臺灣臺北地方法院八十八年度簡上字第四七一號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度簡上字第四七一號

上訴人

新哈佛文化事業有限公司

法定代理人

丙○○

上訴人

乙○○

被上訴人

全家便利商店股份有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國八十八年五月二十一日本院

台北簡易庭八十八年度北簡字第四一一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠被上訴人雖辯稱：其於租約到期日即民國（下同）八十七年十二月三十一日曾派人員至租賃現場等候上訴人新哈佛公司辦理點交，惟當日上訴人並未到場等語，蓋；

⑴上訴人新哈佛公司於租約到期前，即已發函請被上訴人依約將系爭租賃物回復原狀並返還上訴人，並於是日上午八時委由劉益和至現場欲與被上訴人辦理點交，但被上訴人之負責人並未到場，而其員工亦因未經授權而無權代為辦理點交事宜，且現場仍堆放被上訴人之物品，被上訴人並無點交返還之意，故當天並未辦理點交，其後，上訴人新哈佛公司仍再度發函予被上訴人，請其依約辦理點交，足證上訴人已依法提出同時履行抗辯，依法不負遲延責任。

⑵至於證人李能宏雖到庭證述，租期屆滿當日上午九時被上訴人曾偕同伊至現場履行點交還屋，而上訴人未至現場受領，但依上訴人新哈佛公司所發存證信函記載，上訴人係請被上訴人於八十七年十二月三十一日上午八時到場點交，且被上訴人亦主張其於是日上午八時到場點交，故證人李能宏表示其於當天上午九時到場，核與兩造之約定不符，又證人李能宏乃系爭租賃物所有權人並已與被上訴人簽訂租約且李能宏尚因系爭租賃物前與上訴人乙○○有民事訴訟糾紛，其並曾起訴請求上訴人乙○○返還系爭租賃物，對於證人李能宏而言，其可藉上訴人乙○○無法返還租賃物之事為由，規避其應返還予上訴人乙○○之押租金並可另向被上訴人收取押租金，因此，證人李能宏對於本案之判決結果，核有法律上利害關係，其證言確有偏頗被上訴人，自不足採信。

㈡另被上訴人表示，其與上訴人新哈佛公司間租約屆滿前，已與系爭租賃物所有權人李能宏簽訂租賃契約，並受讓李能宏對上訴人乙○○之租賃物返還請求權，故其對上訴人新哈佛公司已無返還系爭租賃物義務，惟，

⑴依被上訴人與上訴人新哈佛公司所簽訂租賃契約第三條第二項之約定：「：：⒉押金五十萬元整，乙方（即被上訴人）依約交還本件房屋時，同時由甲方（上訴人）一次無息返還予乙方：：」第四條第五項亦約定：「：：⒌乙方於租賃物期滿或終止應立即搬空返還本房屋，並不得向甲方請求搬遷費等任何費用，遷出時如遺留雜物不搬遷者，視為放棄，任由甲方處理。」。

⑵按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定，押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯權（最高法院七十八年台上字一六四五號判決要旨），依此，被上訴人與上訴人新哈佛公司約定租約期滿後，上訴人新哈佛公司返還押金之義務，應與被上訴人交還系爭房屋之義務同時履行，自無不當，被上訴人既未依約返還系爭租賃物，上訴人新哈佛公司提出同時履行抗辯而拒絕給付押租金，當非無據。

⑶又房屋租賃保證金（即押租金）在擔保租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後租賃物之返還，以及遲延返還租賃物所生之損害賠償義務均是，故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還擔保金（最高法院八十八年台上字第一九三八號判決參照）；另押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還，此觀最高法院八十一年台上字第一九０七號判決要旨自明，準此，可見承租人欲請求返還押租金，應以租賃關係終了、租賃物已返還且承租人無債務不履行情事為其要件。

