臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三九六三號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第三九六三號

原告

華澤企業有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

沙洪律師 住臺北市○○○路○段六十一號十二樓之

被告

乙○○

被告

中幗黃金股份有限公司 設同右

右　一　人

法定代理人　甲○○

右　一　人

訴訟代理人　莫家駿律師　　　　　　住臺北市○○路一八二號五樓之二

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路一四０巷三號、三號房屋地下層及松江路一四０巷三、五號房屋地下二層房屋乙間遷讓返還與原告。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國八十五年十一月二十日向訴外人王榮隆購入坐落臺北市中山區○○段○○段八六九地號建地及地上物，即臺北市○○區○○路一四０巷三號、三號房屋地下層及松江路一四０巷三、五號房屋地下二層建物（以下簡稱系爭房屋），並於同年十二月七日辦妥所有權移轉登記。詎被告乙○○以其於八十四年五月三十一日即與訴外人亦即系爭房屋當時所有權人褚崑雄訂有二十年租賃契約，且於前開租賃契約簽訂後，被告乙○○復將系爭房屋轉租予被告中幗黃金股份有限公司（以下簡稱中幗黃金公司）為由，經原告多次催討返還系爭房屋，均置之不理。

（二）被告乙○○與訴外人褚崑雄於八十四年五月三十一日就系爭房屋所締結之租賃契約，租期長達二十年，且租金新台幣（下同）五百萬元係一次支付，與常情有違，雙方應係通謀而為虛偽之租賃意思表示，該租賃契約無效。

（三）被告乙○○於八十四年七月十六日與被告中幗黃金公司所締結之系爭房屋轉租契約，被告乙○○不僅違背其與訴外人褚崑雄所定租約第八條非經出租人同意禁止轉租之約定，且被告間締結轉租契約之租期、租金與前開被告乙○○與訴外人褚崑雄締結之原租約均相同，亦未支付租金；且被告中幗黃金公司早於八十二年間即在系爭建物設址營業，卻遲至八十四年間才與被告乙○○簽訂租約，與常理有違，顯見被告間所締結之轉租契約亦係通謀虛偽意思表示，該租賃契約無效。

（四）爰依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓房屋。

（五）對被告抗辯所為之陳述：

１、被告中幗黃金公司於鈞院八十八年十月二十日自承「八十四年七月十六日之租約，係在六福客棧一樓與王榮隆簽訂，五百萬元確未支付。」，被告乙○○辯稱：「八十四年七月十六日之租約是在與王榮隆簽約後二個月，再與中幗黃金公司簽訂，地點在辦公室，至於五百萬元是用公司之股權轉讓給我。」被告二人就八十四年七月十六日及同年五月三十一日締約當事人、締約地點之陳述不一致。

２、被告中幗黃金公司就租金五百萬元支付之過程，辯稱係以公司股權轉讓方式取得，除與收到五百萬元現金之收據相左，且與其股東名簿記載被告乙○○受讓股款二百萬元之事實相異；又被告中幗黃金公司復稱係與王榮隆直接訂立租約，未支付租金，與契約約定內容不符。

３、被告中幗黃金公司自八十二年起即在系爭房屋設址營業，遲至八十四年間始與被告乙○○訂立租約，與一般租賃常情相違；且縱需訂約，可與系爭建物所有權人訂約即可，不需向被告乙○○轉租。

三、證據：提出系爭房屋建物、土地登記謄本乙份、不動產賣賣契約書乙紙、房屋租賃契約書二份、鈞院八十七年七月九日北院義民執亥字第一六四四一號強制管理命令。

乙、被告方面：

壹、被告乙○○部分：被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之聲明、陳述略稱：

一、聲明：如主文第一項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述略稱：其與經褚崑雄授權之王榮隆簽訂系爭房屋租賃契約地點係於臺北市六福客棧；另被告間系爭房屋轉租契約，則於被告中幗黃金公司位於臺北市○○路一四０巷三號一樓辦公室內簽約。被告中幗黃金公司移轉其公司當時價值約四百萬元之股權予被告乙○○。

貳、被告中幗黃金公司部分

一、聲明：如主文所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）系爭房屋係王榮隆於八十三年四月十二日經拍賣程序自現已解散之訴外人中匯海外貿易有限公司（以下簡稱中匯公司）購得，褚崑雄復於八十四年二月十四日基於買賣關係登記為系爭房屋之所有權人後，於八十四年三月四日授權王榮隆全權處理該系爭房屋之租賃事宜，且經王榮隆於八十四年五月三十一日代理褚崑雄於臺北市六福客棧就系爭房屋與被告乙○○訂定房屋租賃契約。

（二）王榮隆於八十三年四月二十日標購此房屋時，實係與中匯公司當時之股東組成自救會集資購買，再選出被告中幗黃金公司法定代理人甲○○擔任主委，為保障集資人之權益，乃簽訂租賃契約，是該租約之簽訂係就中匯公司引致之債務問題，於陸續集資結算後，計有五百萬元之集資，因此為保障集資人權益，以該五百萬元之利息供作抵付租金。。

