臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第四○四九號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第四○四九號

原告

乙○○

原告

甲○○○

原告

戊○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

林家琪律師

共同訴訟代理人

李兆環律師

被告

統順利建設有限公司 設台北縣蘆洲市○○街十六號二樓

法定代理人

己○○ 住台北縣蘆洲市○○街十八號

訴訟代理人

丁○○律師

　　　　　　　　李采霓律師

右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告乙○○新台幣（下同）柒拾陸萬貳仟參佰零參元整、給付甲○○○玖拾壹萬肆仟柒佰陸拾肆元整、給付戊○○玖拾伍萬玖仟零柒拾捌元整、給付丙○○捌拾萬貳仟捌佰元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告願供擔保，請准予宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告乙○○、甲○○○、戊○○、丙○○分別於民國八十二年間向被告公司訂購座落於台北縣蘆洲市○○○○○段一七三地號內之『台北京城』預售屋壹樓各壹戶（原證一），共同原告等所承購之，門牌號碼、承購面積、總價等分別詳如附表一（原證二），均業經交屋、登記並繳清價款完畢，合先說明。

二、查前揭房屋供公眾樓梯通行之用的騎樓部分（約二點一四坪）（原證三斜線所示部分），係屬該棟二至八樓住戶供公眾樓梯通行之用，理應由該棟全體住戶平均分攤該面積，詎被告竟將前揭房屋中『專供』二至八樓住戶公眾樓梯通行之用的『騎樓』部分（約二點一四坪）全數登記於承買人（即原告等）所承購之私有室內坪數內，由承買人（即原告等）全數負擔（原證五、二），致使原告等人因而多支付共計參佰肆拾參萬捌仟玖佰肆拾伍元整之價金（如原證二附表）。

三、按行使債權履行債務應依誠實及信用方法（民法第二一九條），債務人不為完全之給付者，債務人得請求損害賠償（民法第二二七條），如以一至八樓平均分攤該公設計算（即原告亦共同分擔該部分八分之一）（每坪平均單價四十三萬左右），每一戶至少多支付之價款達近佰萬元（詳如附表），嚴重損害原告等承購戶權利，被告所為顯未依債之本旨而為適當且完全之給付，爰依民法第二二七條不完全給付之規定請求賠償如訴之聲明所示之金額。

四、被告確實違反兩造所簽之買賣契約第一條：

（一）依據被告與共同原告所簽之定型化預定買賣合約書第一條明定：『．．．．總坪數二九點０二坪．．．．上開坪數包括騎樓、陽台、梯間、走道、地下室．．．．等公共設施』，被告公司於履行右契約條款時，顯然將雙方契約第一條所謂之「騎樓」面積予以片面且不當之擴大，違背契約第一條之給付義務。故該定型化預定買賣合約書第一條所謂『騎樓』之解釋範圍，不論依民法第二一九條之誠信原則及公平原則，抑或依消保法第十一條之精神，均應僅限於一定比例以內或以一樓住戶得合理使用之範圍內之騎樓，始得計入室內銷售面積計費買賣（例如：本件各戶樓上之入口部分如原證四，紅線所示區域），絕非在總登記面積不變下，即可任意漫無限制將『專供』樓上住戶出入所使用之騎樓（原證二），全數計入共同原告等一樓住戶之私人室內面積（原證五），造成真正『使用者』（二樓至八樓）不須分擔騎樓之公設面積，而未使用該通道騎樓之一樓住戶卻須以每坪四十餘萬之超高代價購買此部分騎樓全部，且超出部分面積最高者達二點一四坪（如原證二附表）。更何況，若依被告先前之說詞，豈非只要總坪數與該條文吻合，就算室內坪數僅有一坪，而其餘坪數皆為公共設施面積，亦為該合約書第一條文義之涵攝範圍？

（二）系爭騎樓之使用者確實是二樓至八樓之住戶，而非負擔系爭騎樓全部價款之共同原告：

１、從實地拍攝系爭騎樓使用情形之照片（原證六），可以看出，系爭騎樓是通往二樓至八樓（門牌號碼是二樓至八樓）之必要通道，對一樓住戶之共同原告而言，卻不須使用。

２、倘依誠實信用原則及平等互惠原則解釋（民法第一四八條、消保法第十一條），最低限度亦應將該騎樓之公設面積，由一至八樓之住戶平均分擔，而非將此「專供」樓上住戶使用之騎樓，全數計入共同原告等一樓住戶之私人室內面積（原證五），由共同原告每一戶至少多支付了近佰萬元不合理的價款（原證二），嚴重損害原告等承購權利。