⑷被上訴人以其已與系爭租賃物所有人李能宏訂定租賃契約，並受讓李能宏對上訴人乙○○之租賃物返還請求權為由，主張其對上訴人新哈佛公司不負返還租賃物義務乙節，按「轉租係轉租人與次承租人成立租賃關係，與租賃權之讓與不同，轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。」最高法院六十八年台上第三六九一號判例可參照）故本案出租人李能宏與轉租人乙○○、次承租人新哈佛公司以被上訴人間，係分別成立三個租賃關係，且彼此間並無直接之租賃關係存在，李能宏雖將其對於上訴人乙○○之租賃物返還請求權讓與被上訴人，惟依債之相對性效力，上述請求權亦僅能對上訴人乙○○主張，被上訴人依法不得對上訴人新哈佛公司行使該權利，換言之，縱使被上訴人依法自李能宏受讓對於上訴人乙○○返還系爭租賃物之權利，但債權之讓與，不過僅係改變債權之主體，該債權之性質仍不因此而有變更，被上訴人自不能持其與李能宏間之租賃關係對抗上訴人，是上訴人乙○○既未將其對新哈佛公司之租賃物返還請求權，併同讓與訴外人李能宏轉而讓與被上訴人，原審誤將上訴人新哈佛公司與被上訴人之間之租賃關係，與訴外人李能宏與上訴人乙○○間之租賃關係混為一談，認定被上訴人毋庸將租賃物返還上訴人新哈佛公司，確非合法。

㈢再查，原判決以上訴人新哈佛公司請求被上訴人將系爭租賃物回復原狀並返還房屋部分，屬權利濫用乙節，容有誤會。蓋；

⑴按租賃物定有期間者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任，最高法院六十九年台上字第四００一號判例揭有明旨，於此，可見承租人應於租期屆滿時返還租賃物，乃法定之義務，並非出租人權利之濫用。

⑵再按民法第一百四十八條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院四十五年台上字第一０五號裁判要旨參照，又查民法第一百四十八條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用，最高法院六十九年台上字第一０七九號判決所示，故上訴人新哈佛公司請求被上訴人返還租賃物，實係為履行返還租賃物予乙○○之義務，避免發生債務不履行之情事且為請求返還押租金所必須之手續，顯非以損害被上訴人為主要目的。

⑶同時，依上訴人新哈佛公司與被上訴人所簽訂之租約，關於被上訴人於租期屆滿後應將房屋回復原狀並返還上訴人新哈佛公司之事，被上訴人於簽訂租約時即已知悉，今被上訴人為圖繼續經營之便利，雖與租賃物之所有權人簽訂新租約，但被上訴人既未經上訴人新哈佛公司同意，片面主張其毋庸返還系爭租賃物即得請求上訴人新哈佛公司返還押租金，應非法所許，況上訴人新哈佛公司於租期將屆滿前，已發函告知被上訴人點交房屋之事且依被上訴人所發予上訴人之存證信函內容可知，被上訴人同意於八十七年十二月三十一日將系爭租賃物點交返還上訴人新哈佛公司，原審未予詳究，竟認定上訴人請求被上訴人返還租賃物，乃權利濫用，應有誤認。

⑷另依最高法院七十八年台上字第一六四五號判決要旨所示，押租金之返還義務與租賃物之返還義務乃基於雙務契約而生之債務，且兩債務之對立，在實質上有牽連性，基於法律公平原則及經濟關連之同一關係，二者應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯權，於此，押租金之返還義務與租賃物之返還義務顯然具有牽連性且應同時履行，自不容出租人單獨將租賃物之返還請求權讓與他人而未同時將租金交付受讓人（押租金契約為要物契約），亦不許承租人將押租金請求權與租賃契約所生之其他權利義務逕予割裂而為債權之讓與，避免他方經濟上之地位受有不公平之對待。

