臺灣臺北地方法院八十八年度簡上字第四三三號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度簡上字第四三三號

上訴人

唯福投資股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

被上訴人

富豪天下社區管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十八日本院台

北簡易庭八十八年度北簡字第五００八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：如主文第一、二項所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外補稱：

㈠按原審判決據以判決上訴人應給付被上訴人自民國（下同）八十三年六月起至清償日止之管理費，係根據公寓大廈管理條例第二十四條之規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，而認上訴人雖於八十五年八月始繼受取得系爭三戶房屋所有權，惟依該條例第二十四條之規定，上訴人之前手積欠自八十三年六月起至八十五年七月止之管理費亦應由上訴人繼受，故除上訴人已認諾願支付之二十八期費用外，另二十六期費用共新台幣（下同）壹拾捌萬參仟零陸拾元（如附件所示）屬於上訴人前手積欠之管理費亦應由上訴人繼受負擔，顯有未洽。

㈡查公寓大廈管理條例第二十四條之規定，惟本條例所稱之規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議共同遵守事項，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得依規約定之，是以如公寓大廈共用部分之專用權得依規約而設定，依規約設定之專用權，其效力不僅可拘束區分所有權人，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力，故本條例第二十四條所稱繼受人應繼受一切權利義務，係指繼受人亦應遵守原區分所有權人所簽訂規約所定之一切權利義務，如應按規約繳納管理費、能否飼養動物、法定空地如何使用、頂樓應如何使用等，惟對於繼受人之前手所積欠之管理費，應屬前區分所有權人之債務，依現行法令，尚無規定此類債務有「債權物權化」，應由不動產所有權人移轉後之所有權人繼受之規定，故上訴人繼受系爭三房屋前，前區分所有權人所積欠之管理費，依法不應由上訴人負擔。

㈢惟被上訴人聲稱對於該管建築物中之不動產買賣及出租應先行繳清管理費之公告，但該公告時間為上訴人之不動產買賣移轉時間之後，即八十六年第一次區分所有權人會議紀錄（八十五年十二月二十二日），始有提案第四條有關追繳積欠管理費用之記錄，亦可證明公告時間係在上訴人取得系爭三房屋之所有權之後，自無法拘束上訴人。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外補稱：

㈠上訴人所購買系爭三戶房屋，均屬被上訴人富豪天下社區公寓大廈之住戶，依八十二年三月二十一日之住戶大會會議，決議大廈每戶應按月繳付管理費二千七百元。

㈡被上訴人固於八十五年八月始取得上開三戶房屋，但依住戶大樓會議曾決議公告，欲購買該社區之住戶，應先至管理中心查詢原住戶有無積欠管理費，並應承受該積欠之管理費或從價款中代為扣除，且依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，被上訴人亦應承受原所有權人之一切權利義務，因之上訴人對於原所有權人所積欠自八十三年六月至八十五年七月之管理費應為概括承受。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提富豪天下社區守望相助管理委員會八十二年三月二十一日住戶大會第一次會議記錄、八十二年十二月十二日二屆住戶大會會議記錄、八十三年十二月十六日第三屆住戶大會會議記錄、八十五年十二月二十二日八十六年第一次區分所有權人大會會議記錄等影本為證。

理由

甲、程序方面：本件被上訴人法定代理人業經社區管理委員會於八十八年十二月十二日改選由甲○○接任，同時聲請承受訴訟，此有桃園縣政府八十九年一月七日八八府工建字第二八二九六一號函及公寓大廈管理組織報備證明及聲明承受狀為憑，經查核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

一、本件被上訴人起訴主張上訴人係桃園市○○街一七一號十四樓之一、十四樓之二及一七五號十二樓等三戶之所有權人，均屬富豪天下社區公寓大廈住戶，依八十二年三月二十一日住戶大會會議，決議大廈每戶每月管理費二千七百元，上訴人雖於八十五年八月始取得上開三戶房屋所有權，然依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，應繼受原區分所有權人之一切權利義務，因本於公寓大廈管理條例第二十一條之規定，求為命上訴人給付參拾貳萬伍仟柒佰柒拾元及自八十三年六月二十六日起至清償日，按年息百分之六計算之判決（惟原判決駁回被上訴人超過自八十七年十二月二日起算之法定遲延利息百分之六之請求部分，未據被上訴人聲明不服，且其中管理費壹拾肆萬貳仟柒佰壹拾元部分，經原判命上訴人給付，亦未據上訴人聲明不服，已告確定）。

