錯誤而撤銷本件預定買賣契約，亦得依民法第二百五十六條規定解除本件預定買賣契約，爰以準備書狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，契約既經解除，被告自應退還保證定金部分：按法律行為經撤銷者，視為自始無效。民法第一百十四條第一項定有明文。因此，「得撤銷」之契約須於撤銷時始能溯及無效，於撤銷前非當然無效，當事人仍有履行契約之義務；此與「契約無效」係自始當然無效，當事人不受契約拘束者，並不相同。姑不論原告前項主張得撤銷之原因於法不合，退步言之，縱令原、被告任何一方主張本件預定買賣契約有得撤銷之理由，仍應俟契約撤銷溯及無效後，始得請求回復原狀或賠償損害。在本件預定買賣契約尚未撤銷前，原、被告均不得不依預定買賣契約履行之。第查，本件訴訟之可歸責事由係因原告債務不履行撤銷第三紙履約保證定金支票之付款委託在先，被告銀行提示遭退票，曾詢問原告退票原因並告知將解約沒收保證定金在後。換言之，本件訴訟係因原告違約在先，被告銀行乃依預定買賣契約書第九條解約並沒收保證定金。至被告銀行於八十八年十二月九日買受前揭土地時，本件預定買賣契約早經解除。契約既經解除，原、被告即無債之關係，自更無給付義務可言。原告忽略其債務不履行之可歸責事由，主張得依民法第二百五十六條規定解除已不存在之本件預定買賣契約，似有誤會。

⑺關於原告指稱被告主張沒收之違約金過高，請求依民法第二百五十二條規定核減部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條固有明文。然此一規定之適用並不及於同法第二百四十九條之定金規定。觀諸前揭預定買賣契約書第六、九及十條約定可知，被告銀行沒收者，乃同法第二百四十九條之定金，並不在第二百五十條以下之得酌減之違約金之列。況且縱如原告所稱被告沒收之二百萬元者乃違約金，計算其比例，僅佔本件預定買賣契約標的金額九千五百萬元之百分之二點一，亦無所謂過高之處。

（三）證據：提出不動產買賣契約書影本一份、不動產權利移轉證明書影本一份、他項權利證明書影本一份、強制執行拍賣公告影本一份、強制執行聲請狀影本一份為證。

三、本院依職權調閱台灣台中地方法院八十六年度執字第八八六０號卷。

理由

一、本件原告起訴主張：被告於八十八年五月十四日向原告表示其有坐落台中縣大肚鄉○○段社腳小段一四一之四地號等土地三十六筆 (如附表)正在法院拍賣中，鼓吹原告購買並保證投資獲利云云，原告信以為真而與其訂立預定買賣契約書預定買賣總價金為九千五百萬元正，已付定金二百萬元。唯事後經查上開土地早已經法院多次拍賣流標，致價格早已低於上開總價甚多，唯被告並未告知此事實，致原告受矇蔽而誤簽訂上開預定買賣契約書，其價格顯然不合理且超出市價行情甚多，且契約條文諸多不合理，依民法第八十八條規定「意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者得將其意思表示撤銷之」又民法第九十二條規定「因被詐欺而為意思表示者表意人得撤銷其意思表示」，原告自得依法撤銷上開預定買賣之意思表示。又依契約第三條規定：「甲方於收訖前條履約保證定金壹佰萬元及支票後應向台灣台中地方法院聲請執行拍賣附表所示之不動產」。查被告於八十八年五月十四日簽約收受原告公司之保證定金一百萬元及支票後，竟未依契約書第三條約定即向臺灣台中地方法院聲請執行拍賣本不動產，顯已違約甚明。依契約書第十條約定：甲方 (即誠泰銀行)除第三人參與競標或本契約另有約定外，若有其他可歸責之事由，致不能履行契約時，乙方 (原告公司)亦得逕行解除契約。故原告公司自得解除本件預定買賣契約，依法並無不合。況被告銀行既尚未取得系爭不動產，其與原告所訂本件預定買賣契約書應屬「以不能之給付為標的之契約」，依法無效 (民法第二百四十七條)。經原告委請律師代為函被告依法撤銷及解除本件預定買賣契約書，並請返還原告公司已付之保證定金二百萬元及八十八年六月三十日到期一千八百萬元支票乙紙，惟被告迄未置理；且被告主張因原告違約而沒收保證金二百萬元乙節，然原告並無違約，反而是被告故意隱瞞上述經三拍低價流標之事實。從而原告主張撤銷預定買賣契約，衡諸民法第一百四十八條第二項誠實信用原則，自屬有理，另縱退一步言，被告主張沒收之違約金二百萬元，亦屬過高，請求依民法第二百五十二條規定予以核減，以符衡平云云。