⑸況依原審之見解，上訴人新哈佛公司不得向被上訴人請求返還租賃物，則上訴人乙○○及訴外人李能宏是否亦不得分別向其承租人請求返還租賃物，實有疑問，易言之，如認為上訴人新哈佛公司不得對被上訴人請求返還租賃物，上訴人乙○○及訴外人李能宏請求返還租賃物之權利，亦應不得行使，為何李能宏將其對乙○○之租賃物返還請求權讓與被上訴人，會產生乙○○對新哈佛公司之租賃物返還請求權喪失，同時，若原審見解可採，則次承租人僅需與出租人簽訂新租約，不問次承租人有無債務不履行之情事（如未依約定使用租賃物等），其於租期屆滿後，毋庸與承租人辦理點交，即可繼續占有使用，然嗣後如出租人主張租賃物有毀損、滅失，則關於賠償責任之釐清及押租金之返還等，勢將發生爭議，原審未斟酌上情，實欠允洽。

㈣上訴人並無違約：由前述可知，上訴人新哈佛公司依前開最高法院七十八年台上字第一六四五號判決要旨及租約第三條第一項、第四條第五項之約定，對於被上訴人請求返還押租金時，依法主張被上訴人應同時辦理點交之同時履行抗辯，尚無不合，故上訴人新哈佛公司並無受領遲延之違約情事，原審認為上訴人違約並應給付違約金，退步而言，雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅，故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付，仍非不得提出同時履行之抗辯，除他方當事人應為之給付，依民法第二百二十五條第一項規定，免其給付義務外，法院仍應予斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付。」（最高法院七十五年台上字第五三號判例定有明文），故上訴人新哈佛公司既可主張同時履行抗辯權且原審認為上訴人新哈佛公司請求被上訴人返還租賃物為權利濫用，已如前述，則原審對於上訴人主張同時履行抗辯乙節，未加審酌，遽為上訴人不利之判決，難謂於法無違，若本院認為上訴人應返還押租金，惟被上訴人在本案中，除未能如期取回押租金外，並未受有其他損害，為此請准予將其違約金酌減為按年百分之五計算，否則，縱依原審判決，按月百分之三計算，再加計百分之五利息，則一年高達百分之四十一，顯屬過高。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提存證信函貳份及律師函乙份、民事起訴狀及通知書各乙份、最高法院七十八年台上字第一六四五號判決要旨等影本為證，並聲請傳訊證人劉益和。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠本件訴外人李能宏業已以默示意思表示免除上訴人乙○○交還系爭租賃物之義務，故被上訴人亦無交還系爭租賃物予上訴人新哈佛公司之義務：按「債權人向債務人表示免除債務之意思者，債之關係消滅。」民法第三百四十三條定有明文，租賃關係消滅後，承租人雖依約有返還租賃標的物之義務，惟承租人此項返還租賃物之義務，自得因出租人表示免除，使其免於返還租賃物之義務。又債務之免除，無論以明示或默示之意思表示均生效力（最高法院十九年上字第九一五號判例意旨參照），而「所謂默示意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。」最高法院二十九年上字第七六二號著有判例可資參照。是依前開判例意旨，凡依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者（例如請求緩期清償、支付利息等，即認有默示之承認），即屬默示之意思表示。查本件訴外人（即系爭租賃物之所有權人）李能宏就系爭租賃物既於八十七年十二月三十一日與訴外人乙○○之租賃契約屆滿後，即將系爭租賃物（即一樓全部及二樓一部份）出租與次承租人之被上訴人（按八十七年十二月三十一日前系爭租賃物之出租情形為：李能宏將系爭門牌號碼台北市○○路二二三號一至三樓全部出租予上訴人乙○○，乙○○轉租予上訴人新哈佛公司，再由新哈佛公司將其中之一樓全部及二樓一部份轉租予被上訴人），並由被上訴人繼續占有使用系爭租賃物，則依系爭租賃物所有權人李能宏於八十七年十二月三十一日將系爭房屋出租與被上訴人之事實，另伊於原審之證詞中，亦表示「租約到八十七年十二月三十一日到期我上午有去要他點交房屋（按應係指二樓一部份及三樓之全部而言），我把押租金還他，但他沒來，當時全家便利商店還在經營，二、三樓我就拉起來等乙○○來處理，但他一直都不來處理：：而我就跟全家便利商店繼續簽約續租，我跟陳的租約到期後房子就屬於我的，我就租給全家便利商店：：」（原審卷五十八頁），是李能宏在被上訴人仍繼續在系爭房屋經營之情況下，既同意返還上訴人乙○○所交付之押租金，顯可推知李能宏業已以默示之意思表示，免除上訴人乙○○返還系爭租賃物之義務，李能宏既已免除上訴人乙○○返還系爭租賃物之義務，則被上訴人即無返還系爭租賃物予上訴人新哈佛公司及乙○○之義務，乃事所當然，故被上訴人縱未將系爭房屋騰空回復原狀後交還上訴人新哈佛公司，亦對上訴人等向李能宏請求返還押租金之權益並無影響，乃上訴人以新哈佛公司請求被上訴人返還租賃物，實係為履行返還租賃物予乙○○之義務之故，避免發生債務不履行之情事，且為請求返還押租金所必須之手續云云，顯與事實不符，且為純以損害他人為目的之行為，應屬權利之濫用，自為法所不許，上訴人之上訴，顯無理由。

