臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五一五三號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第五一五三號

原告

甲○○

訴訟代理人

林祥實律師

被告

東帝士股份有限公司 設台北縣汐止鎮○○○路一００號廿六號

法定代理人

乙○○○○○

訴訟代理人

張泰昌律師

右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）一百二十七萬元及自民國（下同）八十八年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告與被告於八十二年七月十一日購買房屋座落台北縣汐止鎮○○○段保長坑小段等地號土地內興建第Ｅ棟編號第五號第十層房屋壹戶，建物所有權約二十九點二五坪及地下停車位總價為三百四十六萬一千二百元，付款方法為分期繳款及辦理房屋貸款，此有兩造訂立之房屋土地買賣契約書可稽，原告均按被告通知分期繳納共計一百二十七萬元。至八十八年三月即將交屋之際，原告發現大樓前有一高壓電源及大同路亦有高壓電，依自由時報八十八年三月十六日四十三版報導記載，住宅附近三十公尺內高壓電線和血癌、腦癌的高危險發生率有關，民眾應避免選購附近三十公尺內有高壓電線的住宅，按當初兩造訂約時，被告廣告畫圖無有高壓電經過說明，顯然矇騙購買房屋之客戶，且當時工地看板遮蓋建物，無從窺得全貌，因此原告為了自身健康與居住安全，因可歸責於被告之事，由委由律師於八十八年三月二十五日函表示解除契約退還歷年繳納房價款，迄無結果，再度於八十八年九月十日函催亦置之不理，為此提起本件訴訟，依民法第二百九十五條規定解除契約，當事人雙方回復原狀，請求被告返還所受領價金附加利息。

二、按物之出賣人對於買受人應擔保其物依三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此民法第三百五十四條所明定。本件出賣人即被告在預售房屋廣告中並無刊登有高壓電源在樓房經過，兩造所訂契約亦無該項記載，迨通知交屋時，原告豁然發現在所預購房屋二十公尺左右有高壓電源通過，認定足以影響原告人身之健康及致癌之危險，因此原告依民法第三百五十九條之規定解除契約，請求返還歷年所繳納之價金。

三、按行使權權履行債務，應依誠實及信用之方法，民法第二百十九條明文規定，尤其訂立契約更應遵守上開誠實及信用方法，否則即為違約，本件被告為推銷東帝士「摩天鎮」房屋，在廣告大力促銷上聲稱附設「超大型休閒購物中心」及「陽光游泳池」等公共設施，近年遭人檢舉有廣告不實之嫌，在公平會查證後發現該建物的建築執照並沒有附設游泳池的設計與規劃，顯然故意欺騙消費者，公平會依公平交易法第二十一條裁定予以處分。本件兩造訂約與廣告不實，已違誠實及信用，原告依法委由律師表示解除約，請求返還價金，並未依契約第十五條規定請求違約金及損害賠償，已厚道之至。

四、涮涮鍋之微波爐所產生之電磁波，人體若距離太近，報載醫學分析咸認有致癌之危險，警告民眾注意，因此何況原告預購被告之房屋在二十公尺左右有高壓電經過，比之涮涮鍋之電磁波何止數萬倍。

五、台電高壓電源線縱長久以來即設於該處，被告興建房屋之初設計時，即應考慮周詳，遠離此高壓電源，因欠思慮，屬被告過失，原告於八十三年七月訂約之初，尚木興建房屋，及一片空野土地，怎知被告興建房屋了六、七年，八十八年三月通知交屋之際，竟然發現房屋蓋在高壓電源邊緣二十公尺左右範圍，有致癌危險率為醫學界所公認，當然與被告興建有相當因果關係，被告所云高壓電線路之配置及興建與被告無關，顯不足採。

六、被告所辯因原告之違約行為，致受有損害達二百三十六萬元，原告所付之價金遠不及被告所受之損害，原告請求無理由等語顯不足採；蓋原告無何違約行為，自八十二年七月訂約日起至八十八年三月通知交屋之日止，原告均按被告通知，分期繳納房屋價金，共一百二十七萬元，被告所受損害與原告無干，原告並無故意或過失之違約行為，被告之損害不能責怪原告，被告之損害與原告請求返還價金係屬二回事，不能混為一談。

七、被告係財力雄厚之集團，原告為公司之小職員，被告是經濟強者，原告是經濟弱者，本作責任在於被告將房屋蓋在台電高壓電線路經過邊緣，使買受之住戶有致癌之危險，原告焉能安心居住，原告請求返還價金合情、合理又合法。