３、以其他建設公司的一般性作法為例：

（１）例如：訴外人極美建設股份有限公司新建大樓之平面圖（原證七），不難發現其在計算一樓的建物面積時，並未將「專供」二樓以上住戶使用之騎樓面積（見原證七螢光筆標示部分），如被告般併入一樓之室內面積計算。

（２）被告之所以強行將「專供」二樓至八樓住戶使用之騎樓面積全部併入共同原告之室內面積，係因為一樓每坪之單價四十餘萬元，而二樓以上每坪售價僅十餘萬元，系爭騎樓併入共同原告之室內面積後，被告共獲得上千萬元之不當利益，此即被告所以不依一般正常作業之緣故。

五、對被告之抗辯，陳述如左：

（一）「騎樓」列入室內單獨所有，仍以「必要」之範圍為限(契約明定)：

①依兩造之契約第一條固規房屋面積包括「--騎樓--」，惟契約亦有「必要之公共設施﹔」字樣，故仍以「必要」者為限始得計入室內面積，非謂一切騎樓、陽台、走道、梯間---等加總起來達約定之總坪數即可，故依原告起訴之主張，原告等仍然必須獨自負擔約17 平方公尺之騎樓面積，並未認為原告不可負擔騎樓面積，被告所辯顯有誤解。

②質言之，原告所主張之「樓梯口前之騎樓」 (即原證八瑩光筆所示部分)原告仍須共同分擔八分之一，非謂原告就此部分完全不用分擔，被告所辯亦屬誤解。

（二）對被告所提出之「建物所有權第一次登記法令補充規定-４點」表示如下﹕①該規定為建管機關對建物登記之「行政管制」規定，與兩造間「私權」爭執無涉。例如﹕稅法規定土地增值稅由「出賣人」為納稅義務人，但在私人契約內部仍可為不同之約定。故，本件「騎樓」範圍究應如何界定，仍應依雙方契約第一條中所謂「必要性」為判準，而非如被告所辯以行政管理法規為據。

②又依上開建物第一次所有權登記法令亦僅規定騎樓「得」以主建物內標示而非「應」登記於一樓之室內坪數，此從其他符合誠信建設公司之登記現況 (原證七)亦可獲得證明。

（三）被告復稱「交屋五年來未表示任何異議」乙節，並非實情：按本件自交屋後不久由於受害戶眾多，故由代表戶李洪秀彩出面交涉多年，並請當地議員協助交涉，協調多年來未果，始提出本件訴訟，並未五年毫無異議。

（四）又被告稱﹕「本件契約於年訂約不適用消保法」﹕按消保法實施前，法院對於違及平等互惠誠信之契約條款，率皆以民法條之「公序艮俗」條款予以制約宣告無效，實例不勝枚舉，故本件原告所引之消保法規，非不可依「法理或誠信原則」條款予以引用。

（五）另被告謂：「．．．每坪單價僅十餘萬元．．．」實乃大謬：依被告於答辯狀中所不爭執之「買賣契約書」土地、建物總價估算，每坪達四十萬元左右，焉有十餘萬之說﹖或謂每坪十餘萬元僅指「建物」不含土地，惟當初購買時每一坪均以四十餘萬計價，並未限制在每坪十餘萬元，更何況一般人之習慣均以「總價」來計算每坪之單價，實務上區分成建物、土地二本契約，僅為建商片面稅法上考量點，不得執此作為單價之計算。

（六）末查，依原證七，即訴外人極美建設公司之平面圖，正足以顯示在建管法令相同下，有無依誠信原則履行契約 (民法１４８)，故原告所辯「其依內政部登記法規辦理」云云，不攻自破。

六、對　鈞院依民事訴訟法二六八條所提示之辯論焦點，表示意見如下：（Ａ）二樓以上住戶有無分擔到任何騎樓之面積？＊答：二樓以上住戶沒有分擔到任何騎樓面積。證據⑴：（原證三）地政事務所對一樓（原告）住戶之測量平面圖。說明：⒈以原告丙○○（三十七弄一號）之平面圖觀察，平面圖左方記載騎樓面積25.11平方公尺，與測量圖右側之圖樣中騎樓長3.3 7公尺，寬7.45公尺觀察，以3.37乘7.45面積恰為25.11平方公尺，換言之，整個騎樓長3.37公尺，寬7.45公尺，均全數計入原告丙○○之室內登記面積。

