臺灣臺北地方法院 - 八十八度訴字第四六七二號（返還不當得利）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八度訴字第四六七二號原　　　告　　上和電機股份有限公司法定代理人　　乙○○ 訴訟代理人　　林明正律師複　代理人　　龍雲翔律師被　　　告　　遠東建設事業股份有限公司　設台北市○○路○段二００號二二法定代理人　　甲○○ 訴訟代理人　　陳俊斌律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百二十七萬四千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：（一）原告於民國八十六年七月一日向被告訂購坐落台北縣中和市○○段二八張小段第三一一、三三九－一六地號二筆土地上「遠東世紀廣場」第一期編號Ｅ５棟第十二樓房屋一戶（下稱系爭房屋），系爭房屋面積約二四七．九坪，房地價款共計三千六百四十五萬元。原告已付清全部自備款一千三百五十四萬元，另已辦妥銀行貸款二千八百一十一萬元。（二）系爭房屋於八十八年五月十九日已登記為原告所有，並於八十八年七月五日點交，門牌號碼為台北縣中和市○○路一五○號十二樓。點交前發現系爭房屋室內窗下有反樑，為買賣契約書所附房屋平面圖中所未有者，而此平面圖依買賣契約第一條之約定為契約之一部分，原告曾委託林明正律師於八十八年八月十九日通知被告。查此平面圖所未有之窗台反樑占室內使用面積約八．六九坪，換言之，原告房屋內使用面積有減少八．六九坪之瑕疵。系爭房屋面積依登記為二四七．九九坪，平均每坪單價為十四萬六千九百八十二元，則原告可請求減少價款一百二十七萬四千三百三十三元。（三）因被告已收全部價款，故原告依民法三百五十四條第一項、第一百七十九條後段之規定，請求被告返還不當得利如訴之聲明。（四）對被告抗辯所為之陳述：１、原告所指之使用面積是指因被告設計之「反樑」所加用之面積而不能使用者。查大樓建築法規就玻璃帷幕大樓並未規定必須設計反樑，如欲設計反樑，則是特殊設計，與一般建築成規不同，而特殊設計，被告應於簽訂買賣契約時告知原告，被告並未告知，亦未在平面圖上標明，致因有反樑之存在而減少使用空間之通常效用，屬被告應負之物之瑕疵擔保責任。２、原告請求不當得利之金額，是按「室內短少使用面積之瑕疵」之面積，依照雙方所訂預售房地買賣契約第六條後段「係按本契約第五條之土地與房屋價款之總數除以房屋面積所計算之平均每坪單價」之約定計算，並非主張契約所訂面積與登記面積之差額，故不適用誤差互相找補之約定。３、依台北市政府工務局之回函觀之，可見建築物構架如採「反樑」設計，設計建築師依建築法第十七條之規定，應於平面圖及相關圖說上標明，被告既應於契約平面圖及相關圖說標明「反樑」而未標明，足證減少室內使用面積，被告自應負物之瑕疵擔保責任。三、證據：提出買賣契約、交屋同意書、反樑照片、律師函、開會通知單、會議紀錄為證，並聲請函詢台北市建築師公會關於玻璃帷幕大樓是否必須設計反樑。乙、被告方面：一、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供現金或中央信託局可轉讓定期存單為擔保免為假執行。二、陳述：（一）系爭房屋總面積較約定多出○‧○九坪，並無短少：按系爭買賣契約第四條第二項約定房屋面積為二四七‧九○坪（包含約定主建物面積一七七‧一五坪、共用部分面積七○‧七五坪），而系爭房屋完工後，登記面積為二四七‧九九坪（此為原告所自承），較約定面積多出○‧○九坪。其中主建物登記面積為五八六‧○六平方公尺（合為一七七‧二八坪），亦較約定多出○‧一三坪。該等坪數，除依法登記外，並經原告於八十八年七月五日確認無誤後，簽立交屋同意書，辦理交屋（交屋同意書明載系爭房屋面積），是原告指稱系爭房屋面積短少云云，顯有誤會。