臺灣臺北地方法院八十八度訴字第四三一七號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八度訴字第四三一七號

原告

乙○○

訴訟代理人

鍾永盛律師

訴訟代理人

吳信吉律師

被告

東宏建設股份有限公司

被告

設台北市○○街六號地下一樓

法定代理人

甲○○ 住

訴訟代理人

郭惠吉律師

複代理人

謝佩玲律師

　　　　　　　　黃玉桃律師

右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：原告未於言詞辯論期日到場，惟據其之前所為之聲明及陳述略以：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）二百三十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告於民國（下同）七十八年十月三十日向被告購買台北縣中和市○○路太平洋景秀天廈Ｂ２型九樓房地一戶及地下室編號六十四號停車位（下稱系爭不動產），總價各為一千一百七十九萬元及一百二十萬元，原告並已給付房地定金及第一期至第三期之價款一百八十五萬元、停車位定金及第一期至第二期之價款五十萬元，詎於七十九年底原告前往工地查看，發現被告未告知原告即將依廣告海報平面圖應設置於Ｂ１型房屋內之方型水泥管道設置於Ｂ２型房屋內，顯已影響原告所購買系爭房屋之價值及通常效用，且該瑕疵無法補正，原告乃於八十年四月十八日及同年七月十一日收到被告催繳價款函後，即於同年七月十三日回函表示被告未按圖施工應負瑕疵擔保責任而行使同時履行抗辯權，被告不但未予理會，猶於八十二年三月十五日發函主張原告違約而解除契約，並將系爭不動產轉售予第三人方日長。被告主張解約洵屬無據，嗣將系爭不動產轉售予第三人顯已給付不能，原告爰以本起訴狀繕本之送達代解除契約之意思表示，請求被告返還原告先前支付之價金二百三十五萬元及如聲明第一項所示之利息。

二、對被告抗辯所為之陳述：

（一）原告於八十年四月十八日、同年七月十一日、同年十月五日、八十一年一月十日之存證信函僅有催告效力，並無以原告未於所定期限內繳交價金為解除契約之停止條件之記載，被告遲至八十二年三月十五日始為解除契約之意思表示，而在此之前原告已行使同時履行抗辯權。

（二）依被告之廣告海報平面圖所示，方型水泥管道係從二樓直通至十二樓，故於七十九年從已完成主結構之二、三樓建物即可確定被告未按圖施工且不能改正，無須待興建至原告購買之九樓始得行使同時履行抗辯權。

（三）原告於八十年七月十三日致被告之存證信函已具體指摘系爭房屋之瑕疵，並要求被告給予答覆否則將拒絕驗收並暫緩繳交各期款項。

三、縱認被告因原告應負遲延責任而得解除契約，本件沒收已繳價款為違約金亦屬過高，應予酌減。至車位之買賣並無如房地買賣契約第九條之違約金規定，被告自不得援以沒收車位買賣價金。叄、證據：提出平面圖、房地買賣契約書、停車位買賣契約書、北管局第八十一支局第一０三五號存證信函、台北第五十三支局第九九二號存證信函、台北第三十三支局第六四０號存證信函、台北第三十六支局第八三四號存證信函、台北第五十三支局第三三二號存證信函、台北青田郵局第六０九號存證信函、台北第四十四支局第六六０號、第六六一號存證信函暨回執、土地登記謄本、建物登記謄本各一件、統一發票八件為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、駁回原告之訴及其假執行之聲請。

二、如受不利判決，願供現金或同面額之誠泰商業銀行可轉讓定期存單為擔保請准免為假執行。

貳、陳述：

一、依買賣契約書附件付款辦法表規定，被告迄原告給付第三十二期款項時始負有交屋義務，原告就三十一期以前之價金有先為給付之義務，自不得於給付至第三期款時即以被告未為對待給付為由而拒絕自己之給付。

