臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三八三四號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第三八三四號

原告

丁○○

訴訟代理人

趙元昊律師

複代理人

游開雄律師

被告

樹仁房屋仲介有限公司 設台北縣樹林鎮○○路○段三九八號

兼右一人

法定代理人

丙○○

被告

力霸建設開發股份有限公司 設台北市○○路四十二號七樓

兼右一人

法定代理人

甲○○

右四人共同

訴訟代理人　乙○　　　　　　　　　　　住台北市○○路四十二號七樓

右當事人間請求損害賠償事件，關於原告以公平交易法第三十一條、消費者保護法第

二十三條、民法第一百八十四條等規定為請求裁判之實體法上法律關係部分，本院為

中間判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應連帶給付原告新台幣（下同）壹佰叁拾捌萬叁仟貳佰伍拾玖元，及自本訴狀繕本送達翌日即民國八十八年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（消費者保護法第二十二條部分，另為判決）。

二、被告負擔費用將判決書內容登載於新聞紙（另為判決）。

三、第一項聲明，願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、按「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。」公平交易法第三十一條定有明文；又「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、加工者、加工地等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「前二項之規定，於事業之服務準用之。」公平交易法第二十一條第一項、第三項亦分別定有明文，是以提供服務之事業若有不實廣告，致侵害他人權益，依公平交易法第三十一條自應負損害賠償責任，合先陳明。

二、查被告樹仁房屋仲介有限公司（以下稱樹仁公司）係被告力霸建設開發股份有限公司（以下稱力霸公司）之加盟店，該二公司所為廣告上標明「力霸房屋從特約代書、漏水保固、電腦物件查詢等服務延伸加添了最新的交易價金履約保證」及「做到保障買賣交易零風險」等文字，原告見此廣告信以為真乃透過樹仁公司仲介向訴外人陳三奇（代理人張蕙苓，原告誤載出賣人為黃蕙苓），購買座落台北縣三峽鎮○○路六十九巷五號五樓之房地（以下稱系爭房地），於八十六年八月十六日在樹仁公司見證下簽訂不動產買賣契約書，總價款新台幣（下同）四百八十萬元，原告陸續支付款項達一百五十八萬一千二百五十九元，原告屢屢要求辦理系爭房地過戶手續，皆未獲回應，最後方才知悉系爭房地已於八十六年八月二十八日遭他人查封登記，訴外人陳三奇已無法給付，俟後陳三奇退還十九萬八千元，然尚有一百三十八萬三千二百五十九元並未退還，今已潛逃無蹤，是以原告受有此一金額之損害。

三、被告等既於廣告中表明委託渠等仲介房屋係「交易價金履約保證」、「做到保障買賣交易零風險」依公平交易法第二十一條及消費保護法第二十二條之規定自應提供此一服務，然在訴外人陳三奇無法給付後，該二公司辯稱渠等之交易價金履約保證及交易零風險之保障須買賣雙方提出主張，渠等始提供該項服務。然此一辯詞係廣告上所無，被告等亦因而經行政院公平交易委員會分別以（八八）公處字第０九九及一００號處分書處分在案。

四、綜合前述可知被告等確有違反公平交易法第二十一條之違法行為，依同法第三十一條自應對原告負損害賠償責任。

五、按「違反保護他人之法律者，推定其有過失。」民法第一八四條第二項定有明文，此係一獨立之侵權行為形態，得為請求權基礎，係屬學界之通說；又消費者保護法第二十二條規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，此一法律係屬保護他人之法律，是以企業經營者若廣告內容不實，無法提供不低於廣告內容之給付，亦應依民法第一八四條第二項侵權行為損害賠償責任。

六、又企業經營者若廣告內容與事實不符應賠償消費者因信賴該廣告所受之損害，此觀諸消費者保護法第二十三條第一項規定「刊登或報導廣告之媒體經營者，明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害，與企業經營者負連帶責任。」即明，是以依消費者保護法第二十三條企業經營者廣告不實，亦應賠償消費者所受之損害。

七、本件被告樹仁公司及力霸公司，廣告內容並不實在，已如前述，又未提供不低於其廣告內容之服務，依民法一八四條第二項及同法第一八五條及消費者保護法第二十三條，自應連帶負侵權行為損害賠償責任，而其負責人丙○○及甲○○則亦應公司法第二十三條之規定連帶負損害賠償責任。