㈡次查，上訴人以李能宏尚因系爭租賃物前與乙○○有民事糾紛，且其並曾起訴請求乙○○返還系爭標的物，對於李能宏而言，其可藉上訴人乙○○無法返還系爭租賃物之事由，規避其應返還予上訴人乙○○之押租金，認李能宏對本案判決結果有法律上利害關係，故其所為證言非可採信，並據此作為上訴人要求被上訴人騰空遷讓並交還系爭房屋予上訴人新哈佛公司後，上訴人始負有返還系爭押租金之義務非以損害被上訴人為主要目的，故並無權利濫用之情事云云，惟查，上訴人所提之民事起訴狀其起訴時間為八十六年間，且該訴訟之爭議為因系爭租賃物之稅賦問題，與本案無關，而李能宏將系爭租賃物出租予被上訴人則在八十七年底，故縱李能宏於起訴狀中請求乙○○返還系爭標的物，亦因李能宏於八十七年底將系爭租賃物出租與被上訴人，且表示於將被上訴人所承租之系爭租賃物以外之二樓一部份及三樓全部交還即將押租金返還乙○○，而有嗣後免除上訴人乙○○返還系爭租賃物一樓全部及二樓一部份之意思表示，是上訴人之主張，顯無可採，自不足採信。

㈢本件被上訴人並無積欠上訴人租金或有其他債務不履行之情事：上訴人援引最高法院八十八年台上字第一九三八號及八十一年台上字第一九０七號判決，謂承租人欲請求返還押租金，應以租賃關係終了，租賃物已返還且承租人無債務不履行情事為其要件，被上訴人既未返還系爭租賃物，伊自無需返還押租金云云，惟查上訴人對出租人李能宏之返還租賃物義務，既已因李能宏之免除而消滅，而被上訴人又未積欠上訴人任何租金或上訴人因被上訴人未交還系爭租賃物致上訴人應對李能宏負損害賠償責任，則被上訴人自有權向上訴人等請求返還系爭之押租金。

㈣按最高法院五十九年台上字第八五０號判例謂「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行抗辯」，又押租金乃在租賃關係存續中，以擔保承租人租賃債務為目的，出租人與承租人另行約定，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，故押租金契約與租賃契約之關係而言，押租金契約係別一契約，與租賃契約有關承租人之義務並非立於對價給付之關係，故依上開判例意旨所示，上訴人新哈佛公司之返還押租金義務與被上訴人之返還房屋義務既非立於對價給付之關係，上訴人自無行使同時履行抗辯之餘地，是於租賃關係消滅時，承租人對出租人無租賃債務者，該承租人之押租金返還請求權於租賃關係消滅時發生（最高法院台上字第二一０八號判例意旨參照），本件被上訴人於租賃關係存續中並未積欠上訴人任何租金債務，則依上開說明，上訴人自應將系爭押租金返還與被上訴人，當不得行使同時履行抗辯，拒絕將系爭押租金返還與被上訴人。