二、系爭房屋並無瑕疵，縱有瑕疵亦非重大：

（一）依買賣契約約定，系爭房屋建坪約為五十點一八坪，而建造完成後面積達五十點九三坪，且縱有原告所稱水泥管道變更設置情事，亦於系爭房屋之裝潢及維修無重大影響，是該瑕疵就物之價值或通常效用之減少應屬無關重要，不得視為瑕疵。

（二）被告為出賣人依法並無修補瑕疵之義務，縱系爭房屋之瑕疵係屬重大，被告亦僅得解除契約或請求減少價金，並無請求被告交付無瑕疵物之權利，故亦不得行使同時履行抗辯權。況本件水泥管道之變更設置就房屋整體而言並無重大影響，應僅得減少價金而不得解附契約。

三、原告並未行使同時履行抗辯權：

（一）被告已於八十年四月十八以北管局第一０三五號存證信函催告被告應於文到十日內給付價金期款及遲延利息，否則即解除契約並沒收已納價款全數充作違約金，原告並未依限履行，本件買賣契約應即解除，是原告縱享有同時履行抗辯權，亦未於原告解約前前行使，仍無解其遲延給付之責。

（二）原告於八十年七月十三日寄發之台北第四十四支局第六六０號、第六六一號存證信函僅預示拒絕受領之意思，並未表示拒絕給付買賣價金，並無行使同時履行抗辯權之意思，當無行使同時履行抗辯權之效果。

三、本件買賣契約既經被告合法解除，嗣將系爭不動產另行出賣予訴外人方日長，當無給付不能之情形。

四、被告將系爭房地再出售予方日長僅賣得九百二十萬元，是被告至少受有二百五十九萬元之損失（00000000-000000＝259），被告僅沒收一百八十五萬元並無過高，又就被告所受超過部分損失亦得與被告應返還予原告之停車位價金五十萬元抵銷。叄、證據：台北第四十四支局第六六０號、第六六一號存證信函、台北延壽郵局第一七八號存證信函、台北青田郵局第六０九號存證信函各一件為證。

理由

甲、程序方面：本件原告未於言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告主張：

（一）兩造於七十八年十月三十日就系爭房地及停車位訂定買賣契約，總價各為一千一百七十九萬元及一百二十萬元，原告已給付房地價款一百八十五萬元及停車位價款五十萬元，詎於七十九年底發現被告將依廣告海報平面圖應設置於Ｂ１型房屋內之方型水泥管道設置於Ｂ２型房屋內，顯已影響原告所購買系爭房屋之價值及通常效用，且該瑕疵無法補正，原告乃於被告發函催繳價款後即回函表示被告未按圖施工應負瑕疵擔保責任而行使同時履行抗辯權，被告卻於八十二年三月十五日發函主張原告違約而解除契約，並將系爭不動產轉售予第三人方日長，被告顯已給付不能，原告爰以本起訴狀繕本之送達代解除契約之意思表示，請求被告返還原告先前支付之價金二百三十五萬元並加計遲延利息。

（二）縱認被告因原告應負遲延責任而得解除契約，本件沒收已繳價款為違約金亦屬過高，又車位之買賣並無如房地買賣契約第九條之違約金規定，被告自不得援以沒收車位買賣價金等情。

二、被告則以：

（一）依買賣契約書附件付款辦法表規定，原告就三十一期以前之價金有先為給付之義務，自不得於給付至第三期款時即以被告未為對待給付為由而拒絕自己之給付。

（二）縱有原告所稱水泥管道變更設置情事，亦於系爭房屋之裝潢及維修無重大影響，是該瑕疵應屬無關重要，被告僅得請求減少價金，縱系爭房屋之瑕疵係屬重大，被告亦僅得解除契約或請求減少價金，不得行使同時履行抗辯權。

（三）被告已於八十年四月十八發函催告被告應於文到十日內給付價金期款及遲延利息，否則即解除契約並沒收已納價款全數充作違約金，原告並未依限履行，本件買賣契約應即解除，又原告於八十年七月十三日寄發之二封存證信函僅預示拒絕受領之意思，並未表示拒絕給付買賣價金，並無行使同時履行抗辯權之意思，當無行使同時履行抗辯權之效果。