八、原告之損害與被告等違反公平交易法之行為及侵權行為有相當因果關係。

㈠被告等辯稱「惟查本件原告與出賣人陳三奇於民國八十六年八月十六日就座落台北縣三峽鎮光街六十九巷五號房地之買賣係透過力霸建設開發股份有限公司之三峽加盟店（即樹仁房屋）之居間介紹達成買賣交易，買賣總價為新台幣（下同）肆佰捌拾萬元整，業於原告支付壹佰肆拾肆萬元整後，嗣因產權移轉期間遭他債權人聲請假扣押查封登記致無法順利過戶，由此可知原告所受之損害與被告間不實廣告之行為並無直接因果關係，實質上侵權行為或謂債務人不履行者顯係出賣人陳三奇，即已不言可喻」，惟此辯詞實無理由，不足採信，茲詳述理由如后。

㈡查損害賠償法理之因果關係，係採取「相當因果關係說」，依此學說行為與損害間是否有因果關係，其判斷標準係：若無此行為，則不生此損害；若有此行為，通常即生此損害，即有因果關係，是以本件被告等之行為與原告間之損害是否有因果關係，亦自應以此標準而為判斷。

㈢又查本件原告係因被告力霸建設開發股份有限公司及其三峽加盟店即被告樹仁房屋仲介有限公司以廣告文宣「雙重保障：１出具銀行保證書，保障雙方價款支付及產權安全２百分之百全額理賠保證」、「確保了購屋流程的０風險」、「交易０風險」所欺瞞，誤信此等不實廣告而委託樹仁公司買賣房屋，並信賴被告等之廣告內容，放心交付房屋價款，最後非但無法取得房屋，且已付價款亦無從取回，蓋被告等並未如廣告文宣所載提供全額理賠之銀行保證書，換言之，倘若被告等無此等不實廣告之行為，原告不會誤信被告等所言有銀行百分之百全額理賠保證而交付價款遭受損失（若無此行為，則不生此損害），反之，若房屋仲介公司承諾提供百分之百銀行理賠保證，通常會令購屋者放心交付價款，若出售房屋之一方無法給付而房屋仲介公司又未提供銀行理賠保證，則通常會造成購屋者之損失（若有此行為，通常即生此損害），是以本件原告之損失與被告等之不實廣告有相當因果關係，無可置疑，是以被告所辯顯不足採。

㈣由行政院公平交易委員會之處分書亦於理由欄中明白認定被告等所提供之廣告有引人錯誤情事，原告亦係因信其廣告而陷於錯誤，認為交易零風險，並因而交付價款，是以原告所受損害與被告等違反公平交易法之行為焉得謂無因果關係？由此即知被告所辯顯係卸責之詞。

㈤被告等以往亦從未否認渠等之廣告與原告之損失有因果關係，僅辯稱係原告未主動提出履約保證之申請，此觀諸原告所提公平交易委員會處分書內容即明，被告等亦自知應負賠償責任而先行將仲介費退還予原告，此亦為被告等所當庭自認，今為求卸責而辯稱渠等不實廣告與原告之損失間無因果關係，非但與實務及學說之定見相當因果關係說有所抵觸，亦足見渠等係臨訟卸責而為偽飾之詞。

九、綜上所陳，足見原告之訴依公平交易法第三十一條、民法第一百八十四條第二項、民法第一百八十五條、公司法第二十三條、消費者保護法第二十三條均係有理由，爰狀請判決如訴之聲明。

參、證據：提出不動產買賣契約書、行政院公平交易委員會（八八）公處字第○九九、一○○號處分書、力霸房屋加盟店連鎖經營契約書契約書（以上均影本）為證。並請求函調行政院公平交易委員會八十八年公處○九九號處分案卷宗。

乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭所為聲明或陳述略稱：

壹、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：查本件原告與出賣人陳三奇於八十六年八月十六日就系爭房地之買賣係透過力霸公司之三峽加盟店（即樹仁房屋公司）之居間介紹達成買賣交易，買賣總價為肆佰捌拾萬元，業於原告支付壹佰伍拾捌萬壹仟貳佰伍拾玖元後，嗣因產權移轉期間遭他債權人聲請假扣押查封登記致無法順利過戶，由此可知原告所受之損害與被告間不實廣告之行為並無直接因果關係，實質上侵權行為者或謂債務不履行者顯係出賣人陳三奇。