㈤綜上所述，系爭租賃物所有權人李能宏既有免除上訴人乙○○交還系爭租賃物之義務，則上訴人自不得以被上訴人未返還系爭租賃物予上訴人新哈佛公司，作為推卸返還押租金之藉口，是本件被上訴人請求上訴人新哈佛公司返還所交付之押租金，上訴人即不得主張被上訴人應先將系爭房屋遷空回復原狀後交還上訴人，上訴人始負返還押租金之義務。

三、證據：援用原審之立證方法，並聲請傳訊證人李能宏。

理由

一、本件被上訴人於原審起訴時係請求上訴人新哈佛公司給付五十萬元及自八十八年一月一日起至清償日止按月以百分之十計算之違約金等，嗣被上訴人於民國八十八年五月七日在原審更正訴之聲明為上訴人應連帶給付被上訴人七十萬元及自八十八年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及自五月一日起按月百分之十計算之違約金（見原審卷五十八頁反面），上開更正，係將八十八年一月一日起至八十八年四月三十日止共四個月之違約金合計二十萬元計入請求之金額，嗣原審認被上訴人請求之違約金過高，酌減至百分之三計算，故八十八年一月一日至四月三十日止之違約金合計為六萬元，而判命上訴人連帶給付五十六萬元及其約定利息、違約金，核先敘明。

二、被上訴人起訴主張：於八十六年一月一日向上訴人新哈佛公司承租系爭房地，租期自八十六年一月一日起至八十七年十二月三十一日止，交付押標金五十萬元，且約定「押金五十萬元整，乙方（即指被上訴人）依約交還本件房屋時，同時由甲方（即指上訴人新哈佛公司）一次全額無息還予乙方，除得逕行扣抵乙方所欠租金外，不得以任何理由藉詞拖延，如有遲延，應自遲延之日起對乙方支付以按月百分十計算之金額為違約金。」，惟租期屆至上訴人新哈佛公司並未至現場點交，然被上訴人已與系爭房地所有權人李能宏另行訂立租賃契約（租期自八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止），並受讓訴外人李能宏對被上訴人新哈佛公司之租賃物返還請求權，因此對於被上訴人新哈佛公司並無返還租賃物之義務，上訴人新哈佛公司迄未依約返還押租金，而上訴人乙○○就上訴人新哈佛公司就租賃契約所生之義務，依約應負連帶履行之責，為此依兩造間之系爭租賃契約關係請求上訴人連帶給付七十萬元及自八十八年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及自五月一日起按月百分之十計算之違約金等語（原判決駁回被上訴人超過五十六萬元及自八十八年五月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息及按月百分之三計算之違約金請求部分，未據被上訴人聲明不服）。

三、上訴人則以：㈠系爭房屋係上訴人乙○○向訴外人李能宏所承租，上訴人乙○○轉租與上訴人新哈佛公司，上訴人新哈佛公司再轉租予被上訴人，惟租期屆至被上訴人並未將系爭房地回復原狀點交予上訴人新哈佛公司，故依租賃契約第三條第二項及第四條第五項之約定，須被上訴人將系爭房屋搬空返還予上訴人，被上訴人始得向上訴人請求返還系爭押租金，為此上訴人自得依同時履行抗辯之規定，拒絕給付，至於違約金部分，被上訴人既未依約將房屋搬空返還予上訴人，上訴人自無違約；㈡另被上訴人與訴外人李能宏所簽訂之租約，並無記載同意將返還房屋之請求權讓與被上訴人，縱使被上訴人有自訴外人李能宏受讓系爭房屋返還請求權，惟於債權之相對性效力，本件乃係分別成立三個租賃關係，且彼此間並無直接租賃關係存在，故縱使被上訴人依法自訴人李能宏受讓對於上訴人乙○○返還系爭租賃物之權，但債權之讓與，僅係改變債權之主體，債權之性質乃不因此而有所變更，故被上訴人不得依此對上訴人主張無庸騰空返還系爭房屋，既得請求上訴人返還押租金之權利；㈢況且依上訴人乙○○與案外人李能宏所簽訂之租約，亦約定乙○○於回復原狀返還房屋時，始能取回押租金，是被上訴人未將系爭房地取回返還予上訴人新哈佛公司，上訴人新哈佛公司自無法向上訴人乙○○交還系爭房地取回押租金，依最高法院四十五年台上字第一０五號、六十九年台上字第一０七九號判決意旨：權利濫用係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自已之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用。上訴人新哈佛公司請求被上訴人返還租賃物，實係為履行返還租賃物予上訴人乙○○之義務，自無權用濫用之情事：㈣再者本件被上訴人除未能如期取回押租金外，並未受有其他損害，因之原審酌減違約金為按月百分之三計算，亦屬過高等語，資為抗辯，