（二）兩造合意房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，且明白約定主建物面積及共用部分面積，並無所謂「使用面積」之約定，原告聲稱「使用面積」短少云云，顯與兩造約定不合：１、查系爭買賣契約第六條明載「乙方（即被告）出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準」，被告依約給付登記面積並無短少之房屋，自符合兩造之約定效用，系爭房屋何來瑕疵？２、原告聲稱「使用面積」短少，然兩造僅有總面積、主建物面積及共用部分面積之約定（買賣契約第四條第二項參照），原告所稱顯然無據，更非契約約定之效用。（三）系爭房屋帷幕牆設計，乃合於建築法規及安全需要之常態設計：一般玻璃帷幕大樓其正、反樑均為一般設計所習見，且反樑乃合乎建築法規之設計，此有卷附台北市建築師公會八十九年三月六日八九（十一）會字第○二七七號函可稽，是被告公司並無違反常態設計之瑕疵。（四）系爭房屋平面圖之標示，亦無違反交易常態：１、帷幕牆之設計屬設計、施工項目，非交易標示項目，依法應標示於建築師製作，憑以施工之「建築平面圖」，原告聲稱應標示於交易之「房屋平面圖」云云，顯係曲解。２、帷幕牆之標示，係屬設計建築師簽證負責項目（建築法第三十四條），且建築師受委託設計之圖樣、說明書及其他書件，應合於建築法及基於建築法所發布之建築技術規則、建築管理規則及其他有關法令之規定；其設計內容，應能使營造業及其他設備廠商，得以正確之估價，按照施工。（建築師法第十七條），此有卷附台北市政府工務局八十九年六月八日北市工建字第八九三一四一四七○○號函可稽。３、房屋交易側重物權支配管理之面積範圍，反樑設計不影響登記支配之權利範圍：樑柱面積為地政機關登記面積之一部，此為預售屋交易及登記建物面積之常態，換言之，無論樑柱是突出於上（俗稱正樑）或突出於下（俗稱反樑），皆為建物物權支配及利用之合法權利範圍，系爭買賣並無因帷幕牆反樑之設計，導致物權登記面積之減縮或違反房屋物權支配範圍之常態。４、依一般預售屋買賣慣例（包括內政部之指定版本）皆無揭示樑之所在必須標示於房屋平面圖之情，被告依循交易常態揭示房屋平面圖，何來不當？苟原告之說能得成立，則裝置自動噴水系統者，購屋人豈非可以主張，因圖面未標示，所以其上設置自動噴水系統者，所有之面積皆為未依約給付，均為短少乎？其不合理，至明。５、又「倘事業對商品並無虛偽不實或引人錯誤之表示，要不因其廣告未將商品某項內容詳予刊載或說明，即謂有前開法條規定之適用。又依相關建築法令，並未規定建築物廣告應登載事項，故建商亦無刊載一定廣告內容之法律義務。自難僅因建商之「不作為」，未於建築物廣告上揭示某項資訊，而認有虛偽不實或引人錯誤廣告情事。」（公平交易委員會八三公訴決字第○一一號訴願決定書參照）。查本件反樑設計不影響建物物權面積之範圍，且樑與樑間空間並非不能支配、利用，而建築平面圖標示事項萬端，被告依循通常交易慣例之房屋平面圖為標示，並無不當，原告無據聲稱被告負有標示反樑義務等語，顯非可採。（五）系爭房屋已經原告檢視受領，並無瑕疵：按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條第一、二項定有明文；而所謂「視為承認其所受領之物」，乃指「視為承認其所受領之物無瑕疵」。又受領時，明知物有瑕疵，而不「保留」其物之瑕疵擔保請求權者，應生「視為承認其所受領之物」之法律效果。查原告所指之所謂「瑕疵」，於檢視房屋時，肉眼即可輕易發見，依通常程序實不難於檢查，然原告於交屋時，並未指摘，要求任何改善，或為任何「保留」。於被告改善原告指摘之缺失時，被告更確認系爭房屋全然無即時可見之瑕疵無誤，足稽原告確實明白系爭反樑現象，確非瑕疵而受領，且係明知而無保留之受領。是系爭房屋，無論依兩造之約定效用、通常效用，以及法律擬制之法效，皆無瑕疵，至明。（六）微論系爭房屋全然無面積短少之瑕疵，且原告目前正在使用所謂「短少之坪數」中，原告無據聲稱短少八‧六九坪，且完全無視系爭房屋之價款為一千二百七十五萬七千五百元（土地價款為二千三百六十九萬二千五百元），以及面積找補當就超過百分之一者為之等約定，逕行聲稱可請求房屋款一百二十七萬四千三百三十三元不當得利云云，更是無稽。綜上，原告之訴，顯無理由。