八、原告僅主張解除契約回復原狀，未主張他法律關係。

參、證據：提出㈠房屋土地買賣契約書影本一份、㈡律師函影本一份、㈢自由時報影本一份、㈣東帝士廣告圖影本一份、㈤照片二幀、㈥中國時報剪報影本一份為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回，及如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、原告所指稱之高壓電源線路乃為台灣電力公司之超高壓線路重要輸電幹線，其長久以來即設立於該處，是如此之重要輸電幹線，勢必高巨穩，試問被告當時如何能以工地看板遮蓋建物而使買屋之客戶無從窺其全貌，致遭欺騙；再者縱使被告於預售屋廣告及兩造簽訂之契約中無有高壓電線路經過之說明，然此高壓電為線路既為台灣電力公司之超高壓線路重要輸電幹線，則此高壓電線路之電置及興建與被告無關，原告據此由欲與被告解除契約，實無理由。

二、系爭「摩天鎮」已興建完工，經台北縣政府工務局核發使用執照在案，且於八十八年三月八日辦妥建物第一次登記，只要原告配合完成相關貸款對保手續，隨時可將所有移轉予原告並辦理點交，並無違約不能給付之情事。且經被告以八十八年九月一日汐止郵局第八十二號存證信函通知原告至被告指定地點，配合辦妥貸款對保及產權用印手續，惟被告置之不理，被告只得再以八十八年十月七日汐止郵局第七二六號存證信函為解除契約之意思表示，是兩造間之買賣契約業經合法解除。依雙方所簽訂之房屋買賣契約書第十五條第二項及土地買賣契約書第十條第二項約定「如甲方（指原告）違反本契約各項規定時，甲方已繳價款任由乙方（指被告）沒收充作違約金及損害賠償，乙方並得解除契約.....」是被告解除系爭買賣契約且沒收原告之已繳價金，殆無疑義。

三、買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔瑕疵擔保之責任，買受人得解除契約或減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此民法第三百五十九條有明文。現系爭建物並無任何之瑕疵，即被告毋庸負任何瑕疵擔保責任，原告依前述法條而欲與被告解除契約，於要非有據。

四、本件原告請求返還價金，然查被告因原告之違約行為，致受有如下損害：

㈠所失利益：依財政部核定八十七年度不動產投資興建及租售業同業利潤標準為百分之十四；本件總價款為五百零九萬元，可得營業利潤為七十一萬二千六百元。

㈡營業稅損失：原告已繳價金一百二十七萬元，被告應繳營業稅為六萬三千五百元。

㈢房屋跌價損失：系爭之違約戶經被告委由新聯陽、大豐富二家鑑價，該二家公司鑑價之結果為：目前系爭建案之市價分別為原售價格百分之六十七點二及六十七點四；被告擬依原成交價百分之七十三點二作為再銷售金額（總平均值），系爭建物再售金額為原成交價百分之七十三點七，則跌價損失為一百三十三萬八千六百七十元。售佣金為總價款百分之五，即二十五萬四千五百元。

㈣委託銷售佣金損失：系爭摩天鎮預售案係委由甲桂林房屋仲介股份有限公司包銷，銷售佣金為總價款百分之五，即二十五萬四千五百元。綜上所陳，被告所受損害金額計達二百三十六萬九千二百七十元；而原告已付價款僅為一百二十七萬元，遠不及原告所受之損害，是被告請求返還價金，要無理由。

五、原告主張民法第二百十九條規定「行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法」，然所謂誠信原則，乃為社會生活之基礎，共為助成交易之根本；背於道德上、法律上誠實及信用之舉動，原即不可為。故一般權利濫用應受禁止之原則言，於其適用時，亦非漫無限制，除須注意民法第一百四十八條所定，權利人行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，尚須在客觀上綜合權利人因權利行使，所能取得之利益與其權利之行使，對他人及整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及社會國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解，此有最高法院五十五年台上字第三二三五號判決及最高法院七十一年台上字第七三七號判例可佐。本件被告因原告之違約行為而受損害已遠超過原告已付價款一百一十萬有餘，且有投資即有所謂之風險，被告欲以轉嫁風險之方式而擇斷頭解約，實乃為一歪風，勢將危害整個社會國家之守法精神。