二、被告則以：本件係原告於民國八十八年五月十四日前來被告銀行洽談承買第三人巫金鑄所有，提供予被告銀行設定抵押擔保，座落於台中縣大肚鄉○○段社腳小段一四一之四等三十六筆之土地，雙方同時達成協議，並即於五月十五日簽訂預定買賣契約，約定：本件不動產預定買賣價金總價為九千五百萬元，原告為履行本契約，應支付二千萬元予被告銀行，作為第一次履約保證定金。其中一百萬元於簽約時，應以現金給付，並於本契約載明，另一百萬元開具八十八年五月三十一日到期之「遠期支票」（票號：AB0000000）給付，另一千八百萬元，由原告開具八十八年六月三十日到期同額「遠期支票」（票號：AB0000000）給付之；被告銀行於收訖前履約保證金二百萬元及面額共計一千九百萬元之支票二紙後，應向台灣台中地方法院聲請執行拍賣前揭三十六筆不動產；雙方並同意，由被告銀行以九千五百萬元參與投標，嗣被告銀行取得前揭不動產所有權後，雙方應即簽訂正式買賣契約，出賣予原告，其履約保證定金，轉作買賣價金之一部。嗣被告銀行，隨即於同月二十一日依約向台灣台中地方法院聲請強制執行，其間原告於簽約時交付之即期支票（代現金之支付）及五月三十一日到期之「遠期支票」，均獲兌現，後雖因原告違約，且所交付之部分履約保證金支票，亦因原告要求而未於提示期間提示付款，至被告銀行察覺原告意圖違約而於提示期間經過後提示，原告已違反承諾，辦理撤銷付款委託而致退票。是原告顯已有違約之事實，且因本件買賣金額高達九千五百萬元，依一般經驗法則，原告應會對於購買之標的及金額經過相當時間的評估與了解後，內部方會作成購買本標的之決定，實斷無草率決定之理。是原告以「價格顯然不合理且超出市價行情」為由，悔約不買，所持理由至多屬「動機錯誤」之問題，根本無民法第八十八條之適用；又原告指稱為被告銀行詐欺而誤簽訂上開「預定買賣契約」，另主張依民法第九十二條規定撤銷其意思表示部分，本件既係原告詳細評估後，前來被告銀行總行洽談，達成協議而簽立；且買賣標的又屬拍賣之標的物，依法皆有公告，怎有詐欺之可能，原告所稱，實無足採；又民法第二百四十六條之「不能之給付」，係指該標的之給付屬於「自始客觀不能」之給付而言，出賣人即使以第三人所有之物為買賣標的物與買受人訂立買賣契約，並非所謂以不能之給付為標的，即不得依民法第二百四十六條第一項前段規定認該買賣契約為無效；另被告銀行沒收者，乃同法第二百四十九條之定金，並不在民法第二百五十條以下之得酌減之違約金之列等語資為抗辯。

三、經查：原告曾與被告書立本件預定買賣契約書、原告依前開預定買賣契約書僅交付二百萬元定金及被告另於八十九年二月十一日將系爭不動產出賣予第三人之事實，既有預定買賣契書影本、買賣契約書影本各一份在卷可憑，並經兩造於言詞辯論期日所不爭執，應堪信為真實。至被告曾於簽訂前揭預定買賣契約書後之八十八年五月二十一日向台灣台中地方法院聲請強制執行前開預定買賣契約書標的之事實，復有被告聲請強制執行狀影本一份在卷可資佐證，並經本院調閱台灣台中地方法院八十六年度執字第八八六０號卷核對無訛，亦堪信為真實，原告空言主張被告未依約聲請強制執行，委不足採。茲本件確有疑義者在於：原告得否解除系爭預定買賣契約書並請求被告返還本件二百萬元定金？茲析述本院得心證之理由如下：