理由

一、程序方面：

（一）、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

（二）、按各種獨立之攻擊、防禦方法或中間之爭點，達於可為裁判之程度者，法院得為中間判決；民事訴訟法第三百八十三條前段定有明文。查原告起訴主張依公平交易法第三十一條、消費者保護法第二十二條、第二十三條、民法第一百八十四條、第一百八十五條規定、公司法第二十三條，請求擇一判決如訴之聲明第一項。並依公平交易法第三十四條請求判決如訴之聲明第二項。為限縮兩造攻擊防禦範圍，爰就其中公平交易法第三十一條、消費者保護法第二十三條、民法第一百八十四條部分（含以前述條文為基礎之民法第一百八十五條、公司法第二十三條部分）為中間判決。

二、本件原告主張被告樹仁公司係被告力霸公司之加盟店，該二公司於所為廣告上標明「力霸房屋從特約代書、漏水保固、電腦物件查詢等服務延伸加添了最新的交易價金履約保證」及「做到保障買賣交易零風險」等不實文字，原告見此廣告，信以為真，乃透過被告樹仁公司仲介向訴外人陳三奇購買系爭房地，買賣雙方於八十六年八月十六日在被告樹仁公司見證下簽訂不動產買賣契約書，買賣總價四百八十萬元，原告陸續支付款項達一百五十八萬一千三百五十九元，惟原告嗣要求辦理系爭房地移轉登記手續，未獲回應，始知悉系爭房地已於同年月二十八日遭他人聲請法院假扣押查封，訴外人陳三奇於返還十九萬八千元後，潛逃無蹤，尚有一百三十八萬三千二百五十九元並未返還，原告受有損害。爰依公平交易法第三十一條、消費者保護法第二十三條、民法第一百八十四條規定，請求擇一判決如訴之聲明第一項。

三、被告對於原告主張被告樹仁公司係被告力霸公司之加盟店，該二公司於廣告上標明「力霸房屋從特約代書、漏水保固、電腦物件查詢等服務延伸加添了最新的交易價金履約保證」及「做到保障買賣交易零風險」等文字，原告乃透過被告樹仁公司仲介向訴外人陳三奇購買系爭房地，原告陸續給付部分款項後，嗣因系爭房地遭他人聲請法院假扣押查封而無法過戶，原告受有一百三十八萬三千二百五十九元損害等情並不爭執，且有行政院公平交易委員會八十八年八月二十一日（八八）公處字第○九九號、第一○○號處分書在卷可稽，復經函調行政院公平交易委員會前揭卷宗核閱屬實，堪信為真實。惟被告以原告所受損害與被告不實廣告間並無因果關係等語，資為抗辯。

四、按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件（最高法院二十三年上字第一○七號、三十三年上字第七六九號、四十八年台上字第四八一號判例參照）。查本件原告依公平交易法第三十一條、消費者保護法第二十三條、民法第一百八十四條規定請求損害賠償，揆諸首揭意旨，均須原告所受損害與被告之不實廣告間有相當因果關係為必要。次按所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成的客觀存在事實，為觀察的基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人之行為與損害之間，即有因果關係。亦即苟有此行為，按諸一般情形，不適於發生此項損害，即無相當因果關係。是以，行為與行為後所生之條件相競合而生結果，二者倘無必然結合之可能，行為與結果，仍無相當因果關係之可言（最高法院七十五年度台上字第五二五號判決參照）。查被告之不實廣告行為縱有不當，但此項行為，與行為後所生訴外人聲請假扣押執行經法院准予查封系爭房地之有原因力之條件，原無必然結合之可能。單純此項不實廣告行為，按諸一般情形，實不適於發生損害他人之結果。是以，被告不實廣告行為與原告損害之發生，殊難認有相當因果關係。揆諸首揭意旨，被告即不負損害賠償責任。從而，原告訴之聲明第一項之請求為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失依附，併駁回之。

五、訴訟費用部份依民事訴訟法第八十七條規定，於終局判決終裁判。

民事第五庭法官 賴泱樺