四、經查被上訴人起訴主張向上訴人新哈佛公司承租系爭房屋，租期自八十六年一月一日起至八十七年十二月三十一日止，被上訴人並給付押租金五十萬元予上訴人新哈佛公司，租期屆至上訴人新哈佛公司未返還押租金，而被上訴人並未積欠下訴人任何一期租金，且被上訴人業已就系爭房屋與所有權人李能宏簽訂租賃契約，租期自八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，而上訴人乙○○就上訴人新哈佛公司與被上訴人間之租賃契約約定，就該租約所生之義務負連帶履行債任之事實，業據被上訴人提出系爭房屋租賃契約書、押金收據等影本為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張之事實為真實，茲兩造有爭執者為㈠系爭房屋租賃關係是否已消滅？㈡押租金之返還與租賃物返還之義務是否可主張同時履行抗辯？㈢上訴人得否以被上訴人於租期屆滿未依約騰空交還系爭房屋，而抗辯拒絕返還押租金？㈣違約金之酌採是否過高？分述如下：

㈠就兩造間系爭房屋租賃關係是否已消滅部分？

⑴按租賃定有期限者，無土地法第一百條之適用，已見院解字第三四八九號解釋，故租賃期限屆滿時，如無民法第四百五十一條情形，依同法第四百五十條第一項之規定，其租賃關係即為消滅，因而出租人向承租人請求返還房屋時，承租人並無請求權或損害賠償之權，司法院三十六年院解字第三六０五號解釋可資參照。

⑵查系爭房屋一至三樓屬訴外人李能宏所有，由訴外人李能宏出租於上訴人乙○○，租期自八十六年一月一日起至八十七年十二月三十一日止，上訴人乙○○再將系爭房屋轉租予上訴人新哈佛公司，上訴人新哈佛公司復將系爭房屋一樓及二樓之一部分面積轉租予被上訴人，租期均至八十七年十二月三十一日止，惟於租期屆至後，上訴人新哈佛公司與被上訴人，上訴人新哈佛公司與上訴人乙○○，上訴人乙○○與訴外人李能宏並未再簽訂任何租賃契約，此有租賃契約書影本可稽，且為兩造所不爭執，此部分事實堪認為真實，揆諸兩造間系爭房屋租賃契約第二條約定；「租賃期間自民國八十六年一月一日起至八十七年十二月三十一日止，合計共二年」，並有系爭房屋租賃契約第四條第五項約定：「乙方（即被上訴人）於租賃期滿或終止應立即搬空返還本房屋，並不得向甲方（即上訴人新哈佛公司）請求遷移費等任何費用：：」等語之記載，顯見兩造間所簽訂之系爭房屋租賃契約屬定有期限之租賃，是租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條定有明文，如上所述，本件被上訴人承租系爭房屋之租賃期限即已屆滿，則被上訴人主張與上訴人新哈佛公司兩造間之租賃關係已消滅乙節，自屬可信。

㈡就押租金之返還與租賃物返還之義務是否可主張同時履行抗辯？

⑴按押租金係以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，押租金契約在民法上並無規定，依當事人約定內容具體判斷，而有類型化的問題，就典型的押租金而言，學說上認係從屬於租賃契約之從契約，且必須現實交付，始生效力，故為要物契約，押租金交付後在租賃關係存續中毋須返還，是租賃關係消滅時，承租人對出租人無租賃債務者，押租金返還請求權於租賃關係消滅時發生，惟如上所述，被上訴人與上訴人間之系爭房屋租賃關係業於因期限屆滿而消滅，從而被上訴人主張上訴人依兩造間系爭房屋租賃契約第三條第二項之約定負有返還押租金之義務，自屬可採。