六、依兩造所簽訂房屋買賣書第十七條約定「本房屋買賣之雙方，權利義務之內容僅止於本契約書內所載空口無憑，特立本契約一式二份..... 」，第十八條約定「契約附件㈠房屋位置平面圖㈡建材設備概要㈢付款事項㈣代刻印章授權書㈤代辦房貸款委託書㈥住戶管理服務公約。前項各附件均為本約之一部份，視同本約內容。」原告所提之銷售海報，並非前開約定附件之內容，不視同本約內容，被告亦無履行之義務；被告依法、依約無有按廣告海報內容履行之義務，惟仍本誠信原則，督促關係企業持續依「工商綜合開發設置管理辦法」之規定申請設置工商管理區，並興建「大型休閒購物中心」。系爭摩天鎮建案，其中相關之遊憩休閒公共設施多達十數項，係委由名建築師李祖原設計，有健身房、韻律舞教室、電影院、圖書室、棋弈室、會議室、會議室、室內兒童遊戲室、羽球場皆已施作完成，可供使用，該等項目費用支出即達三千餘萬元；另游泳地已發包予欣逸達工程有限公司施作，總承攬金額高達五百八十八萬元，游泳地工程亦已完工多時，被告確已依約履行，並無違約情事。退一步言，依原告與被告所簽訂之預售房屋買賣契約書第六條第四項第七款已載明「公共設施及庭園部分有關海報內容，為期更理想使用，乙方（指被告）保有修改圖面、變更施工方式之權利」等語，是縱被告未能依海報內容給付相關設施，然原告既簽約時概括賦予被告變更、修改之權利，即使有未依海報內容提出給付，亦難認被告有施以訴術欺罔手段。又行政院六十五年九月二日第一四九一次院會院長提示：自六十五年九月二日起，有關家庭自用游泳池一律不得興建，自斯日起，住宅附屬之游泳池均無法取得建築執照，如有興建游泳池者，均屬違章建築，此為一般人所知悉。然近年間，國內所得普遍升高，對於住宅休憩設施之要求相對提高，惟政府不合時宜之法令未隨同修改，以致無有建商能興建合法之游泳池，此實非建商所願見到，故建商興建違章之游泳池，實有無奈之處。惟無如何，被告確已投注五百八十八萬元之經費以興建游泳池，自無任何不法所得。有關建商於銷售預售屋時，雖於廣告載明有游泳池之設置，其後未合法興建游泳池，其預售屋購買戶要求解約且返還價金，遭法院決駁回之案例甚多，此有最高法院八十八年台上字第一九四七號判決可參。

七、被告已對行政院公平交易委員會八九公處字第○○八號處分書提出訴，願該處分尚未確定，自不得引為不利被告之認定。

參、證據：提出㈠使用執照影本一份、㈡財政部核定同業利潤表乙份、㈢契書草案影本二份、簽呈調價表等資料影本一份、㈣廣告業務企劃合約書影本一份、㈤照片四幀、㈥照片九紙影本一份、㈦工程發包承攬書影本一份、㈧存證信函影本一份為證。

理由

一、本件原告起訴主張其於八十二年七月十一日購買被告所興建座落台北縣汐止鎮○○○段保長坑小段等地號土地內興建第Ｅ棟編號第五號第十層房屋壹戶，總價為三百四十六萬一千二百元，原告已繳納價金共計一百二十七萬元。至八十八年三月即將交屋之際，原告發現大前有一高壓電源及大同路亦有高壓電，據報戴住宅附近三十公尺內高壓電線和血癌、腦癌的高危險發生率有關，按物之出賣人對於買受人應擔保其物依三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此民法第三百五十四條所明定。本件出賣人即被告在預售房屋廣告中並無刊登有高壓電源在樓房經過，兩造所訂契約亦無該項記載，至通知交屋時，原告始發現在所預購房屋二十公尺左右有高壓電源通過，認定足以影響原告人身之健康及致癌之危險，因此原告依民法第三百五十九條之規定解除契約，並提起本件訴訟，依民法第二百九十五條規定解除契約，當事人雙方回復原狀，請求被告返還所受領價金附加利息。

二、被告則以高壓電源線路乃為台灣電力公司之超高壓線路重要輸電幹線，被告無可能以工地看板遮蓋建物而使買屋之客戶無從窺其全貌，致遭欺騙；系爭摩天鎮已興建完工，經台北縣政府工務局核發使用執照在案，只須原告配合完成相關貸款對保手續，隨時可將所有移轉予原告並辦理點交，並無違約不能給付之情事。然經被知原告至被告指定地點，配合辦妥貸款對保及產權用印手續，惟被告置之不理，被告只得再以八十八年十月七日汐止郵局第七二六號存證信函為解除契約之意思表示，且被告因原告之違約行為，所受損害金額計達二百三十六萬九千二百七十元；而原告已付價款僅為一百二十七萬元，遠不及原告所受之損害，就相關之公共設施，被告皆盡力依約履約，系爭建物並無何瑕疵，原告請求解除契約並無理由等語置辯。