（四）被告將系爭房地再出售予方日長因差價至少受有二百五十九萬元之損失，被告僅沒收一百八十五萬元並無過高，至超過部分損失亦得與被告應返還予原告之停車位價金五十萬元抵銷等語，資為抗辯。

三、原告主張兩造就系爭房地及停車位訂定買賣契約，原告已給付房地價款一百八十五萬元及停車位價款五十萬元，詎於七十九年底發現被告將依廣告海報平面圖應設置於Ｂ１型房屋內之方型水泥管道設置於Ｂ２型房屋內，即未再繳納價款乙節，業據提出房地買賣契約書、停車位買賣契約書、統一發票、平面圖為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。原告另陳稱業於被告催告繳款後即行使同時履行抗辯權，被告逕為解除契約並將系爭不動產出賣予第三人顯已給付不能，乃以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，固據提出北管局第八十一支局第一０三五號存證信函、台北第五十三支局第九九二號存證信函、台北第三十三支局第六四０號存證信函、台北第三十六支局第八三四號存證信函、台北第五十三支局第三三二號存證信函、台北青田郵局第六０九號存證信函、台北第四十四支局第六六０號、第六六一號存證信函暨回執、土地登記謄本、建物登記謄本為證，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件所應審究者，在於原告是否得因物之瑕疵而主張同時履行抗辯權？若是，則被告因原告遲延給付價金而解除買賣契約即屬無據，若否，則買賣契約既經被告解除，原告即無從再為解除而請求被告返還價金。

（一）按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人應負物之瑕疵擔保責任，惟因出賣人不論瑕疵事實上是否能夠除去均無修補瑕疵之義務，買受人於受領後不得請求出賣人修補物之瑕疵，僅得解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，尚無主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任而行使同時履行抗辯權之餘地；至於交付前，出賣人為避免負擔物之瑕疵擔保責任，得除去物之瑕疵，若出賣人不為除去猶提出具瑕疵之標的物，買受人當然可以不為受領並拒絕支付價金而為同時履行抗辯，本件原告於系爭房屋尚未交付即主張物有疵瑕，應得主張被告應負物之瑕疵擔保責任而行使同時履行抗辯，合先敘明。

（二）依民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。所謂價值係指交換價值，通常效用係指一般交易觀念上應有之效用，而契約預定之效用則指該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人等以契約預定其效用而言。本件原告主張被告擅自將依廣告海報平面圖應設置於Ｂ１型房屋內之方型水泥管道改置於其所購買之Ｂ２型房屋內而認系爭房屋具有瑕疵。惟查，原告所提廣告海報平面圖並非系爭買賣契約之一部分，被告依約並無義務給付未設置方型水泥管道之房屋；而依買賣契約所示系爭房屋建坪包括主建物、附屬建物及公共設施部分約五十點一八坪，系爭房屋興建完成後之面積約為五十點九三坪（168.35X0.3025=50.93 ），有建物登記謄本在卷可稽，系爭建物之面積並無減少；另據該平面圖所示，水泥管道係設置於房屋角落，所占面積與樑柱相差無幾，對房屋之格局及屋內家具之配置影響甚微，系爭房屋之價值及效用並不因而減少，且縱有減少，其減少之程度亦無關重要，揆諸上開規定，自不得視為瑕疵。原告以被告應負物之瑕疵擔保責任而行使同時履行抗辯權，尚非有據。