（一）依系爭預定買賣契約書前言：「立契約書人：誠泰商業銀行股份有限公司（以下簡稱甲方）、營鐘企業股份有限公司（以下簡稱乙方），雙方就附表所示之不動產，持分全部，嗣後經法院拍賣，如甲方得標後，乙方應買受之，雙方協議並訂立預定買賣契約書如左：」所載，即知原告（即乙方）已明白得知本件預定買賣契約書之標的係由被告以債權人之地位與其訂定本件預定買賣契約書，否則上述前言何須載明「：：嗣後經法院拍賣，如甲方得標後：：」，則於原告明知被告僅係系爭不動產抵押權人之情形下，原告猶同意與被告書立本件預定買賣契約書，衡諸社會交易經驗，原告應已就系爭標的之價格與風險為相當之評估；且本件系爭標的係土地，原告亦得以調閱相關土地登記資料及至現場鑑價等方式就系爭不動產為徵信及調查，被告當無設局詐騙原告之可能，亦即原告自始即係於評估風險後方與被告簽訂系爭預定買賣契約書，其並無意思表示錯誤或意思表示受詐欺而為之情形，是原告所稱係遭被告引誘、蒙蔽，方為錯誤之意思表示，並主張已於八十八年六月三十日委由律師依民法第八十八條及第九十二條之規定撤銷與被告書立系爭預定買賣契約書之意思表示云云，即不足採。

（二）次查：原告僅支付二百萬元定金，依約須另行支付之定金一千八百萬元原告並未支付，且被告已依約聲請強制執行之事實，既如前述，則本件被告顯然並無違反系爭預定買賣契約書之事實，是縱原告已於八十八年六月三十日委由律師以被告未聲請強制執行違反系爭預定買賣契約為由，解除系爭預定買賣契約，亦因被告並無原告所稱之違約事由，而無法成立，亦即原告於八十八年六月三十日所為之解約通知，並不生效力，原告主張已於是時解除契約云云，亦不足採。

（三）再查：民法第二百五十六條及第二百二十六條第一項固規定，債權人固可以給付不能之原因解除契約，惟其前提乃在於給付不能之原因係由債務人所造成，亦即必須有可歸責於債務人之事實，若債務人無歸責事實，甚或給付不能係由債權人所間接造成，債權人依法即應無解除權。本院查：被告固另於八十九年二月十一日將系爭不動產出賣予第三人之事實，惟其係於原告八十八年六月三十日主動通知撤銷意思表示及解除預定買賣契約書之後所為，亦即被告另行出賣本件不動產，係因被告不履行系爭預定買賣契約書所致，尚非可歸責於被告，初不論被告有無依約解除系爭之預定買賣契約書。從而，於被告出賣系爭不動產係肇因於原告不履行之行為，並無可歸責事由之情形下，原告即不得依前開之規定解除系爭預定買賣契約書，並請求返還本件定金二百萬元。

（四）末查：就原告主張本件被告所主張沒收之保證金二百萬元過高請求酌減部分，本院查：被告所主張沒收之本件二百萬元，通觀本件預定買賣契約書之內容，應屬民法第二百四十九條之定金（否則原告即無須於簽訂系爭預定買賣契約書時即為給付），該二百萬元性質非屬違約金即殆無疑義，從而，原告主張依民法第二百五十條以下之規定請求本院酌減，亦無理由。

（五）小結：本件原告主張解除系爭預定買賣契約書，並請求返還二百萬元保證金，或因原告並無意思表示錯誤之情形，或因被告無違約之情事及可歸責之事由，其主張並無理由。又原告之主張既無理由，其假執行之聲請亦因失所附麗而無理由而應併予駁回。

三、本件事證已明確，兩造其餘之攻防方法對本判決之結果並無影響，乃不一一論列，附此敘明。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

民事第五庭法 官　詹駿鴻

~B法院書記官　林淑玉