三、兩造對於原告與被告於八十二年七月十一日簽定「東帝士摩天鎮」房屋（車位）土地買賣契約書，購買被告所興建座落台北縣汐止鎮○○○段保長坑小段二四七之五等十四筆土地內「東帝士摩天鎮」第Ｅ棟編號五號第十層房屋，含停車位總計價金為三百四十六萬一千二百元，原告已繳分期價金共計一百二十七萬元，而系爭「摩天鎮」已興建完工，且經台北縣政府工務局核發使用執照在案，並於八十八年三月八日辦妥建物第一次登記，而被告並於八十八年九月一日通知辦理貸款及產權用印手續等情，均不爭執，並有房屋土地買賣契約影本一份、使用執照影本一份可憑，自堪信為真實。

四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。按房屋通常之效用為居住功能，系爭房屋土地買賣契約所預定之效用亦在供居住之用，而查被告所興建系爭摩天鎮房屋，已領得使用執照，辦妥建物第一次登記，被告並已通知原告辦理貸款及產權用印，此為兩造所不爭之事實，足認系爭房屋已達可交屋之狀態，可供居住之用，已具備其通常效用，及契約預定之效用；原告主張系爭摩天鎮房屋附近有高壓電經過，住宅附近三十公尺內高壓電線和血癌、腦癌的高危險發生率有關，系爭摩天鎮房屋未達居住之效用，有瑕疵存在等語，無非以自由時報及中國時報剪報影本為證，然按當事人主張有利於己之事實者，就其主張之事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，查自由時報「電磁場安全嗎﹖」之報導，文中固有「住宅附近三十公尺內的高壓電線和血癌、腦瘤及乳癌的高發生率有關，民眾應避免選購附近三十公尺內有高壓電線的住宅」等語，然該文中仍論及「住宅旁高壓電線之安全性，目前仍然存疑」、「近二年內的研究中，大約有一半的學者顯示電磁場會提高癌症的發生率，另一半的學者報告不會提高發生癌症的發生率」；而中國時報「小心環境中的危險」報導中，則敘及「有部份地其他區醫學統計資料顯示：住宅附近三十公尺內有高壓電線的住家，當電磁波強度長期高至二至十毫高斯時，會增加當地居民血癌、腦瘤及乳癌的發生率二至三倍」、「提醒讀者對於電磁波致癌的說法，最好抱持寧可信其有的心態」等語細繹此二份報導，係提醒讀者注意生活中微波、行動電話、電毯、電腦、高壓電線等電磁波對人體之影響，然住宅旁高壓電線是確導至癌症之罹患，仍有正反二面之意見，則是否住宅旁高壓電線與癌症之罹患具有因果關係，已成醫學界之共識，已然存疑，況此二份報導之作者均為同一人（金忠孝），是以依兩二份報導，仍不足認原告對瑕疵之存在已盡舉證之責任，其主張尚不足採。

五、況且系爭摩天鎮房屋旁之高壓電線，於兩造簽約時即存在，此為兩造所不爭之事實，查高壓電源線路，既高且巨，此觀之兩造所提之照片即可憑，則系爭摩天鎮房屋旁有高壓電線存在，應為原告簽約時所知悉；雖原告主張被告以看板遮住，是其無從知悉，且未於契約中告知有高壓電等語，然高壓電源線，既高且巨，且綿延數十里，衡情尚難以工地看板遮蓋而使買屋之客戶無從窺其全貌，且原告復未舉證以實其說；再購買房屋，非通常之交易，買受人勢必多次觀察欲購房屋附近環境，多方比較觀察，至完全滿意後，方簽訂買賣契約，繳納分期價金，就此顯而易見之高壓電源線，縱被告未再告知，應為原告購屋之初所可觀察，原告主張不知高壓電線存在，不足採信。按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重有過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第三百五十五條定有明文，縱認房屋旁設有高壓電線係屬瑕疵，然此瑕疵亦為原告簽約時所明知，被告亦不負瑕疵擔保責任。

六、原告主張系爭摩天鎮房屋旁有高壓電線係屬瑕疵，主張解除契約等語，尚不足採，從而，原告請求被告給付原告一百二十七萬元及自八十八年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並無理由，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦之方法，於判決結果無何影響，爰不一一論述，在此敘明。

八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第二庭法官　吳青蓉

法院書記官　歐陽更生