⒉另，觀察 (原證三)地政事務所平面圖中有關原告乙○○、甲○○○、戊○○之騎樓，亦均獲相同之結果。(即：騎樓之全部（長乘寬）全數計入一樓之室內面積。證據⑵：系爭大樓二樓至八樓之⑴建物謄本（原證八）。

⑵測量成果圖（原證九）。

⑶公共設施謄本（原證十）。說明：⒈依原證八所示，二樓至八樓所分擔之公共設施為編號第二九三八號建號之公設。（如原證八瑩光筆標示部分）。

⒉再對照建號二九三八號之公共設施謄本第一頁（原證九）上載：「屋頂突出物及地下層」，換言之，二樓至八樓所分擔到之公共設施僅及屋頂突出物及地下室，完全不包括騎樓之任何一部分。

（Ｂ）損害額之計算方式：結綸：應依原證二所示附表，以承購之面積除以總價，計算每坪之單價，資為依據。理由：⑴民間購屋習慣均以坪數除以總價作為購買之依據，建商售屋時亦以每坪「總價」來報價並銷售，換言之，原告等購買時每增加壹坪即須多支付肆拾萬左右之價金，如今亦應以相同標準賠償始符公平原則。

⑵實務上總價談妥後，只要不變更總價，建商區分成土地價金、建物價金若干均僅為建商內部片面營業上之考量，不得執此拘束消費者。

參、證據：提出下列證物為證。原證一：預定買賣契約書影本八份（即原告四人每人各二份）（土地、建物各乙份）。原證二：各承購戶受損面積暨金額一覽表乙份。原證三：地政事務所測量圖影本四份。原證四：一樓平面圖影本四份。原證五：土地、建物謄本正本各四份。原證六：系爭騎樓台北縣蘆洲市○○路二十六巷三十七弄七號至九號（門牌整編後為：鷺江街七十七號至七十九號）、二十六巷三十七弄十一號至十三號（門牌整編後為：鷺江街八十一號至八十三號）、二十六巷三十七弄三號至五號（門牌整編後為：鷺江街七十三號至七十五號）、二十六巷三十五號至二十六巷三十七弄一號（門牌整編後為：鷺江街七十一號）實地拍攝之照片各二張。原證七：極美建設股份有限公司所蓋建物之測量成果圖影本乙份。原證八：系爭大樓二樓至八樓之建物謄本。原證九：系爭大樓二樓至八樓之測量成果圖。原證十：系爭大樓二樓至八樓之公共設施謄本。

乙、被告方面：

壹、聲明

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、如受不利益判決願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述

一、系爭契約第一條明定，原告等四人購買之房屋坪數包括「騎樓」在內。「騎樓」之範圍並無區隔成「一樓店面前」或「樓梯口前」之騎樓情事，本件核無違反誠信原則之情事：

（一）查依兩造預定房屋買賣合約書第一條規定，原告等四人購買之壹樓房屋坪數包括室內、「騎樓」．．．梯間、走道等必要公共設施。第二條規定：房屋價款為參佰壹拾萬元整。

（二）據上開規定可知，兩造約定：１．系爭房屋坪數之計算業已包括騎樓及公共設施等在內。２．房屋價格之協議業已將騎樓及樓梯間等之計算衡量在內。是以一坪約僅為十萬元左右。（單就建物部分而論）３．「騎樓」之範圍，依兩造之契約約定、實務及測量學上之判定，向來包括一樓店面前及樓梯口前之騎樓，並未將騎樓之範圍區隔論之。

（三）抑有進者，本件於八十二年間訂約，八十三年間交屋完竣，迄至原告提起本件訴訟歷經五年有餘，原告等對土地及建物權狀所載之面積及權利範圍知之甚詳，從未表示任何異議。再者依系爭契約第二十六條規定：「乙方（即被告）將產權辦理過戶後，並將房屋點交予甲方（即原告）時，甲方所有之本契約書需交付乙方換取房地所有權狀，互相調回後，此約作廢。」析言之，依上開規定兩造既已履約完竣，則不得再為任何請求，今原告雙方於履約完竣後五年有餘方主張騎樓之解釋應僅限於其得使用之範圍云云，非但悖於契約及法律規定且違反誠信原則，洵無足採之。