三、證據：提出交屋同意書、廣告圖冊、建材設備說明書、橫向剖面圖、測量成果圖、廠辦建物驗收清單為證，並聲請函詢台北市建築師公會，就系爭反樑設計是否為一般玻璃帷幕大樓所習見之設計及是否合乎建築法規之設計；暨聲請函詢台北市建築師公會，系爭反樑之設計在房屋平面圖上是否應予標明讓消費者知悉。理　　由一、原告主張：原告於八十六年七月一日向被告訂購坐落台北縣中和市○○段二八張小段第三一一、三三九－一六地號二筆土地上「遠東世紀廣場」第一期編號Ｅ５棟第十二樓房屋一戶，系爭房屋面積約二四七．九坪，房地價款共計三千六百四十五萬元。原告已付清全部自備款一千三百五十四萬元，另已辦妥銀行貸款二千八百一十一萬元。系爭房屋於八十八年五月十九日已登記為原告所有，並於八十八年七月五日點交，門牌號碼為台北縣中和市○○路一五○號十二樓。點交前發現系爭房屋室內窗下有反樑，為買賣契約書所附房屋平面圖中所未有者。查此平面圖所未有之窗台反樑占室內使用面積約八．六九坪，換言之，原告房屋內使用面積有減少八．六九坪之瑕疵。系爭房屋面積依登記為二四七．九九坪，平均每坪單價為十四萬六千九百八十二元，則原告可請求減少價款一百二十七萬四千三百三十三元。因被告已收取全部價款，故原告依民法三百五十四條第一項、第一百七十九條後段之規定，請求被告返還不當得利如訴之聲明。二、被告則以：系爭買賣契約第四條第二項約定房屋面積為二四七‧九○坪，而系爭房屋完工後，登記面積為二四七‧九九坪，較約定面積多出○‧○九坪。其中主建物登記面積為五八六‧○六平方公尺，亦較約定多出○‧一三坪。該等坪數，除依法登記外，並經原告於八十八年七月五日確認無誤後，簽立交屋同意書辦理交屋，是系爭房屋並無面積短少；況兩造合意房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，且明白約定主建物面積及共用部分面積，並無所謂「使用面積」之約定，原告陳稱「使用面積」短少云云，顯與兩造約定不合；又系爭房屋帷幕牆設計，乃合於建築法規及安全需要之常態設計。而帷幕牆之設計屬設計、施工項目，非交易標示項目，依法應標示於建築師製作，憑以施工之「建築平面圖」，原告聲稱應標示於交易之「房屋平面圖」等語，顯係曲解。且依一般預售屋買賣慣例（包括內政部之指定版本）皆無揭示樑之所在必須標示於房屋平面圖之情，被告依循交易常態揭示房屋平面圖，並無不當。另樑柱面積為地政機關登記面積之一部，此為預售屋交易及登記建物面積之常態，易言之，無論樑柱是突出於上（俗稱正樑）或突出於下（俗稱反樑），皆為建物物權支配及利用之合法權利範圍，系爭買賣並無因帷幕牆反樑之設計，導致物權登記面積之減縮或違反房屋物權支配範圍之常態等語置辯。三、本件原告主張其於八十六年七月一日向被告訂購系爭房屋，面積約二四七．九坪，房地價款共計三千六百四十五萬元。原告已付清全部自備款一千三百五十四萬元，另已辦妥銀行貸款二千八百一十一萬元。系爭房屋於八十八年五月十九日已登記為原告所有，並於八十八年七月五日點交，門牌號碼為台北縣中和市○○路一五○號十二樓。又系爭房屋室內窗下有反樑，為買賣契約書所附房屋平面圖中所未有者，而該窗台反樑占用之面積約八．六九坪等情，業據其提出買賣契約、交屋同意書、反樑照片、律師函為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張該窗台反樑占用之室內面積約八．六九坪，即原告房屋內使用之面積有減少八．六九坪之瑕疵等語，被告則以前開情詞置辯。是本院應審酌者厥為上開窗台反樑占用之面積是否為減少系爭房屋通常效用之瑕疵？四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告主張大樓建築法規就玻璃帷幕大樓並未規定必須設計反樑，如欲設計反樑，則是特殊設計，與一般建築成規不同，而上開特殊設計，被告於簽訂買賣契約時有告知原告之義務等語，為被告否認之。經查，一般玻璃帷幕大樓，其正、反樑均為一般設計所習見，反樑之設計是視設計人之設計理念及需求而定。不論有無設計反樑，均合乎建築法規之設計等節，有台北市建築師公會八十九年三月六日八九（十一）會字第○二七七號函可稽。足徵系爭房屋反樑之設計乃是玻璃帷幕大樓習見之設計，並無特殊之處。