⑵次按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行抗辯，再按於租賃關係消滅時，承租人對出租人無租賃債務者，該承租人之押租金返還請求權於租賃關係消滅時發生，最高法院五十九年台上字第八五０號、八十三年台上字第二一０八號分別者有判例意旨可參，又押租金乃在租賃關係存續中，以擔保承租人租賃債務為目的，出租人與承租人另行約定，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，故押租金契約與租賃契約之關係而言，押租金契約係別一契約，與租賃契約有關承租人之義務並非立於對價給付之關係，故依上開判例意旨所示，上訴人新哈佛公司之返還押租金義務與被上訴人之返還房屋義務既非立於對價給付之關係，上訴人自無行使同時履行抗辯之餘地，是於租賃關係消滅時，承租人對出租人無租賃債務者，該承租人之押租金返還請求權於租賃關係消滅時發生（最高法院台上字第二一０八號判例意旨參照），本件被上訴人於租賃關係存續中並未積欠上訴人任何租金債務，則依上開說明，上訴人抗辯被上訴人就將系爭押租金返還被上訴人與上訴人之返還租賃物之間有同時履行抗辯之適用，要無可採。

㈢上訴人得否以被上訴人於租期屆滿未依約騰空交還系爭房屋，而抗辯拒絕返還押租金？

⑴查系爭房屋原為上訴人乙○○向訴外人即所有權人李能宏承租，再由上訴人乙○○將系爭房屋轉租予上訴人新哈佛公司，且彼此間之租期均至八十七年十二月三十一日止，且上訴人乙○○向訴外人李能宏承租系爭房屋之租賃期限既已屆滿，且並無以不定期限繼續契約之情形，是上訴人乙○○就系爭房屋自八十七年十二月三十一日租期屆滿之日止，已不能對所有權人即訴外人李能宏主張合法占有使用之權源，合先敘明。

⑵次查上訴人主張租期屆當日派員會同系爭房屋所有權人李能宏至現場履行點交返還房時，被上訴人固未將系爭房屋騰空，仍於原址繼續經營便利商店之情形，固為被上訴人所不爭，並據證人劉益和到庭結證屬實（見本院八十九年一月二十四日準備程序筆錄自明），然查本件系爭房屋並非單純係由上訴人新哈佛公司出租予被上訴人，而係有系爭房屋所有權人李能宏，出租於上訴人乙○○，再由乙○○合法轉租於上訴人新哈佛公司，且租期均至八十七年十二月三十一日為止，此情狀為兩造所不爭，但被上訴人已與訴外人即系爭房屋所有權人李能宏簽訂自八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止之租賃契約，亦據證人李能宏到庭結證屬實，並有該租賃契約書在卷可徵，從而可知訴外人即系爭房屋所有權人李能宏（出租人）負有對於租賃物之交付予被上訴人之義務，然上訴人乙○○對於訴外人李能宏負有返還租賃物之義務，上訴人新哈佛公司對上訴人乙○○負有返還租賃物之義務，被上訴人對上訴人新哈佛公司亦負有返還租賃賃物之義務，亦即在前述三個租賃關係中，各出租人及承租人即需如此迂迴行使權利，系爭房屋之所有權人即李能宏依租賃關係則須再將合於所約定之使用、收益系爭房屋交付予被上訴人占有，既然上訴人就系爭房屋已不能對所有權人即李能宏主張仍有合法占有使用權利，若乃堅持須如此迂迴行使租賃物返還請求權結果，揆諸前揭司法院三十六年院解字第三六０五號解釋意旨，其屋租期定有期限者，於期限屆滿時，如無視為以不定期限繼續契約之外，其租賃關係即為消滅，因而出租人向承租人請求返還房屋時，承租人並無請求權或損害賠償之權，是如各出租人依此請求各承租人返還系爭房屋時，各承租人即無上開權利，因此若如上訴人所主張必需如此迂迴行使返還租賃物請求權之結果，經濟上對上訴人並無何益處（因為被上訴人對於上訴人新哈佛公司並無積欠租金或其他依租賃關係所應負之賠償義務），反使被上訴人因租賃契約之約定需先行騰空房屋交付後再輾轉由其占有使用，因此若能以此無須由迂迴行使之情形，更能使上訴人間免除輾轉返還予系爭所有權人李能宏之義務，更何況如前所述，返還押租金與租賃物返還請求權間並無同時履行抗辯之適用，益證上訴人所抗辯被上訴人未依約返還系爭房屋乙節，殊無可採。