（三）系爭房屋轉租契約係於八十四年七月十六日在臺北市○○路一四０巷三號一樓即被告中幗黃金公司辦公室簽訂，被告中幗黃金公司撥付其公司價值約四百萬元之股權及移轉訴外人唐衍聖退股股份價值一百萬元，合計價值五百萬元之股票予被告乙○○作為租金。並約定本金利息一分扣抵租金，每月扣抵五萬元，直至本金清償日止。

（四）被告中幗黃金公司早於王榮隆標購該系爭房屋前，即在該址營業，是被告中幗黃金公司不可能與尚未標購系爭房屋之人通謀虛偽意思表示；又鈞院民事執行處八十八年七月九日之強制管理命令中亦列被告中幗黃金公司為承租人，可見原告在該次執行程序中曾就被告中幗黃金公司之承租予以調查肯定，並承認被告租賃為真正。

（五）原告購入系爭房屋係於八十五年十一月二十日，而被告中幗黃金公司自八十四年七月間即承租該屋，原告於買受系爭房屋時本即當知系爭租賃契約存在。故依民法第四百二十五條規定，被告中幗黃金公司就系爭房屋之租賃契約對於受讓人原告仍繼續存在。

三、證據：提出鈞院民事執行處八十二民執丙字第二一一九號通知、授權書、系爭房屋建物地籍異動索引查詢、收據、中幗黃金公司之經濟部公司執照、臺北市政府營利事業登記證各乙份，房屋租賃契約書、中幗黃金公司股東名簿各二份。

理由

一、本件被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張其於八十五年十一月二十日向王榮隆購入系爭房屋，並於同年十二月七日辦妥所有權移轉登記，為系爭房屋所有權人。被告並無任何占有權源，嗣經原告多次催討返還，被告乙○○以其於八十四年五月三十一日即與褚崑雄訂有二十年租賃契約，且於前開租賃契約簽訂後，被告乙○○復將系爭房屋轉租予被告中幗黃金公司為由，拒不返還。惟被告乙○○與褚崑雄就系爭房屋所締結之租賃契約，租期長達二十年，且租金五百萬元係一次支付，顯與常理有違；另被告間就系爭房屋所締結之租賃契約（轉租契約），不僅租期、租金等契約內容與前開系爭租賃契約相同，且被告間就系爭轉租契約之訂約過程、租金給付方式之辯解顯非一致，亦與借款收據相間；另被告中幗黃金公司於簽訂系爭租賃契約前，即占用系爭房屋營業等情觀之，均足見前開二系爭租賃契約實為褚崑雄與被告間通謀虛偽意思表示而訂立不實之租約，該等租賃契約無效，被告顯係無權占有系爭房屋，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭房屋等語。被告乙○○辯以其與褚崑雄及被告中幗黃金公司間締結之系爭房屋租約並非通謀虛偽意思表示，且被告中幗黃金公司曾移轉其公司當時價值約四百萬元之股權予其本人等語；而被告中幗黃金公司則以其早於原告前手標購系爭房屋前，即在該址營業，且曾移轉其公司價值約五百萬元之股份予被告乙○○，另訴外人第一商業銀行於八十七年、八十八年聲請就系爭房屋強制執行時，原告曾就被告中幗黃金公司之承租予以調查，並承認被告中幗黃金公司為系爭房屋之承租人，是被告中幗黃金公司自八十四年七月間起即承租系爭房屋並占有使用，而原告係於八十五年十二月七日始取得該屋所有權，依民法第四百二十五條買賣不破租賃規定，被告間就系爭房屋所簽訂之租賃契約對於受讓人原告仍繼續存在等語置辯。

三、經查本件原告主張系爭房屋前分別為褚崑雄、王榮隆所有，其現為系爭房屋所有權人，而褚崑雄與被告乙○○於八十四年五月三十一日就系爭房屋定有租賃契約，被告二人更於同年七月十六日就系爭房屋訂立轉租契約，原告於八十五年十二月七日取得系爭房屋所有權時，被告二人均為前揭租賃契約及轉租契約之承租人等情，有系爭房屋不動產買賣契約書、系爭房屋建物及土地登記謄本、系爭房屋租賃契約書、系爭房屋建物地籍異動索引查詢、及本院八十八年七月九日八十七民執亥字第一六四四一號強制管理命令各乙份為證，且為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。茲兩造爭執之重點，在於被告是否就系爭房屋有合法占有權源，亦即被告乙○○與褚崑雄間及被告二人間分別訂定之系爭房屋租賃契約究否成立生效，爰分別論述如后：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院著有四十八年度台上字第二九號、二十七年度上字第二六二二號判例可資參酌。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應由被告就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證責任；惟若被告已提出相當事實證據足以證明其占有使用系爭物係本於契約約定，非無權占有時，原告另欲主張被告占有權源之系爭契約為通謀虛偽意思表示無效者，即需由原告就此有利於己之事實負舉證之責。