（三）且縱認系爭建物有瑕疵原告得行使同時履行抗辯權，依原告提出之台北第四十四支局第六六一號存證信函亦僅表示「Ｂ２九樓請照原配置圖施工，否則屆時將拒絕驗收」，並無拒絕給付價金之意思表示，是否即為同時履行抗辯權之行使要非無疑；再者，原告於與前函同日發出之台北第四十四支局第六六０號存證信函載稱「遭逢世界性經濟不景氣，本人及外子所就職之公司停業，目前均處于無業狀態，經濟來源拮据，暫無繳交房款之能力，請貴公司能予配合，延緩繳款。」足見原告係因資力欠佳始未繳交房屋期款，被告無從以原告嗣後未繳交價款而知原告係行時同時履行抗辯權。按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院五十年度台上字第一五五０號判例參照）。本件縱如原告所陳稱享有同時履行抗辯權，依民事訴訟法第二百六十四條第一項規定，固得拒絕自己之給付，惟必須行使抗辯權後，始可免除遲延責任，而原告並未行使同時履行抗辯權業如前述，則原告仍應負遲延責任。被告辯稱已催告原告繳款並因原告迄未給付而解除契約，業據提出台北青田郵局第六０九號存證信函為證，並有原告提出之北管局第八十一支局第一０三五號存證信函、台北第五十三支局第九九二號存證信函、台北第三十三支局第六四０號存證信函、台北第三十六支局第八三四號存證信函、台北第五十三支局第三三二號存證信函在卷足憑，則買賣契約業經被告解除，被告再將系爭不動產出售予訴外人方日長應無給付不能情事，原告猶據而主張解除契約即非有據。

四、第查，本件兩造間所訂房地預定買賣契約書第九條約定被告於解除契約後，原告已繳付之全部價款無條件由其沒收作為違約金及損害賠償，核其性質，均屬買方不依約付款時應支付違約金之約定，此為兩造所不爭執之事實，是此部分已付價金並非任意性給付之違約金，其既經被告依約解除系爭買賣契約，並向原告表示沒收已付價金作為違約金，則原告請求法院斟酌此已付價金是否過高並進而判斷應否予以酌減，即非無據。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，至是否相當，應須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例著有明文。本院依職權核閱內政部所編印預售買賣契約書範本，其中關於違約之處罰，載稱賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額；又被告主張將系爭房地再出售予方日長僅賣得九百二十萬元雖未舉證證明，惟房地產價格自七十九年、八十年間之高峰期以來，迄今普遍價格不振，此為社會上一般人所公知之事實，且被告亦受有資金積壓、再行出售之費用等損害，本院斟酌前述一切情狀，認以房地總價百分之二十作為違約金之計算標準為宜。本件系爭房地之總價為一千一百七十九萬元，則其違約金應以二百三十六萬元為上限始為允當，被告沒收原告已繳價金一百八十五萬元為違約金尚無過高。

五、本件原告另主張依車位買賣契約並無沒收已繳價款作為違約金之約定，不得將原告已給付之停車位價款五十萬元一併沒收，業據提出停車位預定買賣契約為證，被告雖辯稱將系爭房地再行出售至少受有二百五十九萬元之損失，於解除契約後依法仍得對原告請求損害賠償，自得與被告應返還予原告之停車位價金五十萬元主張抵銷。經查，解除權之行使固不妨礙損害賠償之請求，惟依兩造房地預定買賣契約第九條約定，買方若違約則已繳付之全部價款均充作違約金及對賣方之損害賠償，該條顯為損害賠償額之預定，並非以被告實際受損害之總額為核定依據，被告既已沒收原告繳交之房地價金一百八十五萬元，即不得再行請求其他之損害賠償；且縱然認為被告除已沒收之違約金外尚得請求損害賠償，被告就其所受損害並未舉證以實其說，亦無從認定被告所受之損害額。被告既無損害賠償債權可對原告之車位價款債權主張抵銷，其前揭所辯洵非可採。

六、綜上所述，原告主張因物之瑕疵而行使同時履行抗辯權，不須負遲延給付責任，被告逕為解約並將系爭房地售與第三人已屬給付不能，原告乃依法解除契約尚非有據，原告另主張車位買賣契約並無違約金之約定，被告不得沒收五十萬元之價金則為可取。從而，原告本於解除契約回復原狀之法律關係請求被告給付五十萬元及自訴狀繕本送達翌日即八十八年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息即為正當，應予准許，超過部分則難謂有據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。

據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第四庭法 官　劉又菁

法院書記官　黃瓊滿