二、本件上訴人則以：伊自八十五年八月始取得系爭三戶房屋之所有權，伊自此時才有繳納管理費之義務，況且被上訴人所公告欲購買本社區之住戶，需先查明原區分所有權有無積欠管理費，並應承受該管理費之債務，係在伊取得系爭三戶房屋之後，並不可拘束上訴人，故原區分所有權人於八十三年六月至八十五年七月止，所積欠之管理費合計壹拾捌萬參仟零陸拾元不應由係負擔等語，資為抗辯。

三、經查系爭三戶房屋每戶每月應繳納管理費二千七百元，而該系爭三戶房屋之前手之區分所有權人尚未繳納自八十三年六月起至八十五年七月止之管理費合計壹拾捌萬參仟零陸拾元，且上訴人係於八十五年八月始取得系爭三戶房屋之所有權之事實，業經兩造所不爭執，復有被上訴人所提出之管理費收款明續表、存證信函、富豪天下社區守望相助管理委員會八十二年三月二十一日住戶大會第一次會議記錄、八十二年十二月十二日二屆住戶大會會議記錄、八十三年十二月十六日第三屆住戶大會會議記錄、八十五年十二月二十二日八十六年第一次區分所有權人大會會議記錄及上訴人所提出之建物所有權狀等影本為證，此部分事實堪信為真實，茲兩造有爭議者，為上訴人是否需負擔原區分所有權人所積欠之管理費乙節？分述如下：

㈠查規約是由區分所有權人所共同訂定，在效力上，依私法自法原則，只要規約內容不抵觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效，但規約依私法自治原則，其效力應只能拘束對規約表示同意者，對不同意或未參與訂定者，因未有享受規約權利和負擔義務之承諾，規約不得對其發生效力，但堅此締約自由之原則，將會發生許多區分所有權人不願同意規約，不負擔規約義務，但卻可享受規約利益之搭便車行為，則久之會影響其餘區分所有權人遵守規約之意願，因而應賦予區分所有權人會議之規章或決議對各區分所有權人均有遵守義務，無需特別其區分所有權人個別之同意，為避免區分所有權人之受讓人以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約所定之義務，固公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。

㈡惟查公寓大廈管理條例第二十四條之規定，所稱之「規約」係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議共同遵守事項，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得依規約定之，是以如公寓大廈共用部分之專用權得依規約而設定，依規約設定之專用權，其效力不僅可拘束區分所有權人，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力，故本條例第二十四條所稱繼受人應繼受一切權利義務，係指繼受人亦應遵守原區分所有權人所簽訂規約所定之一切權利義務，如應按規約繳納管理費、能否飼養動物、法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等，惟對於繼受人之前手所積欠之管理費，應屬前區分所有權人之債務，但依現行法令，尚無規定此類債務應由不動產所有權人移轉後之所有權人法定概括承受之規定，故上訴人抗辯依「公寓大廈管理條例」之規定並無伊需概括承受系爭三戶房屋前原區分所有權人所積欠之管理費乙節，堪以採信。

㈢再查依被上訴人所提出之富豪天下社區守望相助管理委員會八十二年三月二十一日住戶大會第一次會議記錄、八十二年十二月十二日二屆住戶大會會議記錄、八十三年十二月十六日第三屆住戶大會會議記錄、八十五年十二月二十二日八十六年第一次區分所有權人大會會議記錄等影本觀之，僅於八十五年十二月二十二日八十六年第一次區分所有權人大會會議記錄記載；「四、追繳積欠管理費案：：說明：目前管理費仍有欠繳金額：：如何追繳，請討論。決議：請第五屆各區管理委員先行溝通欠繳戶，若無法獲得結果，可按公寓大廈管理條例之規定辨理。」等字樣，其餘會議記錄僅係討論管理費收費標準，此外被上訴人亦無法提出任何證據資料證明，富豪天下社區住戶大會決議通過；「敬告仲介人士或有意在本社區購買房屋住戶請至管理中心，查明是否積欠管理費如有積欠應一併承受或從價款中扣除：：」之規約，是上訴人所辯於八十六年第一次區分所有權人會議始有提案第四條有關追繳積欠管理費用之記錄，亦可證明上開公告內容，係在上訴人取得系爭三戶房屋所有權之後乙節，洵堪採信。

四、綜上所述，上訴人抗辯無需承受原區分所有權人所積欠之管理費乙節，自屬可信，被上訴人主張依公寓大廈管理條例第二十四條及規約之約定請求被上訴人負擔原區分所有權人所積欠之管理費，為不足採，從而，被上訴人本於給付管理費之法律關係，請求上訴人給付壹拾捌萬參仟零陸拾元及法定遲延利息，為無理由，不應准許，原審就此部分判命上訴人給付，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。

丙、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

民事第四庭審判長法官　謝明珠