（二）原告主張被告乙○○與褚崑雄間於八十四年五月三十一日所締結之系爭房屋租賃契約為通謀虛偽意思表示，係以該系爭房屋租約之租期長達二十年、租金五百萬元一次給付有違常情等語。惟被告乙○○與褚崑雄間有租賃契約關係之事實，業據被告乙○○於本院審理時陳稱：「我本身是中幗黃金公司之股東，租賃契約是我簽的。」、「‧‧‧與王榮隆簽約時，是在六福客棧一樓。‧‧‧」等語（見本院八十八年十月二十日言詞辯論筆錄），並有褚崑雄授權書、系爭房屋租賃契約各乙份在卷可稽，且系爭房屋租約約定之租金給付方式，係以被告乙○○與褚崑雄間原本即存在之五百萬元消費借貸利息充作租金，非原告主張之一次給付五百萬元租金，有前開系爭房屋租約附卷可參，是被告乙○○抗辯就系爭房屋存有租賃契約等情應屬可採；原告雖主張系爭租約係通謀虛偽意思表示，惟就此有利於己事實，未能舉證以實其說，是尚不能僅憑系爭租賃契約租期較長之情即認系爭房屋租賃契約係通謀虛偽意思表示無效。

（三）又原告主張被告間於八十四年七月十六日就系爭房屋所締結之房屋租賃契約，其契約約定內容與前開褚崑雄及被告乙○○訂定之租賃契約租期及租金給付方式完全相同；且被告間於八十八年十月二十日初次經本院隔離訊問就系爭租約締約過程辯解時，內容多相矛盾；另被告間就租金給付方式辯解不一且與契約約定內容不符，足認系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示無效等事實，並提出系爭房屋租賃契約乙紙為證。被告中幗黃金公司則辯稱其自八十二年間起至今均在系爭房屋營業，且確有支付租金，另原告於八十八年系爭房屋遭強制執行時，已經肯認被告中幗黃金公司對系爭建物有租賃權云云，並提出被告乙○○於八十四年七月十六日立具之「收據」、被告中幗黃金公司之公司執照、營利事業登記證各乙紙及被告中幗黃金公司股東名簿二紙為證。經查系爭租賃契約本係約定以被告間存在之五百萬元消費借貸利息抵充租金，並有被告乙○○於系爭契約締結當天即八十四年七月十六日立具之收據乙紙附卷可參，然被告中幗黃金公司於本院審理時已自認被告間無消費借貸關係，並抗辯系爭租約之租金給付係以股權移轉充作租金（見本院八十八年十月二十日言詞辯論筆錄），核與前開收據及系爭契約約定內容不符；另雖被告乙○○係被告中幗黃金公司股東之事實，有被告中幗黃金公司股東名簿可證，惟尚難僅憑股東名簿之記載認定被告乙○○之股權係出租系爭房屋取得之對價等情，是被告二人間所簽訂系爭房屋租賃契約有無租金約定，確有可疑；然縱認被告二人間所簽訂之系爭房屋租賃契約係通謀虛偽意思表示，基於以下之理由，原告仍不能逕以民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告二人將系爭房屋返還予己：

１、按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第七百六十五條、第七百六十七條、第四百二十五條分別定有明文。所有人本於所有權，固然有所有物侵害排除請求權，惟所有人若已基於所有權之行使，將所有物之占有使用收益權能以設定地上權、永佃權或簽訂租賃契約之方式，使第三人得直接占有該所有物使用收益時，所有人對該物之所有權能於一定限度內受壓縮，亦即所有人將失去直接占有該物使用收益之權能。此際，所有人固仍得基於侵害排除請求權請求無權占有人返還該物，惟所有人既已無直接占有該物使用收益之權能，即無權請求無權占有人將該物返還所有人直接占有，僅得請求向地上權人、永佃權人及承租人返還。

２、被告乙○○與褚崑雄間訂定之系爭房屋租賃契約，如前所述，非通謀虛偽意思表示無效，該租賃契約於八十四年五月三十一日即成立生效；又褚崑雄與被告乙○○訂定租賃契約後，將系爭房屋所有權讓與王榮隆，王榮隆復移轉給原告等情，為兩造所不爭執，因此，縱被告二人間所簽訂系爭房屋租賃契約為通謀虛偽意思表示，揆諸前開說明，褚崑雄與被告乙○○間所訂定之系爭房屋租賃契約對於受讓人原告既仍繼續存在，原告現雖為系爭房屋所有權人，惟就系爭房屋並無直接占有使用收益之權能，原告逕依民法第七百六十七條規定，請求被告二人遷讓返還系爭房屋予原告，於法即有未合。

四、從而，原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權法律關係，請求被告二人返還系爭房屋，於法尚有未合，應予駁回。

五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

民事第三庭法官　陳邦豪

法院書記官　高秋芬