二、依系爭契約訂定時之法律規定，騎樓地可登記為一樓主建物之一部份，是以兩造依法律規定明定騎樓地登記為原告所有，核無不法可言：系爭契約於八十二年間訂定（詳原證一），依當時「建物所有權第一次登記法令補充規定」，騎樓地本得登記為一樓主建物所有權人所有。是以兩造依當時法律規定，於契約中明定騎樓地登記予原告所有核無不法可言（被證一）。抑且，八十五年六月四日內政部（八五）台內地字第八五七五二一０號函增訂「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點之四，僅規定樓梯間於登記時，應以共同使用部分登記，上開法令之增定，亦未如原告所主張應將騎樓區分為一樓住戶得否「合理使用」而異其法律效果（詳被證一）。

三、再按，消費者保護法於民國八十三年一月十一日公布施行，而系爭契約於八十二年間訂定，依法規適用不溯及既往原則，本件無消費者保護法之適用，併此敘明。

四、退萬步言之，縱原告之主張有理由，惟系爭房屋每坪之買賣價格約為十萬餘元，今原告就騎樓部份約一坪多請求給付被告給付七十至九十餘萬元，顯亦無據。

五、對原告主張之事實及證據為承認與否之陳述：

（一）承認部份：１．原告係於八十二年間向被告公司承購系爭房屋，且被告已交屋、登記並原告已繳清價款完畢。２．依系爭契約第一條規定，原告承購房屋之坪數包括騎樓等。３．對原證一、三、四、五無意見。

（二）否認部份：１．被告核無違反誠信原則及消費者保護法情事。２．系爭騎樓亦為原告通往頂樓及地下室並為其水電錶、線絡等裝置之地方，非原告所言無任何使用利益。３．原證二所示之受損面積暨金額係原告自行製作，被告否認其真正。４．其他建設公司如原證七所示極美建設股份有限公司新建大樓之平面圖與本件無關。

參、證據：提出下列證物為證。被證一：「建物所有權第一次登記法令補充規定」之法規沿革及八十五年六月四日之增訂條文影本乙份。

理由

一、關於原告乙○○、甲○○○、戊○○、丙○○於八十二年間，分別向被告統順利建設有限公司購買坐落訴外人己○○所有台北縣蘆洲市○○○○○段一七三地號土地上之『台北京城』預售屋（皆為八層樓房之一樓部分）各一戶（建物之門牌號碼、面積、價格等詳如附表二所示），均業經交屋、登記並繳清價款完畢。前揭建物之登記面積及價格皆包含騎樓；騎樓中屬各該八層樓房二至八樓住戶上下樓梯前方供通行內外之用部分、扣除原告即一樓住戶之八分之一比例後，為如附表一之Ｇ欄所示面積，等事實，有原告提出之預定買賣契約書、地政事務所測量圖、一樓平面圖、土地、建物謄本、照片、系爭大樓二樓至八樓之建物謄本、測量成果圖、公共設施謄本為證，核屬相符，且為兩造所不爭，堪認真正。

二、原告起訴主張：如附表一之Ｇ欄所示部分之房地，乃二至八樓住戶供公眾樓梯通行之用，理應由該棟全體住戶平均分攤該面積，詎被告竟將該部分，全數登記於承買人（即原告等）所承購之私有室內坪數內，由原告等全數負擔，致使原告等因而多支付如附表一之Ｈ欄所示金錢，嚴重損害原告等之權利，被告所為顯未依債之本旨而為適當且完全之給付，爰依民法第二百二十七條不完全給付之規定請求賠償如訴之聲明所示之金額。

三、被告則辯稱：兩造間買賣系爭房屋之契約第一條明定，原告等四人購買之房屋坪數包括「騎樓」在內。「騎樓」之範圍並無區隔成「一樓店面前」或「樓梯口前」之騎樓情事，本件核無違反誠信原則之情事；且本件於八十二年間訂約，八十三年間交屋完竣，迄至原告提起本件訴訟歷經五年有餘，原告等對土地及建物權狀所載之面積及權利範圍知之甚詳，從未表示任何異議。再者依系爭契約第二十六條規定：「乙方（即被告）將產權辦理過戶後，並將房屋點交予甲方（即原告）時，甲方所有之本契約書需交付乙方換取房地所有權狀，互相調回後，此約作廢」兩造既已履約完竣，則不得再為任何請求；退萬步言之，縱原告之主張有理由，惟系爭房屋每坪之買賣價格約為十萬餘元，今原告就騎樓部份約一坪多請求給付被告給付七十至九十餘萬元，顯亦無據；系爭騎樓亦為原告通往頂樓及地下室並為其水電錶、線絡等裝置之地方，非原告所言無任何使用利益。