㈣就違約金酌採是否過高部分：

⑴按按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。此「契約自由」原則為私法之基本原則，受到憲法之承認與保護，故法院亦應予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－－「平等」未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容。民法第二百五十二條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間。

⑵然查被上訴人主張租期屆滿當日派員會同系爭所有權人李能宏至現場履行點交返還系爭房屋時，此經證人李能宏到庭證述屬實（見本院八十九年一月二十四日準備程序筆錄甚明），再者上訴人固於租期屆滿當日派員前來，惟該員並未提出是否有合法代理權限之證明，更何況至現場後見該場所仍然營業中，即僅約待五分鐘後即行離去（此見本院八十九年一月二十四日準備程序筆錄亦明），並經被上訴人以存證信函催告亦置之不理之事實，亦有其提出與陳述相符之存證信函等影本為證，亦即被上訴人已於系爭租賃關係消滅後，且已通知返還租賃物，已如上所述，惟上訴人並未依於租賃關係消滅後立即返還押租金，從而被上訴人主張上訴人有遲延返還押押金之情形，堪以採信。

⑶揆諸本件兩造間系爭房屋租賃契約第三條第二項約定；「押金新台幣五十萬元，乙（即被上訴人）方依約交還本件房屋時，同時由甲方（即上訴人新哈佛公司）一次全額無息返還予乙方，除得逕行扣抵乙方所欠租金以外，不得以任何理由藉拖延，如有遲延，應自遲延之日起對乙方支付以按月百分之十計算之金額為違約金」，據上開契約書內有此部分違約金之約定，其真意為在若被上訴人有積欠租金時得自押租金中扣除，又違約金額之約定，債務人是否應受其約定之拘束，各國立法不一，我國民法第二百五十二條固定有約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，惟上開規定，是為保護債務人之利益，而期得公平之結果，無關社會公益（參見民法第二百五十二條立法理由），非屬強制禁止規定，得由當事人間以特約排除適用之。換言之，上開違約金額過高法院得為酌減之規定，僅在兩造當事人無特約條款排除時始有適用之餘地，如兩造已另有特約條款排除其適用時，其約定應屬有效，且依「自己相反行為不許可原則」，亦不得異其主張，以符誠信原則，本件原審以依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為衡量，認兩造約定按月百分之十計算所約定之違約金額數過高，酌予減至按月以百分之三計算之違約數額，茲上訴人空言原審所酌減之違約金額仍屬過高，惟並未提出任何證據以供本院審酌，況且基上所述尚難據此認定原審裁量有何不當。

四、綜上所述，被上訴人交付押租金既係擔保被上訴人對上訴人新哈佛公司之租賃債務為目的，系爭租約屆滿時，被上訴人對上訴人新哈佛公司並無任何欠租或因租賃關係負有損害賠償債務，被上訴人自得於系爭租賃關係消滅時請求上訴人新哈佛公司返還押租金，又上訴人新哈佛公司因可歸責於已之事由而遲延返還押租金，因此，被上訴人本於兩造間所簽之系爭房屋租賃契約第三條第二款之約定，併得請求違約金，從而原審本於被上訴人基於押租金之契約關係與租賃關係之連帶保證之法律關係請求上訴人連帶給付五十六萬元及自八十八年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五之計算之利息及按月百分之三計算之違約金，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，無足以影響本件判斷，爰不一一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。

民事第四庭審判長法官謝明珠