又按建築師法第十七條規定：「建築師受委託設計之圖樣、說明書及其他書件，應合於建築法及基於建築法所發布之建築技術規則、建築管理規則及其他有關法令之規定；其設計內容，應能使營造業及其他設備廠商，得以正確之估價，按照施工」，故建築物構架如採「反樑」設計，設計建築師依前開規定應於建築平面圖及相關圖說上標明等情，固有台北市政府工務局八十九年六月八日北市工建字第八九三一四一四七○ ○號函可憑，惟台北市政府工務局所為之上開函覆，係針對建築師所製作之建築平面圖及相關圖說，必須將反樑之設計標明，其目的無非其設計內容能使營造業及其他設備廠商，得以正確之估價，按照施工，尚與買賣契約書附件之平面圖，係為了讓買受人大致了解該房屋之隔局之目的不同，是不能因此而遽認被告有將反樑設計標示於平面圖之義務。次查，系爭房屋為玻璃帷幕大樓之設計一節，有廣告圖冊、建材設備說明書附卷足憑，且為原告所不爭。則依前揭說明，被告以玻璃帷幕大樓習見之反樑設計，並無任何違背建築法規之規定，且因該設計並非特殊，是被告未在契約附件之平面圖標示，亦難指為違法。此外，原告復未能舉證以實其說，因之，原告主張被告有告知系爭房屋為反樑之設計一節，即不足採。五、再查，依兩造訂定之買賣契約第四條第二項約定：「房屋面積：本房屋面積約貳肆柒點玖零坪：包括主建物面積約壹柒柒點壹伍坪，共用部份面積約柒零點柒伍坪。」且遍觀契約全文，僅有總面積及上開主建物面積、共用部分面積之約定，尚無使用面積應為多少之約定。又原告自承系爭房屋完工後，登記之面積為二四七‧九九坪，較約定面積多出○‧○九坪。其中主建物登記面積為五八六‧○六平方公尺（合為一七七‧二八坪），亦較約定多出○‧一三坪，有測量成果圖可考，是以被告已依兩造約定為合乎債務本旨之給付。至原告所稱之反樑面積，乃屬地政機關登記面積之一部，並不影響登記支配之權利範圍，易言之，無論樑柱是突出於上（俗稱正樑）或突出於下（俗稱反樑），皆為建物物權支配及利用之合法權利範圍，系爭買賣並無因帷幕牆反樑之設計，導致物權登記面積之減縮或違反房屋物權支配範圍之常態。況系爭反樑之平台上仍可有效利用，並非因上開反樑之設計，其占用之面積即喪失全部效用。故原告主張系爭房屋窗台反樑占用之面積為減少系爭房屋通常效用之瑕疵等語，要無足採。六、退步言之，縱系爭房屋有原告所指之瑕疵。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條第一、二項定有明文。又受領時，明知物有瑕疵，而不「保留」其物之瑕疵擔保請求權者，則其所為，依上開條文所示，應生「視為承認其所受領之物」之法律效果。查原告所指之所謂「瑕疵」，即系爭房屋有反樑之設計致減少使用面積，於檢視房屋時，肉眼即可輕易發見，依通常程序實不難於檢查，然原告於交屋時，並未指摘或要求任何改善，或為任何「保留」。遲至八十八年八月十九日，方委託林明正律師將上開瑕疵通知被告。甚且於被告改善原告之前指摘之缺失時，被告更確認系爭房屋全然無即時可見之瑕疵無誤，有交屋同意書、廠辦建物驗收清單附卷足稽。揆諸前揭說明，原告於交屋時既無指摘系爭房屋有何瑕疵，亦無為任何保留，即視為承認其所受領之物，自不得再主張物之瑕疵擔保請求權。七、綜上所述，系爭房屋窗台反樑之設計，並無原告所指之瑕疵；且原告於交屋時亦無指摘系爭房屋有何瑕疵，且無為任何保留。從而，原告依民法第三百五十四條第一項、第一百七十九條之規定，請求被告給付一百二十七萬四千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵無理由，應予准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　七　　　月　　三十一　　日民事第五庭法官　林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　七　　　月　　三十一　日法院書記官　林蓮女

臺灣臺北地方法院八十八度訴字第四六七二號

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