四、原告就訴外人己○○出賣土地（即系爭建物之坐落基地）有不完全給付情形，而請求被告統順利建設有限公司賠償損害（分別應為如附表一之Ｈ欄減去附表二之Ｈ欄之所示數額）部分：按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則。次按公司為法人，其人格與其法定代理人個人之人格，係互相獨立。經查，前開土地買賣契約，係存在於原告與訴外人己○○個人之間（見本院審理卷一第六頁以下之各該「預定土地買賣合約書」），與被告公司無涉，己○○嗣後雖成為被告公司之法定代理人、亦然，故原告以出賣人有不完全給付情形而請求被告賠償此部分損害，顯無理由，原告此部分之請求，自應駁回。

五、原告就被告統順利建設有限公司出賣系爭建物有不完全給付情形，而請求被告賠償損害（分別應為如附表二之Ｈ欄所示數額）部分：

（一）按兩造訂定之各該「預定房屋買賣合約書」（見本院審理卷一第六五頁以下）第一條規定，「（壹樓房屋）坪數係包括室內、騎樓、陽台、平台、花台、露台、（樓）梯間、走道及屋頂突出物、地下室必要公共設施．．．等公共設施分攤在內．．．」第十八條則規定地下室及屋頂之使用權利，餘並無關於公共設施登記之規定。是依兩造間上開約定，被告應將屬公共設施之騎樓，祇以原告（一樓住戶）分攤之應有部分列入原告所有權登記範圍，與祇以該應有部分列入計算原告購得建物之坪數、計算原告應繳付之價金。至兩造訂約當時之「建物所有權第一次登記法令補充規定」騎樓地得登記為一樓主建物所有權人所有，僅為行政機關准許將騎樓登記為一樓主建物所有權人所有而已，並非規定應登記為一樓主建物所有權人所有，被告如依首述第一條之約定履行，並未違反該行政規定。再由首述第一條、第十八條之約定觀之，公共設施之所有權之登記與使用權之歸屬，已屬二事；則祇係與同樓其他住戶相較，使用某公共設施（例如契約中對其使用權歸屬未加約定之騎樓）較頻繁者，該公共設施之所有權之全部，更非可單獨登記為其所有，自屬當然。

（二）乃被告將各該棟之騎樓全部，皆登記予原告，並以騎樓全部列入計算原告購得建物之坪數、計算原告應繳付之價金。茲原告就騎樓之中、屬各該八層樓房二至八樓住戶上下樓梯前方供通行內外之用部分（下稱騎樓中之通道部分）、扣除原告即一樓住戶之八分之一比例後之如附表一Ｇ欄所示之面積，主張被告不應將其全部登記予原告、不應將其全部列入計算原告購得建物之坪數、計算原告應繳付之價金。

（三）查單就被告將各該棟之騎樓全部，皆登記予各該原告言，似屬有利於原告；然就被告以騎樓全部列入計算原告購得建物之坪數、計算原告應繳付之價金言，則顯不利於原告。此違反兩造間約定，既如上述（一），堪認係具有瑕疵之給付，且可歸責於被告。被告固辯稱：該騎樓中之通道部分，是否得與騎樓之其他部分（即一樓店面前騎樓）區隔論之，尚非無疑等語；惟原告就其權益有處分權，自可祇就騎樓中之通道部分為本件請求。被告再辯稱：騎樓中之通道部分亦係原告通往頂樓及地下室，並為其水錶、電錶、線路等裝置之處，是該部分對原告並非無任何使用利益等語；惟原告之請求已扣除相當於其應負擔之八分之一應有部分之價款部分之金額。故被告之辯解，要無可採。

（四）從而原告主張被告有不完全給付中之瑕疵給付情形，加計自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月九日起以年息百分之五計算之法定利息，對被告為如主文第一項所示之請求部分（計算式見附表二），為有理由，應予准許。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘聲明及攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文第項所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第五庭法 官 陳惠生